Sentencia CIVIL Nº 342/2021, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 57/2021 de 20 de Julio de 2021

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00342/2021

Modelo: N10250

PLAÇA DES MERCAT Nº 12

-

Teléfono:971-71-20-94 Fax:971-22.72.20

Correo electrónico:audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es

Equipo/usuario: ACO

N.I.G.07026 42 1 2011 0006783

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000057 /2021

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N.4 de EIVISSA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001139 /2011

Rollo núm.: 57/21

S E N T E N C I A Nº 342/21

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. Miguel-Álvaro Artola Fernández

MAGISTRADOS:

D. Jaime Gibert Ferragut

Dña. Ana Calado Orejas

En Palma de Mallorca a veinte de julio de dos mil veintiuno.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Ibiza, bajo el número 1139/2011, Rollo de Sala número 57/21,entre D. Luis Antonio, como demandante-apelante, representado por el Procurador Sr. Marí y asistido de la Letrada Sra. Marcos y, como demandados-apelados, D. Jose Miguel y DÑA. Paula, DÑA. Valle, DÑA. Virginia, DÑA. María Antonieta, DÑA. Belen y DÑA. Adelina, (sucesoras de D. Daniel), representados todos ellos por el Procurador Sr. López y asistidos del Letrado Sr. Marí.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Dña. Ana Calado Orejas.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 29 de julio de 2020, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

DESESTIMAR la demanda presentada por la representación procesal de D. Juan y ABSOLVER a D. Jose Miguel, a Dña. Rosaura, a Dña. Valle, a Dña. Virginia, a Dña. María Antonieta, a Dña. Belen y a Dña. Adelina de todas las peticiones en ella contenidas con imposición a la parte demandante de las COSTAS PROCESALES.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites, se señaló para votación y fallo el 13 de julio de 2021.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Juan se presentó demanda de Juicio Ordinario dirigida contra D. Jose Miguel y D. Daniel, en ejercicio de acción reivindicatoría sobre dos terrenos y sobre las construcciones existentes en los mismos, y subsidiaria de accesión sobre las construcciones, en la que se solicita que se dicte sentencia por la que se reconozca:

- que el demandante es el único titular de la finca, frente a los demandados, y con ello condenar a los demandados al desalojo inmediato de la finca.

- la titularidad del Sr. Juan lo es de la totalidad del suelo y del vuelo de la misma o, en otro caso, el derecho que le perteneciere.

- el pago de las costas procesales.

Alega que, en fecha 10 de noviembre de 2010, adquirió mediante escritura de compraventa la propiedad de una finca rústica denominada DIRECCION000, sita en el término municipal de Sant Antoni de Portmany, y que cuenta con una extensión de dos hectáreas, veintidós áreas y setenta y ocho centiáreas, en la que se hizo constar la existencia de una casa, que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad con el nº NUM000 y a su nombre desde el día 15 de febrero de 2011. Alega que dicha finca le fue transmitida por D. Gabino, quien la había adquirido a título de herencia de su padre D. Gregorio, adjudicándose aquél la propiedad de la finca en fecha 27 de mayo de 2008, describiéndose en la escritura de adjudicación la finca en los mismos términos que en el contrato de compraventa.

Que la finca le fue vendida por quien aparecía como dueño y titular registral de la totalidad de la propiedad transmitida, tanto el terreno como las dos casas y un trastero-rullote que se hallan en el mismo y que le fueron exhibidas por el vendedor como de su propiedad y propio uso, sin que hubiera tercera persona alguna que le hiciere sospechar la existencia de un propietario distinto, no teniendo el comprado su residencia en la isla de Ibiza.

Alega que ninguna de las construcciones está inscrita en el Registro de la Propiedad, a excepción de la primera casa, dato cierto y que le fue anticipado por el transmitente, pagándole, por el lote total del suelo con el vuelo transmitido la suma de 110.000 euros, libre de cargas, gravámenes y arrendamientos.

Alega que, en fecha 15 de abril de 2011, se le hicieron llegar por correo dos cartas certificadas. En la primera de ellas, D. Daniel se presentaba como propietario de una parte indivisa de la finca cuya propiedad había adquirido en virtud de contrato privado del año 1986, suscrito entre éste y el padre del vendedor, D. Gregorio, cuya validez y autenticidad impugna, al desconocer la familia del vendedor la existencia del mismo, rechazando su validez y eficacia, alegando que, del formato del documento, se desprende su redacción actual, reputando el precio que figura en el mismo como desproporcionado para la época (7 millones y medio de pesetas por la compre de un terreno de 4.274,4 m2). En la segunda de las cartas, D. Jose Miguel se presenta como propietario de una participación indivisa de la finca que había adquirido, aportando contrato privado suscrito en fecha 20 de agosto de 2007 con el vendedor, D. Gabino, cuya autenticidad también impugna por haber sido simulado. En virtud dicho contrato privado, D. Gabino se presenta como propietario de un terreno con casa, sito en la conocida como DIRECCION003, DIRECCION004, en el municipio de Sant Antoni, y D. Jose Miguel compra una parte de dicho terreno sin casa, de unos 5.000 metros cuadrados, siendo el precio de dicha compraventa de 70.000 euros.

Alega que, de resultar cierta la existencia de tales contratos, nos encontraríamos ante un supuesto de doble venta, en caso de no haberse consumado los contratos privados de compraventa con la entrega de la posesión, o de venta de cosa ajena parcial, invocando su condición de tercero hipotecario protegido por el art.34 de la Ley Hipotecaria. Finalmente, alega que, pese a ser titular registral, no ostenta la posesión, por cuanto los demandados no se avienen a aceptar su adquisición de la propiedad, habiendo resultado infructuosos los intentos de dirimir la controversia extrajudicialmente.

Los demandados se oponen por idénticos motivos:

Alegan que ni el título por el que el actor adquirió la propiedad de su finca ni el Registro de la Propiedad son exactos, por cuanto la superficie que en ellos se hizo constar no es correcta, y la referencia catastral asignada a la casa que se dice que existía no se corresponde con ella sino que pertenece a otro inmueble sito en el NUM001 de la CALLE000 de Sant Antoni de Portmany, que nada tiene que ver con la finca objeto de la demanda, alegando que no queda suficientemente identificada la finca reivindicada.

Alega que la presunción de exactitud registral de la inscripción de propiedad de finca adquirida por el actor únicamente ampara los datos jurídicos, pero no las circunstancias de hecho, como la extensión, la situación o los linderos, por lo que entiende que la demanda incumple el requisito de la perfecta identificación de la finca reivindicada, tanto en su superficie como en su contenido (número de construcciones).

Alega que el contrato de compraventa por el que el actor adquirió la propiedad de la finca no recoge expresamente todos los elementos que dice que fueron objeto del precio (terreno, dos casas y el trastero/rullotte), ya que se trata de un terreno con una sola casa que tiene una referencia catastral y que en el propio título se identifica con una fotografía (páginas 30 y 31).

También alega que, según ha manifestado el vendedor, D. Gabino, a presencia notarial, había informado previamente al comprador de la existencia de los dos contratos privados por los que habían adquirido dos porciones de terreno de la finca adquirida por el actor.

También alegan que es imposible que el vendedor hubiera exhibido ambas porciones como de su propiedad por cuanto las mismas se encuentran totalmente acotadas por una valla metálica de gran altura y cerradas por puertas mecánicas, sin que el vendedor tuviera llave que le permita el acceso a las mismas.

Alega que los dos compradores de estas porciones de la finca ostentan su posesión por diferentes títulos desde hace más de veinte años otorgados por el anterior propietario, hecho conocido por su hijo, que residía en la finca y era vecino suyo.

Alega que la finca objeto de la venta celebrada con el demandante no comprende las porciones de las fincas ahora reivindicadas.

En relación al precio pagado por el actor, de 110.000 euros, de los que solo acredita haber entregado 70.000, o es una canga o es una venta comisoria que encubre una operación de crédito con pacto de recompra, ya que el terreno que dice haber adquirido el actor es de más de 22.000 metros cuadrados de terreno, con dos casas y una rullotte.

Alega que el hecho de que resida fuera de la isla de Ibiza no basta para justificar una pretendida ignorancia de las circunstancias reales de la finca que adquirió con el fin de invocar su condición de tercero protegido por la fe publica del art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Alega que las cartas recibidas por el demandante fueron remitidas al vendedor, y niega la alegación de que sus contratos privados sean simulados o con falsedad de firma.

También alega que, si bien es cierto que el actor se puso en contacto con ellos fue para solicitarle que se le comprara la finca por un valor desorbitado, varias veces superior al consignado en la escritura de compraventa, y que nunca le ha solicitado el desalojo.

Alega que no es aplicable el art. 1473 del Código Civil, al no haber habido un supuesto de doble venta sino de venta de cosa ajena, ya que el vendedor carecía de poder de disposición sobre la porción que previamente le había vendido a él. Finalmente, alega que el título inscrito por el demandante como titular registral de la finca de Sant Antoni de Portmany inscrita con el nº NUM000 en el Registro de la Propiedad 4 de Ibiza es nulo a los efectos de adquirir la propiedad de la misma y hace que la realidad registral no se corresponda con la verdadera titularidad dominical, ya que en todo momento se han comportado externamente como dueños y poseedores al hacer frente a todos los impuestos, gastos, arbitrios que afectaban al inmueble desde su construcción, por lo que entiende que no se dan los requisitos necesarios para que puedan prosperar las acciones reivindicatoria y de accesión planteadas por el actor en su demanda, que debe ser íntegramente desestimada.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, y contra ella, se alza en apelación la parte demandante.

SEGUNDO.-El apelante alega en primer término infracción de normas y garantías procesales.

Aduce Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, vulneración del:

Principio del contenido de la sentencia ex art.209,2º y 3º

Principio de justicia rogada ex Art. 216LEC

Principio de la carga de la prueba ex art 217LEC

Principio de exhaustividad, congruencia y motivación ex art. 218LEC

Motivos todos ellos que se denuncian en este acto no habiéndose denunciado en instancia habida cuenta que se han producido únicamente con el dictado de la Sentencia.

La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé esta posibilidad en su artículo 459:

En el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello.

Ahora bien, si examinamos los motivos en que concreta dicho alegato apelatorio:

- Que en la sentencia no se recoge que en el acto de la audiencia previa aportó dos documentos firmados por D. Gabino y su hermana Dña. Maribel en los que manifiestan la existencia de las 2 viviendas y la inexistencia de contrato alguno del Sr. Daniel.

-Que en ningún antecedente de hecho consta que ya no fuera punto discutido o de controversia la perfecta identificación de las fincas reclamadas.

-Que no se han resuelto las verdaderas cuestiones controvertidas por las partes.

-Que se ha descrito erróneamente la propiedad de su mandante en el fundamento de derecho tercero.

-Que en dicho fundamento se recoge erróneamente que las porciones litigiosas han sido segregadas, cuando no se ha probado tal segregación sino todo lo contrario.

-Que no se menciona en la sentencia el contenido de su escrito de 3 de julio de 2019 aportado antes del dictado de la sentencia y no rechazado por el juzgado en el que realiza manifestaciones a resultas de su entrevista con la arquitecta técnica del Ayuntamiento que considera información necesaria para el pleito.

Se aprecia que no puede considerarse que supongan infracción a alguna, más bien expresan el parecer discrepante de la recurrente con lo resuelto, y en todo caso ninguna indefensión se le ha generado. Es cierta, empero, la alegación del error en la descripción que se hace en la sentencia de la propiedad adquirida. Y en cuanto a las manifestaciones del escrito de 3 de julio de 2019, en el que se pedía también el alzamiento de la suspensión del procedimiento, no pueden ser tenidas en cuenta por cuanto nada se alegó en la primera instancia tras el dictado de la resolución subsiguiente que acordaba alzar la suspensión del procedimiento, ni tampoco nada se ha solicitado al respecto en esta segunda instancia.

TERCERO.-Alega la apelante errónea valoración de la prueba e inadecuada aplicación de determinadas normas jurídicas y doctrina y jurisprudencia que las desarrolla: arts. 348 y 1473 del Código Civil, en cuanto a la acción reivindicatoria; arts. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria en cuanto al tercero hipotecario de buena fe, y art. 361 del Código Civil en cuanto a la acción subsidiaria de accesión de buena fe.

La cuestión en esta alzada estriba en verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por la juzgadora de instancia a efectos de determinar la desestimación de la pretensión de la parte actora, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo 'la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba'. (Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y 'somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )'( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura '... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación...'( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Doctrina que se complementa declarando que '... el Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario...'( SSTC Sala 1ª 194/1990 (F.J.5), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3) Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta '... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba...'

CUARTO.- La parte demandante ejercita con carácter principal una acción reivindicatoria. La acción reivindicatoria está establecida en el artículo 348 del Código civilLegislación citadaCC art. 348. Esta acción es definida por la jurisprudencia como la que puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que no puede alegar un título jurídico que justifique su posesión. Para la prosperabilidad de la acción se requiere (Senten cias del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2011 , 30 de junio de 2011 , 25 de junio de 1998 , 30 de octubre de 1997 , 30 de abril de 1997 , 28 de marzo de 1996 , 24 de enero de 1992 , entre otras muchas) la concurrencia de los tres clásicos requisitos:

a) Que el actor pruebe el título de dominio que ostenta sobre la finca.

b) La identificación exacta de la finca o porción que se reclama.

c) La detentación o posesión injusta por el demandado, bien por carecer de título, bien por ser de inferior categoría al que ostenta el reivindicante.

Así respecto del primer requisito, esto es, la justificación de un justo título de dominio, no es imprescindible que consista en un instrumento público o documento privado, puesto que el derecho del actor puede justificarse por cualquiera de los medios probatorios admitidos por nuestra legislación e incluso a través de la posesión continuada durante el plazo y con las condiciones establecidas en los artículos 1.941Legislación citadaCC art. 1941, 1959Legislación citadaCC art. 1959 y 1966 del referido Código CivilLegislación citadaCC art. 1966 para la prescripción adquisitiva.

La parte demandante afirma que su título de dominio es la escritura pública de compraventa de 10 de noviembre de 2010, en virtud de la cual, D. Gabino le vende la finca registral NUM000 que se describe ' 1.- PORCION de tierra que se segregó de la finca procedente de la titulada DIRECCION001, nombrada DIRECCION002 o DIRECCION000, sita en la parroquia y término de San Antoni de Portmany, que comprende la mitad de la finca, la que da al levante, de una superficie, después de segregaciones, DOS HECTAREAS, VEINTIDOS AREAS Y SETENTA Y OCHO CENTIAREAS. Linda: norte con parcelas NUM002 y NUM003 de Lucio, parcelas números NUM004 y NUM005 de Gregorio y parcela NUM006 de Nemesio; Sur con parcela número NUM007 de Raimundo y con la parcela NUM008 de Sixto; Este con la parcela NUM009 de Victorino y parcela NUM008 de Sixto; y Oeste con la parcela NUM010 de Sixto. Manifiesta que sobre la misma se halla construida una casa. REGISTRO. Al tomo NUM011, libro NUM012 de Sant Antoni de Portmany, folio NUM013, finca NUM000, inscripción 5ª y 4ª. REFERENCIA CATASTRAL Según nota simple registral, y según manifiestan, forma parte de la referencia catastral NUM014. De la casa referencia catastral: NUM015'

No ha sido discutido, tan sólo se alude por los demandados al error en la referencia catastral de la casa que se corresponde con otra sita en finca distinta, lo que es cierto pero carece de relevancia ya que no es esta casa objeto de discusión al estar fuera de las porciones de terreno litigiosas.

En cuanto al segundo de los presupuestos de la acción, la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2000 señala que es condición ' sine qua non'la identidad inequívoca de la finca a reivindicar, lo que comprende que la misma se determine sobre el terreno por sus cuatro puntos cardinales, debiendo éstos concretarse con toda precisión, siendo este requisito identificativo esencial para que pueda triunfar cualquiera de las acciones reivindicatorias que se derivan del artículo 348 del Código Civil. La sentencia del Alto Tribunal de 30 de julio de 1999 indica, en igual sentido, que la identificación de la finca, como requisito para el éxito de la acción reivindicatoria, ha de hacerse de forma que no ofrezca duda cuál sea lo que se reclama, fijando con la debida precisión su cabida, situación y linderos, y demostrando con cumplida probanza, que el predio reclamado es aquél al que se refieren los títulos y los demás medios probatorios en los que el actor funda su derecho, identificación que exige un juicio comparativo entre la finca real contemplada y la que consta en los títulos. Según la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 1990, la identificación del inmueble equivale a la fijación física de la finca en el terreno, la delimitación de su contorno o situación perimetral, siendo indispensable señalar nítidamente los límites que la individualizan respecto a las contiguas o colindantes. Por último, la sentencia de 9 de junio de 1982Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 09-06-1982Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 09-06-1982 reitera que para la identificación de la finca es necesario que se fije con claridad y precisión su situación, cabida y linderos, de modo que no pueda dudarse que es lo que se reclama. En este mismo sentido pueden citarse sentencias de 21 de diciembre de 2006, 20 de junio de 2003, 22 de noviembre de 2002 o 23 de mayo de 2002.

Y es con relación a este requisito o presupuesto que se suscita un motivo de apelación.

La juez, como dice, el recurrente, utiliza como argumento principal para desestimar su demanda, la falta de identificación de la finca, cuando finalmente no ha resultado controvertida la ubicación e identificación de las porciones de terreno y casa ubicadas dentro del perímetro.

Y creemos que le asiste la razón. Si bien en las contestaciones a la demanda se alude a que 'no queda suficientemente identificada la finca reivindicada', del contenido de las mismas no se infiere que se discuta propiamente la concurrencia de este requisito, antes bien todo lo contrario, se alude a las dos porciones de terreno que se identifican perfectamente en cuanto a su extensión pues al parecer se encuentran delimitadas y en cuanto a su ubicación dentro de la total finca adquirida por el actor.

En el acto de la audiencia previa, los letrados convinieron que la discusión se centraba en la preferencia entre los títulos de las partes.

Los títulos de cada una de los demandados, el contrato privado de 1986 de D. Daniel, y el de 2007 de D. Jose Miguel, describen las porciones de terreno adquiridas, como parte indivisa de la finca total NUM000 posteriormente adquirida por el actor.

Todos los testigos han manifestado que las porciones litigiosas están dentro del perímetro de la finca conocida como DIRECCION003.

Es por ello que debe darse por cumplido también el requisito de identificación de lo que es objeto de reivindicación, y debe, en consecuencia, examinarse, la concurrencia o no del tercer requisito que debe concurrir para la prosperabilidad de la acción reivindicatoria, en este caso, si la detentación o posesión de las porciones litigiosas por parte de los demandados es injusta por ser sus títulos de inferior categoría al que ostenta el reivindicante.

Y es aquí donde entendemos que asiste también la razón al recurrente. Probada la autenticidad de dichos títulos que era discutida por el actor, mediante sendas periciales caligráficas, la cuestión estriba en si debe darse preferencia al título de adquisición del actor, escritura pública de 10 de noviembre de 2010 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 4 de Ibiza, o a los de los demandados: para el Sr. Daniel, documento privado de 1 de abril de 1986 suscrito por éste con D. Gregorio, y elevado a público por escrituras de 8 de junio y 6 de octubre de 2011 con D. Gabino como heredero del Sr. Gregorio; y para el Sr. Jose Miguel, documento privado de 20 de agosto de 2007, suscrito por éste con D. Gabino, y elevado a público en escritura de 6 de octubre de 2011.

La sentencia de primera instancia considera que ' habría que tener en cuenta que los demandados han acreditado tener un título que contradice la adquisición invocada por el actor de las parcelas poseídas por los demandados, en virtud del cual, antes de la adquisición por el demandante de la propiedad de su finca, los anteriores propietarios habrían segregado dos porciones de la finca que transmitieron a las partes demandadas, por lo que la transmisión al actor no habría incluido la transmisión de las mismas.'...' debe tenerse en cuenta que, en el derecho inmobiliario registral español, la transmisión del dominio está sujeta al principio de libertad de forma del art. 1278 del Código Civil, y la inscripción en el Registro de la Propiedad no tiene carácter constitutivo.'Y continúa 'Y lo cierto es que, reconocida la autenticidad de las firmas en el contrato privado de compraventa en los dos informes periciales caligráficos aportados al procedimiento, y no siendo controvertido que, en 1986, se entregó la posesión de dicha a finca a D. Daniel, en el que los testigos han manifestado que primero tuvo animales y luego construyó la vivienda en la que reside, se llega a la conclusión de que acreditado haber adquirido la propiedad de la misma, aunque sea a los solos efectos de desestimar la demanda presentada por D. Juan, al no haberse presentado demanda reconvencional'Y en relación a la porción del Sr. Jose Miguel igualmente le considera propietario al haber adquirido y poseído. Y ello dice frente Sr. Juan que dice reconoce en su interrogatorio no haber poseído en ningún momento la finca que adquirió.

De esta argumentación se infiere que no se ha analizado convenientemente la cuestión controvertida, la preferencia entre los títulos de las partes, además de errar en la consideración de que las porciones litigiosas están segregadas.

Desde luego el principio de libertad de forma contractual en la transmisión de la propiedad no puede ser negado como tampoco el carácter no constitutivo que la inscripción en el Registro de la Propiedad tiene, pero no por ello pueden obviarse los principios del Derecho Hipotecario que cobran especial relevancia en los supuestos de venta de cosa ajena o doble venta, como el que nos ocupa y que reconocen los demandados que matizan que se trata en este caso de venta de cosa ajena y que por ello no resulta de aplicación el artículo 1473 del Código Civil:

Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

Pues bien, al respecto hacemos nuestros los argumentos de la sentencia dictada por esta Audiencia, sección 4 en sentencia del 05 de junio de 2020 ( ROJ: SAP IB 1081/2020 - ECLI:ES:APIB:2020:1081 , con respecto a estos casos de doble venta o venta de cosa ajena y la preferencia de títulos.

'CUARTO.- La doble venta.

Esta Audiencia Provincial, en sentencia de 20 de junio de 2018, declaró que se aplica el artículo 1473 a la venta de cosa ajena, siendo indiferente en la actualidad la distinción del supuesto de doble venta o de venta de cosa ajena.

Se citaba en este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2012Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1 ª, 27-06-2012 (rec. 1884/2009 ), con cita de la sentencia del Pleno de 7 de septiembre de 2007Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil , Sección 1ª, 07-09-2007 (rec. 3150/2000), en la que se expone la evolución de la jurisprudencia en la materia en los siguientes términos:

'Sobre esta cuestión hemos de partir de la doctrina sentada por el Pleno de esta Sala en su sentencia núm. 928/2007, de 7 septiembre . Dicha sentencia pone de manifiesto en su fundamentación jurídica dos grandes períodos en la jurisprudencia en relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena.

Refiere que, hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1473 resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación ( SSTS de 6 de diciembre de 1962 , 13 de abril de 1988 , de 23 de enero de 1989 , de 24 de enero de 1990 y de 10 de abril de 1991 ).

A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha normaLegislación citadaCC art. 1473 ( SSTS de 8 de marzo de 1993 , de 25 de marzo de 1994 , de 6 de mayo de 2004 , de 24 de junio de 2004 y de 30 de diciembre de 2005 ). Es decir, la jurisprudencia a partir de los años noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena.

La sentencia de 7 de septiembre 2007Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 07-09-2007 (rec. 3150/2000) ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura al considerar que el artículo 1473 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1473 no exige necesariamente el requisito de 'una cierta coetaneidad cronológica' entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1473'.

El criterio jurisprudencial que se cita en la sentencia de esta Audiencia se mantiene en la actualidad, pudiendo citarse al efecto la sentencia de 28 de mayo de 2019 , en la que se dice:

'A partir de la sentencia del pleno 928/2007, de 7 de septiembre, es doctrina de la salaJurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 07-09-2007 (rec. 3150/2000) que el art. 1473 CCLegislación citadaCC art. 1473 es aplicable cuando se da el supuesto de hecho de varias ventas sucesivas de un inmueble por el mismo vendedor, inicialmente propietario y con poder de disposición, también en los casos en que el primer comprador hubiera adquirido la propiedad del inmueble en virtud de la tradición. De acuerdo con la doctrina de la sala si el dominio estaba inscrito a favor del vendedor, aunque realmente lo hubiera transmitido a otro comprador, prevalece el comprador que inscribe si reúne en ese momento la buena fe requerida por el art. 34 LHLegislación citadaLH art. 34 (con posterioridad, a la sentencia citada 928/2007Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 07-09-2007 (rec. 3150/2000), en el mismo sentido las sentencias 73/2011, de 11 de febreroJurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 11-02-2011 (rec. 331/2007) , y 392/2012, de 27 de junioJurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 27-06-2012 (rec. 1884/2009))'.

Pues bien, lo que indica esta resolución es muy importante para la resolución de la cuestión que se plantea en el recurso al alegar su preferencia por la inscripción en el Registro por aplicación de lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley HipotecariaLegislación citadaLH art. 32.

Con independencia de que se sostenga la tesis monista o dualista sobre si el 'tercero' del artículo 34 de la Ley Hipotecariaes el mismoLegislación citadaLH art. 34 ' tercero' al que se refiere elLegislación citadaLH art. 3 artículo 32 del mismo texto legalLegislación citadaLH art. 32, en ambos casos se exige para que pueda ampararse la preferencia de la inscripción la concurrencia de buena fe en el momento de producirse la inscripción.

Como ha declarado esta Audiencia Provincial, Sección 3ª, en sentencia de 16 de marzo de 2015:

'La aplicación de tal doctrina al supuesto ahora enjuiciado lleva, al igual que en el supuesto enjuiciado en la citada STS de 27 de junio de 2012Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1 ª, 27-06-2012 (rec. 1884/2009 ) , a que la resolución del caso deba obtenerse mediante la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1473 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1473 y, en definitiva, a que frente al mero criterio temporal de adquisición de la propiedad -que en principio favorecería al demandado reconviniente- deba prevalecer el de la inscripción registral siempre que por parte del titular inscrito haya mediado buena fe en la adquisición y también en el momento de la inscripción. Cierto es que el artículo 1473 no exige la concurrencia de la buena fe en el caso de los inmuebles al disponer que 'si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro'. Sin embargo y como se recuerda por el Alto Tribunal con cita de sus anteriores sentencias de 11 de febrero de 2011 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 11-02-2011 (rec. 331/2007 ) y 13 de noviembre de 2009 , 'la exigencia de la buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales del derecho - ejercicio de los mismos de buena fe- y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la Ley HipotecariaLegislación citadaLH art. 34 , lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia, desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908 , 29 de noviembre de 1928 y 31 de octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991 y 24 de noviembre de 1995''.

Aplicando estos argumentos al caso que nos ocupa, creemos que debe predicarse la buena fe por parte del actor. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece:

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Esta buena fe se presume, salvo prueba en contrario. El actor adquiere confiando en la información del Registro, en él aparece que D. Gabino es el propietario de la finca en cuestión, de la totalidad de ella.

No es prueba alguna las manifestaciones realizadas por el Sr. Gabino, tanto por vía notarial en la en la escritura de 6 de octubre de 2011 por la que se eleva a público el contrato privado entre D. Gabino y el Sr. Jose Miguel, como en el acto del juicio, respecto a que antes de vender al actor le advirtió que existían con anterioridad las ventas de las porciones de terreno hoy litigiosas, por cuanto además de negadas por el actor, entran en clara contradicción con la propia actuación del Sr. Gabino y la hermana de éste, restando toda credibilidad a su testimonio; así en abril de 2011, apenas transcurridos unos meses desde la compraventa entre el actor y el Sr. Gabino y tras recibir el actor sendas cartas por parte de los demandados notificándoles sus títulos de propiedad, los hermanos Gabino Maribel firmaron el 27 de mayo de 2011 sendos documentos en los que manifiestan, tras la descripción de la finca registral NUM000 y alegar que era propiedad de su padre

'Que dentro del perímetro de la finca expuesta en el expósito anterior existen construidas dos viviendas, estando una de ellas ocupada por D. Daniel, amigo de mi difunto padre y al que se le permitió que ocupara de forma temporal la vivienda.

Que no tengo constancia de la existencia de contrato alguno entre el señor Daniel y mi difunto padre. Me costa por las manifestaciones de este último la inexistencia del mismo'

Manifestaciones que además se han revelado inciertas por cuanto se ha acreditado la existencia del contrato del Sr. Daniel y su posesión de la porción del terreno y la casa.

Resulta también reseñable que es después de que el Sr. Gabino fuera desahuciado de la finca por parte del actor al incumplir el pacto de permanencia de 6 meses conferido tras la venta, cuando se elevan a público los contratos privados de compraventa de las porciones litigiosas, o mejor dicho, se tratan de elevar, por cuanto el Notario en ambas escrituras advierte a las partes, y resalta en negrita:

Que la finca (en referencia a cada una de las porciones) se halla inscrita a nombre de D. Juan (el actor) por lo que para la plena eficacia de esta escritura e inscripción en el Registro correspondiente será necesario el consentimiento expreso del titular registral; así como de la necesidad de proceder a su previa segregación y conversión en entidad registral independiente, para lo que es preceptiva la correspondiente licencia municipal de segregación o certificado de innecesariedad; y que a pesar de todas las advertencias las partes insisten en el otorgamiento.

Es incuestionable que no se ha producido dicha segregación, no consta acreditada, y la falta de consentimiento del actor.

Tampoco destruye la presunción de buena fe del actor la referencia del apelado a lo que considera escaso valor de venta (110.000 euros) que según manifiesta 'da a entender que lo que se quiso incluir en la operación no abracaba las parcelas y casa de los demandados', puesto que es una mera alegación carente de toda trascendencia.

El hecho de que el actor no haya tenido la posesión de la finca o ésta haya sido detentada de buena fe en las porciones litigiosas por los demandados, habiéndose acreditado que uno de ellos el Sr. Daniel construyó la casa y ha vivido en ella unos 20 años, no son argumentos que supongan óbice alguno para el éxito de la pretensión del actor. La buena fe ha de predicarse y acreditarse respecto al actor como adquirente a non domino conforme al art. 34 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 1473 del Código Civil, lo que entendemos se ha producido, por lo que su demanda ha de ser estimada en cuanto a la reivindicatoria ejercitada.

Todo lo dicho nos lleva a concluir con la estimación del recurso.

QUINTO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede efectuar imposición de costas de la alzada.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Marí, en nombre y representación de D. Juan, contra la sentencia de 29 de julio de 2020 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Ibiza en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo. En consecuencia:

-Se revoca dicha resolución.

-Se estima la demanda promovida por el Procurador Sr. Marí, en nombre y representación de D. Juan, contra D. Jose Miguel y DÑA. Paula, DÑA. Valle, DÑA. Virginia, DÑA. María Antonieta, DÑA. Belen y DÑA. Adelina, (sucesoras de D. Daniel), y, en consecuencia, se declara que el actor es el único titular de la totalidad de la finca registral nº NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 4 de Ibiza, condenando a los demandados a su desalojo, y al pago de las costas procesales.

-No se hace imposición de costas de esta alzada.

Tal y como establece la D.A. 15ª de la L.O.P.J. la estimación del recurso conlleva la devolución del depósito constituido, en su caso, para recurrir.

INFORMACION SOBRE RECURSOS CONTRA LA SENTENCIA

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentenciasdictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesalo el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Depósito

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN

Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a sunotificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.