Sentencia Civil Nº 308/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Rec 774/2007 de 20 de Mayo de 2008

Encabezamiento

SENTENCIA N. 308/2008

Barcelona, veinte de mayo de dos mil ocho

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Marta Font Marquina

Rosa Maria Agulló Berenguer

Rollo n.: 774/2007

Juicio Ordinario n.: 276/2005

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 55 de Barcelona

Objeto del juicio: condena al cumplimiento de un contrato de compraventa y subsidiaria resolución con devolución de precio (art. 1124 C.c .)

Motivo del recurso: inaplicación del artículo 198 del Reglamento Hipotecario

Apelante: Ferrovial Servicios Inmobiliarios, S.L.

Abogado: J. Gomis Donat

Procuradora: E. Rigol Trullos

Apelados: Víctor y Carlos y Alonso

Abogada: C. Santos Castilla, para los dos primeros

Procurador: F. Pascual Pascual, de los primeros

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 5 de abril de 2005 la parte actora presentó demanda en la que solicitaba que se declare ineficaz y no ajustada a derecho la resolución del contrato de compraventa anunciada por el demandado en una carta recibida el 24 de marzo de 2005 (documento nº 14 acompañado a la demanda) y se declare la validez y eficacia del contrato de compraventa de fecha 14 de junio de 2004. Pide, consecuentemente, que se condene al demandado en unidad de acto, a cancelar las cargas de la vivienda, a percibir el resto del precio y a formalizar escritura pública a favor de Ferrovial Servicios Inmobiliarios, S.L. de la finca descrita en el hecho primero de la demanda. Subsidiariamente y para el supuesto que el cumplimiento de la obligación sea imposible por haberse enajenado la finca objeto del procedimiento a un tercero de buena fe, pide que se declare la resolución del contrato por causa imputable al demandado y se le condene a restituirle 68.000 euros entregados a cuenta del precio más sus intereses, en cualquier caso con condena al pago de las costas.

La parte demandada no ha comparecido y ha sido declarada en rebeldía.

Celebrado ya el juicio, se han personado los Sres. Ángel Jesús, como compradores según escritura de compraventa de 15 de abril de 2005 y titulares registrales, al amparo del art 13 LEC . Invocan el art. 34 LH y el 1473 C.c., afirman que el primer contrato no se consumó por tradición y que no se pueden ver perjudicados por los efectos inter partes de un contrato privado. Añaden que compraron en contrato privado de 25 de marzo de 2005 y que el 15 de abril firmaron la escritura pública y tomaron posesión de la finca. Dicen que, caducado el asiento de presentación de su título, se inscribió la anotación preventiva antes de la inscripción de la compraventa escriturada, pero que no pueden verse afectados en su derecho de propiedad, consumado antes de la presentación de la demanda.

El actor se opone y dice que su petición subsidiaria de resolución contractual y devolución de parte del precio tenía por presupuesto que existiera un tercero con posición jurídica inatacable, lo que no es el caso. Afirma que la segunda compraventa es posterior a la presentación de la demanda (lo que no parece corresponderse con la realidad), que lo que se pide excede del objeto del pleito y de la cualidad procesal de los intervinientes y que la oposición de los comparecientes debe resolverse por el cauce del art. 198 RH .

La sentencia recurrida, de fecha 25 de mayo de 2007 , entiende acreditado el incumplimiento del vendedor y considera que puede resolver sobre la preferencia registral a la vista del suplico de la demanda, sin alterar el objeto del proceso. El juez sostiene que el procedimiento del art. 198 RH ya no tiene sentido tras la promulgación de la LEC (que admite la intervención de terceros), destaca que la actora no niega la buena fe y concluye que la escritura pública ha de prevalecer sobre la anotación preventiva. En suma, estima parcialmente la demanda y declara ineficaz y no ajustada a derecho la resolución del contrato privado de compraventa anunciada por el Sr. Alonso, recibida por el actor el 24 de marzo de 2005, declara la resolución del contrato privado de compraventa por causa imputable Sr. Alonso y le condena a pagar a Ferrovial 68.000 euros con sus intereses legales desde la demanda. Impone a Ferrovial las costas causadas a Sres. Ángel Jesús y Sr. Alonso las causadas a Ferrovial y desestima el resto de pretensiones de la demanda. Ordena, por último, levantar la medida cautelar de anotación preventiva de demanda en el Registro de la Propiedad.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

El recurrente argumenta que la anotación preventiva de demanda es preferente a la inscripción de segunda compraventa y que la sentencia debió reconocer su derecho a la inscripción de una primera escritura pública de compraventa (todavía no otorgada), a su favor, sin perjuicio del trámite del art. 198 RH . Añade que la parte adhesiva se ha personado tardíamente impidiendo la posibilidad de practicar pruebas sobre la preferencia de títulos. Considera que se trata de una doble venta en la que, consumada la primera (lo que no parece ser cierto), la segunda no es válida por falta de objeto y que su "título" (predica tal carácter de la anotación preventiva) tuvo acceso al Registro antes que la segunda venta. Concluye negando la protección del art. 34 LH a los demandados adhesivos y pidiendo la no condena en costas.

Sres. Ángel Jesús se oponen al recurso e insisten en que su escritura no se presentó en el Registro por falta de diligencia de la notaría y que la anotación preventiva de demanda no goza de preferencia. Defienden la sentencia en cuanto a la no aplicabilidad del precepto reglamentario y la coherencia de lo resuelto con la petición subsidiaria de la demanda y destacan que no hubo "modo" en la primera transmisión. Concluyen defendiendo su buena fe, como terceros hipotecarios, y solicitando el mantenimiento de la condena en costas.

El Sr. Kirshhoff no ha presentado escrito alguno.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto ha tenido entrada en la Sección el 6 de noviembre de 2007. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo en fecha 15 de mayo de 2008 . Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

Fallo

1. Estimamos en parte el recurso de apelación y dejamos sin efecto la sentencia de instancia, para mayor claridad.

2. Estimamos en parte la demanda y:

a) Declaramos ineficaz y no ajustada a derecho la resolución del contrato privado de compraventa anunciada por Don. Alonso y notificada al actor el 24 de marzo de 2005;

b) Declaramos la validez del contrato de compraventa de 14 de junio de 2004, pero no su eficacia, y condenamos Sr. Alonso a la prestación sustitutoria de daños y perjuicios prevista en el art. 706 LEC , por imposibilidad de cumplimiento;

c) Imponemos las costas del actor Don. Alonso y no nos pronunciamos sobre las causadas a y por Sres. Ángel Jesús;

d) Desestimamos el resto de pretensiones de la demanda.

2. No nos pronunciamos sobre las costas del recurso.

Una vez se haya notificado esta sentencia, se devolverán los autos al Juzgado de Instancia con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.