Sentencia Civil Nº 319/2016, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 35/2016 de 16 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00319/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 35/2016

Proc. Origen:Juicio ordinario núm. 909/2013

Juzgado de Procedencia:1ª Instancia núm. 12 de A Coruña

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 319/2016

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

CARLOS FUENTES CANDELAS

ELENA CALLEJA CURROS

En A CORUÑA, a dieciséis de septiembre de dos mil dieciséis.

En el recurso de apelación civil número 35/2016, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de A Coruña, en Juicio ordinario núm. 909/2013, sobre desahucio, seguido entre partes: ComoAPELANTE:DOÑA Ramona , representada por el/la Procurador/a Sr/a. MOSTEIRO COSTA; comoAPELADO:DON Pedro Jesús , representado por el/la Procurador/a Sr/a. RODRIGUEZ ALFONSO.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON CARLOS FUENTES CANDELAS.

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de A Coruña, con fecha 20 de octubre de 2015, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'Que con estimación de la demanda interpuesta por la representación procesal de don Pedro Jesús , debo declarar que existe causa de resolución del contrato de arrendamiento vigente sobre la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 NUM001 en Montrove (Oleiros) ocupada por la demandada doña Ramona como arrendataria, por causa de necesidad de ocupación de la vivienda por el propietario que justifica la denegación de la prórroga forzosa del contrato, condenando a la demandada a dejar libre la vivienda arrendada, con apercibimiento de lanzamiento de no realizarlo voluntariamente; no obstante lo cual, se aprecian razones excepcionales para acordar que cada parte pague sus costas procesales, siendo las comunes por mitad, si las hubiere.'

SEGUNDO.-Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de DOÑA Ramona , que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberación de la Sala.

TERCERO.-En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada, y

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia objeto de la presente apelación estimó la demanda interpuesta por el dueño-arrendador contra la inquilina demandada denegatoria de la prórroga forzosa y consecuente resolución del contrato de arrendamiento antiguo por necesitar aquél la vivienda alquilada para vivir en ella, al no disponer tras su divorcio y liquidación de la sociedad de gananciales con su ex esposa de otra de su propiedad más que esa.

El Juzgado consideró probada la causa de necesidad invocada por el demandante a quien otorgó el amparo legal dispuesto en el artículo 62.1° en relación al 114.11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , por encima de los intereses de la inquilina pretendiendo seguir en la prórroga legal. Acreditado el divorcio judicial y la obligación de dejar el que fue su domicilio conyugal, no se habría demostrado que se tratase de una maniobra fraudulenta, al no ser suficientes las pruebas y argumentos esgrimidos al respecto por la parte demandada. Que el contrato estuviera en suspensión y la vivienda sin ocupar por la inquilina mientras no se realizasen por el aquí demandante las obras de acondicionamiento del acuerdo homologado judicialmente en otro litigio anterior pendiente de cumplimiento, sería cuestión distinta del objeto del presente proceso y no impediría el éxito de la demanda, pudiendo el demandante ocupar la vivienda tras realizar las obras precisas y teniendo la demandada la garantía del derecho de retorno y demás previsto en la propia Ley arrendaticia si aquél no lo hiciese en el plazo y condiciones legales. En este pleito no correspondería examinar los efectos en la ejecución de aquel acuerdo transaccional y si justifican reclamación de daños y perjuicios. Y el actor no dispondría de otra vivienda más que la alquilada, pues el piso de arriba sería un local diáfano, sin instalaciones, no habitable, y no una vivienda, al margen de eventuales futuras obras para que pudiese ser ocupado por un hijo.

SEGUNDO.- En el recurso se niega la concurrencia de la causa de necesidad justificativa de la denegación de la prórroga arrendaticia, en primer lugar por cuanto las obras del acuerdo homologado judicialmente en el otro proceso (Juicio Ordinario n° 1349/2009 del Juzgado n° 9) estarían en vía ejecutiva, pendiente por incumplimiento del arrendador, lo que sería cuestión prejudicial y no podrían burlarse los derechos de la arrendataria allí reconocidos. En segundo lugar, porque no podría apreciarse necesidad al no reunir la vivienda arrendada las condiciones de habitabilidad en tanto no se ejecuten las obras, cuya falta provocó la desocupación por la arrendataria mientras tanto. En tercer lugar por cuanto, conforme a lo previsto en los artículos 64.1 y 63.3 LAU/1964 , no habría necesidad al tener el demandante otra vivienda desocupada de análogas características (el piso superior al arrendado), aunque requiriese al igual que la alquilada de la ejecución de obras de acondicionamiento para convertirla en plenamente habitable. En cuarto lugar, por cuanto el demandante estaría usando para vivir otra vivienda gratuitamente en El Burgo por contrato de comodato, no como precarista, y la dueña (esposa divorciada) no habría pretendido su recuperación. En sexto lugar el demandante seguiría residiendo en el domicilio conyugal, según demostrarían las fotografías aportadas y el testimonio prestado por una vecina. Y todo se trataría de un nuevo ardid del arrendador para resolver el contrato de arrendamiento.

Por la parte demandante se alegó en contra del recurso y en apoyo de la sentencia.

TERCERO.- El recurso no puede ser estimado al haber dado el Juzgado en su sentencia respuesta convincente y acertada a todas las cuestiones o motivos en los que insiste la parte demandada en su recurso de apelación, tanto en lo referente a las alegaciones y valoración de las circunstancias del caso y pruebas practicadas como en lo jurídico.

El punto de partida en la materia es la normativa y jurisprudencia sintetizada, por ejemplo, en la sentencia de esta Audiencia Provincial (4ª) de 14 de julio de 2011, y en términos prácticamente iguales en la de 25 de septiembre de 2014 (reseñada por el Juzgado de Primera Instancia), ambas redactadas por el mismo magistrado ponente que la de ahora y que conviene recordar nuevamente en palabras parecidas :

Puesto que el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 aplicable al caso ( D.T. 2ª LAU/1994 ) impone al arrendador una prórroga forzosa arrendaticia en favor de los arrendatarios, por las razones sociales que fueran, en contratos anteriores al Decreto Boyer, la misma solo puede denegarse por alguna de las causas establecidas en la propia Ley (art. 62 y siguientes), entre ellas, la de necesitar el arrendador para sí la vivienda alquilada ( art. 62-1 °), con el cumplimiento de los requisitos igualmente fijados al efecto.

Precisamente porque se trata de un beneficio de tipo legal y no contractual pactado por las partes, lo que la Ley concede la Ley limita, por las causas justificadas que señala para su denegación o finalización. La LAU de 1964 no contempla tal principio básico como un derecho ilimitado no susceptible de excepciones. De manera que en los casos en los que se produce una colisión entre los derechos del arrendador a ocupar por sí o por medio de sus más allegados familiares la vivienda o el local de negocio y el derecho que corresponde a los inquilinos o arrendatarios a continuar en el uso o disfrute de los mismos, opta por la satisfacción del primero de los intereses en conflicto. Y así, la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1960 , u otras como las de 6 y 13 de mayo de 1963 , indica que 'reconocida la cualidad de dueño del actor y necesidad de ocupación, no puede prevalecer ni oponerse a su ejercicio la propia necesidad del inquilino, porque el supuesto legal se desarrolla exclusivamente sobre la necesidad del propietario, que, justificada, bien por prueba directa o por la presunción que la norma establece, cede ante ella la del inquilino'. La sentencia de 19 de junio de 1965 dijo al respecto que 'es lógico que la función social de la propiedad, en caso de conflicto, sirva con preferencia para satisfacer las necesidades del titular del dominio, cuando éste se ve obligado a habitar en una vivienda ajena, teniéndola propia'.

Si el demandante no está amparado en presunción legal favorable de necesidad (art. 63.2) tiene la carga de probarla (art. 63.1).

Por otro lado es jurisprudencia pacífica y reiterada que la necesidad para impedir la prórroga forzosa del arrendamiento y fundar la resolución del contrato no es lo forzoso, obligado o impuesto, por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente, para la consecución de un fin lícito ( STS de 8/3/1948 , 28/9/1954 , 14/12/1957 , 23/11/1972 , 18/3/2010 , 22/6/2011 ). En las antes citadas sentencias de esta Audiencia Provincial se añadía al respecto que tal necesidad no consiste en el mero deseo, comodidad, gusto o capricho, pero tampoco en lo absolutamente ineludible o forzoso, sino en lo razonable atendidas las circunstancias (y siempre entendida como necesidad real o seria). Y que una de las causas de necesidad que más prospera en la práctica es la de querer establecer el dueño (o el pariente directo para quien reclame la ocupación) en la vivienda en cuestión su hogar independiente de otros familiares, siendo así que una persona mayor de edad, con medios económicos es libre para vivir independiente, no pudiéndosele imponer una convivencia no deseada con otras personas, sean o no familiares (lo que no implica tener que romper con ellos en el futuro ni tampoco que en el pasado la convivencia hubiese sido insoportable o beligerante). En la misma línea podemos citar también, entre otras muchas, la sentencia de esta Sección 5ª de la Audiencia Provincial de 26 de noviembre de 1997 o las de la 1ª de 6 de mayo de 1991, 3ª de 5 de marzo de 1998, y 4ª de 31 de octubre de 1997, 18 de marzo de 1999 o 19 de septiembre de 2001.

Lo expuesto lo es sin perjuicio de la sanción que el artículo 68 LAU establece al arrendador en caso de no ocupar la vivienda en los tres meses siguientes a ser desalojada, o de ceder su goce a otra persona dentro de los tres años siguientes, supuestos en los que el inquilino podrá recuperar la misma, sin menoscabo de la reclamación de los daños y perjuicios que se hubieran causado.

En el presente caso no es de apreciar la prejudicialidad civil alegada en el recurso. Los derechos y acciones judiciales que corresponden a las respectivas partes de la relación arrendaticia en el presente proceso y el anterior sobre las obras del Juzgado nº 9 son distintos. La denegación de la prórroga forzosa no se fundamenta en la desocupación ni en tener o no de realizar obras en la vivienda alquilada, sino en necesitarla el arrendador para vivir en ella por no disponer de otra de su propiedad. Y, como bien señaló el juzgador de instancia en su sentencia, la resolución contractual por necesidad del presente proceso lo es sin perjuicio de los derechos y acciones o efectos que naturalmente produzca en el pleito del acuerdo de las obras incumplido o que resulte inejecutable, en su caso valorable económicamente, o por daños y perjuicios.

No se ha demostrado por la demandada que la necesidad invocada fueses ficticia, fraudulenta o un simple deseo, comodidad, o capricho por parte del dueño arrendador. Lo cierto es que se justificó documentalmente la existencia del proceso matrimonial y la sentencia de divorcio, teniendo que abandonar el hasta entonces marido el domicilio conyugal. La sentencia es del año 2011. Y no es forzoso que el divorcio suponga que no puedan los ex cónyuges hablarse ni seguir viéndose o tratarse civilizadamente, máxime teniendo un hijo común que habita con uno de ellos, como en el caso que nos ocupa en que acordaron que él podía usar temporalmente una vivienda de la ex esposa mientras no recuperase la alquilada que ahora nos ocupa. Su situación, aunque se trate de un contrato de préstamo de uso gratuito o comodato, sigue siendo la de precarista, pues la jurisprudencia ha señalado que la figura del precario engloba los conceptos de posesión concedida, posesión tolerada y posesión sin título a los efectos de reconocer la procedencia de la acción de desahucio ( STS de 23/5/1989 , 26/12/2005 , 2/10/2008 , 22/10/2009 y 18/3/2011 entre otras). Y como especifica la STS de 28 de mayo de 2015 el precario, como institución procedente del Derecho romano (precarium, de preces) que no se regula específicamente en el Código civil, aunque se menciona la Ley de Enjuiciamiento Civil y se desarrolla por la jurisprudencia, se puede considerar como una variedad del comodato ( artículo 1750 del Código civil ) o como una simple situación posesoria.

Coincidimos con el juzgador de instancia en que las fotografías y el testimonio de Doña Begoña no son suficientes para acreditar la simulación o fraude ni que el demandante siga residiendo en el que fue domicilio conyugal al no poderse asegurar ni presumir por el solo hecho de estar en varias ocasiones su coche aparcado delante de la casa.

Es verdad que la vivienda alquilada forma parte de una casa propiedad del demandante que tiene un piso superior. Pero éste es inhabitable y no reúne siquiera las características de vivienda. Se trata de un local diáfano, sin divisiones, ni suministro de agua, ni cocina, ni baños, como bien se acreditó y consideró el juzgador de instancia. No es comparable al piso alquilado, que sí es vivienda, aunque precise de obras de reparación para la reanudación del uso como tal, las cuales tampoco podrían considerarse de la misma envergadura que las que precisaría el espacio o piso superior para convertirlo en vivienda. Tema distinto es la intención de obrar para que pueda ser después vivir el hijo. Pero no se le puede exigir al demandante que ocupe lo que no es vivienda en vez de la alquilada que sí lo es.

Que haya que hacer obras en la vivienda de litis no es obstáculo a la estimación de la demanda, pues, como bien se indicó en la sentencia del Juzgado, en caso de incumplimiento de las obligaciones legales de ocupación por parte del arrendador, tras la recuperación, la demandada tiene la garantía del derecho de retorno y demás reconocido por el artículo 68 LAU/1964 , según lo también explicado más arriba.

CUARTO.- Lo dicho aquí y en la sentencia apelada es suficiente para la desestimación del recurso, con la preceptiva imposición de las costas de la alzada a la parte apelante ( art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación y confirmamos la sentencia apelada, con imposición de las costas de la alzada a la parte apelante.

Esta sentencia no es firme y contra la misma cabe recurso de casación por interés casacional, y en su caso conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal, para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer ante esta Sección 5ª mediante escrito de abogado y procurador en el plazo de 20 días, con los demás requisitos de admisibilidad previstos en la Ley y su jurisprudencia.

Así, por esta nuestra sentencia de apelación, de la que se llevará al Rollo un testimonio uniéndose el original al Libro de sentencias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, en el lugar y fecha arriba indicados.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha de lo que yo la Letrada de la Administración de Justicia, doy fe.