Sentencia Civil Nº 350/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 569/2007 de 16 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00350/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7035510 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 569 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 516 /2004

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 15 de MADRID

De: MUFACE

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Contra: Ignacio

Procurador: LUIS EDUARDO RONCERO CONTRERAS

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a dieciséis de junio de dos mil ocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por

los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre incumplimiento de contrato, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado D. Ignacio , y de otra, como demandado-apelante MUFACE.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 15, de los de Madrid, en fecha siete de febrero de dos mi siete, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el procurador D. Luis Eduardo Roncero Contreras en nombre y representación de D. Ignacio contra Mutualidad General De Funcionarios Civiles Del Estado

1.- Debo condenar y condeno a la demandada a que realice los actos necesarios para la consumación de la oferta de compraventa realizada en su día a la arrendataria de la vivienda sita en calle DIRECCION000 NUM000 NUM001 de Madrid manteniendo las condiciones pactadas en aquella.

2º.- Debo condenar y condeno a la parte demandada al pago de las costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha seis de septiembre de 2007, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día once de junio de dos mil ocho.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos de derecho primero y segundo de la sentencia apelada, en cuanto en ellos se realiza un planteamiento general del objeto del procedimiento tal y como quedó determinado o confinado por los escritos de demanda y contestación. Los restantes fundamentos se rechazan.

SEGUNDO.- Para resolver la cuestión esencial sobre la que gravita el procedimiento, tanto en la anterior como en esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto por MUFACE contra la sentencia dictada por el Juzgado, esto es, la perfección del contrato de compraventa de la vivienda arrendada, es necesario efectuar una sumaria exposición de los hechos acreditados que la motivan, que son los siguientes:

El Montepío de la Policía, ahora MUFACE, como propietario, arrendó el 3 de mayo de 1971 el piso NUM001 izquierda del inmueble nº NUM000 de la C/ DIRECCION000 de Madrid a D. Pedro Francisco -folios 32 a 36-. Al fallecimiento de éste pasó a ostentar la condición de arrendataria su esposa Doña Eva .

El 30 de noviembre de 2001 el director general de MUFACE dirigió a Doña Eva la carta que figura unida, junto con sus cinco Anexos, como Documento nº 4, a los folios 39 a 40, por la que le comunicaba el acuerdo adoptado de enajenar el patrimonio inmobiliario procedente del Fondo Especial y, al propio tiempo, le hacía oferta formal de venta de la vivienda de la que era arrendataria, en las condiciones relacionadas en el Anexo I, de las que cabe destacar:

Destinatario de la oferta, única y exclusivamente el arrendatario de la finca en esta fecha (30 de noviembre de 2001).

Precio: 5.061.155 pts = 30.418,15 euros

Plazo de aceptación de la oferta, dos meses desde la recepción del escrito.

Documentación que debe acompañar, la relacionada en el Anexo II.

El día 5 de diciembre de 2001 falleció en su último domicilio en el Ferrol Doña Eva -folios 64 y 92--

El día 25 de enero de 2002, antes de que transcurrieran los dos meses de plazo concedidos, pero ya fallecida Doña Eva , presentó D. Constantino , hijo de ésta última, el anexo II aceptando la oferta de compra junto con toda la documentación exigida -Documento 7, folios 51 a 62-. La aceptación la emitió D. Constantino no en nombre propio sino en el de su madre arrendataria en virtud de la escritura de poder otorgada a su favor por Doña Eva El 10 de enero de 2001 ante el notario de Ferrol D. Pedro Luis García de los Huertos Vidal -folio 49-, en el que concretó el apoderamiento en los siguientes términos:

"Apodera a Don Constantino , mayor de edad, divorciado, vecino de Madrid, con domicilio en C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 , NUM001 ; con D.N.I./N.I.F. NUM002 .-

Finca a que se refiere: piso sito en Madrid, C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 , NUM001 .

Contenido del poder: Comprar y vender la finca reseñada en el precio y condiciones que tenga por conveniente."

Su otorgamiento fue motivado por el previo conocimiento de la puesta en marcha del proceso de enajenación del patrimonio inmobiliario.

En el escrito de aceptación de oferta de compra presentado por D. Constantino y documentación que lo acompañaba, no se hizo mención alguna al fallecimiento de su madre Doña Eva .

El 10 de junio de 2002, por haber tenido Muface conocimiento del fallecimiento de Doña Eva , solicitó a su hijo, D. Constantino , el certificado de defunción de la misma -folio 63-.

El 18 de julio de 2002 Muface comunicó a D. Constantino , en su condición de heredero de la titular del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , la extinción del contrato por haber transcurrido el plazo que prevé el artículo 16 , en relación con la Disposición Transitoria Segunda, apartado B), 9, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Al mismo tiempo le requería para que aportase la documentación necesaria para ejercer el derecho de subrogación o desalojase la vivienda en el plazo de quince días -folio 66-.

Al parecer, pues no consta documentado, D. Ignacio , hijo de la fallecida que hasta ese momento no había llevado a cabo ninguna actuación con la vivienda arrendada, se subrogó en el contrato, según se infiere del escrito de revisión de la renta (actualización) que le dirigió Muface el 14 de noviembre de 2002.

El 2 de julio de 2003 SEGIPSA (Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio, S.A.) dirigió oferta de venta de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , nº NUM000 - NUM001 a D. Ignacio por un precio de 294.247,95 euros, fijando en dos meses el plazo de respuesta a la oferta -folios 69 a73-.

El 17 de noviembre de 2003 D. Ignacio rechazó la oferta y solicitó se diese cumplimiento al contrato de compraventa en las condiciones ofertadas a su madre el 30 de noviembre de 2001.

El 5 de diciembre de 2003 el Director General de Muface desestimó la reclamación previa a la vía judicial.

TERCERO.- D. Ignacio , al ver rechazada su reclamación extrajudicial, el 6 de mayo de 2004 presentó en su nombre y en beneficio de la comunidad hereditaria formada al fallecimiento de Doña Eva -hecho décimo- la demanda que dio origen a este procedimiento, por la que solicitaba que se dictase sentencia declarando que el contrato de compraventa celebrado entre Muface y Dª Eva quedó perfeccionado cuando la demandada tuvo conocimiento de la aceptación de la oferta de venta realizada por Muface, momento en el que el contrato de compraventa devino obligatorio para ambas partes, y, en consecuencia, se condene a la Mutualidad demandada a la realización de los actos necesarios para la consumación o cumplimiento del contrato, entre ellos, el otorgamiento de la escritura pública de venta a favor de la compradora, quedando obligada a aceptar el precio de compra en las condiciones pactadas.

La Juzgadora de Primera Instancia, tras rechazar la oposición formulada por Muface, sustentada esencialmente en la invalidez de la aceptación por haberse extinguido el poder de representación en cuya consideración se emitió, y estimar que el demandante, como arrendatario subrogado, goza de los mismos derechos y obligaciones que la anterior arrendataria (su madre), y por tanto también la de aceptación de la oferta que en su condición de arrendataria se le hizo a su madre, estimó la demanda.

Contra esta sentencia interpuso el Abogado del Estado, en la representación que por su cargo ostenta de Muface, el recurso de apelación que ahora decidimos con base en las siguientes alegaciones:

Primera, Tercera y Cuarta. Falta de perfección del contrato por no ser válida la aceptación de la oferta realizada por poder al haberse extinguido éste por el fallecimiento del poderdante. Falta de concurso de la oferta y de la aceptación por no haberse cumplido todos los requisitos previstos en la oferta. No aceptación por parte de D. Ignacio de la oferta de venta.

Segunda. No perfección del contrato por aplicación del artículo 53 de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas .

Quinta. Se relatan las razones por las que el precio de la oferta realizada a D. Ignacio , como subrogado en el contrato de arrendamiento, fue muy superior al ofrecido a su madre.

El demandante y apelado se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

CUARTO.- Como cuestión previa, íntimamente enlazada con la perfección del contrato, se ha de dilucidar cual sea la legislación aplicable al contrato ofertado, si la común del Código Civil o la invocada por la apelante contenida en la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.

Como ya dijimos en nuestro auto de 13 de junio de 2005 (Rollo 636/2004 ): "Estamos en presencia de una oferta de venta de una vivienda y la formula un ente público propietario de dicho bien. Si el destinatario la acepta en el plazo prefijado en la oferta, el resultado es un contrato privado de compraventa sujeto a normas de derecho privado, al igual que sucede con otros muchos contratos de esa clase en que intervienen las Administraciones Públicas, que compran y venden mercancías, ocupan inmuebles como arrendatarios, contratan servicios de transportes con particulares, etc..."

El carácter privado del contrato en fase de preparación era de naturaleza privada a tenor de cuanto se dispone en el artículo 5.3 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio , vigente en el momento en que aquélla se inició, al versar sobre una compraventa de bienes inmuebles, como así lo tienen declarado las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 1981, 30 de octubre de 1990 y 11 de junio de 1993 , entre otras.

La reciente Ley 30/2007, de 30 octubre , no aplicable al caso, mantiene el criterio de la anterior Ley, y considera excluidos en el artículo 4.1 .P) del ámbito contractual del Sector Público a los contratos de compraventa, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles.

Así pues, la perfección del contrato que constituye el objeto de este litigio queda sujeta a las normas del Código Civil.

Según el artículo 1254 de dicho Código el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otras u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio. Consentimiento que, según el artículo 1258 , perfecciona el contrato y obliga al cumplimiento no sólo de lo expresamente pactado, sino también de todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, y que, de conformidad con dispuesto en el artículo 1262 se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Ahora bien, cuando la declaración de voluntad en que consiste la aceptación no la realiza directamente quien pretende obligarse por medio del contrato, sino otro en su nombre, es requisito imprescindible que éste esté autorizado (apoderado) por el aceptante o que tenga por disposición legal conferida su representación -artículo 1259 -, de modo que cuando no se tiene tal representación (voluntaria o legal) y no existe posibilidad alguna de ratificación o subsanación el negocio de que se trate es radicalmente nulo.

En el presente caso, como ha quedado expuesto, la destinataria, única y exclusiva, de la oferta de compra era quien el 30 de noviembre de 2001 ostentaba la condición de arrendataria, esto es, Doña Eva , quien, previamente, en consideración a la previsible oferta de compra futura, había otorgado el pertinente apoderamiento ante notario a favor de su hijo D. Constantino el 10 de enero de 2001, sin limitación de fecha. Ahora bien, cuando D. Constantino , en nombre de su madre y poderdante, aceptó la oferta de compra el 25 de enero de 2002, aquélla ya había muerto, por lo que como el apoderamiento se había extinguido el 5 de diciembre de 2001, fecha del fallecimiento, según lo previsto en el artículo 1732-3 del Código Civil , lo que el mandatario, por razones obvias de parentesco no podía desconocer, dicha aceptación deviene radicalmente nula e ineficaz, sin que pueda pretender el demandante, D. Ignacio ,.

subrogarse en el derecho a aceptar la oferta de venta que el 30 de noviembre de 2001 dirigió Muface a su madre Doña Eva ; primero, porque iba dirigida única y exclusivamente a ella como arrendataria; segundo, porque ésta no podía transmitir ni D. Pedro Francisco adquirir un derecho que nunca había entrado en su poder de disposición por la razón expuesta; y tercero, porque cuando el demandante se subrogó de modo efectivo en el contrato de arrendamiento, ya había transcurrido el plazo de aceptación que en su día se concedió a su madre, siendo distintas y razonables las nuevas condiciones en que Muface le dirigió una nueva oferta de compra de la vivienda arrendada.

En definitiva, el contrato de compraventa no llegó nunca a perfeccionarse en las condiciones ofertadas el 30 de noviembre de 2001 por falta de aceptación, por lo que ha de acogerse el recurso de apelación en el sentido interesado por el Abogado del Estado.

QUINTO.- Al estimarse el recurso no procede hacer condena al pago de las costas generadas por su tramitación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Las costas causadas por el procedimiento en la primera instancia, dada la desestimación de la demanda, deberán ser impuestas a D. Ignacio .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos estimar, y estimamos, el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado, en la representación de MUFACE, contra la sentencia dictada el 7 de febrero de 2007 por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de los de esta Capital en los autos de juicio ordinario nº 516/2004, seguidos a instancia de D. Ignacio ; resolución que se REVOCA y, desestimando la demanda, absolvemos a MUFACE de todos sus pedimentos, condenando a D. Ignacio a pagar las costas causadas por el procedimiento en la primera instancia, sin hacer imposición a ninguna de las partes de las generadas por el recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 569/07 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico