Sentencia Civil Nº 298/2014, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 190/2013 de 28 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00298/2014

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de LOGROÑO

N01250 VICTOR PRADERA 2 Tfno.: 941296484/486/487/48 Fax: 941296488 N.I.G. 26089 42 1 2012 0000866

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000190 /2013

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de LOGROÑO

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000123 /2012

Recurrente: Serafin

Procurador: JOSE TOLEDO SOBRON

Abogado:

Recurrido: María Inés

Procurador: MARIA TERESA ZUAZO CERECEDA

Abogado: ALBERTO IBARRA CUCALON

SENTENCIA Nº 298 DE 2014

Ilmos./Ilmas. Sres./Sras.:

Presidente:

D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

Magistrados:

Dª MARIA DEL CARMEN ARAUJO GARCIA

D. RICARDO MORENO GARCIA

En LOGROÑO, a veintiocho de noviembre de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de La Rioja, los Autos de Juicio Ordinario nº 190/2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Logroño, a los que ha correspondido el Rollo 190/2013, en los que aparece como parte apelante, D. Serafin , representado por el Procurador de los Tribunales, D. JOSE TOLEDO SOBRON, asistido por el Letrado D. JOSE CARLOS CASTRO BOBILLO, y como parte apelada, Dª María Inés , representada por la Procuradora de los Tribunales, Dª MARIA TERESA ZUAZO CERECEDA, asistida por el Letrado D. ALBERTO IBARRA CUCALON, habiendo sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado-Presidente D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 29 de abril de 2013, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Logroño , en cuyo fallo se recogía: 'Que estimando como estimo la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Zuazo Cereceda en representación de María Inés contra Serafin , debo:

1º) Declarar y declaro que el resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado y el marido de la demandante el 13 de junio de 1998 existente sobre el piso NUM000 NUM001 de la casa nº NUM002 de la CALLE000 de Logroño.

2º) Condenar y condeno al demandado a desalojar el citado inmueble dejándolo libre y expedito.

3º) Condenar y condeno al demandado al pago de las costas procesales.'.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de D. Serafin , se presentó escrito interponiendo recurso de apelación ante el Juzgado contra la sentencia dictada en la instancia. Admitido éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 9 de octubre de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:Por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Logroño se dictó sentencia en fecha 29 abril 2014 , en cuyo fallo se acordaba: 'Que estimando como estimo la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Zuazo Cereceda en representación de María Inés contra Serafin , debo:

1º) Declarar y declaro que el resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado y el marido de la demandante el 13 de junio de 1998 existente sobre el piso NUM000 NUM001 de la casa nº NUM002 de la CALLE000 de Logroño.

2º) Condenar y condeno al demandado a desalojar el citado inmueble dejándolo libre y expedito.

3º) Condenar y condeno al demandado al pago de las costas procesales

Contra esta resolución se interpuso recurso de apelación por el procurador don José Toledo Sobrón en representación de don Serafin , solicitando que, con arreglo a las alegaciones expuestas en el escrito de interposición del recurso, folios 234 a 245, se diese lugar a la íntegra desestimación de la demanda con costas la parte actora.

La demanda se interpuso por la procuradora doña Teresa Zuazo, en representación de doña María Inés , folios 2 y siguientes, contra don Serafin sobre resolución de contrato de arrendamiento que era objeto de litigio, solicitando en ella que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 13 junio 1998 existente sobre el piso NUM001 de la casa número NUM002 de la CALLE000 de Logroño, con condena al demandado don Serafin a desalojarlo, y ello con imposición de costas al mismo.

El relato que se expone en el primer fundamento de derecho de la sentencia dictada en la instancia, folios 222 a 224, en relación con las pretensiones de las partes, demandante y demandada, se determina por él contenido de la demanda a los folios 2 y siguientes y por el de la contestación presentada por el procurador don José Toledo Sobrón en representación de don Serafin , folios 51 y siguientes, a cuyo tenor se hace referencia, tanto en relación con dichos escritos de parte, demanda y contestación como con ese primer fundamento de derecho de la resolución impugnada (folio 2, folio 51 y folio 222).

SEGUNDO: En el primer motivo de impugnación, planteado en el recurso al folio 234, se hace referencia como motivo de apelación a la indebida desestimación de la excepción de litisconsorcio pasivo necesario por no haber sido demandados doña Vanesa y don Justo , cuya esfera de derechos se veía afectada por la sentencia recurrida.

En ese primer motivo se hace referencia al contrato litigioso, que obra al folio número 9, de fecha 13 julio 1998 y al que se refieren la demanda en su segundo hecho, folio 2 vuelto, y la contestación a la misma en su hecho segundo , folio 51 vuelto, y con respecto al mismo se refiere que en virtud de tal contrato se había cedido al demandado, a su esposa, doña Vanesa y a su hijo, don Justo , el derecho a usar y disfrutar el piso situado en la mano NUM001 de la NUM000 planta del edificio número NUM002 de la CALLE000 de Logroño, como se exponía en la primera condición, así como al hecho de que, según la condición quinta, se había establecido que se concedía al señor Serafin y a su esposa e hijo el derecho de adquisición preferente respecto de cualquier tercero en caso de venta del piso, como venía a reconocer la sentencia recurrida en su tercer fundamento de derecho.

Por ello, y teniendo un cuenta que el contrato no otorgaba derechos únicamente al señor Serafin , sino también a su esposa e hijo, la tutela demandada sólo podía hacerse efectiva frente a todos ellos, como se desprende del artículo 12.2 LEC , porque a todos ellos habría de afectar la sentencia a dictar.

La sentencia recurrida, al dar lugar a la resolución del contrato dejándolo sin efecto, vulneraba el derecho de doña Vanesa y don Justo a la tutela judicial efectiva, porque se les había privado de sus derechos sin haber sido oídos.

En la sentencia impugnada respecto de tal excepción de litisconsorcio pasivo necesario, alegada en la instancia y en el recurso, tercer fundamento de derecho de la contestación, folio 53 vuelto y primer motivo de impugnación del recurso, folio 234 vuelto, se rechaza esta excepción, tal y como consta en el acto de 'audiencia previa' obrante al folio 138 y grabación, y tal criterio se mantiene en esta alzada, pues el contrato de 13 julio 1998 fue otorgado por doña Gloria que actuaba en propio nombre y en representación de su hermano Damaso , con poder otorgado ante Notario en 10 mayo 1955, y don Serafin , con reconocimiento de ambas partes de capacidad jurídica necesaria para otorgar el contrato, es decir que el contrato fue suscrito únicamente por dos partes: por la causante de la actora y su hermano representado, por una parte, y por otra, por don Serafin , demandado en el procedimiento en curso, de modo que aunque conste en su primera condición que se cedía el piso a don Serafin y a su familia, esposa e hijo, para su uso y disfrute durante el plazo de 10 años, no es precisa la vocación al procedimiento de estos dos últimos, doña Vanesa y don Justo , pues el contrato unía a las partes indicadas, de modo que si se pretendía la resolución contractual, tal y como se desprende de la demanda por los motivos expuestos en ella, dichas partes son las que debían ser llamadas al procedimiento ,una como reclamante, en la actualidad doña María Inés , como usufructuaria, en lugar de doña Gloria y su hermano don Damaso y otra, el demandado don Serafin . Por ello, se rechaza esta primera alegación, pues por ninguna vulneración se ha dado al desestimarse en la vista.

TERCERO: En el segundo motivo de impugnación, folio 235 , se pretende que se ha dado una incorrecta calificación del contrato como arrendamiento, pues tenía la naturaleza usufructo.

A). a.-En primer lugar se plantea una primera alegación que se recoge en el apartado A) de ese primer motivo de impugnación, y en ella se hace referencia a los criterios que se desprenden de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , conforme a los cuales debe entenderse que no nos encontramos ante un contrato de arrendamiento.

Se pretende que, conforme al tenor literal de dicho precepto, el contrato litigioso nunca puede ser calificado como de arrendamiento, ya que en él no se utiliza dicha expresión o las relativas a alquiler, renta, arrendador o arrendatario, habituales e imprescindibles en los contratos de arrendamiento.

En el referido contrato de fecha 13 julio 1998 (folios 9 y siguientes) se hace referencia al deseo de don Serafin de ocupar el piso como vivienda así como la decisión de don Damaso de cedérselo en las condiciones que se exponían en el contrato, con referencia a precio o contraprestación por importe de 70.000 pesetas mensuales y la posibilidad de efectuar obras por el arrendatario siempre que no afectasen a los elementos estructurales o revestimientos del edificio, así como al derecho de adquisición preferente, entre otras condiciones.

El contenido del contrato, tal y como viene redactado, no impide que pueda considerarse de arrendamiento, sin que el tenor del precepto alegado en este motivo impida resolver en tal sentido. Las cláusulas del contrato permiten considerar que la voluntad de las partes fue la de suscribir un contrato de arrendamiento, aun a pesar de lo que aparezca en los términos que se mencionan en el recurso, sobre todo teniendo en cuenta los conceptos de arrendamiento y de usufructo.

En este sentido y siguiendo el tenor de la doctrina jurisprudencial ( STS 15 febrero 1984 , 8 octubre 1965 y 26 enero 1987 , entre otras) en relación con los artículos 1542 y siguientes CC , debe indicarse que en el contrato de arrendamiento debe concurrir la voluntad de las partes ,a que se refiere el artículo 1262 del Código Civil , en virtud de la cual por ellas se lleva cabo un acto de transmisión de la posesión de la cosa arrendada, durante el tiempo de duración establecido a cambio de un precio, que también se ha de fijar, es decir, que en él arrendamiento se trata de un supuesto de cesión de uso y disfrute de un bien, objeto del contrato, por cierto tiempo y precio determinado, con independencia de que se pudiesen añadir otras estipulaciones que no desvirtua la esencia jurídica del negocio, es decir, del arrendamiento (en este sentido STS 8 enero 1980 ).

Sin embargo, en el supuesto del contrato de usufructo, conforme al artículo 467, su esencia consiste en el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa y con las obligaciones y derechos por parte del usufructuario a que se refieren los artículos 470 y siguientes del Código Civil . En este sentido es de destacar que en el supuesto de usufructo ( artículos 470 y 491 CC ,) el usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado a formar inventario de todos los bienes, con citación del propietario o legítimo representante, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles y a prestar fianza.

Por ello, si en la sentencia impugnada se considera ( tercer fundamento de derecho, folio 225) que se trata de un contrato de arrendamiento y no de usufructo en virtud del cual se concedía al arrendatario el uso del inmueble por un precio cierto y un tiempo determinado, tal criterio debe mantenerse en esta alzada, ratificándose dicho fundamento de derecho, que se da por reproducido en este punto, y que no se desvirtúa con las alegaciones recogidas en ese apartado del primer motivo de impugnación ni aún por la referencia al artículo 25 LAU (folio 236), ya que la referencia al hecho de que la vivienda también fuese ocupada por la esposa y el hijo del Sr. Serafin , en nada desvirtúa la naturaleza del contrato, lo mismo que la referencia a ese precepto en cuanto al derecho de adquisición preferente, pues se trataba simplemente de concesiones efectuadas por el arrendador, lo mismo que la duración que se fijaba en el contrato.

b.-En el apartado B) de este segundo motivo de impugnación, folio 236, se trata de justificar la exclusión de la naturaleza arrendaticia del contrato, que no fue un capricho de los contratantes, sino que obedeció a las características de las recíprocas prestaciones a que se comprometían. Se cedió no solamente el uso de una vivienda por una renta sino que el inmueble, consistente en una oficina ruinosa,se cedió para que fuese transformada en vivienda por un coste superior a 17.892 238 pesetas o 107.534, 51 € , buscando así lograr un equilibrio entre los intereses de las partes.

Tampoco procede esta alegación, ya que el contrato fue estipulado entre las partes y se introdujeron esas características, que tienen que considerarse válidas siempre que no vayan en contra del tenor de las propias disposiciones legales vigentes, de modo que se asumió una renta, que es una característica de un arrendamiento, mientras que el hecho de que se tuvieren que efectuar obras que se aceptaban por el arrendatario, en nada empece a la naturaleza del contrato.

c.- Por último , las alegaciones que se recogen en el apartado C) del primer motivo del recurso, folio 237, en relación con la condición de hermana del propietario de la vivienda que tenía doña Gloria , no otorgó el contrato en tal condición sino como representante de su hermano, debe indicarse que tal situación, que se desprende del contrato, nada significa, puesto que la misma actuó en las condiciones de su representación- a qué se refería precisamente en cuanto a la escritura (folio 9), escritura de 10 mayo 1995, de modo que se rechaza esta alegación, con independencia de la referencia que se hace en la sentencia, folios 226 y 227, a la valoración llevada a cabo por el juzgador a quo, en relación con el hecho de que resulte más gravoso la cesión de un derecho real de usufructo que un arrendamiento, que, como resultaba lógico, debería haberse así establecido expresamente en el contrato. Criterio que, asimismo, se mantiene en esta alzada.Lo normal es que expresamente se hubiese puesto de manifiesto que se trataba de un usufructo, lo que no se desprende del contrato, mientras que, por el contrario, sí que se desprende que se trata de un arrendamiento de bien inmueble.

Con ello, también se rechaza la alegación relativa al hecho de que el Sr. Serafin hubiese reflejado el derecho de usufructo en su declaración del IRPF, como se viene a apreciar en la sentencia recurrida, folio 228, tercer fundamento de derecho, pues se trata de una referencia, que se hace en ese fundamento de derecho, que permitiría apreciar que se trataba no de un arrendamiento sino de otro supuesto, por cuanto que podría haberse reflejado como tal derecho en dicha declaración.

d- Respecto a esa calificación del contrato como arrendamiento, llevada a cabo en la instancia, mientras que según la recurrente presenta naturaleza de usufructo, en todo caso, debe indicarse que se trata de un supuesto de interpretación del contrato para así fijar su naturaleza, es decir su calificación jurídica, y en cuanto a tal cuestión, se pone de relieve el criterio fijado en STS, sección primera, 26 noviembre 2014, número 687/2014, recurso 3086/2012 , en cuyo tercer fundamento de derecho se expone: ...

'El recurso de casación que ha formulado la parte demandante en la instancia, que ha visto desestimada su demanda, se contiene en un solo motivo, por infracción de los artículos 1282 , 1283 y 1284 en relación con el 3 todos del Código Civil y todos ellos vienen referidos a la interpretación del contrato.

El motivo se desestima y para ello debe partirse en primer lugar de dos premisas.

La primera de ellas, es relativa a la interpretación, que en este caso es más bien la calificación del contrato. Esta, según constante jurisprudencia, es función que corresponde al Tribunal de instancia a no ser que aparezca ilógica, arbitraria o contraria a derecho, que no es el caso: así lo expresan, entre otras muchas, las sentencias de 20 febrero 2008 , 20 enero 2009 , 28 mayo 2009 . Es especialmente clara la de 2 marzo 2007 que dice así:

'Dice la sentencia de 15 de diciembre de 2005 que 'hay doctrina jurisprudencial constante, como la reflejada en la sentencia de 14 de mayo de 2001 , que dice 'los contratos son lo que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes ( sentencias de 26 de enero de 1994 ; 24 de febrero y 13 de noviembre de 1995 ; 18 de febrero , 18 de abril y 21 de mayo de 1997 y 7 de julio de 2000 , entre otras), pues, para la calificación, que constituye una labor insertada en la interpretación, habrá de estarse al contenido real, es decir, que habrá de realizarse de conformidad con el contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren (entre otras sentencias, las de 20 de febrero , 4 de julio y 30 de septiembre de 1991 ; 10 de abril , 20 y 23 de julio de 1992 ; 26 de enero y 25 de febrero de 1994 y 9 de abril de 1997 ), con prevalencia de la intención de las mismas sobre el sentido gramatical de las palabras ( sentencia de 22 de abril de 1995 ), al tener carácter relevante el verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato ( sentencia de 4 de julio de 1998 ). Todo ello debe entenderse, además, sin olvidar que la calificación contractual constituye una función atribuida fundamentalmente al juzgador de instancia la cual debe prevalecer en casación a menos que sea ilegal, o incida en error patente, arbitrariedad, o irrazonabilidad por no ajustarse a las reglas de la lógica que no son otras que las del buen sentido ( sentencias, entre otras, de 10 de mayo y 7 de noviembre de 1995 ; 9 y 18 de abril de 1997 ; 11 y 24 de julio , 28 septiembre y 14 de diciembre de 1998 ; 14 y 25 de octubre , 26 de noviembre y 14 de diciembre de 1999 , y 5 y 20 de julio de 2000 ); en parecidos términos la sentencia de 23 de junio de 2003 '.

CUARTO: En la tercera alegación o motivo del recurso, folio 238, se plantea, con carácter subsidiario respecto del motivo anterior, la indebida aplicación de la LAU a la relación jurídica litigiosa por tratarse de un arrendamiento complejo que debía regirse por el Código Civil, en atención al hecho de que, según la prueba practicada y como admitía la sentencia recurrida, el inmueble arrendado no reunía en el momento de alquilarse las condiciones de vivienda.

Debe partirse del contrato de arrendamiento suscrito , anteriormente indicado, de fecha 13 julio 1998, pues en su condicionado, entre otras cláusulas, en la cuarta se expone literalmente que 'se autoriza al Sr. Serafin a la que realice, en cualquier momento, las obras que estime necesario o conveniente efectuar, siempre que no afecten a los elementos estructurales por revestimientos del edificio y, en particular, para transformar en vivienda las dependencias objeto del contrato, que hasta ahora se estaban utilizando como oficinas. Cuando se extinga el contrato, tales obras quedarán en beneficio de la finca, sin derecho por parte del Sr. Serafin a indemnización alguna'.

Asimismo, y dentro de esas cláusulas contractuales, se ha de tener en cuenta la sexta, en la que se expone que 'la posesión del piso será entregada antes del próximo día 1 de octubre de 1998. Por no poder utilizar el piso hasta que se ejecuten las referidas obras, el precio o merced no comenzará a pagarse hasta un mes después de la entrega de dicha posesión'.

Finalmente, en la cláusula siguiente, séptima, se dispone que 'en este acto, entrega el Sr. Serafin la cantidad de 70.000 pesetas en concepto de fianza'.

A su vez, debe hacerse referencia al cuarto fundamento de derecho de la sentencia de instancia, folio 228, en el que respecto al contrato suscrito en 13 julio 1998 se concluye que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda, después de haber hecho referencia al artículo 2 LAU , en relación con la habitabilidad necesaria en la edificación, entendida como acta para el destino de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, que no se daba al principio del arrendamiento (folios 228 y 229), ya que se precisaba la necesidad de realizar obras para que el inmueble tuviese la consideración de vivienda, aunque las partes, también, pactaron que el pago del precio se defiriría a un mes más tarde de la entrega de la posesión, considerando en todo momento (ambas partes) que el inmueble se destinaría a vivienda y así se trataba el mismo. Como consecuencia, se entendía en la sentencia recurrida que el contrato litigioso estaba sometido a lo dispuesto en la legislación especial (Ley de Arrendamientos Urbanos), de modo que con carácter principal se aplicaría dicha norma legal, y con carácter subsidiario el Código Civil (folio 229).

Por ello, no puede entenderse que se trate de un contrato sometido al Código Civil sino a la referida Ley de Arrendamientos Urbanos, como se dispone en el mencionado cuarto fundamento de derecho de la resolución recurrida, sin que proceda esta alegación que se plantea en el recurso (folio 238), en la que incluso la doctrina jurisprudencial que se cita, va referida, dadas sus fechas, a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, de ahí que se rechace esa alegación, cuyo contenido no desvirtúa el tenor de la sentencia impugnada.

QUINTO: En la cuarta alegación del recurso y también con carácter subsidiario respecto de los motivos anteriores, se impugna la sentencia recurrida al haberse infringido en ella lo dispuesto en el artículo 2 LAU , por ser calificado el contrato como un contrato de arrendamiento de vivienda.

No puede entenderse que haya producido tal infracción, visto el contenido de dicho precepto, que se analiza correctamente en el cuarto fundamento de derecho de la sentencia impugnada, habida cuenta, además, el propio contrato de arrendamientos suscrito, dado el condicionado en él recogido, en el que expresamente se hace referencia a la finalidad de vivienda (cláusula 4ª en relación con la 5ª, folio 10).

En definitiva, no se ha dado vulneración de dicho precepto, como se pretende en este cuarto motivo de impugnación, que no desvirtúa el tenor de la sentencia recurrida. En este sentido se hace referencia al tenor del cuarto fundamento de derecho de la sentencia recurrida, folio 228, en el que se aprecia que 'aun cuando en el momento de la suscripción del contrato el inmueble no estaba en condiciones de ser habitado, de modo que se precisaba la necesidad de realizar obras para que tuviese la consideración a tal fin', pero, también, se aprecia en la resolución impugnada, las partes defirieron el pago del precio a un mes más tarde de la entrega de la posesión, a fin, precisamente, de que se pudiesen efectuar las obras necesarias, reconociendo así las partes que si bien el inmueble no contaba el tal momento con condiciones necesarias de habitabilidad, no obstante se contemplaba que el arrendatario llevase obras necesarias, de modo que el inmueble satisficiere las necesidades básicas de vivienda, configurándose de ese modo el arrendamiento del piso o inmueble con el fin de satisfacer dichas necesidades de vivienda, reconociendo ambas partes que lo que se pretendía era el uso como vivienda.

En cuanto al concepto de arrendamiento de vivienda y el repetido artículo 2º LAU , se hace referencia a SAP Vizcaya, Civil sección 5 del 29 de mayo de 2014 ,nº 101/2014 ,recurso 94/2014 , con arreglo, a la cual,'... para que un arrendamiento urbano se encuentre sometido a las disposiciones de la LAU 1994, es preciso que se trate de un arrendamiento de vivienda entendida ésta en los términos del nº 1 de su artículo 2 , que establece ' Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario '.

También, SAP Madrid, Civil sección 20 , de l 12 de marzo de 2014 número: 142/2014, recurso 647/2012 , '... conforme a la cual una vez delimitados los términos del recurso, se debe partir de que los contratos y el régimen jurídico al que están sujetos es el que resulta de su propia naturaleza en atención a su objeto y a las obligaciones asumidas por los contratantes, sin que a tal efecto vincule la calificación que por razones de conveniencia o por cualquier otro motivo concedan los contratantes a la relación negocial. Tal criterio indudablemente debe ser extensivo a los arrendamientos, máxime si recaen sobre una vivienda por estar sujetos a una legislación imperativa de carácter tuitivo en la que predomina la protección del arrendatario, sin duda justificada su proyección social y constitucional del derecho a una vivienda digna que proclama el art. 47 de nuestra Carta Magna .

No es inhabitual que para sustraerse a esos criterios imperativos de la Ley especial arrendaticia a favor del Código Civil los contratantes califiquen los arrendamientos concertados sobre viviendas como arrendamiento de temporada o para otro uso. Sin embargo, ello produce los efectos previstos para el fraude de ley en el apartado 4 del art. 6 del Código Civil , efectos que no son otros que la aplicación de la norma que se haya intentado eludir. En nuestro caso es indudable que estamos ante una arrendamiento de vivienda con los rasgos propios que lo definen en el art. 1543 del Código Civil y en el apartado 1 del art. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por cuanto se ha dado la cesión de una vivienda, entendida como edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria, por tiempo determinado y un precio cierto. Así, en el contrato de 1 de junio de 2009 (folios 21 y 22) se convino una duración de un año (pacto 3º) y un precio de 367,37 euros al mes (pacto 5º), soportando además la arrendataria cualquier gasto que afecte a la vivienda (pacto 6º). Es por ello innegable que estamos ante un verdadero contrato de arrendamiento de vivienda, aunque por el motivo que hayan querido los contratantes eludan denominarlo de tal forma (es vivienda de VPO). Que el precio del arrendamiento sea alto o bajo - desde luego no simbólico- no altera la naturaleza del contrato por no ser presupuesto del mismo que el importe del alquiler sea justo o acorde con el precio de mercado y, aunque el apelante se reserve el derecho a recuperar la vivienda o a ocuparla en periodos vacacionales, es innegable que tal pacto, al igual que otros tantos, conculca normas imperativas, por lo que es nulo y no puede ser tenido en cuenta como dispone el art. 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos : «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice». Además, consta en autos que el domicilio del apelante se encuentra en otro lugar.

SEXTO: A). En la quinta alegación del recurso y con carácter subsidiario respecto de los motivos anteriores, se denuncia la infracción de lo dispuesto en el artículo 4. 2 LAU , al no considerar la sentencia recurrida que la vivienda litigiosa merece la condición de vivienda suntuaria, cuyo arrendamiento se rige preferentemente por la voluntad de las partes.

En el recurso de apelación, y dentro de este motivo, se hace referencia genérica a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al régimen especial para el arrendamiento de viviendas suntuarias, entre las que se encuentran aquellas en las que la renta inicial sea superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional que en 1998 ascendía a 68.040 pesetas mensuales.

Además, también se pone de relieve en ese motivo que el recurrente había invertido en las obras más de 20 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, de modo que debería de tratarse de un arrendamiento de vivienda suntuaria, regido principalmente por la voluntad de las partes.

Esta pretensión ya había sido planteada, así debe entenderse, en la contestación a la demanda en el fundamento de derecho quinto apartado II, folios 54 y 54 vuelto, aunque sin emplear el concepto de arrendamiento suntuario de vivienda o condición de vivienda suntuaria.

B).En la sentencia recurrida, folios 229 y siguientes, se aprecia que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda, suscrito en 13 julio 1998, al que le resultan aplicables los plazos legalmente establecidos en la LAU, en su artículo 27 en relación con el 4.

Partiendo del hecho de que resulta aplicable la legislación especial, también se aprecia que había transcurrido el plazo convencional del arrendamiento, 13 julio 2008, así como que el arrendatario y apelante en este trámite había dejado de ocupar la vivienda, por él, por su esposa e hijo, según apreciaba el Juzgador a quo (folio 230), concurriendo la circunstancia prevista en el artículo 27 f, que permite la posibilidad de resolver el arrendamiento cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la ocupase, conforme al artículo 7 de la misma ley , de modo que al haber cambiado la residencia del arrendatario, fuera de la ciudad de Logroño, aunque posteriormente volviese a la misma , ya por ello debería accederse a la resolución del contrato.

Pero, es que además, y dados los términos del contrato, en el que se había pactado una duración de 10 años prorrogable anualmente de forma potestativa para la familia del Sr. Serafin y obligatoriamente para el propietario, dicha cláusula contravenía las disposiciones legales en materia de duración del arrendamiento de vivienda, de carácter imperativo, por lo que también, por tal motivo, debería resolverse el contrato de arrendamiento, se suya refiriendo en la sentencia impugnada.

C). Con carácter previo debe indicarse que el hecho de realización de obras necesarias para la habitabilidad de la vivienda, no determina ni califica el carácter de la vivienda , pues se trata de obras precisas para el fin a que se refería el contrato que se pactaba. En este sentido, si bien en relación con local, se señala SAP Salamanca, sección 1ª, 5 febrero 2007, número 114/2007, recurso 25/2007 , del que es se desprende que al respecto no puede desconocerse la doctrina jurisprudencial que, con reiteración y de manera uniforme, proclama que las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo...; así se establece en la STS. de 17 de abril de 1989 , en la que se citan las anteriores de 17 de febrero y 22 de noviembre de 1.962 , 14 de marzo y 17 de abril de 1.964 , 25 de enero de 1.966 , 3 de julio de 1.970 , 21 de diciembre de 1.971 , 27 de noviembre de 1.985 y 15 de diciembre de 1.987 , y cuya doctrina se reitera en la STS. de 20 de diciembre de 1.991 .

Tambien, ha de recordarse que por viviendas suntuarias ha de entenderse las de lujo, como se desprende de SAP León, Civil sección 1, 18 de mayo de 2011, nùmero193/2011, recurso: 483/2010 , así como que obras suntuarias han de ser consideradas innecesarias, de modo que no serán suntuarias aquellas que sean acordes con las necesidades y características de la vivienda, como se desprende de SAP Murcia, secciòn 1,19 enero 2010, nùmero 26/3019 ,687/2009.

Por ello, y teniendo en cuenta las cláusulas del contrato y la finalidad que se iba a destinar el inmueble, la vivienda no tenía la condición de suntuaria, por lo que la relación arrendaticia no se regirá preferentemente por la voluntad de las partes como se pretende en el recurso, no pudiendo acogerse la pretensión relativa a la exclusión de la aplicación del artículo 27.f LAU , que también se menciona y alega en el recurso, folio 241.

SEPTIMO: A). En la sexta alegación o motivo de impugnación, folio 241 ,se hace referencia a infracción, por aplicación indebida, del artículo 27 F. LAU , que ya se mencionaba en el motivo anterior.

Se entendía en esta alegación que la estimación de cualquiera de los cuatro motivos precedentes llevaba aparejada la exclusión de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a la relación jurídica controvertida y, por consiguiente, la imposibilidad de resolver el contrato por cualesquiera de las causas previstas para ello en el artículo 27 de la mencionada ley , ya que el recurrente no había incumplido ninguna de las obligaciones que contrajo en el contrato, por lo que no había razón para resolverlo.

En la alegación siguiente, séptima, folio 241, y con carácter subsidiario respecto del motivo anterior, se plantea en el recurso que la sentencia recurrida hubiese infringido, por interpretación errónea, el artículo 27 LAU .

Se refería en ese motivo que en la sentencia impugnada se calificaba el uso que el recurrente había dado a la vivienda como 'uso irregular y esporádico, por temporadas, no permanente, porque era obvio que si se trasladó a Murcia a trabajar, la vivienda ya no cumplía la función de satisfacer la necesidad permanente de vivienda'.

Mientras que lo cierto era que el recurrente tuvo que irse a Murcia por razones laborales, pero no lo era menos que no dejó la vivienda, ni traslado allí sus muebles y tampoco abandonó Logroño con carácter definitivo, sino que en esta ciudad siguió constituyendo el centro de su vida..., de modo que ese uso esporádico y temporal demostraba que la vocación en la vivienda era de permanencia, así como que la vivienda que necesariamente tenía que ocupar sólo satisfacía sus necesidades transitorias y ocasionales de vivienda por razones laborales, como quedó ratificado al volver a Logroño el mes de diciembre del año 2009.

B). En la sentencia impugnada respecto de la resolución del contrato por dejar el arrendatario de destinar el inmueble a satisfacer su necesidad permanente de vivienda, se da lugar a dicho motivo resolución, al entender que se trataba de un inmueble, que se iba a destinar a vivienda, previa a la realización de las obras para que el mismo tuviese aquella condición (vivienda), con la compensación de diferir el pago del precio a un mes más tarde de la entrega de la posesión, a fin de que se pudiesen efectuar las obras, y, por tanto, resultaba de aplicación la legislación especial de arrendamientos humanos y, en concreto, la referente a los plazos legalmente establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente y en concreto el artículo 27 de la misma, según se exponía en el repetido cuarto fundamento de derecho de la sentencia impugnada (folios 228 a 232), de modo que habiéndose suscrito el contrato en 13 julio 2008, y previa análisis correspondiente, se entendía que había transcurrido el plazo legalmente establecido.

En ese sentido se hacía referencia al hecho de que el contrato era de arrendamiento de vivienda y se había suscrito en 13 julio 1998, con transcurso del plazo convencional del arrendamiento en 13 julio 2008, por lo que debía analizarse si cabía tener dicha relación arrendaticia por finalizada, tanto porque la vivienda había dejado de ser habitada, como sostenía la actora, como por el hecho de que la prórroga forzosa anual pactada entre las partes no podía ser aplicable por ser contraria a la LAU.

Se apreciaba que la prueba practicada no permitía concluir que el demandado, una vez que se trasladó a Murcia por razones de trabajo y así como su hijo se trasladó a Huesca, siguiera dando a la vivienda el uso de residencia habitual, pues era obvio que, si fuera Murcia, la vivienda ya no cumplía la función de satisfacer la necesidad permanente de vivienda, ya que además, y según aparecía reconocido y se determinaba documentalmente, había adquirido otra vivienda en Murcia, localidad en la que tenía su nuevo trabajo.

C). La valoración que se hace en la sentencia de instancia respecto al hecho de que el demandado recurrente trasladó su residencia a Murcia por razones de trabajo, donde adquirió una vivienda en calle AVENIDA000 número NUM003 , planta NUM004 , en el año 2003 se acredita por la documental aportada con la demanda, tal y como consta a los folios 12 y siguientes y 16 y siguientes (en relación con su traslado laboral a dicha localidad) y con el documento al folio 26 relativo a información registral. Permaneciendo en dicha localidad durante su etapa laboral en la misma, a que también se refiere el documento al folio 14, del que se desprende que abandonó la semana a que se refiere el documento de enero de 2012 del diario que en él se expone, con referencia también a su situación laboral en el documento al folio 25, relativo a Boletín Oficial del Registro Mercantil de fecha 2 agosto 2010.

La referencia que se hace al traslado del hijo del demandado a la localidad de Huesca también se desprende de los documentos a los folios 20 y 27 (informe de la Agencia o Grupo Aipasa y documento del Registro).

En cuanto a la referencia que se hace al hecho de que el Sr. Serafin causó baja en el 'padrón municipal ' de Logroño en el año 2010, se determina con el documento del Ayuntamiento de Logroño, folio 116, de fecha 14 septiembre 2011, en el que se expone que, examinado el vigente Padrón Municipal de Habitantes, renovado a 1 mayo 1996 y sus alteraciones posteriores hasta la fecha del documento, don Justo , con el DNI que se exponía, figuró inscrito en el mismo desde la citada renovación del padrón al hasta el 03/06/2010, fecha en que causó baja por ir a otro domicilio, constando escrito en esta última fecha en el domicilio de CALLE000 NUM002 - NUM000 NUM001 .

También, a los folios 195 y siguientes, consta contestación al Juzgado, del Ayuntamiento de Logroño en 9 agosto 2012, en relación con los certificados de empadronamiento interesados por aquél en virtud de escrito de 31 julio 2002 (folio 196). Así, al folio 197 consta certificado de 8 agosto 2012, en el que en relación con el Padrón General de Habitantes vigente en el municipio Logroño a fecha del escrito, del renovado a 1 mayo 1996 y sus alteraciones hasta la fecha del escrito, se exponía: consta inscrito en el padrón desde la renovación patronal hasta 07/09/99 en C/ DIRECCION000 nº NUM005 - NUM006 , y en el periodo desde 07/09/99 a 23/10/03 y desde 27/03/12 hasta la fecha en el domicilio de referencia. Asimismo, al folio 199 consta certificado de la Secretaría General del Ayuntamiento de Logroño de 8 agosto 2012, en la que se expone que examinado el vigente Padrón Municipal Habitantes renovado a 1 mayo 1996 y sus alteraciones posteriores hasta la fecha del certificado (8 agosto 2012), don Justo figuró inscrito en el mismo en los siguientes domicilios y fechas: desde la renovación patronal hasta 07/09/99 en DIRECCION000 NUM005 - NUM006 y desde 07/09/99 hasta 03/06/10 (fecha en que causó baja por ir a otro municipio) en CALLE000 número NUM002 , NUM000 NUM001 .

D). Por ello, y teniendo en cuenta que en el mencionado artículo 27.F LAU , se prevé como causa de resolución contractual la relativa a: f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7, es claro que concurre la causa de resolución que se aprecian en la sentencia impugnada, en el comentado cuarto fundamento de derecho, en el sentido de dejar el arrendatario de destinar el inmueble a satisfacer su necesidad permanente de vivienda.

Se resuelve en este sentido, aun a pesar de lo expuesto en los certificados del Ayuntamiento de Logroño respecto del 'padrón municipal', teniendo en cuenta que no solamente obran esos documentos, a los folios 116 y 195 siguientes, sino que también constan los documentos que se han expuesto en el apartado B), folios 12 y siguientes, 16 y siguientes, 25 y 26, sobre el traslado fuera de Logroño por razones laborales y la permanencia del demandado en otra localidad durante esa etapa laboral, donde llegó a adquirir otra vivienda, así como los documentos a los folios 20 y 27, relativos al traslado del hijo del demandado a otra localidad distinta a la de Logroño.

Además, y como ya señalaba el Juzgador a quo en su resolución (folio 230), tampoco puede olvidarse que don Serafin causó baja en el padrón municipal en 3 junio 2010, por ir a otro municipio, tal y como consta expresamente en el certificado de la Secretaria General del Ayuntamiento de Logroño de 14 septiembre 2011 (obrante al folio 116), lo mismo que don Justo que causó baja del padrón municipal en la misma fecha 3 junio 2010 (certificado del Ayuntamiento al folio 199, 8 agosto 2012) y aun cuando volvió a causar alta en el Padrón municipal en el domicilio de CALLE000 NUM002 , NUM000 NUM001 , en 27 marzo 2012 (certificado del Ayuntamiento al folio 198, 8 agosto 2012), dicha situación, alta en el padrón municipal, fue posterior a la propia presentación de la demanda en 12 enero 2012, tal y como consta al folio 2 de los autos.

En consecuencia, procede rechazar la alegación o motivo de impugnación que se formula en el punto sexto del recurso, folio 241.

Con ella también se rechaza la alegación formulada en el punto séptimo relativa a la errónea interpretación de dicho precepto, al haberse expuesto en la resolución impugnada, que el arrendatario, demandado-apelante en este trámite, había dado a la vivienda un uso irregular y esporádico, por temporadas, pero no permanente, porque era obvio que, si se fuera Murcia trabajar, la vivienda ya no cumplía la función de satisfacer la necesidad permanente de vivienda.

Se ha determinado el traslado residencia de Logroño a Murcia del demandado-apelante y arrendatario en el contrato por razones laborales, adquiriendo incluso una vivienda en dicha localidad, de modo que no puede entenderse que el Juzgador de instancia haya interpretado erróneamente la prueba practicada en relación con dicha cuestión, y en concreto, con el artículo 27.F LAU , de ahí que también se rechace esta alegación (folios 241).

OCTAVO: A ). En la octava alegación del recurso (folio 242) se pretende que en la sentencia recurrida se ha incurrido en infracción de los artículos 1255 y 1543 del Código Civil , al estimar la sentencia recurrida que era nula la cláusula primera del contrato referente a su duración, en vez de asimilar el contrato al usufructo como enseña la jurisprudencia.

Se ha expuesto con anterioridad que el contrato que se acompañaba con la demanda de fecha 13 julio 1998 constituye un contrato de arrendamiento urbano de vivienda y no un supuesto de contrato de usufructo, de modo que no puede entenderse que se haya incurrido en vulneración de tales preceptos.

Debemos partir de la consideración de que la LAU está directamente relacionada con la normativa en materia de defensa de consumidores y usuarios, existiendo una clara concordancia entre los artículos 6 y 20 de la LAU con el artículo 10- 1 -b) y la Disposición Adicional 1ª, II-14 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios , que califica como cláusulas abusivas las que impongan renuncias o limitaciones de los derechos del consumidor (aunque en el presente supuesto no se trata de un supuesto de consumidores, aunque en él sí se limitaban los derechos del arrendador).

En ese sentido la aplicación del artículo 6 de la LAU es prioritaria ante cualquier norma que defienda la autonomía en la contratación, como es el artículo 1254 del C.C ., pues el artículo 1255 del C.C . establece como límite a la autonomía negocial que los pactos no sean contrarios a las leyes, de ahí que si en la LAU, en la regulación del arrendamiento de vivienda, existe una norma que claramente establece la nulidad de los pactos que contravengan la ley especial, la conclusión a la que se llega es que si realmente un pacto o convenio infringe lo dispuesto en el artículo 20 de la LAU debe declararse su nulidad ( SAP Cádiz, sección 8ª, 26 diciembre 2006, número 382/2006, recurso 329/2006 ).

B ). Por otra parte, también, se hace referencia al hecho de que el contrato no tenía, a juicio de la parte recurrente, una duración indefinida, sino una duración determinable, pues se había fijado una mínima duración de 10 años y una duración máxima establecida en relación con la vida de las personas a quienes se había concedido el uso y disfrute del piso, siendo lícitos los arrendamientos de duración determinada, de modo que, en definitiva, se trataría simplemente de un supuesto de 'dies certus et incertus quando', previsto en el artículo 1125 CC .

Tampoco concurre el supuesto que se pretende en este motivo en relación con la duración del contrato, conforme a los datos que se obtienen del propio contrato en relación con lo resuelto en la sentencia de instancia. El contrato tiene una duración determinada con una prórroga obligatoria para el propietario y potestativa para el arrendatario, de una duración anual, que contradice el tenor de la legislación especial contenida en la LAU y, en concreto, sus artículos 4 , 9 y 10 y concordantes de la misma.

Como aprecia el Juzgador a quo en su resolución, y partiendo del contrato de arrendamiento litigioso y en concreto, de su primera cláusula, una vez que se ha determinado la aplicación de la LAU al mismo, se aprecia que son aplicables los plazos legalmente establecidos en dicha legislación, a cuyo disposiciones se somete imperativamente la relación contractual de referencia, arrendamiento de vivienda, cuyo plazo de 10 años ya transcurrió, de modo que dada la voluntad contraria por parte del arrendador a la prórroga anual del mismo, no puede entenderse que dicha cláusula respecto a la prórroga forzosa para el arrendador resulte aplicable, sino que por el contrario la misma no resulta vigente en el momento que se plantea la demanda, como se viene a apreciar en la resolución impugnada, en relación con la doctrina jurisprudencial, que impide dar validez y cumplimiento a aquellos contratos que puedan quedar al arbitrio de una de las partes contratantes, pues una cosa, puede ser, que por razones de política legislativa se fijase una prórroga forzosa para el arrendador en la legislación anterior hasta el año 1985, y otra muy distinta que resulte vigente al amparo de la nueva legislación, que preve una duración determinada o al menos a determinar, y que no permite una prórroga indefinida a voluntad del arrendatario por años sucesivos.

Se hace referencia a SAP Vizcaya, sec. 5ª, S 29-1-2014, nº 16/2014, rec. 394/2013 , con arreglo a la cual '...Así para determinar si se ha dado o no su extinción por haber expirado su plazo, se ha de de considerar que se trata de un contrato sujeto a la LAU de 1994, en su redacción anterior a la reforma de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler , en vigor desde el día 6 (D. Transitoria Primera ), respecto de la cual esta Sala en reiteradas resoluciones, como en sus sentencias de 28 de marzo y 20 de setiembre de 2006 , 15 de mayo de 2007 , 23 de setiembre de 2009 , 4 de octubre de 2010 y 7 de abril de 2011 , ha declarado lo siguiente:

'La duración del contrato de arrendamiento de vivienda en la LAU de 1994.

Y así, el legislador de 1994 cuando se plantea qué sistema quiere adoptar en cuanto a la duración de este tipo de contratos, tiene ante sí la realidad de la situación legislativa previa, esto es la excesiva duración de los contratos que sometidos a la LAU de 1964, antes de la vigencia del denominado Decreto Boyer, una vez superado el plazo contractual entran en un periodo indefinido de prórroga forzosa , obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario ( art. 57 y concordantes), y, por el contrario, la volatilidad del plazo en los contratos concertados bajo la vigencia del Real Decreto de 30 de abril de 1985 , lo que le lleva a adoptar un sistema intermedio a través de dejar en libertad a las partes para pactar el plazo, y mediante un sistema de prórrogas anuales, potestativas para el arrendatario y obligatorias para el arrendador, llegar a una duración mínima de cinco años, y ello por estimar, como dice el Preámbulo de la Ley que así se permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como una alternativa válida a la propiedad, y a la vez no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto propietarios privados como promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

Con esta finalidad, el art. 9, que parte de una axioma clásico cual es la libertad de pactos, establece ' La duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes', sin embargo, la matiza, cuando regula, con carácter imperativo, y por tanto excluido del principio dispositivo de las partes (art. 4 num. 2), la duración mínima de los contratos de arrendamientos de vivienda, concertados bajo su vigencia, de modo que de su lectura cabe distinguir los siguientes supuestos: a.- contratos cuya duración pactada es superior a cinco años; b.- contratos cuya duración es de cinco años; y c.- contratos cuya duración es inferior a cinco años, ya porque así lo han pactado las partes, ya porque han omitido la fijación de plazo, o se ha establecido como indeterminado, entendiéndose, en estos dos últimos casos, como celebrados por un año (art. 9 num. 2).

Si esta es la premisa de la que se parte, resulta que cuando se pacte por un plazo inferior a cinco años por imperativo legal llegado el día del vencimiento del plazo contractual, por virtud de lo dispuesto en el art. 9 num. 1 '.éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que concurra alguno de estos supuestos:

a.- que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Ello determina que la cláusula contractual por la que el arrendatario renunciara al tiempo de la firma del contrato a la prórroga , sería nula por virtud de lo dispuesto en el art. 6 de la LAU , teniéndose por no puesta (nulidad parcial del contrato), si bien sí permite que nacido tal derecho a la prórroga e integrado en el patrimonio del arrendatario, al mismo se puede renunciar, siempre que tal sea clara, expresa y terminante ( art. 6 num. 2 Cº Civil ) ( STS 1º de 17 de marzo de 1.992 ; 1 de marzo de 1993; 23 de mayo de 1995; Sección Quinta A.P. Bilbao S. de 27 de junio de 1.991, entre otras).

Posibilidad que no concurre en el presente caso, al no hacer uso de ella la parte arrendataria.

b.- que el arrendador al tiempo de la celebración del contrato, y así se haga constar de modo expreso en el mismo, manifieste la necesidad que tendrá de ocupar para sí la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla permanentemente para sí (art. 9 num. 3), por lo que tal posibilidad de denegar la prórroga supone que se ha superado el plazo pactado o el presunto ante su indeterminación, al que se refiere el art. 9 num. 2. Posibilidad de la que no hizo uso la parte arrendadora en el contrato.

Por tanto, cuando ya hemos cumplido el plazo de cinco años contractual o legal si no se produce la denuncia del contrato por el arrendador o el arrendatario en la forma establecida en el art. 10 num. 1 (' Si llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo..'), se produce, no la tácita reconducción del contrato, sino su prórroga que no deja de ser una institución distinta, dado que el contrato continua siendo el mismo, no surgiendo uno nuevo, como lo evidencia el propio tenor literal del precepto, y la interpretación sistemática de la LAU (véase la incidencia de la prórroga sobre la fianza (art. 36 )), de manera que la relación continuará por plazos anuales hasta un máximo de tres más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato, de lo que se colige que tal plazo es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario, único que puede renunciar a ulteriores prórrogas anuales. Criterio este de la Sala que comparten otras Audiencias Provinciales (A.P. Las Palmas, Sec. 4ª, S. 11 de enero de 2000 y A.P. Baleares, Sec. 1ª, S. 29 de mayo de 2000, entre otras), no desconociéndose la polémica doctrinal y jurisprudencial en la materia, con posiciones de otros órganos jurisdiccionales diversa (por ej. A.P. Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1 ª de 25 de Setiembre de 1999 (aplica el limite mínimo de cinco años del art. 9 más la prórroga del art. 10).

¿Mas qué acontece si vencido el plazo trienal del art. 10 el arrendatario continúa ocupando la vivienda?

La respuesta a esta cuestión no es pacífica ni para la doctrina ni para la Jurisprudencia menor, debiendo resumirse las posibles soluciones, en las siguientes:

· Nace el mecanismo de la tácita reconducción del art. 1556 y 1581 del C Civil , de manera que la duración del contrato será por años o meses según se haya determinado la renta, al darse la extinción del contrato por cumplirse el plazo máximo previsto en la Ley.

· Nace la tácita reconducción, mas como tal supone un nuevo contrato, el cual al no poder tener por virtud del art. 9 de la LAUuna duración inferior a un año, éste será el nuevo plazo, con todas las consecuencias derivadas de la nueva relación contractual, y la duración mínima de cinco años.

· Nace de nuevo una nueva prórroga al amparo del art.10 LAU de carácter trianual, voluntaria para el arrendatario que puede desistir del contrato cada año, y vinculante durante tres años para el arrendador, por impedir el art. 9 LAUla aplicación del art. 1566 Cº Civil .

Si estas son las posturas doctrinales, esta Sala como ya consideró en su sentencia de 23 de Setiembre de 2002 y 9 de junio de 2003 , entre otras, entiende que:

'1 º- No puede considerarse aplicable de nuevo el art. 10 LAU por cuanto que de la lectura del propio precepto no se infiere que esta sea la voluntad del legislador en la medida en que de haber querido que hubiera podido darse prórrogas sucesivas de carácter trianual, así lo hubiera expresado como lo ha hecho para los arrendamientos rústicos en su art. 25 LAR , estableciendo un límite, antes al contrario el propio precepto declara que una vez transcurridos como mínimo cinco años '..el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más' (hoy día el art. 12 de laley 49/2003 de 26 de noviembre modificado por la ley 26/2005 de 30 de noviembre establece igualmente que vencido el plazo contractual '.. el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato), de lo que cabe inferir que el legislador no va a otorgar la consideración de prórroga del contrato a la situación de ocupación de la vivienda posterior a la primera y única reconocida, en el citado artículo.

Esta conclusión se ve avalada por el propio Preámbulo de la ley en el que se insiste en que si bien se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, en un afán de dotarlos de una cierta estabilidad garantizadora del reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada ( art. 47 de la CE ), ello no obsta a que en la nueva regulación en la materia se presenta como una novedad legislativa fundamental la de su duración, estableciendo un plazo mínimo de cinco años, si el pacto inicial hubiere sido inferior, tras el cual si no hay denuncia surge el mecanismo ' de prórroga tácita '.que da lugar a un nuevo plazo articulado, 'sobre periodos anuales, de tres años'

Esto es el legislador entiende que con tal plazo de ocho años, ya se ha garantizado la estabilidad en la vivienda inspiradora de la reforma arrendaticia.

2º.- La postura acorde a la situación de estabilidad pretendida, en relación con la regulación legal, a juicio de esta Sala es la que considera que superado el plazo del art. 10 de la LAU , al igual que en la situación anterior regulada por el Decreto Boyer, si el arrendatario continúa ocupando la vivienda se produce la tácita reconducción del art. 1566 y 1581 del Cº Civil , pues estando ante una situación que no está expresamente prevista en la ley arrendaticia, ello determina que por virtud del art. 4 sea de aplicación supletoria, a falta de pacto entre las partes, el Cº Civil y en concreto el plazo fijado en el art. 1581 antes citado ' por años cuando se ha fijado un alquiler anual y por meses cuando sea mensual', pues no ha de olvidarse que ya ha transcurrido el plazo que la ley arrendaticia reconocía para este contrato, y aunque que como consecuencia de la tácita reconducción surge un nuevo acuerdo de voluntades entre las partes sobre el objeto y la renta, decayendo el plazo y las garantías accesorias ( art. 1567 del Código Civil T.S. 1ª S. 4 de junio de 1984, 25 de marzo de 1957, 20 de septiembre de 1991 y 15 de octubre de 1996, entre otras), no puede considerarse que se inicia un nuevo ciclo del art. 9 y 10 LAU , ya que tal supondría una prolongación de la vida del contrato que el legislador específicamente no desea ni regula, e iría contra el espíritu de la propia LAU que trata de evitar las situaciones de prórroga forzosa o similar que acontecían en la legislación anterior y a la que trató de poner coto el R.D L2/1985 de 30 de abril.

Igualmente no se justifica la concesión del plazo de un año, pues, en el presente caso, la indefinición del plazo a que alude el art. 9 num. LAU no es tal no solo porque ya ha gozado de dicho plazo sino también porque existe un criterio de determinación, cual es el del art. 1581 Cº Civil que atiende a la forma de determinación de la renta, no pudiendo considerarse contradictorio la idea de la prórroga, el plazo mínimo y la tácita reconducción'.

Este criterio ha sido mantenido por esta Sala en anteriores resoluciones como sus sentencias de 28 de marzo y 20 de setiembre de 2006 , y 15 de mayo de 2007 , entre otras.'.

Desde esta perspectiva, resulta que en el contrato de autos al pactar su plazo se dice:

'SEGUNDA.-Plazo del arrendamiento. Desistimiento por el arrendatario.

El presente Contrato tendrá una duración de UN AÑO a contar desde el día primero del mes siguiente al de la fecha del presente contrato. Llegada la fecha de vencimiento del plazo de duración pactado y de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de CINCO AÑOS, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Ello determina que iniciándose el cómputo del plazo de un año, el día 1 de febrero de 2008, venza ese plazo contractual, el día 31 de enero de 2009, momento en el que se da la aplicación del art. 9 de la LAU , lo que determina que el plazo mínimo de cinco años que tal precepto prevé como vinculante para el arrendador concluyera el día 31 de enero de 2013, tras el cual se daría la aplicación del art. 10 con un plazo de tres años, a no ser que la parte arrendadora haya manifestado a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato.

Esta doctrina se ha aplicado por esta Sala, en sus sentencias de 15 de mayo de 2007 y 18 de marzo de 2009 en un supuesto de no voluntad de renovación del contrato para evitar la prórroga del art. 10 LAU .

También SAP Barcelona, sec. 13ª, S 13-6-2007, nº 310/2007, rec. 667/2006 , con arreglo a la cual '...',A diferencia de la tácita reconducción, la prórroga implica la continuación del anterior contrato; no es un nuevo contrato sino el mismo, por lo que no se altera su clausulado y las garantías prestadas por terceros se mantienen así como los pactos celebrados entre las partes durante la vigencia del contrato. La prórroga puede tener diversas acepciones en la legislación arrendaticia, según los supuestos que contemple y en mérito de las mismas implicarán plazos diversos:

a) Prórroga voluntaria, es la libremente pactada por las partes (p. ej. que a la finalización del contrato éste se prorrogará por un plazo determinado, si ninguna de las partes denuncia la finalización del contrato), sin limitación respecto de este pacto. Las consecuencias serán distintas en cada uno de los regímenes una vez extinguidas las prórrogas voluntaria (En el TRLAU, seguiría la forzosa, y en la LAU , lo único que ha de mantenerse para el caso de vivienda, es el plazo mínimo de 5 años).

b) prórroga forzosa o legal, contemplada en el art. 57 TRLAU 64 , sin posibilidad de renuncia ex art. 6: llegado el vencimiento, éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y ello, aún cuando un tercero sucediese al arrendador en sus derechos y obligaciones (precepto totalmente contrario al art. 1571 CC ), que se mantiene a favor de determinadas personas que cumplen determinadas condiciones de plazo y convivencia ( arts. 58 Y 59 TRLAU 64 ), lo cual no significa que sea 'indefinido'.

c) prórroga obligatoria, contemplada en el art. 9 LAU 94 , si el plazo es menor de 5 años, hasta que se cumplan éstos.

d) prórroga tácita, del art. 10 LAU 94, en mérito de la cual, si llegado el vencimiento del plazo contractual y una vez transcurrido como mínimo 5 años, ninguna de las partes, arrendador o arrendatario, notifica a la otra, con un mes de antelación como mínimo a la fecha de finalización del contrato, su voluntad de no prorrogarlo ('no renovarlo' dice incorrectamente la ley, pues el siguiente párrafo comienza diciendo 'al contrato prorrogado...'), el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mes de antelación, a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no prorrogar el contrato.

NOVENO : La nueva legislación está informada por el principio de la libre autonomía de la voluntad (la duración se puede pactar libremente por las partes), estableciendo el art. 9. que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes (igual, superior o inferior a 5 años), y a falta de pacto o pactada una duración indeterminada, se entenderán celebrados por un año, pero inmediatamente el precepto establece para los arrendamientos de vivienda una duración mínima de 5 años (duración de máxima protección), período voluntario para el arrendatario y obligatorio para el arrendador, de forma que si se ha pactado por un tiempo inferior, el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador por períodos anuales, al final de cada uno de los cuales el arrendatario puede, respetando el término de preaviso de 30 dias (se trata de dias naturales, no pudiendo descontarse los inhábiles), dar por finalizado el contrato.

En la línea de dotar de estabilidad al arrendamiento de vivienda destinada a residencia familiar el art. 10 establece un sistema de prórrogas (prórroga tácita, no equiparable a la tácita reconducción) que operan después del vencimiento del término contractual o una vez transcurridos los 5 años garantizados por la ley, si ninguna de las partes notifica a la otra con un mes de anticipación como mínimo su voluntad de no renovarlo; en tal caso el contrato se prorrogará obligatoriamente por períodos anuales, hasta un máximo de 3 años más, manteniendo la facultad de no renovación del arrendatario, tratándose de un sistema de prórrogas en el que no opera la tácita reconvención, lo que se deduce del último párrafo (conforme al cual, al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estaba sometido)'.

Por tanto, se rechaza esta alegación relativa a infracción de los artículos 1255 y 1543 del Código Civil y nulidad de la cláusula primera del contrato relativa a su duración, pues se trata de un supuesto arrendamiento de vivienda sometido a la legislación especial contenida en la LAU, de modo que no se vulnera el tenor de dichos preceptos.

A consecuencia de todo ello también se rechaza la novena alegación del recurso (folio 243), relativa a vulneración del artículo 10 LAU , al estimar la sentencia recurrida que ha finalizado el plazo de duración del contrato, sin que previamente a la demandante lo hubiese denunciado a su vencimiento, pues vencido el plazo contractual fijado superior al legalmente previsto, se aplicó las prórrogas anuales, hasta momento en el que la parte arrendadora entendió que no procedía las mismas, conforme sea expuesto a lo largo de esta resolución, en relación con la fundamentación recogida en la sentencia de instancia, que se da por reproducida en la presente.

Debe tenerse en cuenta que, como se expone en la sentencia recurrida, folio 231, se trata de una cláusula de larga duración del arrendamiento y su prórroga a voluntad del arrendatario que son consideradas y tenidas por nulas, ya que van en contra de la característica propia del arrendamiento, cual es su temporalidad, quedaría eliminada a causa de la cláusula de prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para él arrendatario, lo que se mantiene y ratifica en esta alzada, de modo que no puede entenderse que, como también se aprecia en la resolución impugnada, una cosa es la situación de los arrendamientos con anterioridad al año 1985, en los que se podía imponer una situación de prórroga forzosa para el arrendador, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente con base al artículo 4 LAU y el artículo 1255 CC , sin alterar la esencia y naturaleza que el contrato locativo tiene, que ha de ser de duración determinada, o, al menos, determinable y sin que pueda aceptarse que una duración fijada de prórroga anual a voluntad del arrendatario, con carácter indefinido cada año, suponga realmente la fijación de una duración de la relación arrendaticia en la forma legalmente exigida.

Además, ha de tenerse en cuenta que, con independencia de esa nulidad de la cláusula de referencia, se determinó la voluntad de la parte arrendadora de cuestionar el arrendamiento, como se desprende del escrito de su letrado obrante al folio 37 de fecha 1 septiembre 2011 (con anterioridad a la presentación de la demanda en 27 enero 2002, folio 2), con lo que, en todo caso, se había cumplido este requisito previsto en el artículo 10.

DECIMO: En la décima alegación del recurso, folio 244, se plantea violación de lo dispuesto los artículos 7 CC , 11 LOPJ y 247 LEC , cuya recta aplicación debería en todo caso conducir a la desestimación de la demanda.

Se señala en dicha alegación que en la resolución del contrato de arrendamiento y la consiguiente entrega de la vivienda a la actora llevará consigo un enriquecimiento injusto para ella, por recibida un bien mucho más valioso que el que su causante se dio al recurrente, considerando que no se trata de un resultado contractual injusto, sino de un desplazamiento patrimonial injustificado porque no tiene causa jurídica, ya que ésta viene constituida por el goce vitalicio del piso.

Se rechaza esta alegación, pues no puede olvidarse que, además, de la duración del contrato y renta pactada, en la cláusula 4ª, folio 10, se disponía expresamente: se autoriza al Sr. Serafin para que realice, en cualquier momento, las obras que estime necesarias o conveniente efectuar, siempre que no afecten a los elementos estructurales o revestimientos del edificio y, en particular, para transformar en vivienda las dependencias objeto del contrato, que hasta ahora se estaban utilizando como oficinas. Cuando se extinga el contrato, tales obras quedarán en beneficio de la finca, sin derecho por parte del Sr. Serafin a indemnización alguna. Es decir, que se pactó libremente entre las partes esa posibilidad, de modo que conforme a dicha condición o cláusula, no se produce vulneración de los preceptos mencionados ni tampoco que ninguno de los previstos en la LAU.

En definitiva, y como también se aprecia en la resolución impugnada (folio 232), procede la resolución contractual, contrato de arrendamiento de fecha 13 julio 1998, a causa de dejar el arrendatario de destinar el inmueble a satisfacer su necesidad de vivienda, así como por finalización del plazo del contrato de arrendamiento, dándose por resuelto y finalizada la relación arrendaticia existente entre las partes, debiendo el arrendatario dejar libre y expedito el piso a favor de su propiedad.

UNDECIMO: Al desestimarse el recurso de apelación, las costas se imponen a la parte apelante, conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. JOSE TOLEDO SOBRON, en nombre y representación de D. Serafin , contra la sentencia, de fecha 29 de abril de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Logroño (La Rioja), en juicio ordinario seguido en el mismo al nº 123/2012, de que dimana Rollo de apelación nº 190/2013, confirmando la sentencia impugnada.

Se imponen a la parte apelante las costas de la alzada.

La desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido para apelar al que se dará el destino legal, conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de La Ley Orgánica del Poder Judicial , en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Contra la presente resolución puede interponerse recurso de casación y, en su caso, por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública el Tribunal en el día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.