Sentencia Civil Nº 335/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 158/2010 de 18 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00335/2010

Fecha: 18 DE JUNIO DE 2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 158/2010

Ponente: ILMO. SR. D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

Apelante y demandado: MAJACEBE, S.A.

PROCURADOR: D.ANTONIO RAMÓN RUEDA LÓPEZ

Apelado y demandante: FOMENTO DE FUNDACIONES (FUNDACIÓN INTERNACIONAL)

PROCURADORA: DªICIAR DE LA PEÑA ARGACHA

Autos: JUICIO VERBAL DESAHUCIO Nº 1371/2008

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 81 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

En Madrid, a dieciocho de junio de dos mil diez.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos del JUICIO VERBAL 1371/2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 81 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 158 /2010 , en los que aparece como parte apelante MAJACEBE S.A., representada por el Procurador D. ANTONIO RAMON RUEDA LOPEZ, y como apelado: FOMENTO DE FUNDACIONES (FUNDACION INTERNACIONAL), representado por la Procuradora Dª. ICIAR DE LA PEÑA ARGACHA, sobre desahucio por expiración de contrato, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 1371/2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 81 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por el Ilmo. Sr. D.Carlos Ceballos Norte Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 81 de Madrid se dictó sentencia con fecha 7 de octubre de 2009 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "ACUERDO: ESTIMAR íntegramente la demanda promovida y declarar la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2002, por expiración del término contractual pactado, sobre el local o locales de negocio situados en la planta baja y sótano de los edificios nº2 y 4 de la calle Virgen de Lourdes de Madrid, condenando a MAJACEBE, S.A., a estar y pasar por dicha resolución y a que desaloje , deje libre y a disposición de la actora el inmueble arrendado, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica en plazo legal, y a que abone las costas causadas en esta instancia."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, el Procurador Sr D.Antonio Ramón Rueda López, dándosele traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 17 de Junio del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Se recurre la sentencia nº 183/09, de 7 de octubre, del Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid , dictada en el juicio verbal nº 1371/2008, por desahucio de local de negocio, al vencer el plazo pactado de cinco años, cuyo contrato de arrendamiento se celebró el día 1 de marzo de 2002, finalizando el 1 de marzo de 2007. La fecha de presentación de la demanda fue el 31 de julio de 2008, estando precedida de tres burofaxes, el primero de 9 de febrero de 2007, según consta a los folios 66 a 68 de autos, notificando la resolución del contrato por expiración del término convenido. La parte demandada adujo tácita reconducción, según contestó en su burofax de 29 de febrero de 2008, siendo replicado por la demandante, por medio de oportuno burofax, incorporado en el documento nº 14 de los adjuntos a la demanda.

En la sentencia recurrida se estimó la demanda por virtud de la aplicación al caso del artículo 4.3 de la LAU de 1994 , por tratarse de un arrendamiento de uso distinto al de la vivienda, rechazándose las alegaciones referidas al funcionamiento interno de la sociedad demandada porque no son oponibles a la actora las interinidades en el gobierno de dicha empresa.

SEGUNDO.- Los motivos del recurso reproducen las cuestiones debatidas en la primera instancia, una vez adaptadas a la forma jurídica de la apelación, y han sido puntualmente rebatidos mediante los argumentos de la oposición al recurso sostenidos por la parte contraria.

TERCERO.- No habiéndose detectado por la Sala en la sentencia recurrida error alguno en la apreciación de las pruebas en cuanto a la duración del contrato y su régimen legal de aplicación, en base a la cláusula 10ª del contrato de arrendamiento litigioso, entendemos que no concurre incongruencia alguna por discrepancia con la fundamentación jurídica de la sentencia, atendiendo al «ius litigatoris» y a la justicia del caso concreto, por lo que procede desestimar el motivo de apelación basado en la pretendida circunstancia consistente en que existiera tácita reconducción, porque la supuesta falta de congruencia no resulta patente, además el fallecimiento y sucesión del arrendador ya resultaban conocidos por la arrendataria según se desprende de los términos gramaticales de su misiva de 28 de febrero de 2007, folios 70 y 71 de autos, sin que precisara de comunicación alguna, bastando por darse por enterado, como de hecho se colige por la lectura de tal carta, remitida por burofax el mismo día en que recibió el requerimiento del término contractual, por lo que las consecuencias que se tratan de extraer de la situación arrendaticia por la apelante no son ajustadas a Derecho por haberse operado automáticamente la subrogación de la Fundación heredera universal, en los derechos y obligaciones del causante testador, sin perjuicio de que en el hipotético caso de que se hubiera producido la tácita reconducción, esta situación sobrevenida hubiera finalizado del modo explicado en la quinta alegación de la oposición al recurso, según consta reflejado a los folios 251 a 253 de autos.

Así mismo, a mayor abundamiento y del mismo modo, el Tribunal Supremo asienta la doctrina general sobre la congruencia y la litispendencia (institución preventiva y tutelar de la cosa juzgada) y alude a los «fundamentos de la pretensión, entendiendo por tales los hechos y su calificación jurídica» ( SSTS de 22 de junio de 1987 [ RJ 1987, 4544] y 24 de enero de 1978 [ RJ 1978, 13 ] , entre otras, citadas por las Sentencias de 15 diciembre 2003(JUR 200489824 ) y núm. 37/2005 de 18 enero (JUR 2007350959) de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) , así como la Sentencia núm. 292/2007 de 24 mayo (JUR 2007260548) de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 11ª). Tampoco hemos podido colegir del conjunto de las actuaciones que hubiera concurrido la indebida aplicación de los principios de congruencia y litispendencia en relación con el suplico de la demanda y la sentencia dictada, ni en relación con la acción ejercitada de resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo. No cabiendo la opción del contrato indefinido por ir en contra de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, cuya esencia es la duración temporal, prevaleciendo la voluntad de las partes, y si una de ellas, debidamente legitimada al respecto, según ha acreditado cumplidamente en autos, requiere a la otra para su extinción debidamente, en tiempo y forma, por expiración del plazo convenido, no procede prolongar su duración unilateralmente, por impedirlo la propia virtualidad jurídica del necesario acuerdo de voluntades. Así, por ejemplo, esta temática discursiva fue examinada en la sentencia de la Audiencia Provincial Madrid (Sección 21), de 3 marzo 1998 Rollo de Apelación núm. 912/1995. AC 19985122 , donde se consideró en un supuesto similar que la inexistencia de voluntad implícita o pacto expreso entre arrendador y arrendatario en base al cual se pueda someter la duración del contrato al sistema de prórroga forzosa, determinó la extinción por finalización del plazo.

CUARTO.- Las razones precedentes, unidas a las consignadas en la sentencia de primera instancia que esta Sala asume íntegramente y da aquí por reproducidas determinan el rechazo del presente recurso para confirmar el pronunciamiento estimatorio de la acción de desahucio contenido en aquella, a la ausencia de prueba directa sobre la voluntad de ambas partes de continuar el contrato más allá de su concluyente plazo de vencimiento, se une la imposibilidad de deducir pacto novatorio alguno, como se pretende, de las estipulaciones pactadas en el contrato de arrendamiento suscrito, según la doctrina expuesta, entre otras, en la sentencia de la Audiencia Provincial núm. 106/2005 de Asturias (Sección 6), de 21 marzo, Recurso de Apelación núm. 106/2005 (JUR 200589450 ). En efecto, para determinar el verdadero sentido, alcance e intención de las partes contratantes en relación al plazo contractual, incluido el día expiración del mismo, ha de acudirse, como así se establece en el art.1285 del Código Civil , a la interpretación sistemática que, aunque no se invoque expresamente en el recurso, es la que hace la recurrente. Interpretación la citada que tiene un indiscutible valor desde el momento en que la intención de las partes al firmar un contrato es indivisible, lo que obliga a contemplarlo como una unidad en el todo orgánico que lo constituye, sin que los problemas internos de la sociedad demandada puedan servir de obstáculo a la finalización normal del contrato (LEG 188927). Así pues, de conformidad a lo explicitado en el fundamento jurídico tercero de la sentencia recurrida, considera la Sala que la sucesión y sustitución de administradores sociales no debe servir de disculpa para obstaculizar el normal desenvolvimiento de la relación arrendaticia urbana enjuiciada, puesto que el criterio mayoritario, que expresa la voluntad de la sociedad, es el que debe prevalecer y ha de ser respetado por la minoría, siendo aplicable a los actos de administración, entre los que se incluye el arrendamiento y su resolución, debiendo ser interpretada dicha voluntad en conjunción con el artículo 398 del Código Civil (LEG 188927 ), lo cual impide considerar que la voluntad de un socio minoritario se alce sobre la voluntad de la mayoría, y teniendo en cuenta que, en todo caso, la extinción o mantenimiento del arrendamiento no tiene por qué ser beneficioso para la sociedad, pudiendo existir otros intereses económicos, más allá del precio del arrendamiento, justificativos de su subsistencia.

Y, según la doctrina contenida en la sentencia núm. 9/2007 del Tribunal Superior de Justicia de Navarra (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1), de 26 junio. Recurso de Casación núm. 17/2007. (RJ 20078232), si: "El contrato de arrendamiento del local litigioso, por tanto, es de fecha posterior al 9 de mayo de 1985, lo que determina que deba ser aplicada la disposición transitoria primera de la LAU de 1994 (RCL 19943272 y RCL 1995, 1141 ) que establece que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir de 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril ( RCL 19851064), y por lo dispuesto en el texto refundido de la LAU de 1964 ( RCL 19642885 y RCL 1965, 86) . En caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil (LEG 188927 ), el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Dada la supresión de la prórroga forzosa que establece el citado artículo 9 , el contrato que nos ocupa tendrá la duración que las partes hubieran estipulado y no existiendo prueba de cuál fuera ésta, habrá de estarse a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil para la tácita reconducción en relación con lo dispuesto en el artículo 1581 del mismo texto legal, según el cual si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por meses cuando se hubiera fijado una renta mensual como es el caso que nos ocupa. En consecuencia habiéndose requerido a la sociedad demandada para que desalojara la finca tal como se acredita con los documentos aportados con la demanda procede la estimación de la demanda dando lugar al desahucio de la demandada por terminación del plazo contractual. El hecho de que con posterioridad a dicho requerimiento del actor hubiese seguido girando los recibos de la renta en tanto continuaba la demandada ocupando la finca arrendada en modo alguno puede interpretarse como acto propio del actor tendente a la vigencia del contrato quedando patente y manifiesto por el contrario que su voluntad era de la dar por concluido el contrato y obviamente recibir la contraprestación o indemnización por la falta de disposición del bien de su propiedad usado y disfrutado por la demandada en tanto no procediera a su desalojo".

QUINTO.- La Sala, en su consecuencia, acepta y da por reproducida esta fundamentación jurídica precedente, resultando coincidente la tesis de la sentencia apelada con la de la doctrina expuesta, que estimamos en todo ajustada a Derecho, con la consiguiente confirmación del pronunciamiento estimatorio de la demanda promovida en la primera instancia, y sostenida en esta alzada, porque resultan aplicables, después de lo expresamente pactado entre las partes, los preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y supletoriamente los artículos 1.542 y siguientes del CC , invocados en la demanda y aceptados en el fundamento jurídico tercero de la sentencia recurrida, porque con arreglo a lo dispuesto en el artículo 3 de dicha Ley de 1994 , el arrendamiento de industria queda comprendido dentro de los contratos de arrendamiento de local de negocio -uso distinto del de vivienda-, cuya duración es la que libremente pacten las partes, no existiendo previsión legal sobre la prórroga del arrendamiento de local de negocio; transcurridos los cinco años de contrato pactados, el contrato se habría extinguido, sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código civil , situación no aplicable en este caso, según la comentada doctrina en el fundamento jurídico anterior, contenida en la sentencia núm. 9/2007 del Tribunal Superior de Justicia de Navarra (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1), de 26 junio. Recurso de Casación núm. 17/2007. (RJ 20078232).

La demandante-apelada, en su oposición al recurso de apelación, considera que el contrato, en su cláusula 10ª, folio 46 de autos, sólo contempla la duración de cinco años, y no establece su prórroga automática, lo cual es el principal argumento jurídico de la demanda y de la sentencia recurrida, no habiendo sido desvirtuado por la parte apelante. En consecuencia, la Sala entiende que la cláusula 10ª del contrato de 1 de marzo de 2002 , de arrendamiento del local litigioso para ser destinado a hostelería, no establece la facultad de la arrendataria de prorrogar el contrato, tras los primeros cinco años de duración, en el sentido que aquélla pretende, esto es, como facultad que tiene como contrapartida la obligatoriedad de la prórroga para la arrendadora. Y ello se deduce de la lectura de la cláusula en su integridad, puesto que la cláusula 10ª del contrato litigioso de arrendamiento dice lo siguiente: "Este contrato se hace por un plazo de cinco años".

Por lo tanto entiende la Sala que debe empezarse a contar a partir del 1 de marzo de 2002 ; siendo este plazo de duración obligatorio para ambas partes contratantes, por encontrarse este contrato a tales efectos, no sujeto a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, al ser un arrendamiento de local de negocio, rigiéndose por voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil. Este contrato, hemos de considerar que sólo se prorrogará por acuerdo de las partes, siempre que no haya ningún recibo pendiente, renovándose el mismo en las mismas condiciones y con la renta que en su momento corresponda, mediante la aplicación de la actualización prevista en la cláusula 12ª . Del tenor literal de la cláusula 10ª se deduce que transcurridos los cinco primeros años, el contrato quedaba resuelto (extinguido) de forma expresa para ambas partes, salvo que arrendador y arrendataria , antes del vencimiento, pactasen de mutuo acuerdo su renovación y prórroga, sin que, por otra parte, aparezca en dicha cláusula o se deduzca de ella o de cualquier otra u otras de las cláusulas del contrato, que esa facultad de ambas partes a quienes no les podía obligar recíprocamente la contraria, ni la arrendadora a prorrogar el contrato a la arrendataria, ni viceversa, de ahí que se infiera que es potestativo de ambas partes contratantes, y cualquier otra interpretación, además, entraría en contradicción con la misma cláusula 10ª , en relación con las demás.

SEXTO.- Es doctrina jurisprudencial reiterada que, salvo que implícita o explícitamente las partes se hubiesen sometido voluntariamente al régimen de prórroga forzosa para el arrendador del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL1994/18384 de 24 de diciembre de 1964 , al amparo de la libertad de pacto establecida en el artículo 1255 del Código Civil EDL1889/1, todo contrato arrendaticio urbano celebrado con posterioridad al 9 de mayo de 1.995 , se presume que no goza del beneficio de la prórroga forzosa (STS. 13 de junio de 2002 EDJ2002/22284, 2 de octubre de 1998 EDJ1998/25075, 15 de octubre de 1996 EDJ1996/7382, 23 de mayo de 1995 EDJ1995/2570, 18 de marzo de 1994 EDJ1994/2499, 10 de junio de 1993 EDJ1993/5545, 4 de febrero de 1992 EDJ1992/957, 16 de julio de 1991, y 12 de mayo de 1989 , entre otras muchas). Prórroga forzosa que desde ese momento no tiene el carácter de legal, sino de pactada o contractual, porque no la impone la Ley (STS 18 de octubre de 2002 EDJ2002/42691 ).

No obstante, no puede desconocerse que tanto muchos particulares como incluso administradores de fincas profesionales, en los primeros tiempos de vigencia del mencionado Real Decreto-Ley, siguieron otorgando contratos con la mención de que se pactaba por tiempo de "meses" o "años", en la errónea creencia de que con tal indicación se pretendía decir que estaba sometido a prórroga forzosa, por estimar que la excepción era el citado Real Decreto-Ley, y no la norma general. Y la razón de que, en esos primeros tiempos se siguiese estableciendo el sometimiento a la prórroga forzosa era porque la mentalidad jurídica social popular no aceptaba una variación tan drástica en los arrendamientos urbanos: no se concebía un arrendamiento por tiempo improrrogable. No es hasta mucho tiempo después, y especialmente desde la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL1994/18384 de 24 de noviembre de 1994 , cuando cala en la mentalidad jurídica social que los contratos arrendaticios urbanos son necesariamente temporales; en lo que también influyen otras variaciones sociales (mayor movilidad laboral, incremento exponencial de la compraventa frente al arrendamiento, etcétera). En consecuencia, no puede tildarse en modo alguno de extraño, raro o anómalo que, a los pocos meses de vigencia del "Decreto Boyer", se pactase expresamente el sometimiento a la prórroga forzosa, pues era la mentalidad arrendaticia imperante en la época, que inicialmente era reacia a admitir una duración determinada (incluso los primeros contratos a tiempo se hacían a décadas vista).

Por tanto, inicialmente ninguna expectativa legal o contractual a la prórroga del contrato, se produjo porque el 9 de febrero de 2007 la parte arrendadora comunicó a la arrendataria, mediante burofax documentado a los folios 66 a 69 de autos, la resolución contractual para el 28 de febrero de 2007. Mediante burofax remitido por la arrendataria el mismo día 28 de febrero de 2007, se le comunicó a la arrendadora que daba por renovado tácitamente el contrato. Es cierto que el día 12 de febrero de 2004 el propietario del local falleció, según consta en la certificación registral, fotocopiada al folio 57 de autos, y que su sucesora universal es la Fundación Internacional FOMENTO DE FUNDACIONES, pero ni siquiera consta acreditado que la apelante hubiese manifestado a la arrendadora su deseo de prorrogar el contrato antes de la resolución. De esta forma, esta Sala llega a la misma conclusión y convicción que la juzgadora de instancia en orden a considerar que lo realmente querido por las partes y plasmado en el contrato de arrendamiento, fue la duración de cinco años, sin más complicaciones, procediendo la confirmación de la sentencia apelada con las matizaciones que a continuación se especificarán.

SÉPTIMO.- En consecuencia, el recurso de apelación interpuesto por la sociedad demandada ha de ser desestimado. No obstante, no procede condenar a dicha parte al pago las costas causadas en esta alzada por su recurso, dadas las serias dudas de derecho que presentaba la cuestión relativa a la prórroga tácita del contrato por presunta tácita reconducción, admitida en hipótesis de trabajo por la apelada y discutida en esta alzada, según lo dispuesto por el artículo 398 , en relación con el artículo 394.1º, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey. Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar el recurso interpuesto por la representación procesal de MAJACEBE, S.A., contra la sentencia nº 183/09, de 7 de octubre, del Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid , dictada en el juicio verbal nº 1371/2008 que se confirma, sin imposición de costas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.