Sentencia Civil Nº 349/2019, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 239/2019 de 15 de Octubre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00349/2019
Modelo: N10250
PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
Teléfono: 947 25 99 30 Fax: 947 25 99 33
Correo electrónico:
Equipo/usuario: AMM
N.I.G. 09059 42 1 2017 0009368
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000239 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.DE 1A.INSTANCIA N.3 de BURGOS
Procedimiento de origen: OR6 ORDINARIO ARRENDAMIENTOS-249.1.6 0000842 /2017
Recurrente: Felix
Procurador: MARIA ELENA COBO DE GUZMAN PISON
Abogado: FRANCISCO SEVILLA CACERES
Recurrido: Gabino , Genaro , Geronimo , Gonzalo , Catalina , Catalina
Procurador: CAROLINA APARICIO AZCONA, CAROLINA APARICIO AZCONA , CAROLINA
APARICIO AZCONA , CAROLINA APARICIO AZCONA , , CAROLINA APARICIO AZCONA
Abogado: ALVARO DE DIEGO ALEGRE, ALVARO DE DIEGO ALEGRE , ALVARO DE DIEGO
ALEGRE , ALVARO DE DIEGO ALEGRE , , ALVARO DE DIEGO ALEGRE
S E N T E N C I A Nº 349
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ
MAGISTRADOS/AS:
DON ILDEFONSO BARCALA FERNANDEZ DE PALENCIA
DON ROGER REDONDO ARGÜELLES

SIENDO PONENTE: DON ILDEFONSO BARCALA FERNANDEZ DE PALENCIA
SOBRE: NULIDAD ABSOLUTA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
LUGAR: BURGOS
FECHA: QUINCE DE OCTUBRE DE DOS MIL DIECINUEVE.
En el Rollo de Apelación nº 239 de 2019, dimanante de Juicio Ordinario Arrendamiento 249.1.6 nº
842/2017, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto
contra la Sentencia de fecha 21 de marzo de 2019, siendo parte, demandante-apelante DON Felix ,
representado ante este Tribunal por la Procuradora Doña María Elena Cobo de Guzmán Pisón y defendido
por el Letrado Don Francisco Sevilla Cáceres; y como demandados-apelados DON Gonzalo y otros,
representados ante este Tribunal por la Procuradora Doña Carolina Aparicio Azcona y defendido por el Letrado
Don Álvaro de Diego Alegre.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DESESTIMANDO COMO DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Cobo de Guzmán Pisón, en representación de D. Felix , contra Gonzalo , Dª. Catalina , D. Geronimo , D. Gabino y D. Genaro , representados por la Procuradora Sra. Aparicio Azcona, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición al actor de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Felix , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.



TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 19 de septiembre de 2019.

Fundamentos

PRIMERO.- Se ejercita en la demanda una acción de nulidad de un contrato de arrendamiento celebrado entre los demandados, que son un padre y sus hijos, cuando el primero era el propietario de la vivienda litigiosa sita en la PLAZA000 NUM000 de esta Ciudad, y tenía embargada por la Agencia Tributaria en un procedimiento de apremio seguido contra él. Luego la vivienda se subastó y fue adquirida por el demandante, por lo que este considera que se trata de un contrato simulado que se hizo para que los demandados pudieran seguir ocupando la vivienda después de la adjudicación.

El Juzgador de la primera instancia desestima la demanda, sin entrar en consideraciones sobre la supuesta simulación, por considerar que se da una vulneración del principio de vinculación de los actos propios porque la parte actora formuló antes de este procedimiento judicial otros que presuponían la validez del contrato de arrendamiento. Así una primera demanda en la que se solicitaba la falta de eficacia del contrato de arrendamiento frente al tercer adquirente, cuando el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, al amparo de lo dispuesto por el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicha demanda se desestimó porque, a pesar de no estar inscrito en el Registro de la propiedad, en la documentación administrativa exhibida para tomar parte en la subasta se decía que el propietario ejecutado había aportado un contrato de arrendamiento, por lo que el actor ya supo antes de tomar parte en la subasta que existía ese contrato de 10 de febrero de 2015. También se han formulado dos demandas en reclamación del pago de la renta.



SEGUNDO.- Como sabemos el principio de los actos propios encuentra su apoyo legal en el artículo 7.1 del Código Civil, y ha de haberse probado quebranto del deber de coherencia en los comportamientos, debiendo concurrir en los actos propios la condición de ser inequívocos, en el crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin duda alguna, una precisada situación jurídica afectante a su autor, ocasionando incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual. En ese caso la cuestión es si alguien que aparentemente ha reconocido a la otra parte la condición de arrendatario puede luego impugnar esta calificación, alegando que se trata de un contrato simulado.

Nosotros entendemos que no hay vulneración del principio de los actos propios. Sobre la primera demanda que pretende la declaración de ineficacia de un contrato no inscrito, hay que decir que son dos las vías que a un adquirente se le ofrecen cuando le comunican que sobre la vivienda que adquiere existe un contrato de arrendamiento que le va a impedir la efectiva ocupación. Una es la de la extinción del contrato por la vía del artículo 14 de la LAU, la segunda es la alegación de simulación del contrato. Por razones obvias, cuando se trata de un contrato no inscrito, y del que la parte adquirente ha tenido un vago conocimiento, la primera de las vías es la más socorrida, por las mayores dificultades que supone la prueba de la simulación, frente al hecho objeto de la falta de inscripción del contrato en el Registro. Razones de conveniencia práctica aconsejan que el adquirente utilice la primera antes de acudir, en caso de fracaso, a la segunda, como el acreedor que, antes de presentar una demanda de nulidad de una donación realizada en fraude de acreedores, acude a la acción rescisoria, que supone la validez de esa donación.

Tampoco nos parece que sea constitutiva de la infracción de la doctrina de los actos propios el hecho de que se hayan formulado hasta dos demandas de reclamación de rentas. No infringe los actos propios el que acude a cualquiera de las vías que el derecho ofrece a quien tiene un título que le legítima para pedir una determinada prestación, que en este caso es la reclamación de la renta. Entenderlo de otra manera seria condenar al propietario a una doble pérdida de oportunidades, la privación del uso de la cosa merced a la ocupación de un supuesto arrendatario, y la pérdida de la renta a la que tendría derecho por esa ocupación.

Finalmente hay que decir que la jurisprudencia se ha ocupado del principio de los actos propios en asuntos similares en los que se ha ejercitado una acción de nulidad de un contrato de arrendamiento, en los que con anterioridad se habían dirigido comunicaciones a la parte demandada de las que se quería hacer derivar el reconocimiento de la condición de arrendatario. Una de estas comunicaciones es la que exige el artículo 25 de la LAU, y antes el artículo 55 de la LAU de 1964, para que, antes de inscripción de la adquisición, se notifique esta al arrendatario a efectos de que pueda ejercitar el derecho de adquisición preferente. Pues bien, la jurisprudencia ha declarado que la notificación de la enajenación al arrendatario para que este pueda ejercitar el derecho de retracto, no es impedimento para que luego el adquirente formule una demanda de nulidad del mismo contrato.

La sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2007, recurso 3882/2000, resolvió que ' la notificación que nos ocupa no contiene los requisitos exigidos por la doctrina jurisprudencial para su consideración como acto propio, dado que no es un acto de voluntad que no admita contradicción por otro de sentido diferente; fue efectuada tras la presentación de la demanda sobre la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento a que se refería, sin que se desistiera del pleito; y se hace mención a un acto que declara la intención de conseguir la inscripción de un título de propiedad y que, para ello, precisa de una declaración o manifestación de cumplir con un requisito legal concreto.

' En verdad, no cabe inferir de dicho acto la admisión de la legalidad de la condición de inquilino del ocupante de la vivienda, cuando se sigue un juicio en el que se demanda la nulidad del arriendo, según tiene sentado la STS de 14 de abril de 1993 , en un supuesto que guarda cierta similitud con el presente'.



TERCERO.- Debiendo entrar en el fondo del asunto, este que nos ocupa guarda también similitud con la nulidad de la que conoció esta sentencia del Tribunal Supremo, también de un contrato de arrendamiento, y que confirma la declaración de nulidad que había hecho la Audiencia. Los hechos de los que parte la STS de 11 de octubre de 2007 son los siguientes: ' La sentencia de instancia ha declarado que es tal el cúmulo de datos e indicios, que convergen en el mismo sentido de que el contrato fue simulado y no real, buscado con el solo fin de crear una apariencia frente a terceros, que no cabe sino estimar en este punto la demanda; y así, concurren circunstancias tan significativas como la relación de parentesco entre los supuestos arrendador y arrendataria (tío y sobrina); que vivieran juntos antes de celebrarse el contrato y lo continúen haciendo después, sin que se explique la razón de que se hubiera concertado el arriendo; el que la fecha de éste, aunque no pueda tenerse por indubitada, sea posterior al momento en el que el propietario otorgó escritura pública de emisión de obligaciones hipotecarias sobre esa misma finca, cuyo disfrute se mantenía así indemne a la acción de los acreedores; el que pese a los años transcurridos desde que supuestamente se otorgó el contrato, la demandada no haya podido justificar el pago de una sola renta, mientras que los suministros continúan a nombre de terceras personas; que doña Reyes reconozca al otorgar la escritura de poder que es de profesión estudiante, sin que se le conozcan ingresos para hacer frente al pago de la renta o, en fin, las extrañas y ajenas a la realidad circunstancias del contrato, como su prolongado plazo de duración (diez años más otros cinco posibles de prórroga), la escasísima renta (quince mil pesetas al mes para una vivienda de 140 metros cuadrados en el centro de Oviedo), o la inexistencia de pacto que repercuta a la arrendataria los gastos de comunidad, que ponen aún más de manifiesto si cabe, que se está ante un contrato viciado de nulidad absoluta y, por tanto, radicalmente nulo por falta de causa, en aplicación de los artículos 1275 y 1276 del Código Civil en relación con el artículo 1261.3 del mismo Cuerpo Legal '.

También en este caso el supuesto contrato de arrendamiento se concierta entre un padre y sus cinco hijos, cuando hasta entonces todos habían vivido bajo un mismo techo, y no había necesidad de independencia de alguno de ellos, pues en tal caso lo lógico sería haberlo concertado con aquel de los hijos que ya tuviera una vida independiente. Se establece un largo plazo de duración, pues la prórroga del plazo de cinco años se deja a la voluntad del arrendatario, y de forma indefinida. Se pacta una pequeña renta de 220 euros por una vivienda en la que viven los cinco hijos y la pareja de una de las hijas, y no se pacta que los hijos arrendatarios asuman los gastos de comunidad. Además, no consta que la renta se haya pagado, y ninguno de los hijos han dado datos sobre la forma en la que pagaban la renta a su padre. Tan solo se aportan los ingresos que se hicieron a la Agencia Tributaria cuando fueron requeridos al enterarse de que el deudor tributario había aportado para la subasta el contrato de arrendamiento (cuyo alquiler le fue embargado), pero evidentemente dichos ingresos a la Agencia Tributaria son posteriores a junio de 2015.

Por otra parte, el contrato guarda una sospechosa proximidad con la subasta celebrada en el mes de junio de 2015. La parte demandada dice que ya en el año 2005-2007 el padre arrendó la vivienda a los hijos, pero como hemos dicho no se aporta justificante del pago de la renta de todos estos años. La celebración de un nuevo contrato en el año 2015 pudo hacerse para que el futuro adquirente tuviera que respetar los cinco años de duración del contrato, conforme al artículo 14 LAU, aunque reuniera los requisitos del tercero de buena fe del artículo 34 LH.

La única diferencia con el asunto resuelto por la sentencia de 11 de octubre de 2007 es que en los presentes autos el padre, al parecer, no reside en la vivienda arrendada, sino en la antigua vivienda familiar de la CALLE000 , mientras que en la primera residen sus cinco hijos. Esto sin embargo solo es una prueba de la cesión a los hijos del uso de la vivienda de la PLAZA000 , pero en absoluto de que se trate de una cesión a título oneroso, como derivada de un contrato de arrendamiento. Por todo lo cual procede la revocación de la sentencia y la estimación de la demanda.



CUARTO.- Al estimarse la demanda y el recurso se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia, sin hacer imposición de las costas del recurso ( artículos 394.1 y 398.2 LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Elena Cobo de Guzmán Pisón contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Burgos en los autos de juicio ordinario 842/2017, y con revocación de la misma se dicta otra por la que se estima la demanda formulada por don Felix contra don Gonzalo y contra los hermanos Catalina , Geronimo , Gabino y Genaro y se declara que el contrato de arrendamiento de fecha 10 de febrero de 2015, suscrito por los demandados sobre la vivienda sita en Burgos capital, PLAZA000 nº NUM001 , NUM000 es nulo de pleno derecho por simulación absoluta, y se condena a los demandados al desalojo del citado inmueble, reintegrando su posesión al propietario, dejándolo libre, vacuo y expedito. Se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia, sin imposición de las costas del recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. ILDEFONSO BARCALA FERNANDEZ DE PALENCIA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.