Sentencia CIVIL Nº 301/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 71/2019 de 20 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.006.00.2-2016/0006166
Recurso de Apelación 71/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Alcobendas
Autos de Procedimiento Ordinario 751/2016
APELANTE: D./Dña. Pablo
PROCURADOR D./Dña. ALICIA MARTINEZ VILLOSLADA
APELADO: VANYA RECURSOS, S.L.
PROCURADOR D./Dña. EDUARDO MARTINEZ PEREZ
SENTENCIA NUM. 301/2019
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO. SR. PRESIDENTE:
D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
D. LUIS PUENTE DE PINEDO
Siendo Magistrada Ponente: DOÑA Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
En Madrid, a veinte de septiembre de dos mil diecinueve.
La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores
Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Derecho
Reales, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Alcobendas, seguidos entre partes, de una, como
demandante-apelante D. Pablo , representado por la Procuradora Dª. Alicia Martínez Villoslada y asistido
por el Letrado D. Javier Dutilh Carvajal, y de otra, como demandada-apelada VANYA RECURSOS, S.L.,
representada por el Procurador D. Eduardo Martínez Pérez y asistida por el Letrado D. Jaime de Rivera Lamo
de Espinosa.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1, de Alcobendas, en fecha diecisiete de septiembre de dos mil dieciocho, se dictó Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Debo desestimar y DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Alicia Martínez Villoslada, en nombre y representación de D. Pablo , defendido por el Letrado D. Jesús Paradela Rusillo; y dirigidos contra VANYA RECURSOS S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. Eduardo Martínez Pérez y defendida por el Letrado D. Xavier Mariano Sampedro Fromont, ABSOLVIENDO a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de las costas causadas a la parte actora'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha seis de febrero de dos mil diecinueve, para resolver el recurso.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dieciocho de septiembre de dos mil diecinueve.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por el Juzgado de primera Instancia nº 1 de ALCOBENDAS se tramito procedimiento de juicio ordinario nº 751/2016 instado por la representación procesal de D Pablo contra VANYA RECURSOS S.L ejercitando la acción de retracto arrendaticio en tanto que el actor es arrendatario del local de negocio sito en EL MOLAR Bodega sita en el paraje de la TORRETA calle SANTA MARIA DELA CUESTA sin número desde 30 de marzo del 2015 en virtud del contrato de arrendamiento con la entonces propietaria EREBOR COMPRAVENTA S.L. La demandada adquirió dicho local en subasta celebrada por la AGENCIA TRIBUTARIA siéndole adjudicado dicho local el 26 de enero del 2016, sin que se le comunicara al actora el cambio de titularidad, por lo que na vez conocida la transmisión, ejercita su derecho de retracto consignando la cantidad valor de la subasta (15.800€), solicitando que se condene a la demandada a otorgar la escritura de retroventa dejando el inmueble a disposición del actora.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando que el actor no es un arrendatario real, sino que el contrato aportado es un documento privado que no consta inscrito en el Registro de la Propiedad, que tampoco constaba en el expediente administrativo , ni había indicios de la existencia de un arrendamiento , pues no constan declaraciones a Hacienda de retenciones por el alquiler , ni licencia de negocio, ni pagos trimestrales de IVAS, ni pago de los IBIS etc. considerando que es un contrato simulado, por ser el actor yerno del SR Alberto anterior propietario del local, hasta que conocido el embargo de la Hacienda Tributaria lo cedió a la sociedad EREBOR, por lo cual le ampara la protección del artículo 34 de la LH.

La sentencia fue desestimatoria de la demanda con imposición de costas a la parte actora , considerando probado que estamos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio simulado, y por lo tanto no se dan los requisitos del retracto arrendaticio, amparando a la demanda la protección del tercero de buena fe del artículo 34 de la LH .

Frente a dicha resolución interpone la representación de la parte actora recurso de apelación alegando vulneración del artículo 34 de la LH en tanto que al participar el demando en un subasta debió con anterioridad informarse de la situación del local , Vulneración del artículo 7 de la Ley 29 /1994 de 24 de noviembre LAU considerando que tratándose de un local de negocio no es necesario proceder a la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, Error en la valoración de la prueba sobre la simulación contractual.

La parte demandada se opuso al recurso.



SEGUNDO.- El derecho de tanteo y retracto constituyen tradicionales facultades concedidas a los arrendatarios urbanos y rústicos, como medio de favorecer su acceso a la propiedad del inmueble que ocupan o utilizan, constituyendo en particular el retracto una limitación de la propiedad - 'ius disponendi' - que debe interpretarse 'restrictivamente' - T.S. 1ª S. de 6 de abril de 1995 -, dado el principio de presunción de libertad del dominio y el respeto del 'contenido esencial' del derecho de propiedad - artículos 33 y 53.1 de la Constitución Española -, y en este sentido, siguiendo la doctrina que fija la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 24 de mayo de 1982 y jurisprudencia posterior a la misma, como requisitos que deben cumplirse para que prospere la acción de retracto arrendaticio se encuentran: 1º) Que se produzca la venta, voluntaria o forzosa, de la finca arrendada, lo que implica que la venta en subasta de la finca arrendada, el arrendatario tenga derecho a retraer, ya que cualesquiera que sean las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador la considera apta para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas por interpretación analógica del artículo 1640 del Código Civil - T.S. 1ª SS. de 2 de marzo de 1959 , 19 de febrero de 1968 , 23 de enero de 1971 , 12 de febrero de 1986 , 22 de abril de 1992 , 30 de junio de 1994 , 8 de junio de 1995 , 12 de febrero de 1996 y 14 de mayo de 2004 -; 2º) Que lo que se venda sea precisamente el local arrendado, pues el retracto se limita a lo que se lleva en arriendo - T.S. 1ª S. de 31 de enero de 1992 -; 3º) Que el retrayente tenga un contrato de arrendamiento válido y ocupe la finca en el momento de la venta, lo que supone la concurrencia de un doble requisito, la condición de arrendatario y a la vez de ocupante, negándose el retracto a quien no ocupe el local aunque haya perfeccionado un contrato de locación urbana - T.S. 1ª SS. de 9 de mayo de 1969 , 10 de abril y 10 de noviembre de 1992 , 5 de julio de 1993 , 7 de marzo de 1995 y 12 de junio de 2002 -, lo que significa que habiendo 'subarriendo' el arrendatario nunca podrá retraer, dado que si el subarriendo es total, porque deja de ser ocupante de la finca, y si es parcial, porque no sería ocupante de toda la finca vendida, es decir, que para ejercitar la acción de retracto hay que ostentar una doble cualidad el retrayente, el ser 'arrendatario' y 'ocupante' ; 4º) Que el tanteo o el retracto se ejercite dentro de los treinta días naturales siguientes a la notificación fehaciente que practique el arrendador, notificación que podrá consistir en (i) en darle conocimiento al arrendatario, antes de otorgar la venta, la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión, a fin de que pueda ejercitar el tanteo, o bien (ii) en darle traslado de la escritura o documento en que hubiera formalizado la venta, para el retracto, plazo de caducidad para el ejercicio de los treinta días que comenzará a computarse no desde la fecha de celebración de la subasta, sino desde la aprobación del remate y adjudicación al rematante de la finca subastada, siempre que el retrayente tenga también conocimiento exacto de la subasta y de las condiciones de la misma, siendo reiterada la doctrina jurisprudencial que puntualiza que la notificación es sólo el medio oficial de dar a conocer al arrendatario las condiciones esenciales de la venta proyectada o perfeccionada, de tal manera que si el arrendatario conocía con antelación, cono conocimiento real, efectivo y cabal, la venta y sus condiciones esenciales, es a partir de ese momento cuando empieza a contar el plazo (treinta días) de caducidad - T.S.

1ª SS. de 19 de diciembre de 1959 y 24 de mayo de 1982 , entre otras muchas-, por lo que ni la notificación, ni la posterior inscripción registral añadirían nada nuevo a dicho conocimiento - T.S. 1ª S. de 6 de marzo de 2000 -, y 5º) Que el retrayente reembolse al comprador el precio y los gastos de la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.



TERCERO.-Partiendo de los requisitos necesarios para el ejercicio del derecho de retracto es necesario que el contrato de arrendamiento exista en la realidad y que el arrendatario sea el real ocupante del mismo.

Es por ello que nos vemos obligados a responder de una forma conjunta todos los motivos del recurso.

Por lo que respecta a la simulación contractual la sentencia de la AP de Zaragoza de 21 de enero del 2005, dice:' Por lo que respecta a la simulación contractual es preciso distinguir conceptualmente lo que ese término significa. Así, la absoluta es aquella en la que existe discordancia absoluta entre la voluntad real y la declarada, hay un vicio de la voluntad que debe subsumirse en la causa negocial ( art 1275 1276 C C). Existe una carencia de causa a una causa ilícita que origina la declaración imperativa de nulidad.

Sin embargo la simulación relativa representa la cobertura de otro negocio jurídico verdadero bajo la apariencia de una forma diferente, que es la manifestada. Y por fin, el contrato o negocio fiduciario que contiene dos negocios independientes, uno real, de transmisión del pleno dominio 'erga omnes 'y otro obligacional valido 'Inter. P artes '(tesis del doble efecto). Así el negocio simulado absoluto es ficticio, carente de causa, mientras que el fiduciario es serio y querido con todas las consecuencias jurídicas. El simulado es simple mientras que el fiduciario es complejo, el simulado es completamente nulo y el fiduciario es válido. El primero carece de causa y el segundo tiene una 'causa fiduciaria '( Sentencia del TS de 16 de mayo 2000, 13-2-2003, 18-3-2002, y de la propia APZ sección V de 2 de noviembre del 2001 y 11-3 1998) En cualquier caso, se debe de partir de que en materia de prueba de la simulación de contratos rigen dos principios generales: a) Que la divergencia entre la voluntad real y la declarada ha de ser probada por quien la afirma, por lo que la carga de la prueba de la simulación siempre corresponde a quien lo alega.

b) La prueba de presunciones adquiere valor inusual sobre todo cuando quien la alega es un tercero, no participe en el contrato inicial.

Como razona la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 11 febrero de 2005 con cita de otras muchas (así, SSTS 13 de octubre de 1987 , 5 de noviembre de 1988 , 19 de noviembre de 1990 y 21 de septiembre de 1998 ) 'el problema más importante que plantea la apreciación de la denominada simulación es, en efecto, la de su prueba por lo que se 'admite como suficiente la prueba de presunciones' y señala que ésta 'se configura en torno a un conjunto de indicios, que si bien tomados individualmente pueden no ser significativos, e incluso cabe que sean equívocos, sin embargo, en conjunto, y en relación con las circunstancias, son reveladores de la actuación simulatoria: al elemento interno de la verdadera intención de los contratantes, que se mantiene deliberadamente oculta o en secreto frente a terceros, no puede llegarse en derecho más que a través de la valoración de una serie de actos que lo exteriorizan, datos o indicios que permiten conocerla mediante un juicio lógico y racional y que llevan al Juez de instancia, mediante presunciones, a una íntima convicción acerca de la falsedad de la causa expresada'.

En el presente caso las pruebas que constan en el expediente es suficiente para considerar acreditada la simulación absoluta del contrato de arrendamiento en base al cual ejercita la parte actora el retracto arrendaticio, considerando que las conclusiones a las que ha llegado la Juzgadora a quo son lógicas, razonadas y ajustadas a derecho.

EREBOR sociedad titular del local de negocio en cuestión, se constituyó en el 2014 como se demuestra en el doc. nº 2 de la contestación a la demanda, sin que nunca haya presentado cuentas al Registro Mercantil.

A dicha sociedad el 30 de marzo del 2015 fue aportada la finca registral en cuestión según la información registral que consta como doc. nº 2 de la demanda por el Sr Alberto , y eses mismo día lo arrienda al hoy actor según el doc. nº 1 de la demanda (al parecer yerno del Sr Alberto ) . Todo ello conociendo todos los titulares y arrendadores la existencia de innumerables embargos sobre el inmueble.

Es decir no se encuentra causa alguna que justifique ni la aportación del local en cuestión por parte del Sr Alberto a una sociedad que no tiene actividad, y que está el mismo día lo alquile al actor ( yerno del Sr Alberto ) , sobre todo cuando este último no consta que se dedicara en aquel momento a la explotación de la actividad de restauración ( actividad a la que dedica el local ) ,pues no consta ningún documento que lo justifique de licencia de actividad , IVAS etc.

Tampoco consta que desde que el actor se convirtiera en arrendatario del local cumpliera con alguna de las obligaciones que adquirió en el contrato de arrendamiento, pues no constan pagos de rentas sino desde mayo del 2016, una vez adjudicado ya el local a la parte demandada mediante subasta de la agencia tributaria en enero del 2016, según los documentos aportados por el actor a requerimiento de la demandada en el juicio.

Tampoco consta que pagaran IBIS ni la propiedad ni el arrendatario cuando lo tiene pactado en el contrato.

Por supuesto ni en el Registro de la Propiedad, ni el expediente administrativo consta que el local estuviera arrendado, sin que fuera comunicado por la propiedad o por el Sr Alberto a la Agencia Tributaria dicha carga siendo que conocían la existencia de embargos sobre el local, y el acuerdo de enajenación.

Difícilmente puede conocer la nueva adjudicataria dicha carga sobre el local adquirido en la subasta, cuando solo consta un contrato privado del que no fue parte, no consta comunicación alguna oficial, ni consta que la administración pudiera conocer tal situación, por declaraciones de retenciones de alquileres, ingreso de fianza ya que estaba exento de la misma (lo que no es habitual en estos tipos de contratos), ni declaraciones de IVAS por parte del arrendatario por el ejercicio de la actividad etc.

Ninguna prueba ha aportado el actor que desvirtué estos indicios probatorios que conforme a la jurisprudencia del TS son suficientes para tener por acreditada la simulación absoluta del contrato de arrendamiento.

Es por ello que el actor no reúne los requisitos para el ejercicio del retracto invocado, y por supuesto que en cualquier caso sería aplicable al demandado la protección del artículo 34 de la LH La buena fe a la que se refiere el art. 34 consiste en un estado psicológico determinado por el desconocimiento, o equivocado conocimiento de la realidad.

En consecuencia el recurso debe ser desestimado.



CUARTO.-Las costas se impondrán a la parte apelante conforme al art 394 y 398 de la LEC Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D Pablo contra la sentencia dictada por la titular del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de ALCOBENDAS que ratificamos íntegramente con imposición de costas a la parte apelante Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 € por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 de Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.