Sentencia Civil Nº 316/2015, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 326/2015 de 20 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00316/2015

Rollo núm.: 326/2015

S E N T E N C I A Nº 316

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Catalina Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a 20 de noviembre de 2015

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ORDINARIO, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palma, bajo el número 99/2007 , Rollo de Sala número 326/2015,entre partes, de una como apelante ORADA VILLAS SL, representada por la Procuradora Dª María Magina Borras Sansaloni y asistida del letrado D. David Vich Comas; como apelada EUROPALMA SL, representada por el Procurador D. Onofre Perelló Alorda y asistida de la Letrada Dª Andrea Klein y Carlos de la Mata Alzina; como apelada D. Sergio y La Estrella Seguros, representada por el Procurador D. Juan José Pascual Fiol y asistida del Letrado D. Francisco J. de Santiago Gallardo; como apeladas, no comparecidas en esta alzada, FARSPACE LIMITED SL, Dª Estrella y DESARROLLOS EMPRESAS TURISTICAS SA.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palma, se dictó sentencia en fecha 5 de marzo de 2015 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'A) Se ESTIMA PARCIALMENTEla demanda interpuesta por la entidad 'ORADA VILLAS S.L.', representada por la Procuradora Doña María Borrás Sansaloni contra la entidad 'EUROPALMA, SL',representada por el Procurador Don Onofré Perelló Alorda ,adoptándose los siguientes pronunciamientos:

1.-Se DECLARAla existencia de una doble inmatriculación de las fincas registrales NUM000 y NUM001 , por un lado, con las fincas registrales número NUM002 y NUM003 , por el otro, todas ellas del Registro de la Propiedad nº 10 de los de Palma de Mallorca.

2.- ABSUELVEa la demandada de todos los pedimentos ejercitados en su contra.

3.- No se hace expresa condena en costas en esta instancia a ninguna parte.

B) Se ESTIMA PARCIALMENTEla demanda subsidiaria interpuesta por la entidad 'ORADA VILLAS S.L.', representada por la Procuradora Doña María Borrás Sansaloni, contra la entidad 'FARSPACE LIMITED SL', declarada en rebeldía procesal, contra DON Sergio y la entidad aseguradora 'LA ESTRELLA SA', representados por la Procuradora Don María del Carmen Gaya Font, adoptándose los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declara la obligación de la entidad 'FARSPACE LIMITED SL' de proceder al saneamiento por evicción sobre las fincas registrales número NUM000 y NUM001 a favor de ORADA VILLAS S.L.'.

2.- Se condena a la entidad 'FARSPACE LIMITED SL' a resarcir a la entidad 'ORADA VILLAS SL' en la cantidad de 575.691,44 euros más las costas generadas por la demanda de la actora contra 'EUROPALMA, SA' y su reconvención, trámite que podrá liquidarse en ejecución de sentencia, más los intereses legales desde la presente resolución.

3.- Se declara la negligencia profesional de don Sergio .

4.- Se condena a don Sergio a resarcir a la entidad 'ORADA VILLAS SL', de forma solidaria, en la cantidad de 568.750,00 euros, más los intereses desde la presente resolución.

5.- Se condena a la entidad aseguradora 'LA ESTRELLA SA' al pago a 'ORADA VILLAS SL' de forma solidaria con don Sergio y de las cantidades de 568.750,00 euros más los intereses legales desde la presente resolución.

6.- No se hace expresa imposición de costas a ninguna parte

C) Se ESTIMA ÍNTEGRAMENTEla demanda reconvencional interpuesta por la entidad 'EUROPALMA, SL',representada por el Procurador Don Onofré Perelló Alorda, contra la entidad 'ORADA VILLAS S.L.', representada por la Procuradora Doña María Borrás Sansaloni, adoptándose los siguientes pronunciamientos:

1º.- Se declara el derecho de propiedad del solar número NUM004 y NUM005 de la Manzana NUM025 de la URBANIZACIÓN000 , término municipal de Andratx, a favor de la entidad 'EUROPALMA, SL', restituyéndosele en la pacífica posesión de los mismos, debiendo condenar en costas a la entidad ORADA VILLAS, sin perjuicio de poder repercutirlas contra la entidad FARSPACE LIMITED, conforme lo acordado en el extremo B)2 de esta parte dispositiva.

D) Se ESTIMA PARCIALMENTEla demanda reconvencional interpuesta por DOÑA Estrella , representada por la Procuradora Doña María Cinta Gómez Plasencia, contra la entidad 'ORADA VILLAS S.L.', representada por la Procuradora Doña María Borrás Sansaloni, y contra la entidad 'ORADA VILLAS S.L.', representada por la Procuradora Doña María Borrás Sansaloni, contra la entidad 'FARSPACE LIMITED SL', declarada en rebeldía procesal, así como contra la entidad 'DESARROLLOS EMPRESAS TURÍSTICAS, S.A.', declarada igualmente en rebeldía procesal, adoptándose los siguientes pronunciamientos:

1º.- Se declara la existencia de una doble inmatriculación denunciada.

2.- Se declara la nulidad de las siguientes escrituras públicas:

a) Segregación y compraventa otorgada por DETURSA SA a favor de FARSPACE LIMITED ante el Notario don Álvaro Delgado Truyols de 14/4/2004 del solar nº NUM004 de la manzana NUM025 de la URBANIZACIÓN001 , término municipal de Andratx, lugar Cala Llamp la cual tiene una superficie de novecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados y linda: frente, CALLE000 ; derecha, entrando, solar nº NUM005 ; izquierda, con el nº NUM006 ; y fondo, con los solares NUM007 y NUM008 .

b) Segregación y compraventa otorgada por DETURSA SA a favor de FARSPACE LIMITED ante el Notario don Álvaro Delgado Truyols de 14/4/2004 del solar nº NUM005 de la manzana NUM025 de la URBANIZACIÓN001 , término municipal de Andratx, lugar Cala Llamp, la cual tiene una superficie de ochocientos noventa y tres metros cuadrados; y linda, frente, CALLE000 ; derecha, entrando, solar nº NUM009 , izquierda con el nº NUM004 y fondo con el solar NUM008 .

3.- Se cancelan todas las inscripciones registrales, ordenando la cancelación de las hojas registrales correspondientes, que traigan razón de ser en las anteriores escrituras y especialmente las siguientes:

a) Inscripción primera y sucesivas de la finca NUM000 del Registro de Palma de Mallorca nº 10.

b) Inscripción primera y sucesivas de la finca NUM001 del Registro de Palma de Mallorca nº 10.

4.- No se hace expresa imposición de costas a ninguna parte'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante ORADA VILLAS, S.L., se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo 16 de noviembre de 2015.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-Por la entidad ORADA VILLAS, S.L., se interpuso demanda de juicio ordinario en ejercicio de una acción declarativa de dominio por la existencia de una doble inmatriculación de dos fincas correspondientes con los solares NUM004 y NUM005 de la manzana NUM025 de la URBANIZACIÓN001 .

Subsidiariamente, se ejercitó una acción de saneamiento por evicción frente a la entidad que le transmitió los inmuebles, así como una acción de responsabilidad frente al Registrador de la Propiedad que calificó de forma positiva la segregación que dio lugar a la segunda inscripción.

La demanda se dirigió frente a la entidad EUROPALMA, S.A., titular de registral de las dos fincas respecto de las que se denuncia doble inmatriculación, contra la entidad FARSPACE LIMITED, como vendedora, contra el Registrador de la Propiedad y su entidad aseguradora.

La entidad EUROPALMA, S.A., solicitó la intervención de un tercero, Dª. Estrella , que le vendió las fincas discutidas en escritura pública de 17 de marzo de 2006, intervención que fue aceptada.

Dª. Estrella se personó en los autos, tras alegar la prejudicialidad penal, se opuso a la demanda y formuló reconvención contra la demandante, ORADA VILLAS, S.L., y contra las entidades DESARROLLO DE EMPRESAS TURÍSTICAS, S.A., y FRASPACE LIMITED en la que solicitaba la declaración y nulidad de las escrituras de segregación y compraventa otorgadas en fecha 14 de abril de 2004 y la posterior compraventa de fecha 17 de marzo de 2006 a favor de EUROPALMA, S.A..

Esta entidad contestó y se opuso a la demanda y formuló también reconvención, ejercitando acción reivindicatoria frente a la entidad demandante, en solicitud de una sentencia por la que se condene al demandado a reconocerle como legítimo dueño de los solares NUM004 y NUM005 y a restituirle en la pacífica posesión de los mismos.

En la sentencia de instancia, fundamento de derecho quinto, se identifican los hechos que se consideran acreditados, derivados de los propios documentos aportados al procedimiento, y los hechos sobre los que existe controversia:

a) Que mediante Escritura Pública de fecha 14 de abril de 2004 la mercantil DETURSA procedió a segregar parte de la finca matriz número NUM010 de las inscritas en el Registro de la Propiedad nº10 de los de Palma de Mallorca. En dicho operación se segregaron las fincas números NUM000 y NUM001 , respectivamente. En la misma Escritura Pública de segregación la entidad DETURSA vendió las mencionadas fincas registrales a la hoy demandada FARSPACE LIMITED S.L. Posteriormente, mediante Escritura Pública de fecha 16 de enero de 2006 ante el Notario de Palma de Mallorca Doña Catalina Nadal Reus, dicha entidad vendió a la actora ORADA VILLAS las anteriores fincas registrales números NUM000 y NUM001 , procediendo ésta a su inscripción en fecha 23 de febrero de 2006.

b) Que dichas fincas quedaron inscritas como:

Finca Urbana: solar señalado en el número NUM004 de la manzana NUM025 de la URBANIZACIÓN001 , término municipal de Andratx, lugar Cala Llamp, con una superficie de NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS; y linda: frente, CALLE000 , derecha, entrando, solar nº NUM005 , izquierda, con el nº NUM006 , y fondo, con los solares NUM007 y NUM008 . Referencia catastral NUM011 . Finca nº NUM000 , al folio NUM012 del tomo NUM013 del archivo, Libro NUM014 de Andratx, en el Registro de la Propiedad nº 10 de Palma de Mallorca.

Finca Urbana: solar señalado en el número NUM005 de la manzana NUM025 de la URBANIZACIÓN001 , término municipal de Andratx, lugar Cala Llamp, con una superficie de OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS; y linda: frente, CALLE000 , derecha, entrando, solar nº NUM009 , izquierda, con el nº NUM004 , y fondo, con el solar NUM008 . Referencia catastral NUM015 . Finca nº NUM001 , al folio NUM016 del tomo NUM013 del archivo, Libro NUM014 de Andratx, en el Registro de la Propiedad nº 10 de Palma de Mallorca.

c) Que mediante segregación de la finca matriz NUM010 por parte de la entidad DETURSA, se procedió a la compraventa de las fincas NUM002 (solar NUM004 ) y NUM003 (solar NUM005 ) a favor de don Adrian en fecha 10 de septiembre de 1.973, elevándolo a Escritura Pública en fecha 22 de enero de 1.981, heredadas por doña Estrella mediante Escritura Pública de 25/06/1986, inscrita en el Registro de la Propiedad el 9 de mayo de 1995, posteriormente vendidas a favor de la entidad EUROPALMA por medio de Escritura Pública de 17 de marzo de 2006 que definitivamente inscribe el título de propiedad en el Registro de la Propiedad el 11 de mayo de 2006.

Dicha fincas quedaron inscritas como:

Finca Urbana: solar señalado en el número NUM004 de la manzana NUM025 , de la URBANIZACIÓN001 , sita en lugar de Cala Llamp, del término de Andratx. Mide NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS. Linda: al frente, calle; derecha, solar nº NUM005 ; izquierda, el nº NUM006 ; y fondo, los números NUM017 y NUM007 . NO costa su referencia catastral. Finca nº NUM002 , al folio NUM018 del tomo NUM019 del archivo, libro NUM020 de Andratx, en el Registro de la Propiedad nº 10 de Palma de Mallorca.

Finca Urbana: solar señalado en el número NUM005 de la manzana NUM025 , de la URBANIZACIÓN001 , sita en lugar de Cala Llamp, del término de Andratx. Mide OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS. Linda: al frente, calle; derecha, paso que la separa del solar nº NUM009 ; izquierda, el NUM005 ; y fondo, el NUM008 . NO costa su referencia catastral. Finca nº NUM003 , al folio NUM021 del tomo NUM019 del archivo, Libro NUM020 de Andratx, en el Registro de la Propiedad nº 10 de Palma de Mallorca.

Y constan como de titularidad de la codemandada EUROPALMA mediante compraventa instrumentada en Escritura Pública de fecha 17 de marzo de 2006, habiéndose producido la inscripción de la transmisión en fecha 11 de mayo de 2006.

d) Que consta tramitado un expediente doble inmatriculación seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca con número 205/2006 , a instancia de doña Estrella mediante escrito de fecha 9 de febrero de 2006 resultando que los referidos solares nº NUM004 y NUM005 se encontraban igualmente inscritos como fincas registrales número NUM002 y NUM003 del Registro de la Propiedad número 10 de los de Palma de Mallorca, respectivamente. En dicho expediente ha sido parte tanto la instante doña Estrella como la entidad ORADA VILLAS y EUROPALMA, habiendo recaído inicialmente resolución de fecha 15 de junio de 2006 por el que se acordaba el desistimiento de la actora en la prosecución del procedimiento, continuando con la tercera que había acreditado interés legítimo y directo, ORADA VILLAS S.L., y definitivamente resolución fecha 23 de abril de 2007 por el que se acordaba la estimación de la petición solicitada así como el libramiento de Mandamiento al Registro de la Propiedad nº 10 de Palma de Mallorca a los efectos de que sobre las fincas registrales NUM002 y NUM000 , correspondientes al solar NUM004 , y de las fincas NUM003 y NUM001 correspondientes al solar NUM005 , se expida nota marginal expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación conforme expresa el artículo 313.3ª del Reglamento Hipotecario . Consta en dicho procedimiento de jurisdicción voluntaria que se puso en conocimiento la existencia del procedimiento a la entidad EUROPALMA en fecha 20 de julio de 2006, solicitando ésta que se le tuviera por personada y parte así como se diera traslado de todas las actuaciones mediante escrito de fecha 1 de septiembre de 2006.

e) Como consecuencia de tales sucesos se han inmatriculado dos veces los mismos solares, abriéndose en cada una de las inmatriculaciones una hoja registral diferente: a) las fincas NUM000 (solar NUM004 ) y NUM001 (solar NUM005 ), segregación efectuada por DETURSA y venta a favor de 'Farspace Limited SL' por medio de Escritura Pública de 14 de abril de 2004 y compraventa de ésta a su vez a favor de 'Orada Villas S.L.' por medio de Escritura Pública de 16 de enero de 2006; b) y las fincas NUM002 (solar NUM004 ) y NUM003 (solar NUM005 ), previa segregación y venta operada por parte de DETURSA a favor de don Adrian por medio de Escritura Pública en fecha 22 de enero de 1.981, inscrita en el Registro de la Propiedad el 9 de mayo de 1995, heredada por doña Estrella , y venta de ésta a su vez a favor de la entidad EUROPALMA por medio de Escritura Pública de 17 de marzo de 2006 debidamente inscrita el 11 de mayo de 2006 en el Registro de la Propiedad.

f) Que se trata de las mismas fincas desde el punto de vista físico.(...)

g) Consta que por parte de doña Estrella se interpuso El 11 de enero de 2006 una denuncia penal en la que se pone en conocimiento del Juzgado de Instrucción que es propietaria de los solares nº NUM004 , NUM005 , NUM022 , NUM023 y NUM024 de la manzana NUM025 de la URBANIZACIÓN001 , Cala Llamp, desde el año 1986 al haberlos adquirido por transmisión mortis causa en virtud de escritura pública de aceptación de herencia otorgada en fecha 25 de junio de 1986, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Y que en ejercicio de sus legítimos derechos como propietaria, la Sra. Estrella decidió vender dichos solares, ofertándolos a través de la agencia Inmobiliaria INMOBON hasta el 19 de diciembre de 2005 en que se firmó un contrato de opción de compra a favor de EUROPALMA SA fijándose como precio 550.000 euros. Que no obstante tal segregación y venta previa de los solares, fueron de nuevo segregados de la finca matriz y vendidos mediante Escritura Pública a terceros por parte de la entidad DETURSA, a través de su representante legal don Maximino . Dicha denuncia fue admitida en fecha 12 de enero de 2006 por el Juzgado de Instrucción nº 1 de Palma de Mallorca, incoándose diligencias previas con número 177/06 por presunto delito de estafa, acordando librar oficio a la Jefatura Superior de Policía para que investigara los hechos. Consta que en dicho procedimiento penal se persona la entidad actora ORADA PALMA mediante escrito de fecha 24 de abril de 2006 y la entidad EUROPALMA, SA, mediante escrito de fecha 1 de septiembre de 2006.

h) Por último, las partes difieren abiertamente sobre los actos posesorios de cada parte así como de la buena fe en su adquisición. Tanto la actora, ORADA VILLAS, como la demandada, EUROPALMA, así como la tercera interviniente, DOÑA Estrella , mantienen que han poseído las fincas de forma pacífica y han ejecutado actos de dominio concluyendo que ostentan mejor derecho que sus contrarias.

(...)

Se hace también mención en la sentencia de instancia a la conclusión del procedimiento penal mediante sentencia dictada por esta Audiencia Provincial, Sección 2º, en fecha 14 de diciembre de 2013, en la que se declara la nulidad del título de segregación y compraventa de fecha 14 de abril de 2004 a favor de la entidad FARSPACE LIMITED.

Se aprecia la concurrencia de doble inmatriculación y, conforme a una generalizada jurisprudencia, se acude para la resolución del conflicto a las normas del derecho civil, no del derecho hipotecario, con aplicación de la regla prior tempore potior iure.Considera que el derecho de propiedad debe declararse a favor de la entidad EUROPALMA, S.L., que compró las fincas litigiosas mediante escritura pública de fecha 17 de marzo de 2006, de quien a su vez las había adquirido por medio de Escritura de Aceptación de herencia de su padre don Adrian en fecha 9 de mayo de 1995, habiendo adquirido este por medio de escritura pública de 22 de enero de 1981, fecha en que deben entenderse entregadas las referidas fincas en virtud de la tradición instrumental. Adquirió la propiedad con mucha anterioridad a la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa en la que la entidad FARSPACE LIMITED adquirió de la entidad DETURSA, 14 de abril de 2004, de la que trae causa ORADA VILLAS.

Por ello desestima la demanda en cuanto a la declaración de dominio que se pretendía y se estima la reconvención de EUROPALMA en este sentido, así como la reconvención interpuesta por Dª. Estrella . Se estima parcialmente la acción de responsabilidad por evicción ejercitada frente a la entidad FARSPACE, así como la acción de responsabilidad del Registrador de la Propiedad.

Por la entidad ORADA VILLAS, S.L., la demandante, se interpone recurso de apelación, que se centra en la cuestión relativa al negado derecho de propiedad cuya declaración se solicitó en relación a los solares controvertidos, su mejor derecho sobre los solares números NUM004 y NUM005 , que en la sentencia de instancia se declaró a favor de la entidad EUROPALMA, S.A..

Partiendo de la realidad de la doble inmatriculación que se declara en la sentencia de instancia, se funda el recurso, de forma muy resumida, en su discrepancia sobre el mejor derecho declarado de la adquisición realizada por EUROPALMA, con base a las siguientes consideraciones:

- Las adquisiciones a non dominono son negocios jurídicos nulos de pleno derecho por ausencia de capacidad de disposición de transmitente.

- Las adquisiciones a non dominosí están protegidas y amparadas por el artículo 34 de la LH .

- La existencia de la situación de doble inmatriculación supone, conforme a la jurisprudencia actual, la neutralización de los principios hipotecarios. Ahora bien, esa regla tiene una excepción, cuando la buena fe registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria concurre sólo sobre uno de los dos titulares registrales.

- En EUROPALMA no concurre la buena fe registral que sí concurre en ORADA VILLAS, que sí tiene la condición de tercero hipotecario.

- Aun en el caso de que no procede aplicar el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , la solución alternativa no es la adoptada por la sentencia de instancia sobre la base del principio prior in tempore potior in iure, sino la de la efectiva posesión, como criterio para determinar el mejor derecho en situación de doble inmatriculación, posesión que ha ostentado la entidad ORADA VILLAS.

SEGUNDO.-En nuestro sistema registral se abre una hoja, folio o registro particular para cada finca. Excepcionalmente sucede que una misma finca o parte de ella consta inmatriculada dos o más veces en folios separados e independientes dentro de una misma Sección del Registro, surgiendo ante esta situación de coincidencia o superposición registral el supuesto de la doble inmatriculación , que adquiere especial relevancia o trascendencia dominical cuando dichas inscripciones figuran a favor de titulares diferentes, haciendo necesario el pronunciamiento judicial en torno al mejor (único) derecho de propiedad sobre la finca doblemente inscrita, ante la manifiesta quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular.

En la sentencia de instancia se declara la existencia de una doble inmatriculación de las fincas registrales NUM000 y NUM001 , por un lado, con las fincas registrales NUM002 y NUM003 , por el otro, del Registro de la Propiedad nº 10 de Palma de Mallorca. Esta declaración no ha sido objeto de discusión, sino que la discrepancia se centra en la determinación de cuál de los titulares registrales ostenta un mejor derecho, o, en puridad, cuál de los dos es el legítimo propietario de las fincas.

En la sentencia de 15 de octubre de 2012 dictada por este tribunal en un supuesto en el que la demandante era también la entidad ORADA VILLAS, se hizo mención a la doctrina del Tribunal Supremo conforme a la cual la existencia de doble matriculación determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asistentes y que el conflicto debe ser resuelto en el proceso declarativo conforme a las normas del derecho civil y no por aquellas del derecho hipotecario que, en otro caso, serían aplicables. La coexistencia de dos asientos incompatibles de igual rango y naturaleza origina la quiebra de los principios rectores del sistema tabular.

Ahora bien, tal y como indica la parte apelante, existen matices a esta doctrina. La sentencia de 1 de marzo de 1997 matiza esta doctrina en consideración a la protección que confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , al decir 'si ante el referido supuesto (doble inmatriculación), uno de los titulares registrales reúne la condición de tercero hipotecario y el otro no, el conflicto ha de resolverse, conforme a los principios hipotecarios, en favor del tercero protegido por la fe pública registral, y solo en el caso de que ninguno de los dos titulares registrales reúna la expresada condición habrá de resolverse el conflicto conforme a las normas del Derecho civil puro'. En iguales términos se pronuncia la sentencia de 9 de diciembre de 1997 .

En el mismo sentido se puede citar la sentencia de 19 de mayo de 2015 , que sobre el alcance de la doctrina jurisprudencial acerca de la neutralización recíproca de los principios registrales en los supuestos de doble inmatriculación de la finca, indica: ' debe señalarse que la denominada tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales responde, conceptualmente, a las propias limitaciones que presenta el principio de fe pública registral en el desarrollo lógico-jurídico de la protección que dispensa tanto a favor del titular inscrito, con la presunción de exactitud y la legitimación registral, como en la protección a terceros, mediante la inoponibilidad de lo no inscrito (32 LH) y la plena eficacia del principio, conforme al artículo 34 de la citada Ley .

De acuerdo con esta base conceptual, se comprende que la doctrina de la neutralización recíproca de los principios registrales no pueda ser aplicada de un modo absoluto o dogmático, esto es, como condicionante 'ab initio' (desde el inicio) de la vigencia del propio principio de la fe pública registral, sino sólo en atención a las limitaciones que presente su desarrollo lógico-jurídico en el curso o recurrido que se proyecte, de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso objeto de examen. Cuestión que, entre otros extremos, podrá llevar a que en determinados casos su recorrido resulte agotado cuando la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 LH . Pero igualmente, su curso o recorrido no quedará agotado en aquellos supuestos, como el caso que nos ocupa, en donde la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario, resultando preferido éste último.

En tercer lugar, a favor de esta solución no solo juega, como se ha señalado, la 'vis atractiva' que el plano conceptual, como todo principio, tiene el principio de la fe pública registral, sino también la posición central que ocupa este principio en orden a la seguridad del tráfico inmobiliario registral en su conjunto.

Por último, y en cuarto lugar, también debe precisarse el alcance de la doctrina de la neutralización de los principios registrales a raíz de la doble inmatriculación pues, en la línea conceptual expuesta, su aplicación tampoco supone una ruptura o total separación del Derecho registral y el Derecho civil 'puro', como a veces se alude; sino más bien lo contrario, si se tiene en cuenta que para la determinación del titular dominical con mejor derecho no parece que puedan excluirse las normas hipotecarias de contenido material que, como tales, deben considerarse desarrollos del Derecho civil, casos, entre otros, del citado artículo 34 o de los artículos 35 y 36 de la LH , que regulan la adquisición del dominio y de derechos reales a través de la prescripción adquisitiva (usucapión) en relación con el Registro de la Propiedad'.

Sin embargo, estas matizaciones no se han estimado aplicables en todos los supuestos.

Así, en la sentencia de 12 de diciembre de 2005 , tras la exposición de la doctrina dictada en torno a la doble inmatriculación, a la neutralización de los principios hipotecarios y a la resolución por medio de las normas del Derecho civil, añade: Es cierto, y ello se tiene presente por la Audiencia sentenciadora, que algunas resoluciones de esta misma Sala, en determinados casos y atendiendo a lo ya expresado sobre la imposibilidad de fijar criterios inamovibles para la resolución del conflicto, ha atendido a la condición de tercero hipotecario según el Registro de la Propiedad, que era predicable de uno de los contendientes sin concurrir en el otro ( sentencias de 16 de diciembre de 1993 , 1 de marzo y 9 de diciembre de 1997 y 9 de mayo de 2003 ), pero tal solución, como acertadamente razonaron tanto la Audiencia como el Juzgado, no conviene a supuestos como el presente en que existe una notoria y abrumadora preferencia en cuanto a la inscripción registral de las fincas (...). En ese supuesto resolvió que la prioridad del título anterior en el tiempo no podía verse perjudicada por el hecho de que el acceso a la propiedad se haya producido a título gratuito.

En sentencia de 31 de mayo de 2013 , se reitera que los supuestos de doble inmatriculación han de resolverse conforme al derecho civil puro, con exclusión u omisión de normas de índole hipotecaria, que la protección conferida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no puede desarrollar su eficacia en estos supuestos y, en el caso que se resolvía, frente a la acreditación de un título de propiedad antiguo, cuyo origen se encuentra en un testamento, no puede prevalecer un título ficticio creado en forma delictiva y al margen del verdadero titular que dé lugar a la existencia de un 'tercero hipotecario' protegido, con total indefensión del auténtico dueño.

Este es, en definitiva, en supuesto ante el que nos encontramos, pues el título de adquisición de la entidad FARSPACE, que posteriormente vendió a la entidad apelante, ORADA VILLAS, fue declarado nulo en la sentencia dictada en fecha 14 de octubre de 2013 por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial en causa penal, en la que se aprecia una actuación delictiva en la segregación y venta, entre otras, de las parcelas que son objeto del procedimiento. En los hechos probados de la sentencia penal se considera acreditado que los dos solares a los que se refiere este procedimiento, junto con otros tres, fueron adquiridos en fecha 10 de septiembre de 1973 por D, Adrian , que se elevó a público el contrato en escritura de fecha 22 de enero de 1981, que los solares pasaron a ser propiedad de Dª. Estrella por herencia, otorgándose escritura de aceptación en fecha 25 de junio de 1986, que tuvo acceso al Registro de la Propiedad.

Con arreglo al criterio seguido por el Tribunal Supremo en la sentencia antes citada y atendido al origen delictivo de la transmisión a favor de FARSPACE, que fue anulada, se estima, como se hizo en la sentencia de instancia, que en el presente supuesto no cabe resolver la controversia sobre la preferencia en la propiedad acudiendo a la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sino que debe atenderse a la aplicación de las normas del Derecho Civil. Se ha declarado también que entre estas tiene carácter preferente el principio prior tempore potior iure( sentencias del Tribunal Supremo de fecha 29 de mayo de 1997 , 11 de octubre de 2004 , 12 de diciembre de 2005 o 12 de febrero de 2008 ). Dicha regla atiende a la prioridad de toda adquisición válida respecto de la posterior, ya que, en los casos en que la propiedad haya tenido un titular anterior único, en la transmisión que sea segunda en el tiempo el transmitente carecerá de poder de disposición sobre la cosa en cuanto la misma habrá sido adquirida antes por otro como consecuencia del precedente negocio.

Por aplicación de dicha regla, tal y como se hace en la sentencia de instancia, resulta preferente el título de EUROPALMA, que adquirió de Dª. Estrella , que era propietaria por herencia de su padre, quien adquirió en escritura pública en el año 1981. la adquisición del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095 , en la teoría del título y el modo, por lo que la propiedad se transmite por la perfección del contrato y por la tradición, estando previsto en cuanto a la entrega de la cosa vendida en el artículo 1462, párrafo segundo, del Código Civil , que cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

No puede otorgarse la preferencia a la parte apelante en base a los actos posesorios que enumera pues, con independencia del su valor como tales, la mera posesión no transmite la propiedad si no existe título y no puede olvidarse que el título de adquisición del vendedor, FARSPACE, fue declarado nulo, como ya se ha expuesto. Esa falta de título puede completarse mediante la prescripción adquisitiva, que no ha sido alegada, pues no había transcurrido el tiempo preciso, o por la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ( sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007 ), que, como se ha señalado, no debe operar en este supuesto.

Es por todo lo hasta aquí expuesto que procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida en todos sus términos.

TERCERO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la entidad ORADA VILLAS, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 5 de marzo de 2015 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la resolución recurrida en todos sus términos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.