Sentencia CIVIL Nº 327/2018, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 128/2018 de 16 de Julio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
VALLADOLID
SENTENCIA: 00327/2018
Modelo: N30090
C.ANGUSTIAS 21
-
Tfno.: 983.413495 Fax: 983.459564
Equipo/usuario: MMA
N.I.G. 47186 42 1 2016 0005942
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000128 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de VALLADOLID
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000373 /2016
Recurrente: ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A.
Procurador: CONSUELO VERDUGO REGIDOR
Abogado: ALVARO GARCIA DE LEON LORENZO
Recurrido: NUEVAS PROMOCIONES Y URBANISMO, S.L.
Procurador: IRUNE ELORRIAGA GARCIA
Abogado: IVETTE MARTE DE LEON
S E N T E N C I A num. 327/2018
ILMO. SR. MAGISTRADO:
D. FRANCISCO JOSE PAÑEDA USUNARIZ (PONENTE)
En VALLADOLID, a dieciséis de julio de dos mil dieciocho.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID,
los Autos de JUICIO VERBAL 0000373 /2016, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de
VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000128 /2018,
en los que aparece como parte apelante, ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A., representado por el
Procurador de los tribunales, Sr./a. CONSUELO VERDUGO REGIDOR, asistido por el Abogado D. ALVARO
GARCIA DE LEON LORENZO, y como parte apelada, NUEVAS PROMOCIONES Y URBANISMO, S.L.,
representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. IRUNE ELORRIAGA GARCIA, asistido por el Abogado
D. IVETTE MARTE DE LEON, sobre RECLAMACION CANTIDAD, siendo el Magistrado constituido como
órgano unipersonal el Ilmo. Magistrado D. FRANCISCO JOSE PAÑEDA USUNARIZ.

Antecedentes

PRIMERO. - Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 11 de enero de 2018, en el procedimiento Juicio verbal nº 373/16 del que dimana este recurso. Se aceptan antecedentes de hecho de la resolución recurrida.



SEGUNDO. - La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: FALLO : 'QUE DEBO DESESTIMAR COMO DESESTIMO LA DEMANDA formulada por la representación de la mercantil Anida Operaciones Singulares S.A frente a la mercantil Nuevas Promociones y Urbanismo S.L, al no haberse acreditado la concurrencia de los requisitos exigibles para que pueda prosperar la acción ejercitada, todo ello sin imposición de las costas del procedimiento a ninguna de las partes intervinientes. ' Que ha sido recurrido por la parte demandante ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A., oponiéndose la parte contraria.



TERCERO. - Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, quedando los autos conclusos para resolver el recurso.

Fundamentos

PRIMERO. - Planteamiento de la litis: motivos del recurso de apelación interpuesto por la entidad ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A.

El recurso de apelación se interpone en relación con el derecho de la parte actora a percibir las rentas desde la fecha del Decreto de adjudicación dictado en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria por el Jugado de Primera Instancia nº 6 de Valladolid (Decreto de fecha 21.6.2013 -doc. 1 demanda-), esto es, desde el mes de junio de 2013 hasta el mes de enero de 2014, así como la fianza, lo que asciende a la suma de 3.919,53.- €. Se argumenta que esta decisión es conforme a lo dispuesto en los arts. 354 y 355 del CC , así como el art.

1095 del mismo cuerpo legal , y el art. 13.1 LAU y la doctrina establecido por la STS 414/2015, de fecha 14 de julio de 2015 y, por tanto, la entidad actora ostenta un derecho de crédito por las sumas satisfechas por la arrendataria desde la fecha del Decreto de adjudicación (así como la fianza) por tratarse de una cuestión de derecho sustantivo, siendo la actora la propietaria del inmueble y, por ello, arrendadora desde el momento en que adquirió la propiedad, estando perfectamente legitimada para reclamar las rentas al subrogarse no solo en sus obligaciones, sino también en los derechos del contrato de arrendamiento vigente, que no es otro que el cobro de las rentas pactadas.

Otro argumento que fundamenta la impugnación de la sentencia es el relativo a la errónea interpretación -según la recurrente- de la conducta de la sociedad demandadas NUEVAS PROMOCIONES Y URBANISMO, S.L., por cuanto se estima que no es cierto, como dice la sentencia apelada, que no haya incurrido en conducta de retardo malicioso o reticencia en la sucesión dominical, señalando en el recurso hasta siete acciones de reclamación de cantidad sobre los pagos de rentas que la demandada viene haciendo efectivos dentro del marco de la Ejecución Hipotecaria por los dieciséis inmuebles adjudicados a la actora en el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria 386/13, concluyendo que tal conducta supone un enriquecimiento injusto, así como el cobro indebido de las rentas.

Finalmente, en cuanto a los pagos alegados en el escrito de oposición -pluspetición- se estima que tal pretensión no solo carece de sustento legal, sino que no puede ser objeto de oposición a la demanda formulada por no haber sido planteado como cuestión reconvencional. Se insiste en que en base a la documentación aportada no debe entenderse que la actora deba hacerse cargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de conformidad con la normativa aplicable ( art. 75 RDL 2/2004, de 5 de marzo ).

SEGU NDO . - Sobre el derecho del nuevo propietario del bien inmueble a las rentas derivadas del contrato de arrendamiento desde la fecha del Decreto de adjudicación Se discute, en primer lugar, el derecho -legitimación ad causam - de la entidad BBVA para percibir las rentas devengadas desde la fecha en que se dictó el Decreto de adjudicación en el seno del procedimiento de Ejecución Hipotecaria 386/2013. Así, el jugador de instancia, después de referir correctamente la doctrina del Tribunal Supremo aplicable al caso, termina desestimando la reclamación de rentas devengadas con posterioridad a la adjudicación del inmueble en base a que: 1) la reclamación se circunscribe a un periodo anterior a la fecha del TS; 2) se estima que no ha incurrido la demandada en un retardo malicioso o reticente en la sucesión dominical. Por su parte, la demandada igualmente mantiene que, de acogerse la pretensión de la actora, debería en todo caso atenderse a la fecha en que el Decreto le fue efectivamente notificado, y no la fecha de la propia resolución.

Pues bien, el punto de partida para la resolución de este litigio no es otro que la sentencia del Tribunal Supremo nº 414/2015, de 14 de julio que transcribimos a continuación: '

SEGUNDO.- Se desarrolla el recurso mediante dos motivos que coinciden en denunciar que la sentencia impugnada ha apreciado indebidamente la existencia de legitimación por parte del demandante para reclamar el pago de rentas correspondientes al arrendamiento de una vivienda de la que ya no era propietario en el momento de devengarse las cantidades reclamadas.

Considera por ello que han sido infringidos los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el 1546 del Código Civil y los artículos 250.1.1 º, 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con la jurisprudencia. Cita en apoyo del recurso la doctrina emanada de las sentencias de esta Sala de 9 junio 1991 , 23 febrero 1991 y 9 de mayo de 1996 sobre la subsistencia del arrendamiento urbano en caso de transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, subrogándose el nuevo propietario en los derechos del arrendador.

De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994 , se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos, pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.

En consecuencia, carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello, aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo. Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.

También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que «el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada». En este caso cabía entender, además, que la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la escritura pública ( artículo 1462 del Código Civil ), que aquí resulta innecesaria. En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.

De ahí que el demandante no puede ser considerado propietario-arrendador del inmueble en el momento en que se devengaron las rentas cuyo pago reclama'.

Lo anterior nos lleva a concluir que cuando estamos ante una transmisión de un bien inmueble derivado de una subasta judicial, adquiere una vital importante el decreto de aprobación del remate -y no su notificación- emitido por el Letrado de la Administración de Justicia, el cual debe ser considerado como el título y el momento de perfección, mientras que el testimonio de dicho decreto ( art. 673 LEC ) equivaldría al otorgamiento de la escritura pública y, por tanto, sería considerado como la entrega o traditio del inmueble y el momento en se produce la consumación de la transmisión.

Es, por tanto, el testimonio del decreto de adjudicación el momento a partir del cual deja de tener derechos y obligaciones el anterior propietario, pasando a ser el nuevo titular el legitimado tanto para ejercerlos (reclamación de rentas), como para soportarlas, (en este mismo sentido, con cita de la resolución del Alto Tribunal, SSAP Ciudad Real, Sec. 2.ª, 193/2017, de 30 de junio , AP Lugo, Sec. 1.ª, 20-1-2017 o SAP Girona, Sec. 1.ª, 23-12-2016 ).

A los efectos que ahora nos interesan, resulta irrelevante el que haya o no retraso malicioso de la sociedad demandada en la sucesión dominical, o que existieran dudas, a fecha del devengo de las rentas, sobre la verdadera titularidad del inmueble por la falta de una jurisprudencia consolidada al respecto, pues lo cierto es que las rentas reclamadas (junio 2013/ enero 2014) se devengaron con posterioridad a la fecha del testimonio emitido del decreto de adjudicación, único hecho que debe ser tomado en consideración para resolver la cuestión litigiosa. Por ello, carece de efectos jurídicos la mayor o menor buena fe desplegada por el anterior propietario, o que en el momento del devengo de las cantidades reclamadas no se hubiera dictado la resolución judicial anteriormente transcrita, pues lo que el Tribunal Supremo ha dictaminado es el efecto sustantivo -que no procesal- que produce el testimonio del decreto de adjudicación del inmueble subastado, resultando contrario a esta doctrina del TS el no reconocer el derecho de la actora sobre las rentas devengas con posterioridad a tal resolución, lo que supondría dar carta de naturaleza al enriquecimiento injusto obtenido por la sociedad demandada. Otro debate sería si procede o no imponer los intereses de mora del deudor por tratarse de una cuestión sobre la que no existía un criterio jurisprudencial definido, o si se debe o no imponer las costas devengadas en el presente procedimiento, cuestión de escasa incidencia en el supuesto que nos ocupa como se verá en el último fundamento de derecho.

TERC ERO . - Sobre la excepción de pluspetición alegada por la sociedad demandada: distinción con la reconvención y examen de la prueba practicada en primera instancia Una vez reconocido el derecho de la sociedad demandante a percibir las rentas desde junio de 2013 -fecha del testimonio del decreto de adjudicación-, procede examinar la razonabilidad de la excepción de pluspetición esgrimida por la parte demandada en su contestación, cuestión ni tan siquiera abordada por el juez de instancia al haber sido desestimada la pretensión dineraria de la ahora apelante.

Lo primero que hemos de aclarar es que lo verdaderamente ejercitado -de forma subsidiaria, por otra parte- por la sociedad demandada fue una excepción de pluspetición, esto es, que las cantidades reclamadas por la actora se reputan excesivas en base a los hechos y argumentos jurídicos que se incluyen en el escrito de contestación a la demanda ( art. 217.3 LEC ), lo que no debe confundirse con la alegación de un crédito compensable por el demandado ( arts. 438.3 y 408.1 LEC ), cuya tramitación procesal difiere sustancialmente a la simple excepción en favor del principio de contradicción al contemplar, por remisión al juicio ordinario, la contestación a la reconvención .

Lo anterior tiene una consecuencia procesal relevante: no podrán tomarse en consideración por el tribunal aquellos hechos alegados por la demandada que se encuentre desconectados de la reclamación concreta efectuada por la parte demandante, por más que la parte demandada pudiera ostentar un derecho de crédito compensable frente a la actora ex art. 1.196 y ss CC . Así, por ejemplo, en el caso que nos ocupa, y precisamente por dicho motivo, no resulta procedente examinar el derecho de la demandada a reclamar a la actora el pago de cantidades que supuestamente fueron indebidamente abonadas por ella. Se está ejercitando de forma encubierta, una acción vía contestación a la demanda, algo que excede de los contornos que le son propios en el marco del escrito rector y que no puede ser admitido en derecho. Si la demandada deseaba reclamar tales sumas, y estima que ostenta un derecho frente a la actora, debería haber ejercitado su derecho a través de una demanda o reclamación judicial autónoma, dado que no se ha ejercitado reconvención conforme a derecho.

En términos similares hemos de pronunciarnos en relación con la pretensión de condena al pago del IBI previamente abonado por la demandada correspondiente al ejercicio 2013, cantidad que, en todo caso, difícilmente sería exigible a la actora si atendemos a la fecha de devengo del impuesto ( art. 75 RDL 2/2004, de 5 de marzo ) y de adjudicación del inmueble.

Nos parece oportuno aclarar que estos dos conceptos quedan imprejuzgados en el presente litigio, lo que supone que la parte demandada podrá hacer valer sus derechos en el procedimiento, y frente al demandado, que en su caso corresponda.

Por otra parte, en cuanto a la excepción de pluspetición referida específicamente a las rentas reclamadas por la actora, hemos de rechazar que se deba descontar la renta del mes de 2012, pues la prueba aportada por la demandada no permite alcanzar dicha conclusión. Se dice que la cuenta del Libro Mayor que mantiene con el arrendatario Don Evelio (nº 430002001) permite colegir el impago de la mensualidad del mes de diciembre de 2012, sin embargo, lo único que permite concluir tal documento (doc.4) es que el saldo de la cuenta a fecha 1.1.2013 era de 410,39.-€, dato absolutamente insuficiente para acreditar el extremo pretendido por la demandada ( art. 217.3 LEC ). Además, dada la importancia que la fecha de devengo de las rentas presenta para atribuir los derechos/obligaciones derivadas de la propiedad, parece razonable atribuir a la demandada el derecho (y la carga) de reclamar las rentas devengadas durante el periodo en que fue titular del inmueble, especialmente cuanto no consta reclamación judicial/extrajudicial al arrendatario de la mensualidad que ahora se pretende descontar, sin que un ejercicio desproporcionado de la facultad de imputación de pagos del acreedor pueda perjudicar al legítimo titular de las rentas devengadas durante el periodo en que era titular del inmueble.

Otro motivo de oposición hacía referencia a las cantidades reclamadas por las mensualidades de junio y julio de 2013 (11,12.-€). Pues bien, la cantidad interesada por el mes de junio de 2013 no fue de 421,23.- € como se dice por la demandada, sino de solo 174,38.-€, por lo que el cálculo efectuado parte de un error de base insubsanable. Sin embargo, asiste razón a la demandada en que existe un exceso de reclamación en cuanto a la mensualidad del mes de julio de 2013, pues se interesa el pago de 432,35.-€, cuando la suma verdaderamente abonada fue de 421,23.-€, tal y como se observa en primero de los extractos de transferencia -aquella de fecha 16.7.2013- aportados por la propia demandante (doc. 4).

Finalmente, por lo que se refiere a la mensualidad de abril de 2014 sobre la que la demandada muestra su oposición al pago alegando que no fue por ella percibida, resulta que no consta acreditada por la actora que el arrendatario (Sr. Evelio ) hubiera realizado transferencia alguna a favor de la demandada, como sí que se aprecia en el resto de mensualidades, lo que invita a pensar, ante la falta de otra prueba al respecto ( art. 217.2 LEC ), que la misma no fue abonada a la sociedad demandada, por lo que procede su deducción de la cantidad reclamada por la actora.

Se reclama por la parte apelante la entrega de la cantidad correspondiente a la fianza del contrato de arrendamiento (718,70.-€), algo lógico si se considera la subrogación de la actora en el contrato de arrendamiento por el cambio de titularidad que tuvo lugar como consecuencia de la adjudicación del bien inmueble durante el proceso de ejecución hipotecaria.

En definitiva, se estima parcialmente la excepción de pluspetición formulada por la demandada en el sentido que procede descontar 11,12.-€ por el exceso entre la suma percibida por la demandada y la cantidad reclamada ahora por la actora, así como los 432,35.-€ correspondiente al mes de abril de 2014 cuyo pago a la demandada no ha sido acreditado por la parte apelante, lo que determina la condena a la demandada a abonar a la actora la suma de 2.657,36.-€.

CUAR TO . -Costas En cuanto a las costas, al ser estimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 en relación con el art.394.1 LEC , no procede imponer a la parte recurrente las costas procesales causadas en esta instancia.

Respecto a las costas de primera instancia, la estimación parcial de la demanda -acogiendo parciamente la excepción de pluspetición- determina que tampoco se haga especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esa instancia de conformidad con lo dispuesto en el art. 394.2 LEC .

Fallo

ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por entidad ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Valladolid en fecha 11 de enero de 2018 , la cual REVOCAMOS y, en consecuencia, procede realizar los siguientes pronunciamientos: 1.- Estimamos parcialmente la demanda y se condena a la demandada a abonar a la actora la cantidad 2.657,36.-€ a que ascienden las rentas indebidamente percibidas por la demandada por el arrendamiento de la finca titularidad de la actora, y que corresponden a la actora desde la fecha del testimonio del decreto de adjudicación por subasta del inmueble arrendado.

2.- Se condena a la demandada a entregar a la actora la cantidad de 718,70.-€, entregada por la arrendataria del inmueble ahora propiedad de la actora en concepto de fianza.

3.- Se condena a la demandada al pago de los intereses legales de las expresadas cantidades desde la fecha de su interpelación judicial.

Todo ello sin expresa imposición de costas a ninguna de las partes ni en primera, ni en segunda instancia.

Al estimarse el recurso procede la devolución del depósito constituido al amparo de la Disposición Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta mi sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.