Sentencia CIVIL Nº 325/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 529/2016 de 12 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 529/2016-4ª
JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 160/2015
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 32 BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 325/2017
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ
Dª. M. ISABEL CÁMARA MARTÍNEZ
En la ciudad de Barcelona, a 12 de junio de 2017.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los
presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 160/2015 seguidos por el Juzgado
Primera Instancia 32 Barcelona, a instancia de Dª. Lorenza y Dª. Rosario , contra E.CONTI,S.A. , los cuales
penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra
la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de febrero de 2016 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Amb estimació de la demanda interposada pel procurador Jaime Romeu soriano, en representació de les Sres.

Lorenza Y Rosario 1) DECLARO RESOLT el contracte d'arrendament celebrat el dia 30 d'octubre de 1985 en relació al local situat a Barcelona, c/ Rambla de Catalunya, 78, 9, per expiració del termini fixat a la disposició transitòria 3.a de la LAU 199; 2) CONDEMNO la part demandada a deixar lliure, buida i expedita aquella finca i a disposició de les Srs. Lorenza Y Rosario , amb l'advertiment de que es procedirà al seu llançament en cas contrari.

3) Cada part abonarà les costes a instància seva i les comunes per meitat.'

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 24 de mayo de 2017 .



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ISABEL CÁMARA MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.-POSICION DE LAS PARTES La actora DOÑA Lorenza Y DOÑA Rosario , (siendo la Sra. Rosario representada por su hija y tutora legal), interponen demanda de Juicio Verbal de Desahucio por expiración del plazo del contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda contra la mercantil E. CONTI SOCIEDAD ANONIMA en su calidad de arrendataria del local sito en la tienda derecha de Rambla Catalunya 78 de Barcelona.

Alega la actora: 1.- Que Dª Lorenza , madre de las actuales propietarias suscribió contrato de arrendamiento en fecha 30 de octubre de 1985 en relación a la tienda sita en Rambla Catalunya 78 de Barcelona.

2.- Dicho contrato se estableció por tiempo indefinido y por un precio pagadero por meses anticipados.

3.-La duración del contrato se fijó en un mes estableciéndose que su prórroga se regularía en la forma establecida en la Lau ( claúsula 3º de las condiciones especiales del contrato).

4.-En fecha 31 de octubre de 1985 las partes suscribieron un nuevo contrato , estableciendo que quedaba sujeto al beneficio de la Prórroga Forzosa.

5.-En la actualidad ya tras casi 30 años de actualización de renta conforme al IPC el arrendatario venía abonando la cantidad de 5.805,46 euros mensuales.

6.-Que ha comunicado a la arrendataria por burofax el vencimiento contractual, conforme que no aceptaba la prórroga, y se le conminó a que entregase la posesión del local. El arrendatario negó la expiración del plazo contractual por discrepancia de la normativa aplicable.

7.- Que en enero de 2015 la propiedad ya no giró al arrendatario el recibo de alquiler (5.805,46 euros).

La arrendataria hizo el pago por giro postal que fué aceptado inicialmente por error y después se rechazó.

8.- Que el contrato se ha extinguido por expiración del plazo el pasado 1 de Enero de 2015 de conformidad con la DT3 de la Lau de 1994 y la jurisprudencia del TS que entiende que es igualmente aplicable a los contratos de local de negocio celebrados después de 1985 y se acogieron a la prórroga forzosa.

Termina suplicando se dicte sentencia por la que se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de octubre de 1985, y que tenía por objeto la finca sita la tienda derecha de Rambla Catalunya 78 de Barcelona por expiración del plazo, declarando haber al lugar al desahucio . Se condene a la demandada a desalojar el dicho local, dejándolo completamente libre, vacuo y expedito, y a disposición de la parte actora en el plazo que marca la ley, con apercibimiento de que si no lo hiciere podrá ser lanzada por la fuerza y a su costa, autorizándose expresamente el descerrajamiento si fuere necesario Tras la celebración de la vista en la que la parte demandada se opuso a la demanda alegando: 1º Inadecuación de procedimiento. El cauce procedimental del juicio verbal establecido en el art 250 1º Lec , según su parecer no es el aplicable al tratarse de un debate mucho más complejo.

Entiende que el cauce que ha de seguir el procedimiento es el ordinario establecido en el art 249.6 Lec .

Que otorga mayores garantías y posibilidades de las partes en poder acreditar el día del juicio lo que en el ordinario se puede hacer, ya sea en Audiencia Previa durante la celebración o en trámite de conclusiones, al tratarse el verbal de un juicio sumarísimo 2º No resulta de aplicación la DT3ª Lau 1994 al devenir de aplicación la DT1º del mismo cuerpo legal .

El contrato es posterior al año 1985, y se ha de regir por la libre voluntad de las partes y por dos veces se acordó de mutuo acuerdo el sistema de la prórroga forzosa.

Dicho acuerdo proviene ya no solo de una voluntad de los contrayentes sino porque el arriendo provenía de un traspaso que efectúo el anterior arrendatario Lledo Iluminación SA 3º Que en todo caso resultaría de aplicación la DT3ª, letra B apartado 4 de tal forma que los contratos se habrían alargado cinco años más al haber tenido lugar un traspaso en los últimos diez años.

El legislador diferenció sin lugar a dudas, mediante las Disposiciones Transitorias, el régimen que correspondía a cada uno de los contratos de arrendamiento. En la última ley , 4/2013 de medidas de flexibilización del mercado de alquileres de vivienda, en ningún momento se aprovechó para alterar o clarificar las posibles dudas que tuvieren de interpretación tanto en la DT1 º como en la 3ª.

La determinación de si un contrato posterior al 9 de mayo de 1985 está o no sometido a la prórroga del art 57 Texto Refundido Lau deberá hacerse caso por caso , en función de lo que las partes hayan acordado.



SEGUNDO.- DECISION DEL JUEZ Y RECURSO Por el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de los de Barcelona se dictó sentencia, en fecha 22 de febrero de 2016 , que tras desestimar la excepción de inadecuación de procedimiento en el acto de la vista, estimó íntegramente la demanda y declaró haber lugar al desahucio de la expresada finca por expiración del término, condenando en costas por mitad .

En dicha resolución la jueza a quo argumentaba, en síntesis: 1º) Que, tratándose de un contrato de arrendamiento suscrito en 1.985 pero en el que las partes se habían sometido de forma voluntaria a la prórroga forzosa, conforme a la doctrina recogida en la Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 , que venía a consolidar la tesis ya apuntada en la STS de 17 de noviembre de 2011 , resulta de aplicación la Disposición Transitoria ( DT) 3ª de la LAU de 1994 .

Ello conllevaría que, en el caso de autos, habida cuenta que la arrendataria es una persona jurídica , y que en el local objeto de arriendo se desarrollan actividades comerciales, el arrendamiento debiera extinguirse en el plazo de veinte años, plazo que, como regla general, ha de computarse desde la entrada en vigor de la ley lo que determinaría que la extinción contractual se hubiera producido el 1 de enero de 2015.

2º) Que, en cuanto a si concurre la DT 3ª en su apartado Calendario laboral y jornada diaria: efectos de publicación tardía, derechos, formularios, ejemplo de cálculo y más. ( traspaso) que supone una excepción en cuanto al inicio del cómputo del plazo de veinte años ,y concede al arrendatario el plazo de cinco años más a contar desde la expiración del contrato; desestima la pretensión por cuanto la demandada no acredita un eventual traspaso y aún menos aporta la escritura publicada que exigía el art 32.5 de la Lau de 1964 con la finalidad de comprobar la fecha del traspaso y si resulta de aplicación la prórroga anterior referida.

Recurso parte demandada 1º.- Insiste en la inadecuación de procedimiento 2º.- Asimismo en que deviene de aplicación la DTª 1º de la Lau 3º Subsidiariamente corresponde la DT3ª en su apartado B apartado 4 ( traspaso)

TERCERO.- DECISION DEL TRIBUNAL 1.- Inadecuación Procedimiento Insiste la parte recurrente en la inadecuación del procedimiento, al concurrir cuestiones complejas, que implican que su decisión deba efectuarse en un juicio declarativo ordinario y no en un juicio verbal.

El juicio verbal sumario que establecen los artículos 250.1 º, 440 y 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tiene como finalidad la de reintegrar a los propietarios en la posesión material de la finca arrendada por impago de la renta o cantidades asimiladas o por expiración del plazo contractual, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio, con advertencia al arrendador para que ejercite su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría a este juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario ( SSTS de 14 de abril de 1992 , 10 de mayo de 1993 , 31 de enero de 1995 y 12 de junio de 1997 , entre las mas recientes). Solo pueden ser discutidas las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de este a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo). Así dice la STS de 10 de mayo de 1993 que: 'La doctrina de la Sala se ha pronunciado en la cuestión para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato de arrendamiento correspondiente'.

Ahora bien, tales principios no pueden tomarse con carácter absoluto, pues bastaría que el arrendatario empezase a introducir cuestiones complejas para que se desestimase siempre la acción de desahucio planteada. Por ello se ha matizado, por un lado, en el sentido de aceptar la discusión de aquellas cuestiones relacionadas con la acción de desahucio ejercitada y, por otro lado, que no basta para producir esa complejidad la simple alegación o propuesta de cuestiones por el demandado, quien como el actor, no puede traer a estos juicios sumarios aquellas que por su naturaleza están excluidas de los mismos, siempre que no aparezcan rodeadas de notas de probada verosimilitud que permitan tenerlas en cuenta.

Como hemos dicho, la acción que se ejercita es la resolución del contrato por finalización del plazo contractual, acción que se interpone al amparo del juicio verbal de desahucio. Frente a dicha pretensión el arrendatario discute el plazo contractual que fue sometido a prórroga forzosa .Si la discusión existente tiene relación con la duración del contrato, es claro que en este juicio puede y debe analizarse cual es el plazo contractual pactado, y el arrendatario puede alegar y probar sin limitación todo lo relativo a la duración del arrendamiento.

No puede aceptarse que exista cuestión compleja por el hecho de que con anterioridad al contrato que nos ocupa hubiera habido un traspaso de arrendamiento sobre el mismo local, que afecte al tiempo de duración del contrato, pues tal pretensión no obsta a la resolución del contrato por finalización del plazo contractual.

2.- Aplicación DT 1 ªo 3º de la Lau de 1994 Dicho esto, son hechos incontrovertidos, admitidos por ambas partes, que los ahora litigantes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un local de negocio, en fecha 31 de Octubre de 1985, vigente el RDL 2/85, habiendo sometido convencionalmente, el contrato a prórroga forzosa.

Así las cosas, el debate no reside en la interpretación del contrato suscrito en su día ,ya que es un hecho admitido que se pactó la sumisión a la prórroga forzosa, sino que el núcleo de la controversia reside en una cuestión esencialmente jurídica, esto es, la determinación de la duración de la relación arrendaticia en el supuesto de un contrato sobre un local de negocio formalizado en octubre1985, bajo la vigencia del RDL 2/ 1985 (Decreto Boyer que entró en vigor en mayo de ese año), en el que se pactó la sumisión a la prórroga forzosa, siendo el arrendatario una persona jurídica, o dicho de otra manera, la incidencia del régimen transitorio introducido por la LAU 1994 en el contrato objeto de litigio.

En efecto, la cuestión jurídica planteada en esta sentencia es si un arrendamiento de local de negocio celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 pero sujeto por expresa voluntad de las partes al régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se rige, en cuanto a su duración tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por la disposición transitoria primera, apartado 2, de la LAU 1994 o, por el contrario, por su disposición transitoria tercera.

La cuestión ha dejado de tener relevancia pues, como bien indica la resolución recurrida, la Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 , reiterando la doctrina anterior de la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 , ha fijado definitivamente la doctrina jurisprudencial de que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos voluntariamente a prórrogaforzosa, como lo es el de autos, se rigen, en cuanto a su duración, por la DT 3ª de dicha Ley .

Por lo tanto, en aplicación de la nueva doctrina del Tribunal Supremo, el contrato de arrendamiento de local de negocio, sometido voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa, y dedicado a actividades comerciales, se extingue, en aplicación del apartado 4 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 , a los veinte años a contar, como regla general, desde su entrada en vigor que, según su Disposición Final Segunda, se produjo el 1 de enero de 1995, con lo que el plazo legal expiraría el 1 de enero de 2015.

3º Excepción en cuanto al inicio del cómputo de ese plazo de veinte años que permite incrementar en otros cinco años, hasta el 1 de enero de 2020, el plazo contractual cuando se hubiera producido el traspaso del local de negocio en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la norma.

Dicha excepción prevista en el párrafo siguiente de la misma DT 3 LAU 1.994, según el cual: ' Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos '.

Para ello, aunque se recogen ya en la sentencia recurrida, para mayor claridad expositiva debemos recordar los siguientes hechos que resultan acreditados, por no ser controvertidos, y que configuran la base fáctica de la controversia: En el momento de la celebración del juicio la parte demandada, al igual que lo había hecho la actora, unió el contrato de arrendamiento de fecha 30 de octubre de 1985 suscrito como Faustino ( arrendatario) y Carolina ( arrendadora) en relación a la tienda entrado derecha de calle Rambla Catalunya 78 de Barcleona, con todo su claúsulado, y del siguiente día de 31 de octubre en el que las partes se someten expresamente a la prórroga forzosa.

La demandada, además aportó un documento de esa misma fecha de 31.10.1985 en el que comparece D. Nemesio , legal representante de LLedó Iluminación y de otra parte D. Segismundo , y sigue manifestando que en el día de hoy se ha realizado el traspaso de un negocio que LLedo S.A tenía en arrendamiento a favor de E. Conti. El precio de dicho traspaso ha sido de 15.000.000 ptas que han sido pagadas al contado.

Consta también unido a los autos documento de esa misma fecha de 31 de octubre en el que se recoge : Que en fecha 24 de octubre de 1985 se firmó un documento de paga y señal entre Lledó Iluminación S.A y E.Conti SA por el traspaso de un local de negocio que Lledó Iluminación S.A. tenía en arrendamiento en la Rambla Cataluña 78 de esta ciudad y que habiéndose cumplido los pactos de lo estipulado, y haciendo uso E.Conti SA de la opción que tenía de la forma de pago, se ha perfeccionado dicho contrato con el pago al contado recibiendo Lledó Iluminación S.A la cantidad de 29.000.000 ptas mediante una serie de talones y con 1.000.000 de ptas entregado como paga y señal, suma la cantidad de 30.000.0000 de las antiguas pesetas.

Dice el recurrente, que las partes se acogieron a la prórroga forzosa, en base a dichos documentos, y debido a las cantidades que se manejaron en 1985 (45.000.000 ptas), Arguye también que si bien no existe como recoge la sentencia de instancia escritura pública como exige el art 32.5 de la Lau de 1964 , considera que dicho requisito no es necesario si se recibió el arrendamiento por traspaso de un contrato de arrendamiento anterior de conformidad con doctrina de la jurisprudencia de las AP deviniendo de aplicación el apartado 4 de la DT 3º de la Ley 29/94 que determina que el plazo de extinción del contrato se incrementará en 5 años, produciéndose la extinción el 1 de enero de 2020.

Revisado lo actuado y partiendo de una interpretación integradora del contrato, podemos adelantar que el recurso debe ser desestimado en tanto consideramos que la entidad demandada no devino arrendataria en virtud de un traspaso.

La anterior consideración se sustenta en los argumentos que pasamos a exponer.

Para establecer los perfiles jurídicos del negocio de traspaso debemos acudir, en tanto era la norma vigente en el momento de celebración del contrato de arrendamiento que es objeto de interpretación, a la definición legal que de dicha figura se recogía en el art. 29 de la LAU de 1.964 que señalaba que se trataba de la cesión mediante precio de un local de negocio, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, que quedaría así subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.

En consecuencia, los elementos caracterizadores del negocio de traspaso, serían: a) la cesión de un local de negocio sin existencias; b) la ajenidad del cesionario, que debe ser un tercero respecto de la relación arrendaticia primitiva, y c) la onerosidad de la cesión, pues se trata de una cesión entre dos arrendatarios, el primitivo y el que ocupará tal posición precisamente en virtud del contrato, a cambio de un precio.

Consideramos que dejando al margen la cuestión relativa a la indefensión puesta de manifiesto por la parte demandante al haberse planteado este motivo de oposición en el trámite de conclusiones, la pretensión tampoco puede prosperar, al resultar insuficiente la prueba aportada para justificar dicho extremo .

Es cierto que la demandada aportó junto con el contrato de alquiler dos documentos que se refieren a una compensación económica entre la comercial Lledó y la de Conti S.A, justificando en ello, la previsión de la duración contractual .

Sin embargo por más que hubiera habido una considerable compensación económica entre el anterior arrendatario y la demandada recurrente, integrando los dos documentos existen referencias contradictorias sobre el precio del traspaso, y lo más trascendente es que no consta que por parte de la propiedad de local, Carolina , se hubiese teniendo conocimiento, aceptación o cobro de importe alguno , y menos aún que se hubiese otorgado mediante escritura pública ( por lo que, no es que no se reconozca un traspaso legal, sino que entendemos que no ha quedado acreditado un traspaso real, que hubiese hecho salvable la ausencia de escritura pública, ya que como se alega dicho requisito no es necesario si se recibió el arrendamiento por traspaso de un contrato de arrendamiento anterior).

En consecuencia entendemos que no ha quedado acreditada la existencia del traspaso, y únicamente que la propietaria del local y Conti suscribieron un contrato de arrendamiento en 1985, esto es, hace más de treinta años, y sin que esté demás añadir , siquiera a meros efectos dialécticos que la compensación económica ha quedado más que amortizada .

Ello determina la desestimación del recurso, debiendo mantenerse, sin embargo, el pronunciamiento relativo a las costas de primera instancia, que no hace expresa imposición al entender que el caso presentaba dudas de derecho.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de E. CONTI SA contra la sentencia de fecha 22 de Febrero de 2016 dictada en el procedimiento ordinario núm. 160/2015 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 32 de Barcelona, SE CONFIRMA la indicada resolución.

Se condena al apelante al pago de las costas de la segunda instancia.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, conforme a lo dispuesto en la DF 16ª de la LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D. A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.