Sentencia Civil Nº 306/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 601/2008 de 27 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 601/2008-C

JUICIO ORDINARIO Nº 306/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ESPLUGAS DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 306

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de mayo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 306/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Esplugas de Llobregat, a instancia de Dª. Elvira y Dª. Fidela , contra Dª. Hortensia ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de Abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: I - Estimando parcialmente la demanda presentada por Dª. Elvira y Dª. Fidela contra Dª. Hortensia , debo condenar y condeno a ésta a reconocer a la Sra. Fidela como arrendataria del departamento nº NUM000 del edificio DIRECCION000 NUM001 de Sant Just Desvern, en los términos del contrato de arrendamiento vigente entre las partes, de fecha 20 de febrero de 1992, estando y pasando por él. Y debo absolverla y la absuelvo de las demás peticiones formuladas contra ella. II. Debo desestimar y desestimo la reconvención formulada por Dª. Hortensia contra Dª. Elvira y Dª. Fidela , absolviendo libremente a ésta de todos los pedimentos efectuados en su contra. III. Cada parte satisfará las costas causadas a su instancia en la demanda, y las comunes por mitad. Y, en cuanto afecta a la reconvención, la parte reconviniente satisfará las costas causadas en su integridad".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 12 de Mayo de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora, formulada al amparo de los arts. 524 y ss, 1280.2 CC, 2 LH, va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se acuerde condenar a Dª Hortensia a reconocer mediante escritura pública el arrendamiento vigente y el derecho de uso de habitación existente a favor de Dª Fidela y Dª Elvira , y/o se acuerde librar mandamiento al Registro de la Propiedad de Esplugues de Llobregat al objeto de que inscriban por mandamiento el contrato de arrendamiento vigente". Ante dicha pretensión: A) se opuso la demandada alegando (1) falta de litisconsorcio pasivo necesario, pues se le exige elevar a público un contrato que afecta a dos fincas registrales, una de su propiedad, pero la otra propiedad de Dª Agustina , no demandada (cuya excepción ya no forma parte del debate planteado en esta alzada); (2) no cabe la elevación a escritura pública al no ser parte en el arrendamiento, en base al art. 1279 CC , y en todo caso, ya consta en escritura pública otorgada por las mismas actoras, el contrato ya fue resuelto por la misma arrendataria y por desconocer la existencia del derecho de uso de la habitación (al amparo del art. 34 LH ), no mencionado en la escritura de adjudicación ni inscrito por la misma instante; y por cuanto el departamento NUM000 no puede por sí solo - sin concurrir con el NUM002 - servir al destino que en su día se le dió (respecto de servicios necesarios para ello). B) formuló reconvención, interesando la "extinción" tanto del contrato de arrendamiento (por desaparición del objeto y subsidiariamente, su resolución, por obras inconsentidas ex art. 114.7 TRLAU ) como del derecho de habitación (no consta en su título ni fue inscrito en el Registro), en base a que al transmitirse el departamento NUM002 por la hoy actora a la Sra Agustina , se hacía "libre de arrendatarios" (por lo que, considera, que se ha separado materialmente, desapareciendo el objeto del contrato, ex art. 1568 en relación con el 1124 CC ), que la adquisición por la Sra. Elvira en 1990, lo fue "estando ambos (departamentos" unidos", constituyendo "una única vivienda y un único domicilio, coincidente con el objeto del contrato de arrendamiento", sin pared divisoria (Sentencias de las Secciones 4ª y 13ª de esta AP, a que se aludirá en el extremo 3 y 4 del fundamento siguiente). A la reconvención se opusieron las actoras en base a que: a) La transmisión del departamento NUM002 se realizó libre de arrendatarios, porque el arrendamiento se había extinguido por confusión al adquirírselo la Sra. Fidela ; b) a que no se han realizado obras por parte de la transmitente; c) que la entidad NUM000 , sigue siendo "vivienda" que puede servir de vivienda independiente; d) a que la demandada conocía la existencia del derecho de uso de habitación (al constar aportado el arrendamiento al expediente administrativo, en el que era parte la Sra. Hortensia , y se constata en la propia escritura de adjudicación, por lo que no puede oponerse la buena fe del art. 34 LH ).

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda y desestima la reconvención, condenando a la demandada a "reconocer" a la Sra. Fidela como arrendataria del departamento NUM000 , en los términos del contrato de arrendamiento de 20.2.1992 que sigue en vigor, si bien ninguna disposición exige que la subrogación deba hacerse en escritura pública (la LAU 94 es posterior al contrato) y el derecho de "uso de habitación" no puede ser opuesto a la demandada, todo ello sin declaración sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alzan: A) La demandada, interesando la desestimación íntegra de la demanda y la estimación de la reconvención, pues: (1) Ya constaba la validez del contrato de arrendamiento y la condición de arrendadora subrogada de la demandada, por lo que, no estimándose que se impusiera la escritura, la petición de " reconocer mediante escritura pública", debía ser totalmente desestimada, y, por ello, la demanda en su totalidad, según la sentencia, con imposición de costas a la actora. (2) reitera la reconvención: a) respecto de la extinción del arrendamiento, en base a que su objeto era las fincas en su conjunto, como una unidad (ese fue el motivo para denegarle la resolución), pero después la Sra. Fidela transmitió a un tercero el departamento NUM002 libre de arrendatarios, ergo se extinguió el contrato por desaparición del objeto (arts. 118 TRLAU 64 y 1568 CC ), máxime cuando "antes" de esa transmisión, el departamento NUM000 no reunía las condiciones necesarias de habitabilidad; la resolución, interesada subsidiariamente, tiene su base en la realización de las obras inconsentidas, lógicamente realizadas tras la transmisión del departamento NUM002 . b) respecto de la extinción del derecho de uso de habitación - que no le es oponible - no existe respecto de la demandada y se renunció respecto del departamento NUM002 , cuando ya no hay servicios comunes. B) las actoras, respecto del acceso al Registro de arrendamiento y del derecho de uso de la habitación. Consecuentemente, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia; no obstante, conviene poner de manifiesto que en el hecho 4º del escrito inicial se dice que "la demandada, instó recientemente procedimiento de resolución de contrato por necesidad. La Sección 4ª resolvió en 19.5.2004, desestimando el recurso de apelación de la sentencia que desestimaba la demanda interpuesta..."; no es así, sino tal y como consta en el extremo 4 del fundamento siguiente (otra causa de denegación de prórroga y sentencia de otra Sección), de lo que se hace eco la demandada en el hecho 4º de su contestación.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) Dª Hortensia es propietaria de la finca sita en S. Just Desvern, C/ CARRETERA000 NUM003 "Edificio DIRECCION000 ", apartamento NUM000 , por adjudicación en pública subasta (en expediente por deudas tributarias de la entidad MATA Y PORTABELLA SA), en cuyo título se constata que la finca se halla arrendada a Dª Fidela en virtud de contrato de arrendamiento de 20.2.1992, "según se desprende del expediente" administrativo de apremio "que tengo a la vista" (sic), conforme hace constar el Notario (certificación Registral a los f. 9 y ss , en relación con la copia de la escritura de adjudicación de 21.1.1997, a los f. 12 y ss - en la que no consta el derecho de habitación al que se hará referencia - y hecho 1º de la contestación a la demanda), y que el referido departamento NUM000 había sido transmitido por donación de 5.3.1992 por la Sra. Elvira a la sociedad Mata y Portabella SA; por su parte, Dª Agustina , es propietaria del departamento NUM002 del mismo inmueble (certificación registral a los f. 115 y ss), al transmitirse por Dª Fidela a la Sra Agustina , cuya transmisión en octubre del 2003 se hacía, "sin tener la condición de vivienda común" - con el departamento NUM000 , como hasta entonces - "libre de arrendatarios", en cuya escritura se hace constar que "Dª Elvira - que concurre al acto - renuncia ...al derecho de uso y habitación que le corresponde ..." (f. 190 y ss, 136).

2) En el momento de la adquisición por la demandada, según se ha expuesto, el referido departamento estaba arrendado a Dª Fidela , por la anterior titular, su madre, Dª Elvira , según contrato de 20.2.1992, cuya validez es reconocida por ambas partes (en su virtud, Dª Elvira arrendaba a Dª Fidela dos departamentos identificados como NUM000 y NUM002 , éste duplex, del referido complejo residencial, y la arrendadora se reservaba un derecho de "uso de una habitación y servicios comunes", según cláusula anexa, sin especificar dónde - de los dos departamentos - se ubicaba, contrato elevada en 5.8.2003 a escritura pública, donde constan protocolizados los referidos derechos arrendaticios, 64 y ss), que constaba mencionado en la adjudicación (f. 15), y que fue celebrado cuando la Sra. Elvira era propietaria de ambos departamentos, antes de transmitirse a la sociedad MATA Y PORTABELLA SA; constando que "las dos fincas registralmente diferenciadas, han constituido desde su compra en 1990, por la Sra. Elvira , una única vivienda y un único domicilio, coincidente con el objeto del contrato de arrendamiento".

3) Tanto por la hoy demandada como la Agencia Tributaria, se instaron sendos procedimientos interesando la nulidad por simulación del referido contrato de arrendamiento y derecho de habitación: a) En autos de juicio de cognición 218/1998 del Juzgado de 1ª Instancia 1 de Esplugues a instancia de la hoy demandada que, tras el correspondiente recurso de apelación, concluyeron con sentencia de la Sección 4ª de esta AP de 6.9.2000 confirmando la sentencia de instancia que desestimaba la demanda (f. 46 y ss, en relación con el hecho 3º de la contestación, y 162 y ss), en cuya resolución se establece - reconocido por las actoras - que el piso fue adquirido por la Sra. Elvira en 1990 bajo su configuración actual, estando unidos ambos departamentos"; b) Asimismo, por sentencia de esta Sala de 31.12.2001 , que confirmaba la dictada en autos de juicio verbal 48/1999 del Juzgado de 1ª instancia 37 de Barcelona, que, a su vez, desestimaba la demanda de la Agencia Tributaria por simulación de la causa (f. 52 y ss); igualmente, en la sentencia de esta Sala se consideraba acreditado que los dos departamentos constituían una sola vivienda y un único domicilio.

4) En su momento la ahora demandada instó la resolución del referido contrato por denegación de prórroga por las causas 4 y 5 del art. 62 TRLAU 64 , llegándose a la sentencia de esta Sección 13ª de 19.5.2004 , desestimando el recurso de apelación y confirmando la sentencia de instancia de 13.2.2003 del Juzgado de 1ª Instancia 2 de Esplugues , que desestimaba la demanda (f. 57 y ss, 139 y ss); de nuevo, en la referida sentencia de esta Sala se establece que ambos departamentos "están unidos físicamente, constituyendo por tanto de hecho una unidad".

5) Por las actoras requirieron por conducto notarial a la demandada, titular registral, a fin de que se elevara a público el contrato de arrendamiento, para su inscripción en el Registro, a lo que se opuso la requerida (f. 40 y ss).

TERCERO.- Como se expuso en el fundamento primero de la presente, en la demanda se pretende condena a la demandada a "reconocer mediante escritura pública el arrendamiento vigente y el derecho de uso de habitación existente, y/o se acuerde librar mandamiento al Registro de la Propiedad de Esplugues de Llobregat al objeto de que inscriban por mandamiento el arrendamiento vigente"; es decir, (1) como pronunciamiento primero o principal, no tanto que se reconozca arrendamiento y uso de habitación, cuanto que tal reconocimiento se haga "mediante escritura pública" (la demandada ha de otorgar escritura pública "reconociendo" arrendamiento y uso de habitación), y (2) como pronunciamiento conjunto "o" alternativo ("y/o") que se acuerde librar mandamiento al Registro para que "inscriban" el arrendamiento.

En cuanto a lo primero, el arrendamiento "ya venía reconocido" (se constata en la escritura de adjudicación, se confirma en los juicios sobre nulidad, y la demandada, como tal, instó la resolución, reconociendo en requerimiento previo su condición de arrendadora subrogada y notificando actualizaciones y atrasos de la renta); pero se pretende una condena a hacer: "otorgamiento por la demandada de escritura" en la que conste ese reconocimiento (existió un previo requerimiento para que la actora "ratificase" la elevación a público del contrato de arrendamiento, pues ya constaba en escritura pública otorgada por las partes del referido contrato). Por de pronto, el arrendamiento era de 1992, concertándose por tiempo "indefinido" (solo consta la carátula "oficial" y la cláusula anexa de reserva del derecho de uso de habitación), sin que conste sujeción expresa a prórroga forzosa, no obstante ser posterior al 9.5.1985, pero el tema de la duración no ha sido objeto de controversia en la instancia y las actoras son, precisamente, arrendadora y arrendataria, debiendo entenderse la sujeción tácita a la prórroga forzosa del art. 57 del TRLAU , lo que supone estabilidad contractual frente a cualquier adquirente, lo que no propiciaba la inscripción, ni tampoco el art. 2.5 LH , al limitar la inscripción a determinados contratos y enfín, en méritos de aquella prórroga forzosa, también resultaba indiferente la oponibilidad a terceros del art. 1549 CC ; con la LAU 94 la situación cambia, en el sentido de que el Registro debe publicar situaciones registrales con trascendencia real, entre ellas cualquier arrendamiento, lo que después se desarrolla en el RD 297/1996 de 23 de febrero, que precisamente limita el ámbito de aplicación a los arrendamientos celebrados a partir del 1.1.1995, que no es el caso; nuestro caso pues, se rige por las disposiciones anteriores y en todo caso requiere escritura pública o elevación a pública de documento privado. Siguiendo el discurso, el art. 1279 CC permite a cualquiera de las partes compeler a la otra la formalización de dicha escritura, pero el 1280 CC no la impone, singularmente porque la ley no lo exige "para hacer efectivas las obligaciones propias" del arrendamiento, y en todo caso, la demandada no fue parte en el contrato; por el contrario, las partes, sí otorgaron la escritura pública (a la cual parece ligarse el pronunciamiento "conjunto o alternativo" de que se acuerde librar mandamiento al Registro para que "inscriban" el arrendamiento, que ha de ser desestimado).

Cuestión distinta es la consideración del "derecho de uso de habitación" creado o constituido (art. 1280.1º CC ) en el contrato de arrendamiento, que, de considerarse derecho real sobre bien inmueble deberá constar en documento público, por ejemplo, a efectos de su inscripción (art. 3 LH ) o para poder afectar a terceros (art. 1256 CC ). Sabido es que los derechos de uso y habitación son derechos reales limitados (respecto del de propiedad, pleno), limitativos (del derecho de propiedad) o in re aliena (sobre cosa ajena), aquí el de "uso de habitación" (art. 524.pfo 2 CC ) que supone el derecho real a ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para el habitacionista, que se rige por el título constitutivo, los arts. 523 y ss y las reglas del usufructo (art. 528 CC ), extinguiéndose por las mismas causas que éste (art. 513 CC ) y, además, por abuso grave; en el presente caso, desde el contrato de arrendamiento, la arrendadora, entonces titular, no inscribe el mismo, ni por ello el uso de la habitación, ni tampoco la posterior arrendadora subrogada MATA y PORTABELLA SA (no obstante la relación de su administrador con la donante, su esposa) no constaba en el Registro y lo intentan ahora, tras la adjudicación, en 1997 por la demandada, que se subroga en la posición de arrendadora asumiendo el arrendamiento, y el notario solo alude al arrendamiento, no al uso, ni se acompaña copia del contrato de arrendamiento, difícilmente puede ser oponible a la demandada

CUARTO.- La reconvención se basa en dos causas: a) la extinción del arrendamiento por desaparición del objeto, aunque ciertamente existe limitación de las causas de resolución a instancia del arrendador (114 y 118 TRLAU), el arrendamiento no puede escapar a los requisitos generales del contrato, del art. 1261 CC , entre ellos el objeto, cuya ausencia puede derivar incluso en una extinción sobrevenida. Sin embargo, la pretensión basada en esta causa, no puede prosperar.

Desde el punto de vista de la titularidad, el departamento NUM000 correspondía - antes de la adjudicación a la demandada - a la entidad apremiada MATA Y PORTABELLA SA), y el NUM002 a Dª Fidela , que lo vendió a la Sra Agustina , cuya transmisión en octubre del 2003, "sin tener la condición de vivienda común" - con el departamento NUM000 , como hasta entonces - "libre de arrendatarios", en cuya escritura se hace constar que "Dª Elvira - que concurre al acto - renuncia ...al derecho de uso y habitación que le corresponde ...". En la escritura de adjudicación de 21.1.1997, en cuyo título se constata que la finca se halla arrendada a Dª Fidela en virtud de contrato de arrendamiento de 20.2.1992, "según se desprende del expediente" administrativo de apremio "que tengo a la vista" (sic), conforme hace constar el Notario (certificación Registral a los f. 9 y ss, en relación con la copia de la escritura de adjudicación de 21.1.1997, a los f. 12 y ss - en la que no se hace constar el derecho de habitación al que se hará referencia - y hecho 1º de la contestación a la demanda), es decir, la demandada adquiere el departamento NUM000 con el arrendamiento cuyo objeto era dicho departamento, según el propio título de adquisición, cuyo departamento - en todo caso, al formular la reconvención - puede atender las necesidades inherentes a la vivienda, por lo que "el objeto" existe, es real y posible (art. 1271 CC ), y es determinado (recae sobre el departamento NUM000 , siendo el NUM002 ajeno a la demandada), sin que "sea necesario un nuevo convenio entre los contratantes" (art. 1273 CC ); recordemos que la "imposibilidad" que implica la falta de objeto del contrato es la originaria, total y absoluta, precisamente a la imposibilidad sobrevenida, parcial y meramente subjetiva o relativa. b) Resolución por obras inconsentidas; ciertamente y aun cuando no se declare, las sentencias aludidas en el extremo 3 del fundamento 2º, reconocen la validez del contrato de arrendamiento (a favor de la Sra. Fidela ) y del derecho de "uso de habitación" (a favor de la Sra. Elvira ), de 20.2.1992. partiendo de que "Sra. Fidela está haciendo uso de dos entidades registrales pero que configuran una sola vivienda", declarándose asimismo que "el departamento NUM000 esta compuesto de tres dormitorios, una Sala y un WC que está en desuso y que no existe pared divisoria respecto del departamento NUM002 ", así como que no tiene cocina; en este sentido, conforme a la pericial del arquitecto técnico D. Edmundo (f. 212 y ss, en relación con su declaración en el juicio, respecto de cuyas conclusiones no existen méritos para disentir): el departamento NUM000 ha sufrido una modificación respecto a su estado originario (el departamento NUM000 estaba compuesto por tres dormitorios, una sala y un WC en desuso, sin cocina y no existiendo pared divisoria con el NUM002 , según la sentencia - confirmada en apelación - del Juzgado 2 de Esplugues en autos 283/2002 , según se ha expuesto), incorporando un salón de estar con cocina incorporada, modificando el baño y disminuyendo el número de habitaciones, de tres a dos, así como que se ha tapiado la pared que en su día unía a los departamentos NUM000 y NUM002 , que en la actualidad son totalmente independientes, si bien no puede establecer cuándo se han llevado a cabo, si antes o después de 1997, de forma que "ahora" el NUM000 , puede cumplir plenamente la función de vivienda. Ciertamente, respecto del "objeto inicial" (departamentos NUM000 y NUM002 ), han existido obras, pero no puede decirse que afecten a la configuración del NUM000 (único del que la reconviniente es titular), ni que las haya realizado la arrendataria (forzosamente el cambio de configuración ha de referirse al momento anterior a la modificación discutida), ni que se hayan realizado en momento anterior a la adjudicación, cuando eran propiedad de la anterior arrendadora.

QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación de los recursos de apelación, procede la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a las apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso formulado por Dª Fidela y Dª Elvira , y la impugnación formulada por Dª Hortensia , contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de estas alzada derivadas de recurso e impugnación, respectivamente a apelante e impugnante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.