Sentencia Civil Nº 306/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 88/2012 de 24 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00306/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 0001441 /2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 88 /2012

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 885 /2011

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 54 de MADRID

De: ESTANCIAS CON ENCANTO, S.L.

Procurador: SYLVIA SCOTT-GLENDONWYN ALVAREZ

Contra: Jose Luis

Procurador: FRANCISCO GARCIA CRESPO

Ponente: ILMO. SR. D.CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a veinticuatro de mayo de dos mil doce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre extinción de contrato de arrendamiento, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 54 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante ESTANCIAS CON ENCANTO S.L., representado por la Procuradora Dª Silvia Scott-Glendonwyn Álvarez y asistido de la Letrada Dª Sara Ruiz González, y de otra, como demandado-apelado D. Jose Luis , representado por el Procurador D. Francisco García Crespo y asistido de Letrado cuyo nombre y número de colegiación no consta en el escrito de oposición al recurso de apelación.

Antecedentes

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia Cincuenta y Cuatro de los de Madrid, en el indicado procedimiento de juicio ordinario de resolución de contrato de arrendamiento por expiración de término número 885/11, se dictó, con fecha 4 de noviembre de 2011, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

"DESESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por la procuradora de los Tribunales Sra. Scott Gledonwyn Álvarez en nombre y representación de ESTANCIAS CON ENCANTO S.L. frente a D. Jose Luis , representad por el Procurador Sr. García Crespo:

"1º) ABSUELVO al demandado de las pretensiones formuladas.

"2º) CONDENO a la demandante al pago de las costas con expresa declaración de TEMERIDAD".

SEGUNDO. Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la actora, Estancias con Encanto S.L. Las actuaciones se registraron en esta Audiencia Provincial el 2 de febrero del presente año .

TERCERO. Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 13 de junio de este año, siendo posteriormente adelantado el señalamiento al 23 de mayo anterior y este último día fue deliberado y decidido el recurso de apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO. El Tribunal acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO. Se dice en la sentencia recurrida (Fundamento de Derecho Primero):

"Ejercita la demandante ESTANCIAS CON ENCANTO S.L. acción frente a D. Jose Luis solicitando se declare extinguido el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de diciembre de 1994 entre el demandado y D. Fructuoso como arrendatarios y Dª Angelina sobre el local comercial de la calle Salitre 24 por expiración de plazo de duración, al ser nula la cláusula 5ª sobre prórroga.

"El citado contrato de arrendamiento se pactaba por un plazo de cinco años, incluyendo las partes una condición quinta en la que se decía que 'este contrato se somete a las prescripciones de la Ley de Arrendamientos vigente, siendo la prórroga potestativa para los arrendatarios y obligatoria para la arrendadora'.

"En el año 1998 el coarrendatario D. Fructuoso quedó completamente desligado del referido contrato de arrendamiento, asumiendo D. Jose Luis todas las obligaciones arrendaticias.

"El local fue adquirido, junto con el resto del edificio, por la mercantil ESTANCIAS CON ENCANTO S.L. en fecha 29 de septiembre de 2005".

La actora interesó en su demanda una sentencia por la que se declarase nula la cláusula quinta del contrato de arrendamiento -trascrita antes, si bien en el contrato original se dice "Ley de Arrendamientos vigentes" y no "Ley de Arrendamientos vigente"- y la declaración de extinción del citado arrendamiento por expiración del plazo contractual, obligando al demandado a que dejase libre y expedito el local arrendado en el plazo de diez días.

La sentencia de la primera instancia desestimó la demanda y es recurrida dicha resolución en apelación por la demandante, Estancias con Encanto S.L., invocando los motivos siguientes:

[-Primero.-] Se trata de un examen de la sentencia de la primera instancia recurrida.

[-Segundo.-] De la interpretación de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. El tenor de la cláusula quinta:

"Este contrato se somete a las prescripciones de la Ley de Arrendamientos vigentes, siendo la prórroga potestativa para los arrendatarios y obligatoria para la arrendadora" .

El Real Decreto-ley 2/1985 de modo absolutamente claro suprimía la aplicación automática de la prórroga forzosa. Por lo cual, al momento de suscribirse el contrato de estos autos, la prórroga forzosa ya no era aplicable, salvo que de forma expresa fuera así establecida por las partes. En la cláusula quinta del contrato no existe pacto expreso de prórroga forzosa. Las partes se acogieron a la "legislación vigente" (donde ya no existe prórroga forzosa) y establecieron un plazo determinado y expreso de cinco años. Contradicción en que incurre la cláusula. Habiendo suprimido la ley la prórroga forzosa no tiene sentido alguno que se diga que la prórroga es potestativa para los arrendatarios y obligatoria para la arrendadora. Si las partes pactaron de forma expresa y en la parte principal del contrato una duración determinada de cinco años, no tiene sentido alguno que posteriormente pretendan establecer una prórroga forzosa en otra cláusula adicional. Además, el pacto del plazo de cinco años fue "expreso" y la prórroga forzosa es consecuencia de una mera "interpretación", más que dudosa.

[-Tercero.-] Del no sometimiento del contrato a la prórroga forzosa. Falta de pacto expreso. El Tribunal Supremo: "es preciso la existencia de un pacto o acuerdo de sometimiento a prórroga forzosa (...) Es indudable que para que tal cosa ocurra es preciso la existencia de pacto al efecto, que en general debe existir de forma explícita (...) tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe este acuerdo"; "es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento (...) El referido acuerdo debe existir en el contrato explícitamente". Crítica del razonamiento del juzgador de la primera instancia cuando entiende que "las partes quisieron expresamente adicionar un pacto de prórroga forzosa" y que el pacto "reproduce de forma casi literal la previsión contenida en el artículo 57 de la LAU de 1964 ".

[-Cuarto.-] De la naturaleza y esencia del contrato de arrendamiento. El hecho de dejar en manos de uno solo de los contratantes el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato, siendo al mismo tiempo una vulneración clara de lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil . Nulidad de la cláusula quinta. La "prórroga potestativa para los arrendatarios y obligatoria para la arrendadora" es una cláusula arbitraria y unilateral a favor de una de las partes contratantes. La doctrina de las Audiencias sobre el arrendamiento "indefinido" (continuidad arrendaticia intemporal que llevaría a desnaturalizar el contrato creado con carácter de arrendamiento).

[-Quinto.-] De la condena en costas a la parte apelante, con expresa declaración de temeridad.

TERCERO. [-Uno.-] Los artículos 56 y 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (todavía con vigencia transitoria) disponían:

Artículo 56: "Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir."

Artículo 57: "Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114 causa 12".

El artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica (vigente cuando se hizo el contrato de arrendamiento de este procedimiento, 1 de diciembre de 1994) era del siguiente tenor:

"1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil .

"2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos" .

Y, por último, la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (que entró en vigor el 1 de enero de 1995), previene en su disposición transitoria primera :

"Contratos celebrados a partir del 1 de mayo de 1985.

"1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

"Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria 2ª.

"La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta Ley . El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda.

"2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

"Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley" .

Los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda de la ley arrendaticia de 1994 se refieren a desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario, separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, arrendatarios con minusvalía, subrogación de convivientes en derechos arrendaticios y derechos de tanteo y retracto.

[-Dos.-] La sociedad demandante y arrendadora niega en el caso de estos autos la aplicabilidad al contrato del régimen de prórroga forzosa de la ley de arrendamientos de 1964. Y a tal respecto aduce que al momento de suscribirse el contrato de estos autos, la prórroga forzosa ya no era aplicable, salvo que de forma expresa fuera así establecida por las partes. Y que en la cláusula quinta del contrato no existe pacto expreso de prórroga forzosa.

En el contrato de arrendamiento de estos autos (documento 2 de los de la demanda) se concertaba una duración contractual de cinco años en el cuerpo del contrato y se incluía, entre las "condiciones" del reverso del documento, la siguiente, ordenada como quinta (aunque existe una segunda condición quinta, a continuación, referida a actualización de la renta):

"Este contrato se somete a las prescripciones de la Ley de Arrendamientos vigentes, siendo la prórroga potestativa para los arrendatarios y obligatoria para la arrendadora'.

Establecido en el cuerpo del contrato una duración de cinco años, no hay forma distinta de entender la condición quinta que ha sido trascrita sino como pacto expreso de prórroga forzosa. No existe otra comprensión posible y la condición se incluyó en el contrato y fue expresamente aceptada por las partes. El Real Decreto-ley 2/1985 (vigente al tiempo del contrato) disponía:

"...tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre..."

Lo que constituía un reconocimiento legal de que era posible, estando ya en vigor el citado Real Decreto-ley, concertar arrendamientos de viviendas o locales de negocio con sujeción a la normativa de prórroga forzosa de la, ley de 1964. Era necesario, sí, un convenio expreso e inequívoco, y el tribunal tiene por expreso e inequívoco el concurso de voluntades de arrendadora y arrendatarios sobre la prórroga obligatoria del contrato para la parte arrendadora en los términos de la condición quinta empleados: "Este contrato se somete a las prescripciones de la Ley de Arrendamientos vigentes, siendo la prórroga potestativa para los arrendatarios y obligatoria para la arrendadora" . Porque de acuerdo con la legislación de arrendamientos urbanos a la sazón vigente (el Real Decreto-ley de 1985, pero también la Ley de 1964) no existe otra manera de entender la cláusula y de integrarla en el contrato. No hay respuesta para la pregunta de qué otra cosa pudieron pretender los contratantes con esa disposición. La condición, así comprendida, no se interpreta, simplemente se lee ( "in claris non fit interpretatio" , artículo 1281 del Código Civil ).

[-Tres.-] No es admisible interpretar (porque constituiría una flagrante y, sin ninguna duda, intencionada violación de la regla exegética del artículo 1284 del Código Civil ) que al escribirse en plural en la citada condición quinta la palabra "vigente" ( "Este contrato se somete a las prescripciones de la Ley de Arrendamientos vigentes..." ) el adjetivo se encuentre referido a "prescripciones" y no a " Ley de Arrendamientos". Porque si se quisiese entender que el término "vigentes" calificaba las "prescripciones" y, por lo tanto, no podrían ser de aplicación el artículos 57 de la ley arrendaticia de 1964, que ya no estaban vigentes en diciembre de 1994, en virtud de la reforma legislativa operada por el Real Decreto-ley 2/1985, habría que responder:

Primero, que el Real Decreto-ley de 1985 no derogó el citado artículo 56 de la ley de Arrendamientos Urbanos anterior, sino que le privó del carácter imperativo que tenía y, además, que de ningún modo casa excluir en el arrendamiento de autos la aplicabilidad del artículos 57 para decir, a renglón seguido:

"...siendo la prórroga potestativa para los arrendatarios y obligatoria para la arrendadora" .

[-Cuatro.-] Lo que el Real Decreto-ley de 1985 determinó fue que el régimen del artículo 57 de la ley arrendaticia vigente a la sazón dejase de ser una normativa imperativa, de modo que a los nuevos contratos no les fuese indefectible y necesariamente aplicable tal régimen de prórroga forzosa. De ningún modo que el mismo no pudiese ser voluntariamente concertado.

[-Cinco.-] Estancias con Encanto S.L. alega también en su recurso que las partes establecieron un plazo determinado y expreso de cinco años de duración, y esto -expresa y claramente pactado- queda contradicho por el contenido de la condición quinta. Razona la apelante que si las partes pactaron de forma expresa y en la parte principal del contrato una duración determinada de cinco años, no tiene sentido alguno que posteriormente pretendan establecer una prórroga forzosa en otra cláusula adicional. Además -se añade-, el pacto del plazo de cinco años fue "expreso" y la prórroga forzosa es consecuencia de una mera "interpretación", más que dudosa.

No existe contradicción, puesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pese a imponer, como derecho necesario, la prórroga forzosa, también requería del establecimiento de un plazo de duración (que podía ser el presumido legalmente, con arreglo al artículo 1581 del Código Civil ); en otro caso cabría preguntarse cómo iba a ser prorrogado un lapso temporal previo inexistente. Y así, en el artículo 56 de la ley locativa de 1964 se disponía:

"Durante el plazo estipulado en el contrato..."

Y, en el artículo 57:

"Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado..."

La lectura de la condición quinta es tan clara (no es que se interprete en el sentido que se ha dicho, sino que, simplemente, se lee) como lo es la previsión de duración contractual de cinco años que obra en el cuerpo del contrato. No hay "interpretación más que dudosa" en la condición quinta que se oponga al plazo contractual pactado.

[-Seis.-] En el caso de autos es de apreciar la existencia un pacto expreso de sometimiento al régimen de prórroga forzosa. El razonamiento del juzgador de la primera instancia, cuando entiende que "las partes quisieron expresamente adicionar un pacto de prórroga forzosa" y que el pacto "reproduce de forma casi literal la previsión contenida en el artículo 57 de la LAU de 1964 " (Fundamento de Derecho Quinto, tercer párrafo), no es de ningún modo censurable, sino cumplidamente asumible por este Tribunal por coherente, lógico y razonable.

[-Siete.-] El régimen de prórroga forzosa de la anterior ley arrendaticia no altera la naturaleza del arrendamiento. Tal regulación arrendaticia se halla expresamente admitida por nuestra legislación para los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 (disposición transitoria segunda de la vigente ley locativa de 1994) y no constituye una cesión "indefinida", que es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento ( Tribunal Supremo, Sentencias de 25 de noviembre de 2008 , 10 de junio de 2009 , 18 de diciembre de 2009 y 7 de julio de 2010 : la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida). El arrendamiento de fincas urbanas con sujeción al régimen de prórroga forzosa concluye por producirse una causa de excepción a la prórroga ( artículo 62 de la ley de 1964), por muerte del inquilino sin que proceda la subrogación de algún pariente ( artículos 58 y 59 de la misma ley ) o por las causas de extinción previstas en el artículo 112 de la ley arrendaticia dicha. La "prórroga potestativa para los arrendatarios y obligatoria para la arrendadora" no es una cláusula arbitraria y unilateral a favor de una de las partes contratantes, sino una regulación del arriendo que las partes pudieron, sin ninguna duda, pactar en 1994 al amparo de lo establecido en el Real Decreto-ley 2/1985. El régimen de prórroga forzosa no contraviene la ley, la moral ni el orden público ( artículo 1255 del Código Civil ) y, aún hoy, sería posible su convención expresa, de conformidad con lo establecido en el artículo 4, apartado tres, de la vigente ley arrendaticia de 1994, en lo referido a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda y con lo dispuesto en el artículo 6 de la misma norma para los arrendamientos de vivienda, pues su estipulación no modificaría, en perjuicio del arrendatario, las normas del Título II de dicho cuerpo legal.

[-Ocho.-] Confirmaremos la absolución del demandado, con mantenimiento de los pronunciamientos de la sentencia recurrida en orden a las costas de la primera instancia ( artículo 394, apartado uno, de la ley procesal civil ) y a la declaración de temeridad. Ante el tenor de la condición quinta del contrato de estos autos la demanda carecía de cualquier fundamento, conforme ya se ha expuesto.

CUARTO. Por todo lo expuesto, desestimaremos todos los motivos del recurso.

QUINTO. Las costas de esta instancia se impondrán a la recurrente, conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Con pérdida del depósito constituido para recurrir, según lo dispuesto en el apartado nueve de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

Que debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 4 de noviembre de 2011 del Juzgado de Primera Instancia número Cincuenta y Cuatro de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución y condenando a la recurrente, Estancias con Encanto S.L., al pago de las costas de la apelación.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Al notificar esta resolución, instrúyase a las partes sobre los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248, apartado cuatro, de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 88/12, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico