Sentencia CIVIL Nº 302/2017, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 716/2016 de 27 de Junio de 2017

Encabezamiento

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SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
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Santa Cruz de Tenerife
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000716/2016
NIG: 3803842120160001676
Resolución:Sentencia 000302/2017
Proc. origen: Juicio verbal (250.2) Nº proc. origen: 0000129/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 9 de Santa Cruz de Tenerife
Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:
Apelado Lorena Vicente Guilarte Gutiérrez Maria Concepcion Collado Lara
Apelante Esteban Cristina Manuela Castañon Fariñas Paloma Aguirre Lopez
Interesado Visitacion
Interesado Concepción
Interesado Lázaro
Interesado Manuela
Interesado Segismundo
SENTENCIA
Ilmas. Sras.
Presidenta:
Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO
Magistradas:
Dª. MARÍA LUISA SANTOS SÁNCHEZ (Ponente)
Dª. MÓNICA GARCÍA DE YZAGUIRRE
En Santa Cruz de Tenerife, a veintisiete de junio de dos mil diecisiete.

Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas el presente recurso de apelación interpuesto
por la parte demandante, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Verbal nº 129/2016, seguidos ante
el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Santa Cruz de Tenerife, promovidos por D. Esteban , representado
por la Procuradora Dª. Paloma Aguirre López, y asistido por la Letrada Dª. Cristina Castañon Fariñas, contra
la Ilma. Sra. Registradora de la Propiedad de Güimar, Dª. Lorena , representada por la Procuradora Dª.
Concepción Collado Lara, y asistida por el Letrado D. Vicente Guilarte Gutiérrez; han pronunciado, en nombre
de S.M. EL REY. la presente sentencia:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrada Juez Dª. María de los Dolores Aguilar Zoilo, dictó sentencia el día once de julio de dos mil dieciséis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Paloma Aguirre, en nombre y representación de D. Esteban , contra Registrador de la Propiedad de Güimar , representado por el Procurador Dª Concepción Collado , apreciando la falta de legitimación activa del notario autorizante ; respecto a las costas se imponen estas a la parte actora.'.



SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado por la contraria, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente rollo, personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Dª. Paloma Aguirre López, asistida de la Letrada Dª. Cristina Castañón Fariñas, la parte apelada se personó por medio de la Procuradora Dª. Concepción Collado Lara, asistida del Letrado D. Vicente Guilarte Gutiérrez; señalándose para deliberación, votación y fallo el día catorce de junio del corriente año.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA LUISA SANTOS SÁNCHEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la precedente instancia desestima en su integridad la demanda interpuesta por el actor, Don Esteban , en su condición de Notario autorizante, contra la Registradora de la Propiedad de Güímar, por apreciar la falta de legitimación del primero, a quien se imponen las costas de esa instancia.

Frente a esa resolución se alza el indicado actor, ahora apelante, quien solicita su revocación y la estimación de la demanda en todos sus términos, con condena en costas de la demandada, Doña Lorena . Como alegaciones en las que sustenta el recurso muestra su discrepancia del criterio de la juzgadora de la instancia de considerar que los Notarios carecen de legitimación activa para recurrir directamente en vía civil una calificación registral negativa, exponiendo con detenimiento los argumentos en los que sustenta esa discrepancia, y, respecto del fondo, da por reproducidos en esta alzada la totalidad de las alegaciones vertidas en su escrito de demanda en cuanto a dicha cuestión. En cuanto a la condena en costas, señala que no procede al no ser unánime el criterio de los tribunales sobre la cuestión relativa a la legitimación activa de los Notarios para recurrir directamente en vía civil una determinada calificación negativa, lo que supone la apreciación de la existencia de serias dudas de Derecho.

La parte demandada, ahora apelada, se opone al recurso e interesa su desestimación, con imposición al recurrente de las costas causadas. Muestra su acuerdo con el criterio seguido en la sentencia recurrida y rebate las alegaciones del recurso, con indicación de las razones en las que apoya esa oposición.



SEGUNDO.- La principal cuestión planteada en esta alzada, determinante de la entrada o no a conocer del fondo de la litis, es la relativa a la legitimación del hoy actor apelante, en su condición de Notario autorizante de las escrituras públicas de extinción de condominio y de compraventa, ambas de fecha 3 de septiembre de 2015 y de números de protocolo correlativos - NUM002 y NUM001 - para alzarse en su propio nombre y derecho y de modo directo contra la calificación registral negativa en la que se suspendía la inscripción de la escritura de compraventa antes mencionada, dirigida a la inmatriculación de la finca en ese título descrita, por considerar que se trata de lograr esa inmatriculación a través de transmisiones instrumentales. La demanda la interpone frente a la Registradora que llevó a cabo esa calificación.

El examen de lo actuado conduce a discrepar de la decisión de la juzgadora de la instancia de denegar la aludida legitimación al hoy actor apelante y ello por las razones que seguidamente se exponen.

Conviene recordar que el artículo 324, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria señala que 'Las calificaciones negativas del Registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes, o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 de esta Ley '.

A su vez, el siguiente artículo 325, primer párrafo, indica, en lo que ahora interesa, lo siguiente: 'Estarán legitimados para interponer este recurso: ...

b) el Notario autorizante o aquel en cuya sustitución se autorice el título, en todo caso;...' El artículo 328 de la citada Ley establece en su primer párrafo que 'Las calificaciones negativas del Registrador y en su caso, las resoluciones expresas y presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia del recurso contra la calificación de los Registradores serán recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal', y en el tercero, otorga legitimación para la interposición de la demanda a 'los que lo estuvieren para recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado', indicando de forma expresa que 'Carecen de legitimación para recurrir la resolución de la Dirección General el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el Consejo General del Notariado y los Colegios Notariales. El Notario autorizante del título o su sucesor en el protocolo, así como el Registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles cuya calificación negativa hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la Dirección General de los Registros y del Notariado podrán recurrir la resolución de ésta cuando la misma afecte a un derecho o interés del que sean titulares...'.

En el presente caso, debe tenerse especialmente en cuenta que, ante la calificación negativa de la Registradora demandada, el hoy actor apelante, en su condición de Notario autorizante, ha optado por la impugnación directa de esa calificación en vía judicial, por el cauce del juicio verbal, siendo, por tanto, aplicables las normas reguladoras de este último juicio, debiendo además observarse, según se reseñó 'ut supra' y en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328, precepto éste que, a diferencia de lo interpretado en la precedente instancia, hace expresa mención a la legitimación para recurrir la resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado, negándosela al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, al Consejo General del Notariado y a los Colegios Notariales, y restringiéndola en el caso del Notario autorizante del título o de su sucesor en el protocolo, así como del Registrador de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles cuya calificación negativa hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la Dirección General de los Registros y del Notariado a los supuestos en que aquella resolución afecte a un derecho o interés del que sean titulares. Ahora bien, nada en concreto señala el último precepto mencionado para los casos -como el de autos- en que el Notario autorizante formula demanda en juicio verbal directo, de modo que, ante la inexistencia de una prohibición expresa y atendiendo al principio de tutela judicial efectiva recogido en el artículo 24 de la Constitución Española , la legitimación activa aquí discutida ha de ser interpretada en un sentido amplio, acorde también con el principio 'pro actione' seguido con reiteración por la jurisprudencia emanada del Tribunal Constitucional. La sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 14 de enero de 2015 , n.º 252/2015, al analizar un caso en que se discutía la legitimación pasiva del Registrador, y tras reseñar los artículos antes mencionados 324 y 328 de la Ley Hipotecaria, indica que 'la Ley establece una actuación distinta y diferenciada de impugnación según se trate del recurso judicial directo contra la calificación del registrador o del recurso judicial frente a la Dirección General del Registro y del Notariado resolviendo el recurso en vía gubernativa interpuesto contra dicha calificación, que va a resultar determinante de la legitimación en el orden jurisdiccional civil.' De cuanto antecede concluye este tribunal que el Sr. Notario -actor apelante- se encuentra legitimado activamente, teniendo un razonable interés legítimo y propio en interponer la demanda que ha dado lugar a la presente litis. En este mismo sentido de mantener la legitimación, pueden citarse las sentencias de esta misma Sección 3ª de 26 de septiembre de 2012 , n.º 164/2012, y de 14 de septiembre de 2015 , n.º 252/2015; también la sentencia de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, de 15 de septiembre de 2015 , n.º 80/2015 , así como la de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de 18 de noviembre de 2013 , n.º 297/2013 (ya citada por el referido apelante). Por consiguiente, debe revocarse la sentencia recurrida y entrar a conocer del fondo de la litis.



TERCERO.- La cuestión de fondo aquí controvertida es la relativa a la procedencia o no de dejar sin efecto la nota de calificación registral negativa relativa a la escritura de compraventa, agrupación y declaración de obra nueva de fecha 3 de septiembre de 2015, siendo Notario autorizante el hoy actor apelante y siendo el número de su protocolo el NUM001 , compraventa la citada referida a la finca rústica sita en el término municipal de Güímar, CALLE000 nº NUM000 , finca que no se encuentra inmatriculada en el Registro de la Propiedad, y una vez dejada sin efecto esa calificación, de declarar la inscribilidad de dicho título, para lo que deben tenerse en cuenta, como relevantes, las siguientes circunstancias: 1) El actor apelante autorizó con fecha 3 de septiembre de 2015, bajo el número NUM002 de su protocolo, una escritura pública de extinción de condominio (documento 2 de la demanda), mediante la que los hermanos Doña Visitacion , Doña Concepción , Don Lázaro y Doña Manuela , para extinguir el condominio existente sobre la finca rústica mencionada en el precedente párrafo, y perteneciente a los citados por cuartas partes iguales por título de herencia de sus padres, en virtud de partición convencional con los demás herederos realizada hace más de treinta años, sin poder acreditarlo fehacientemente, habiendo acordado los mismos que Doña Visitacion se adjudicara la totalidad del pleno dominio de la finca, abonando a cada uno de los otros tres copropietarios el valor de su parte. En dicho título el propio actor apelante advierte a los comparecientes de los requisitos necesarios para inmatricular la finca, insistiendo los mismos en el otorgamiento, relevándole de toda responsabilidad.

2) En la misma fecha 3 de septiembre y con número de protocolo NUM001 el mismo actor apelante autorizó la escritura de compraventa, agrupación y declaración de obra nueva, mediante la cual la aludida Doña Visitacion vendía la referida finca rústica a Don Segismundo , siendo esa finca colindante con la registral n.º NUM003 del Registro de la Propiedad de Güímar, agrupándose ambas y pasando a formar una nueva de 612 metros cuadrados, que figura catastrada a nombre de dicho adquirente (documentos 3 y 4 de la demanda), efectuándose igualmente una declaración de obra nueva (ampliación).

3) Presentada la escritura ante el Registro de la Propiedad de Güímar, se denegó la inscripción (documento n.º 5 de la demanda) por considerar la Registradora de la Propiedad de ese partido que el iter documental seguido (simultaneidad de ambos negocios por medio del otorgamiento correlativas escrituras públicas) a efectos de conseguir la inmatriculación de la finca delata que esa finalidad se trata de conseguir mediante transmisiones instrumentales, dudando de la naturaleza traslativa del primero de los títulos - extinción del condominio- y considerando inexistente título original de adquisición. Esa calificación negativa fue confirmada por el Registrador interino de Valverde del Hierro (documento 6 de la demanda).

El fundamento de la calificación registral negativa es el carácter instrumental de la transmisión, basándose en los artículos 9__h6_0207art>205 de la Ley Hipotecaria , 298 del Reglamento Hipotecario y en la reiterada doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado en cuanto a la creación instrumental de títulos con fines de inmatriculación, citando entre otras las Resoluciones de 9 de mayo de 2013, 22 de junio de 2006 y 29 de enero de 2014 e indicando como indicios evidentes de la creación instrumental de los títulos la simultaneidad de ambos negocios, la naturaleza dudosamente traslativa del título previo, y la inexistencia de título original de adquisición. Además, en la contestación a la demanda se insiste que el problema es de fraude de ley, al utilizarse la posibilidad de negocios privados familiares, de pretendido contenido particional para eludir los presupuestos reales del artículo 205 de la Ley Hipotecaria , generando una apariencia de cumplimiento de doble presupuesto transmisivo.

Sobre la cuestión de la simulación contractual conviene reproducir, por compartirlo este tribunal, el criterio seguido en la sentencia de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, de 22 de julio de 2016, n.º 242/2016, reseñada también por la parte apelante en su recurso, y así: '

CUARTO.-Como se ha dicho, se basa al recurso en alegar que no es aplicable la doctrina relativa a la simulación contractual cuya apreciación sería función exclusiva de los tribunales, porque 'la confesión de privatividad y la aportación a la sociedad de gananciales son expresamente queridos', sino de fraude de ley mucho menos precisado de los elementos fácticos.

En definitiva, lo que se trata de resolver es si el Registrador ha actuado en el marco que le es propio dentro de sus funciones calificadoras.

El art. 18 párrafo 1º LH dispone: 'Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro'.

Sobre el contenido o alcance de la facultad calificadora, la STS 3ª 23 de mayo de 2003 señala: 'El artículo 18 de la Ley Hipotecaria extiende la función calificadora del registrador -además de la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por los que resulte de ellas y de los asientos del Registro - a 'la legalidad de las formas extrínsecas4 de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción' Como subraya la SAP Barcelona 15 de marzo de 2005 , 'lo expuesto nos lleva a referirnos al concepto mismo de la función calificadora, reiterando con la doctrina más autorizada, que la indicada función ha experimentado un desarrollo expansivo, en la que ha pasado de la simple toma de razón, propia del sistema de la Ley Hipotecaria de 1861, al modelo actual regulado en el artículo 18 de la Ley, y que obliga al Registrador a constatar la validez del acto jurídico de que se trate, de acuerdo con el principio de legalidad, y limitando su actuación al acto mismo, sin interferir en lo que sería propio de la actividad jurisdiccional' En suma, como se dice en la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14 de marzo de 2.007 , 'el art. 18 LH atribuye al Registrador de la Propiedad una función que va más allá del mero control formal de los documentos, incluyendo en el ámbito de la calificación facultades de control de la legalidad del acto o negocio jurídico que incorpora el documento, pero siempre con el límite de lo que resulte del propio documento y de los asientos del Registro, de forma que las posibles dudas que pudieran existir, excepción hecha de las que se refieran a la identidad de la finca, deben resolverse a favor de la eficacia registral del título.

Si descendemos al supuesto concreto que se somete a enjuiciamiento, el art. 205 LH dispone: 'Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.

En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto.' Dicho precepto ha sido desarrollado por el art. 298 RH , que en su apartado 1º establece que la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante el título público de adquisición en los siguientes casos: 1º Siempre que el transmitente o causante acredite la previa transmisión de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente.

2º En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con una acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.

Y el último inciso del art. 298.1 LH precisa: 'La frase lt;documento fehacientegt; a que se refiere el supuesto 1º de este apartado, comprende no sólo los incluidos en el art. 3 de la Ley, sino los que, según el art. 1227 del Código Civil , hagan prueba contra tercero en cuanto a su fecha'.

El funcionario calificador deberá, pues, analizar si el otorgante del título público acredita de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, bien porque el transmitente o causante prueba la previa transmisión de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente, bien porque complemente el título adquisitivo con una acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.

En el primer caso, la calificación exigirá analizar, además de la capacidad del otorgante y las formalidades extrínsecas, el documento aportado a los efectos de valorar su fehaciencia, lo que, a su vez, obligará a realizar un control de legalidad externa del negocio jurídico que incorpora, para determinar, a los solos efectos registrales y sin prejuzgar lo que resulte de un hipotético juicio declarativo, su validez y eficacia.

Pero ese control de legalidad externa tiene su base, y al propio tiempo su límite, en el propio documento y en los asientos del Registro, sin que la esa facultad de control autorice al Registrador a entrar en el fondo del negocio jurídico más allá de lo que de forma incontestable y unívoca resulte del documento y de los asientos.

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de mayo de 2003 sentó el criterio, seguido con posterioridad en muchas otras Resoluciones, de que 'En materia de inmatriculación por título público es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentación que acredita la adquisición por el transmitente haya sido elaborada al solo efecto de conseguir tal inmatriculación.' Este criterio tiende a garantizar la certeza, y por ende, la presunción de exactitud registral, de los asientos del Registro, siendo correcto cuando la medida que sirva para excluir aquellos títulos que, en realidad, no evidencian una transmisión del dominio, sino que obedecen al único y exclusivo propósito de obtener un título inmatriculador; finalidad que no es ilícita per se, sino en la medida que no exista esa previa transmisión, pero sin que las simples dudas o conjeturas que pudiera suscitar un determinado negocio jurídico o la conjunción de varias operaciones mercantiles constituyan base suficiente para presumir una causa ajena a la tenida en cuenta por el legislador para abrir este cauce de inmatriculación de fincas'.

La aplicación de estas consideraciones al supuesto enjuiciado conduce a desestimar el recurso.



QUINTO.- En efecto, por más que el la confesión de privatividad resulte extraña, por innecesaria, al Sr.

Registrador, viene a ser la fórmula para que la declaración de notoriedad se complete.

Estos actos, como admite la sentencia apelada, pueden suscitar dudas sobre la causa de tales negocios y si responden a la sola intención de conseguir un título inmatriculador o, por el contrario, existe otro interés o causa del contrato, pero lo cierto es que las dudas han de resolverse a favor de la existencia de una causa, y de una causa lícita, en virtud del régimen de presunciones establecido en el art. 1277 del Código Civil , mientras no se pruebe lo contrario, porque a nadie se le escapa lo difícil que resulta efectuar 'un juicio sobre las intenciones de los contratantes o de lo resbaladizo del terreno de la causa, máxime cuando ello sólo lo hace el registrador a la vista de meros documentos' que, en un exceso de rigurosidad, pueden perjudicar 'a limine litis' y sin otro debate el interés legítimo de las partes contratantes en obtener una inmatriculación y, por ende, del Sr. Notario en ver cumplido satisfactoriamente la vocación registral de la escritura por el mismo autorizada.

En suma, aunque estuviéramos ante un negocio de carácter simulado que instrumentaliza una conducta defraudatoria, ni la simulación ni el fraude pueden quedar, en cuanto a su prueba y efectos, fuera de la función judicial, en cuanto se trata de una cuestión de hecho (aunque su fin último sea eludir una norma) cuya apreciación es exclusiva de los tribunales de justicia'.

A la luz de reseñado criterio, ha de significarse que la apreciación de la existencia o no de simulación contractual y/o fraude de ley constituye una cuestión de hecho de la exclusiva incumbencia de los tribunales, debiendo tenerse también en cuenta que en este caso que los títulos autorizados por el hoy actor apelante se otorgaron con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio (entre otros, de los artículos 205 a 210 ), por lo que debe estarse a la redacción de esos preceptos hasta entonces vigente, siendo claro que la inmatriculación por título público, con arreglo a ese precepto no goza de iguales garantías que la producida mediante la tramitación del expediente de dominio ( artículos 199 a ) y 201 de la Ley Hipotecaria ), razón por la que el artículo 207 de esa misma ley establece que las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en el citado artículo 205 (inmatriculación en virtud de título público de adquisición) no surtirán efecto respecto de terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha, limitación no aplicada a la inmatriculación practicada mediante expediente de dominio. Además, en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario se establecen unas garantías complementarias para estos casos: 'Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 199 párrafo b) y 205 de la Ley, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante el título público de su adquisición, en los siguientes casos: 1.º Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente y 2.º En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño. En ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente'. (...). Por otro lado, merece recordarse que el derecho de dominio existe con independencia de que se halle o no inscrito en el Registro de la Propiedad y si bien los derechos reales inscritos gozan de una especial protección ( artículos 32 y 38 de la Ley Hipotecaria ), las presunciones nacidas de la inscripción pueden desvirtuarse mediante prueba en contrario, de modo que, probado el dominio, la realidad extraregistral prevalecerá sobre la registral, pudiendo cualquier perjudicado o persona legitimada acudir a los tribunales y ejercitar las oportunas acciones contradictorias del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos y de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente.

Es igualmente destacable que la exigencia del 'doble título' precisa la acreditación por medio de documento público de al menos dos títulos con virtualidad traslativa del dominio sobre los bienes inmuebles; así, mediante documentación pública debe probarse la titularidad cuyo acceso registral se insta, e igualmente la titularidad de quien le ha precedido en la misma. La finalidad que básicamente se pretende con esta exigencia es la constatación, a través del instrumento público, de forma fehaciente y suficiente de un tracto de titularidad auténtico.

Es, por consiguiente, función de la Registradora demandada analizar si la otorgante del título público -en este caso, Doña Visitacion , como vendedora- ha acreditado de modo fehaciente la adquisición del derecho y, por tanto, la previa transmisión a la misma de la finca vendida cuya inmatriculación se pretende, análisis que se extiende a la capacidad de la otorgante y a las formalidades extrínsecas del documento aportado con la finalidad de valorar su fehaciencia, además de la capacidad del otorgante y las formalidades extrínsecas, el documento aportado a los efectos de valorar su fehaciencia, realizando, en definitiva, un control de legalidad externa del negocio jurídico que tal documento incorpora, para determinar, a los meros efectos registrales la validez y eficacia del mismo, sin prejuzgar lo que pudiera resultar en un hipotético juicio declarativo.

De dicho análisis resulta que, como ya advirtió el actor apelante, los comparecientes en la escritura pública de extinción de condominio -entre ellos, Doña Visitacion - no acreditaron de modo fehaciente el título de propiedad que invocaban, por lo que no cabe otorgar a esa escritura el carácter de título traslativo del 100% de la propiedad o pleno dominio de la finca rústica allí descrita que, posteriormente, en el siguiente número de protocolo, y mediante escritura pública de compraventa, agrupación y declaración de obra nueva, dicha señora vendería a Don Segismundo , carácter traslativo que si acaso sólo podría predicar respecto de las tres cuartas partes que adquirió del resto de los comparecientes mediante dicha escritura de extinción de condominio, faltando así, contrariamente a lo sostenido por el actor apelante, el doble título traslativo necesario para llevar a cabo la inmatriculación en cuanto que, se reitera, el título de adquisición de la finca aportado por la vendedora -transmitente- Doña Visitacion , cual es la escritura pública de extinción de condominio de igual fecha 3 de septiembre de 2015 no sería bastante para proceder a la inmatriculación de la finca, no habiéndose justificado de modo fehaciente el pleno dominio que dicha señora se atribuye, y ello aunque el título otorgado en esa misma fecha de número de protocolo siguiente, a saber, escritura pública de compraventa, agrupación y declaración de obra nueva cumpla los requisitos de fehaciencia exigidos en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria , en relación con el 298 de su Reglamento, no apareciendo este último título complementado en los términos que resultan de los expresados preceptos, reputándose por todo ello ajustada a Derecho la calificación impugnada en la presente litis.



CUARTO.- En lo concerniente al pronunciamiento sobre costas de la primera instancia, debe acogerse la pretensión del actor apelante de que no le sean impuestas, por apreciarse en este caso serias dudas de derecho dimanantes de la inexistencia de criterios doctrinales y jurisprudenciales unánimes en torno a las cuestiones objeto de controversia en esta litis, como son las relativas a la legitimación activa del Notario autorizante para el ejercicio de la acción contra la calificación registral negativa a través del juicio verbal así como el alcance de la calificación registral ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).



QUINTO.- En atención a todo lo expuesto, procede la estimación en parte del recurso, en cuanto se acogen los motivos atinentes a la legitimación activa y al pronunciamiento sobre costas de la primera instancia, que no se imponen a ninguna de las partes, entrándose a conocer del fondo de la litis y confirmándose la desestimación de la demanda por los argumentos expuestos en el tercero de los presentes fundamentos, sin que proceda efectuar expresa imposición de las costas del presente recurso, tanto por la mencionada estimación parcial del mismo como por apreciarse también en esta alzada y por iguales argumentos, las serias dudas de derecho determinantes de la no imposición en la precedente instancia ( artículo 398, en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,

Fallo

1º. Estimamos en parte el recurso de apelación formulado por el actor, Don Esteban .

2º. Revocamos parcialmente la sentencia apelada, en el sentido de entrar a conocer del fondo de la litis y confirmar la desestimación de la demanda interpuesta por el referido actor por los argumentos expuestos en la presente resolución, dejando sin efecto la imposición de costas efectuada en esa sentencia, por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia, siendo las comunes por mitad.

3º. No ha lugar tampoco a hacer expresa imposición de las costas del presente recurso.

Devuélvase la totalidad del depósito a la parte apelante, según lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., si se hubiera constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una vez sea firme la anterior resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y demás efectos legales.

Así por esta, nuestra sentencia, definitivamente juzgado en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Letrada de la Administración de Justicia de la Sala, certifico.-