Sentencia CIVIL Nº 322/2017, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 137/2017 de 28 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00322/2017
Modelo: N10250
PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
Tfno.: 947 25 99 30 Fax: 947 25 99 33
N.I.G. 09059 42 1 2016 0003001
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000137 /2017
Juzgado de procedencia: JDO.DE 1A.INSTANCIA N.6 de BURGOS
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000283 /2016
Recurrente: Narciso
Procurador: MARIA ELENA COBO DE GUZMAN PISON
Abogado: JOSE MUÑOZ PLAZA
Recurrido: Simón , Luis Carlos , Agustín , Belen
Procurador: CAROLINA APARICIO AZCONA, CAROLINA APARICIO AZCONA , CAROLINA
APARICIO AZCONA , CAROLINA APARICIO AZCONA
Abogado: ALVARO DE DIEGO ALEGRE, ALVARO DE DIEGO ALEGRE , ALVARO DE DIEGO
ALEGRE , ALVARO DE DIEGO ALEGRE
S E N T E N C I A Nº 322
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA
DON FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA
SIENDO PONENTE: DON FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA
SOBRE: JUICIO ORDINARIO

LUGAR: BURGOS
FECHA: VEINTIOCHO DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL DIECISIETE
En el Rollo de Apelación nº 137 de 2017, dimanante de Juicio Ordinario nº 283/2016, del Juzgado de
Primera Instancia nº 6 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha
27 de enero de 2017 , siendo parte Recurrente Narciso representado por la Procuradora Dña. María Elena
Cobo de Guzmán Pisón y defendido por el Letrado Dn. José Muñoz Plaza y siendo parte Recurrida Simón ,
Luis Carlos , Agustín y Belen representados por la Procuradora Dña. Carolina Aparicio Azcona y defendidos
por el Letrado Álvaro de Diego Alegre.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ' Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda; en ejercicio de acción personal resolutoria contractual de arrendamiento de vivienda al amparo de la L.A.U., por enajenación de finca arrendada; formulada por la Procuradora de los Tribunales, Sra. Elena Cobo de Guzmán Pisón; en nombre y representación del Sr. D. Narciso ; contra los demandados, Sres. Agustín , Simón , y Luis Carlos , así como contrala demandada Sra. Dª Belen ; representados en autos por la Procuradora Sra. Dª Carolina Aparicio Azcona.

Y en consecuencia, debo absolver y absuelvo de la demanda y de todas las demás pretensiones deducidas en la misma, a los demandados, por falta de acción.

Haciendo al actor expresa imposición de las costas procesales causadas a los demandados en esta instancia'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Narciso , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.



TERCERO - En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 16 de mayo de 2017.

Fundamentos

PRIMERO.-OBJETO DEL RECURSO.

Por la representación de Don Narciso se formula recurso de apelación contra la sentencia de fecha 27 de enero de 2017, dictada por el Juzgado de primera instancia número seis de Burgos , en la que se desestima la demanda de extinción del contrato de arrendamiento de vivienda formulada por la parte hoy recurrente contra los demandados al amparo de lo establecido en el artículo 14 LAU .

La parte apelante recurre la sentencia por entender 1. Que la falta de inscripción registral del contrato de arrendamiento preexistente a la transmisión es causa ex lege de extinción del mismo en los supuestos de resolución forzosa del derecho del anterior propietario al amparo de lo establecido en el artículo trece de la LAU .

2. De no ser aplicable el art. 13 LAU , lo sería el artículo 14 del mismo texto legal , según el cual el adquirente tercero de buena fe está facultado para instar la resolución del contrato de arrendamiento no inscrito en el Registro de la propiedad y preexistente a la trasmisión del inmueble, teniendo en cuenta que lo determinante para calificar la buena fe no es si el adquirente conocía la existencia del arrendamiento, sino si conocía los particulares esenciales de la relación arrendaticia.

3. Que, en contra de lo que sostiene la sentencia, no existe acto propio concluyente reconocedor del arrendamiento preexistente por el hecho de requerir a los arrendatarios el acceso a la vivienda recién adquirida para tasarla y por indicarles una cuenta bancaria en la que ingresar las 'rentas del mes de marzo y sucesivas', máxime cuando pocos días después le libró nueva comunicación danto por extinguido contrato de arrendamiento al amparo de lo establecido en los arts. 7.2 y 14 LAU .

La parte apelada se opone al recurso de apelación e interesa la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos, añadiendo 1. Que el recurrente conoció la existencia del arrendamiento lo que enerva su buena fe a efectos de lo prevenido al art. 14 de la ley arrendamientos urbanos e, incluso, pudo conocer los particulares esenciales de la relación arrendaticia ejerciendo los derechos que reconoce el art. 35 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común (Ley 30/1992) y el art.35 de la Ley 12/2014 de Transparencia y Acceso a la Información Pública , que permiten a cualquier ciudadano interesado en cualquier procedimiento administrativo comparecer ante la Administración y obtener copias de dicho procedimiento en el que es parte.

2. Que la comunicación dirigida por el nuevo propietario a los arrendatarios sí constituye un acto propio de reconocimiento de la subsistencia del mismo que resulta incompatible con su comunicación posterior.

SEGUNDO.-

TERCERO DE BUENA FE Y ARTS. 13 Y 14 LAU .

Aunque la parte recurrente apoya su demanda en el art. 14 LAU , en su escrito de apelación introduce también el art. 13 del mismo texto legal . Los hechos son los mismos, por lo que los principios iura novit curia y da mihi factum dabo tibi ius permiten entrar a valorar ahora la aplicación a los hechos de litis tanto del artículo catorce como del artículo trece de la LAU .

El artículo trece LAU regula la extinción del contrato de arrendamiento como consecuencia de la resolución del derecho del arrendador por causa, entre otras que no son del caso, de la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial.

Este Tribunal de apelación comparte con el recurrente, por vía de interpretación extensiva e incluso por analogía, la aplicación de dicho precepto también a las enajenaciones forzosas derivadas de ejecuciones administrativas como la de litis, en la que el hoy recurrente adquirió, mediante subasta ante la Agencia Tributaria, la vivienda arrendada.

Pero, a diferencia de lo que parece sostener la parte recurrente, el régimen de la buena fe del tercero adquirente es el mismo en uno y otro precepto.

El art. 13 se remite al art. 14 (y al 7.2) LAU e introduce una excepción a la regla general de la extinción del arrendamiento cuando se resuelve el derecho del arrendador por la venta forzosa de la cosa, al establecer que Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Y el art. 14 LAU dispone que El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca.

Así pues, en ambos supuestos, venta forzosa/venta voluntaria, para que se extinga el arrendamiento es preciso que el adquirente tenga buena fe, es decir, que desconozca en el momento de la compra la existencia del arrendamiento previo, pues si lo conocía compró a conciencia de su existencia y luego no puede instar la resolución del mismo al amparo de dichos preceptos.

Ese conocimiento puede ser presunto y por disposición legal en el supuesto de que el contrato haya accedido con anterioridad al Registro de la Propiedad (a partir de lo cual la Ley presume iuris et de iure que todos tienen o pueden tener conocimiento de ese hecho que publica el Registro), o puede ser un conocimiento directo por parte del adquirente, cualquiera que sea el medio por el que llegó a obtenerlo.

En ambos casos, conocimiento presunto o conocimiento directo, queda enervada la buena fe exigida tanto por el art. 13 como por el art. 14 LAU .

En el caso de litis, la propia parte recurrente reconoce (y así consta, además, en la prueba documental) que en el expediente administrativo se hizo constar antes del acto de la adquisición la preexistencia de un contrato de arrendamiento suscrito por los hoy demandados con el anterior propietario, a la sazón su padre.

Ese conocimiento, pues, enerva la condición de tercero de buena fe exigida por los arts. 13 y 14 LAU , sin que sea necesario el conocimiento exhaustivo que defiende la parte recurrente acerca de las condiciones del contrato. La conveniencia de adquirir o no en función de cuáles sean las condiciones del contrato de arrendamiento es una cosa (y en ese ámbito opera el eventual conflicto entre la Ley de Protección de Datos y la Ley de Procedimiento Administrativo Común o la Ley 12/2014 de Transparencia y Acceso a la Información Pública), y otra muy distinta la aplicación de la regla de la buena fe, que impide extinguir dicho contrato al adquirente que compró a sabiendas de la existencia de un contrato de arrendamiento, cualesquiera que fueran sus condiciones o si éstas fueron o no conocidas.

TERCERO.- LOS SUPUESTOS ACTOS PROPIOS DEL ACTOR.

Aunque lo razonado en los Fundamentos de Derecho anteriores, que básicamente y con la incorporación del art. 13 LAU vienen a ratificar los acertados argumentos del Juez de primera instancia, permiten ya desestimar el recurso de apelación, a efectos dialécticos y por agotar el debate planteado debe abordarse brevemente la cuestión de las comunicaciones libradas por el adquirente a los arrendatarios tras la adquisición de la vivienda de litis.

En esta ocasión este Tribunal de apelación debe discrepar de la valoración realizada por el Juez a quo sobre dicha cuestión.

A juicio de esta Sala, la primera de las comunicaciones no es lo suficientemente concluyente como para considerar que el actor y hoy recurrente aceptó la subsistencia del contrato. En dicha comunicación se limitó a requerir a los arrendatarios para que le facilitaran la entrada a efectos de tasar la vivienda y a indicarles su cuenta bancaria para que le ingresaran las 'rentas del mes de marzo y sucesivas'.

Ambos requerimientos (de acceso a la vivienda y de pago) encuentran fácil explicación desvinculada del reconocimiento de la subsistencia del arrendamiento de litis. Y así, está plenamente justificado el interés de acceder a la vivienda del propietario que acaba de comprar una vivienda en una subasta pública, y que conoce que está siendo ocupada por terceros en virtud de un previo contrato de arrendamiento, para comprobar su estado y, como dice la comunicación, para valorarla o tasarla. De la misma forma, es obvio que, aunque el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, el propietario tiene derecho a percibir las rentas hasta que se produzca la desocupación del inmueble, y que la indicación de la cuenta bancaria no es más que una manera de facilitar su pago. Ninguno de los dos requerimientos (de acceso y de pago) por si solos y sin ir acompañados de otros términos más expresivos o concluyentes pueden suponer un reconocimiento de la licitud de la subsistencia de dicho arrendamiento, máxime cuando pocos días después libró nueva comunicación invocando la extinción del contrato en aplicación del art. 14 LAU .

CUARTO.-COSTAS.

De conformidad con los arts. 398 y 394 de la LEC ., procede condenar en costas al apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la potestad jurisdiccional que la Constitución Española nos concede.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Narciso contra la sentencia de fecha 27 de enero de 2017, dictada por el Juzgado de primera instancia número seis de Burgos , debemos confirmar y confirmamos la expresada sentencia en todos sus pronunciamientos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

MODO DE IMPUGNACIÓN : Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.