Sentencia Civil Nº 354/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 385/2013 de 01 de Julio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933873,3872

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0006676

Recurso de Apelación 385/2013

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 07 de Arganda del Rey

Autos de Procedimiento Ordinario 65/2012

APELANTE:D./Dña. Gines y D./Dña. Almudena

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL MAR RODRIGUEZ GIL

APELADO:D./Dña. Fermina

PROCURADOR D./Dña. VIRGINIA SANCHEZ DE LEON HERENCIA

IV

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

En Madrid, a uno de julio de dos mil catorce. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario número 65/2012 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Arganda del Rey, seguidos entre partes, de una, como Apelantes-Demandantes: doña Almudena y don Gines , y de otra, como Apelada-Demandada: doña Fermina .

VISTO,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 7 de Arganda del Rey, en fecha 18 de febrero de 2013, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Cabanelas Herráez, en nombre y representación de Almudena y Gines , debo absolver y absuelvo a Fermina de los pedimentos frente a ella aducidos, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, en la que se personó, en plazo, el apelante y ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 8 de abril de 2014, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 30 de junio de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Serechazanlos razonamientos jurídicos de la sentencia apelada que quedansustituidospor los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.-Lacasanúmero NUM000 de la CALLE000 en Villarejo de Salvanés es de la propiedad de doña Almudena y don Gines , quienes el día8dejuliode2011celebran un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra con doña Fermina , como arrendataria.

En este contrato dearrendamientode 8 de julio de 2011, se pacta un plazo de duración de un año (cláusula cuarta), y, en la cláusula decimocuarta, laopción de compra, en la que se establece, como precio de la venta de la vivienda, 77.000 euros, y, en la que se distingue según que el ejercicio de la opción se haga en el primer año del arrendamiento (el pactado), en cuyo caso las cantidades entregadas en concepto de renta serían descontadas del precio final de la compraventa, o según que el ejercicio de la opción de compra se haga en las prórrogas legales sucesivas al año pactado para el arriendo, en cuyo caso no se descontarían del precio final de la compraventa las cantidades entregadas en concepto de renta arrendaticia. Pactándose, en los párrafos penúltimo y último, de esta cláusula decimocuarta:'En contraprestación por la opción de compra concedida por el arrendador, el arrendatario deberá abonar, en el plazo de dos meses desde la firma del contrato, la cantidad de quince mil euros (15.000 euros). Dicha cantidad será descontada del precio de compra en caso de perfeccionarse la compraventa. No obstante, dicha cantidad no será devuelta al arrendatario en caso de no perfeccionarse la compraventa, pudiendo el arrendador hacer suya dicha cantidad, una vez se haya extinguido el presente contrato' (párrafo penúltimo). 'El no pago de la cantidad referida en el párrafo anterior, habilitará al arrendador-vendedor para solicitar la resolución del presente contrato o para exigir el cumplimiento del mismo con los intereses y costas que correspondan'.(párrafo último).

Mediante burofax remitido el día 23 de septiembre de 2011, la arrendadora (doña Almudena ) lereclama, a la arrendataria, la suma de 15.000 euros, como contraprestación por la opción de compra concedida.

La arrendataria contesta a ese burofax el día 8 de noviembre de 2011, en la queda por resuelto el contratode arrendamiento por no reunir la vivienda arrendada los requisitos mínimos indispensables para servir al uso convencional, al tiempo que instaba a la restitución, entre las partes, de las prestaciones realizadas.

Mediante burofax remitido el día 22 de diciembre de 2011 (y recibido el día siguiente, 23 de diciembre de 2011) la arrendadora le comunica, a la arrendataria, queno consiente la resolución de la relación arrendaticiaurbana de vivienda al tiempo que levuelve a requerir el pagode los 15.000 euros como contraprestación por la opción de compra concedida.

La arrendataria contesta a este burofax el día 11 de enero de 2012, en la quereitera la resoluciónde la relación jurídica arrendaticia de vivienda en base a lo dispuesto en los artículos 1.124 , 1.484 , 1.485 y 1.486 del Código Civil y 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

El día 25 de enero de 2012 doña Almudena y don Gines presentandemanda, con la que promueven un juicio ordinario contra doña Fermina , y en la que, ejercitando la acción de cumplimiento del contrato de opción de compra, suplican que se la condene a pagarles 15.000 euros y los intereses correspondientes (que no concreta ni especifica).

Mediante escrito presentado el día 28 de marzo de 2012 doña Fermina se persona en las actuaciones y contesta a la demanda. Por diligencia de ordenación de 17 de abril de 2012 se tiene por contestada a la demanda pero no por decreto de 17 de mayo de 2012 se rectifica la diligencia de ordenación de 17 de abril de 2012 en el sentido de que 'no habiendo contestado a la demandaFermina dentro del plazo para contestar a la demanda se declara a dicha parte en situación de rebeldía procesal'.

Se dictasentenciaen la primera instancia el día 18 de febrero de 2013 por el Juez sustituto del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Arganda del Rey, en la que, desestimándose totalmente la demanda, se absuelve a la demandada con imposición de las costas a la actora.

Apelala partedemandante.

TERCERO.- La opción de compra.

I.La opción de compra es un contrato atípico (carente de una específica regulación legal), principal (con sustantividad y causa propia) y consensual (se perfecciona por el mero consentimiento) en virtud del cual una de las partes contratantes (el concedente o promitente u optatario), como propietario de un bien, concede a la otra parte contratante (el optante o beneficiario) el derecho de opción a comprarlo (ya tienen que quedar definidos los elementos esenciales de la compraventa, es decir el objeto a entregar por el vendedor y el precio a pagar por el comprador) durante un determinado período de tiempo, en el que se obliga a no disponer del mismo, adquiriéndose por el optante la facultad de perfeccionar la compraventa con su simple declaración unilateral de voluntad, siempre que llegue a conocimiento del concedente en el plazo convenido.

II.Como precedentes históricos, encontramos referencias al contrato de opción de compra en el Código de las Obligaciones y Contratos para la zona de Marruecos de 1914 ( arts. 373 a 376) y en el Reglamento del Impuesto de Derechos Reales de 20 de abril de 1911 (art. 15 párrafo noveno y 24 párrafo onceavo).

En la actualidad, el contrato de opción de compra aparece regulado en el Derecho Foral Navarro (Compilación de 1 de marzo de 1973, Leyes 460, 461 y 517).

En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil ('La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato'), a la que se ha dado respuesta afirmativa por un grupo de autores (así, De Castro, García Cantero, Lalaguna, Román García), pero la jurisprudencia, iniciada con la sentencia de 23 de marzo de 1945 (R.J.Ar. 443), rechaza categóricamente que sea de aplicación el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil al contrato de opción de compra ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1993, R.J. Ar. 3801 , y 14 de mayo de 1991 , R.J. Ar. 2204).

La opción de compra es un contrato atípico, carente de una específica regulación jurídica, que encuentra su origen y reconocimiento en el principio de la autonomía de la voluntad, recogido en el artículo 1.255 del Código Civil ('Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público'), y, para cuya concreta reglamentación, debe estarse, en primer lugar a lo que las partes hubieran pactado ( arts. 1.091 y 1.258 del C.c .), y, en su defecto, a las disposiciones generales de las obligaciones y contratos contenidas en el Titulo I y II del Libro Cuarto del Código Civil. Cobrando especial relevancia una consolidada doctrina jurisprudencial que, en su función complementadora del ordenamiento jurídico ( número 6 del art. 1 del C.c .), ha ido perfilando la figura jurídica del contrato de opción de compra.

En el exclusivo aspecto registral y para el caso de que la opción de compra recaiga sobre bienes inmuebles, al contrato de opción de compra se refiere expresamente, dándole carta de naturaleza, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947 ('Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: 1ª. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2ª. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. 3ª. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento'). Y, en cuanto a los efectos que la inscripción registral despliega respecto de la opción de compra, las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 823/1998, de 10 de septiembre de 1998, R.J. Ar. 6609, y 118/1997 , de 13 de febrero de 1997 , R.J. Ar. 944.

III.Una vez ejercitada la opción por el optante, mediante su unilateral declaración de voluntad que llegue a conocimiento del concedente dentro del plazo pactado, se extingue y queda consumada la opción de compra y nace y se perfecciona el contrato de compraventa, al producirse, con relación a éste, el concurso de los consentimientos exigidos por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 155/1996 de 7 de marzo de 1996, R.J. Ar. 1881 ; 16 de abril de 1979 , R.J. Ar. 1401) Y, esa simultaneidad de consecuencias, extintiva de la opción y perfeccionadora de la compraventa, aparece recogida en varias sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (así en la número 752/2006, de 5 de julio de 2006, R.J. Ar. 5385 ; 813/2006, de 18 de julio de 2006, R.J. Ar. 4949 ; 394/2006, de 3 de abril de 2006, R.J. Ar. 1913 ; 580/2005, de 15 de julio de 2005, R.J. Ar. 9007 ; 380/2005, de 20 de mayo de 2005, R.J. Ar. 6365 ; 1023/2003, de 28 de octubre de 2003, R.J. Ar. 7859 ; 559/2003, de 5 de junio de 2003, R.J. Ar. 5018 ; 1072/2002, de 14 de noviembre de 2002, R.J. Ar. 9919 ; 482/2001, de 21 de mayo de 2001, R.J. Ar. 3369 ; 118/1997, de 13 de febrero de 1997, R.J. Ar. 944 ; 112/1997, de 14 de febrero de 1997, R.J. Ar. 706 ; 706/1996, de 31 de julio de 1996, R.J. Ar. 5685 ; 441/1996, de 29 de mayo de 1996, R.J. Ar. 3862 ; 53/1994, de 4 de febrero de 1994, R.J. Ar. 910 ; 5 de julio de 1989 ; 24 de mayo de 1985 ; 9 de febrero de 1985 ; 10 de diciembre de 1982 ; 19 de septiembre de 1981 ; 16 de abril de 1979 ; 28 de mayo de 1976 ; 7 de noviembre de 1967 ; 22 de junio de 1966 ; 10 de julio de 1946; 23 de marzo de 1945).

IV.Es perfectamente válido el pacto en virtud del cual se supedita, el efectivo ejercicio del derecho de opción, al pago, por el optante, del precio de la compraventa, dentro del plazo pactado para su ejercicio, de tal manera que, transcurrido este plazo sin abonarse el precio, aunque hubiere llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a la compraventa, habría caducado el derecho de opción, sin que la compraventa se hubiera llegado a perfeccionar ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 927/2002, de 11 de octubre de 2002, R.J. Ar. 9853 ; 712/2001, de 6 de julio de 2001, R.J. Ar. 4996 ; 42/1995 de 4 de febrero de 1995, R.J. Ar. 738 ; 1 de diciembre de 1992, R.J. Ar. 10244 ; 9 de octubre de 1989, R.J. Ar. 6.900 ; 23 de junio de 1988, R.J. Ar. 5128 ; 6 de abril de 1987, R.J. Ar. 2494). Añadiéndose, en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 380/2005 , de 20 de mayo de 2005 (R.J. Ar. 6365), que tiene que pactarse con claridad, pues, de no ser así, habrá de entenderse no supeditado el ejercicio del derecho de opción de compra al pago del precio de la compraventa.

V.En principio, el contrato de opción de compra sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 752/2006, de 5 de julio de 2006, R.J. Ar. 5385, y 112/1997 , de 14 de febrero de 1997 , R.J. Ar. 706). Y las consecuencias jurídicas del incumplimiento, por el concedente de la opción, de sus obligaciones, procediendo a la venta a un tercero de la finca ofrecida durante el plazo de la opción aparecen reseñadas en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de junio de 2006 (R.J. Ar. 3067) y 395/2000 , de 11 de abril de 2000 (R.J. Ar. 2434).

Perose puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede, al margen y con independencia del precio de la compraventa( sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 376/2001, de 18 de abril de 2001 , R.J. Ar. 6882).En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante. Y, para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción ( sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 103/1999, de 12 de febrero de 1999 , R.J. Ar. 1.409).

La posibilidad de aplicar la condición resolutoria tácita del artículo 1.124 del Código Civil al contrato de opción de compra ha dado lugar a una jurisprudencia contradictoria ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 580/2005, de 15 de julio de 2005, R.J. Ar. 9007, y 467/2003 , de 19 de mayo de 2003 , R.J. Ar. 4860).

VI.El contrato de opción de compra es principal, por razón de su sustantividad y causa, y único, por no estar acoplado a ningún otro. Peroel supuesto habitual es que el contrato de opción de compra se incorpore a otro contrato distinto, siendo el caso típico el de la incorporación del contrato de opción de compra a un contrato de arrendamiento recayendo el derecho de opción sobre el objeto arrendado. Y en cuanto a la naturaleza jurídica del convenio resultante (arrendamiento con opción de compra) se pronuncian las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 467/2003, de 19 de mayo de 2003, R.J. Ar. 4860 ; 1199/2002 de 17 de diciembre de 2002, R.J. Ar. 206 de 2003 ; 1126/1997, de 15 de diciembre de 1997, R.J. Ar. 8976, y 441/1996 de 29 de mayo de 1996 , R.J. Ar. 3862. Siendo de reseñar que la concurrencia, durante el plazo de la opción, de cualquier causa resolutoria de la relación arrendaticia (así la falta de pago de la renta) no impide, al arrendatario- optante, el válido y eficaz ejercicio de su derecho de opción, salvo que hubiera recaído sentencia firme resolviendo la relación arrendaticia con anterioridad al ejercicio del derecho de opción ( sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 245/2001, de 19 de marzo de 2001 , R.J. Ar. 3981). Y, por lo demás, también es posible, aunque ciertamente raro, el supuesto inverso de un contrato de opción al que se incorpora un contrato de arrendamiento, contemplado en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de abril de 1949 .

VII.Característica definidora de la opción de compra es la de latemporalidad, reflejo del necesario sometimiento de este contrato de opción a un plazo de vigencia. De ahí que, la doctrina jurisprudencial, haya reseñado hasta la saciedad queel plazo es un requisito esencial de la opción de compra( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 988/2005, de 22 de diciembre de 2005, R.J. Ar. 1217 ; 370/2005, de 18 de mayo de 2005, R.J. Ar. 4234 ; 1190/2003, de 5 de diciembre de 2003, R.J. Ar. 8640 ; 440/2000, de 28 de abril de 2000, R.J. Ar. 2677 ; 1126/1997, de 15 de diciembre de 1997 , R.J. Ar. 8976). Y, en cuanto a la consecuencia jurídica que se deriva de no haberse fijado en el contrato un plazo para ejercitar el derecho de opción, son varias las respuestas que se han dado. Así se ha entendido que el contrato de opción de compra es nulo por faltar uno de sus elementos esenciales o principales. Diciéndose, por el contrario, que el contrato de opción de compra no es nulo sino válido y la omisión de ese elemento negocial será suplida por el Juez quien, en base al párrafo primero del artículo 1.128 del Código Civil , fijará la duración que debería haber tenido o al que debería estar sometido el ejercicio del derecho de opción (aclarando la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 559/2004 de 15 de junio de 2004 , R.J. Ar. 3850, que la facultad que a los tribunales se otorga de fijar plazo a las obligaciones que no lo tengan no puede ejercerse de oficio sin que medie petición de parte). Llegándose incluso a considerar que el plazo sería el de 15 años fijado para la prescripción de las acciones de esta clase ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 14 de abril de 1956 ; 16 de enero de 1959 y 22 de junio de 1978 ).

Por lo demás, el plazo pactado esde caducidady no de prescripción, de ahí que no quepa su interrupción por los medios reconocidos en el artículo 1.973 del Código Civil y debe ser acogida de oficio por el tribunal aunque el concedente no lo hubiera alegado.

VIII.La declaración del optante no sólo tiene carácter unilateral, sino que además tiene el carácter de recepticia ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 1967 , R.J. Ar. 4111: 'en el supuesto de formación sucesiva del contrato de compraventa civil mediante el ejercicio del llamado derecho de opción, la perfección de aquel negocio jurídico se produce desde el momento en que llega a conocimiento del concedente vendedor la declaración unilateral por la que el optante exterioriza su voluntad de comprar la cosa por el precio preestablecido'; En el mismo sentido las sentencias de 22 de junio de 1966, R.J. Ar. 3440 ; 21 de noviembre de 1977, R.J. Ar. 4560 ; 5 de julio de 1989 , R.J. Ar. 5397). Si bien basta con que el concedente de la opción tenga conocimiento de la declaración del optante, sin más, no siendo preciso, en absoluto, que muestre su conformidad, sino que, por el contrario, aun en el supuesto de oponerse y rechazar categóricamente la opción, se produciría la consumación del contrato de opción y nacería ipso facto el contrato por el que se opta.

En la doctrina, es general opinión que la aceptación del optante debe operar como una declaración recepticia que perfecciona el contrato por el que se opta cuando coincide con la proposición y llega al destinatario en tiempo en que la opción está subsistente. Igualmente, para nuestra jurisprudencia, como corolario del carácter recepticio que se predica de la declaración del optante, resulta que no basta con que la declaración se profiera por el optante dentro del plazo fijado en el contrato de opción para su ejercicio, sino que además es imprescindible que llegue a conocimiento del concedente de la opción dentro de ese plazo fijado, ya que, de no ser así, se produce la extinción del derecho de opción por caducidad ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 1089/1997, de 4 de diciembre de 1997 , R.J. Ar. 8723 -el plazo de 10 años de la opción vencía el día 31 de diciembre de 1989 a las 24 horas y el día 29 de diciembre de 1989 el optante manifiesta su voluntad de ejercitar el derecho de opción, y, para ello, se depositan en Correos tres sobres certificados conteniendo esa manifestación, recibiéndose uno de los sobres el día 2 de enero de 1990 y no constando la recepción de los otros dos- 'para que la compraventa quede perfeccionada es necesario que llegue a conocimiento del optatario o promitente la declaración de voluntad por la que el optante hace uso de la opción dentro del plazo pactado, dado el carácter recepticio que tiene dicha declaración de voluntad'; 883/1997, de 16 de octubre de 1997, R.J. Ar. 7615 -el plazo de la opción vencía el 10 de junio de 1987 y la declaración se remite por conducto notarial el día 9 de junio de 1987 y no llega a conocimiento del concedente hasta el día 14 de junio de 1987-; 112/1997 de 14 de febrero de 1997, R.J. Ar. 706; 24 de abril de 1995, R.J. Ar. 3546 -el plazo de la opción vencía el día 31 de diciembre de 1989, acudiendo el optante a la Notaría el día 27 de diciembre de 1989 para enviar una carta certificada con acuse de recibo que no fue depositada en Correos hasta el día 2 de enero de 1990-; 347/1994, de 25 de abril de 1994, R.J. Ar. 3222 -el plazo de la opción acababa el día 12 de septiembre de 1985, haciéndose la declaración antes de esta fecha que no llega a conocimiento del concedente hasta el 30 de septiembre de 1985; 949/1993, de 8 de octubre de 1993, R.J. Ar. 7314- manifestación por el optante ante Notario el último día del plazo y notificación notarial al concedente 6 días después-; 4 de enero de 1992, R.J. Ar. 1148: 'Si, pues, la carta se entregó al destinatario el día después de aquél en que vencía el plazo de opción, es llano que la caducidad convencional pactada por las partes implicó la decadencia o extinción del derecho potestativo de opción de modo automático ipso iure'; 10 de diciembre de 1982, R.J. Ar. 7474: 'tal declaración de voluntad del optante tiene carácter recepticio, lo que quiere decir que ha de ser notificada al concedente durante la vigencia del plazo opcional, a fin de ser conocida por este último'; 28 de septiembre de 1981, R.J. Ar. 3247: frase idéntica; 16 de abril de 1979, R.J. Ar. 1401; 12 de julio de 1979, R.J. Ar. 2951; 26 de mayo de 1976, R.J. Ar, 2366: 'es cierto que la declaración de voluntad del optante de dar efectividad al contrato tiene carácter recepticio, es decir, que ha de ser notificada al concedente durante la vigencia del plazo de opción'; 7 de noviembre de 1967, R.J. Ar. 4111; 25 de marzo de 1947, R.J. Ar. 452; 10 de julio de 1946, R.J. Ar. 398; 23 de marzo de 1945, R.J. Ar. 443. Quizás de esta constante línea jurisprudencial se aparte la sentencia de 16 de abril de 1979 , R.J. Ar. 1401: 'aquella expresión de voluntad optante tiene carácter recepticio, con ello lo que se quiere decir es que venga destinada al concedente, a fin de que éste tenga noticia de ella...pero no que carezca de efecto si no se pone en evidencia que la recepción de dicha voluntad, manifestada en tiempo de ejercicio de la opción, se produjo también dentro de él').

Como supuesto excepcional a la doctrina expuesta se presenta la declaración del optante realizada a través de un acto de conciliación, en este caso basta con que la papeleta promoviendo el acto de conciliación se hubiere presentado ante el Juzgado dentro del plazo, aunque el acto de conciliación se celebre después de vencido el plazo, teniéndose por ejercitado el derecho dentro de plazo ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 12 de julio de 1979, R.J. Ar. 2951 ; 2 de noviembre de 1979 ; 21 de noviembre de 1950 ; 30 de enero de 1959 ).

En cualquier caso, sería válida la declaración del optante realizada dentro del plazo si la causa por la que llega la notificación al concedente fuera de plazo fuera imputable al propio concedente, en este caso se extinguiría el derecho de opción pero a consecuencia de su ejercicio dentro de plazo, quedando consumado el contrato de opción, y naciendo el contrato por el que se ha optado, en el presente caso la compraventa, que quedaría perfeccionado ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 1166/1992 de 22 de diciembre de 1992 , R.J. Ar. 10642: 'si el optante utiliza alguno de los medios legalmente hábiles y eficaces para que su declaración de voluntad por la que hace uso de la opción, dentro de plazo, llegue al conocimiento del concedente u optatario y, sin embargo, ello no puede producirse porque, éste obstaculiza o impide que dicha comunicación llegue a su poder, ha de entenderse cumplido el requisito de ejercicio de la opción dentro del plazo pactado, debiendo considerarse recibida tal declaración aun en el supuesto de falta de recepción del documento que así lo contenga, cuando no estaba en la potestad del op0tante y sí del destinatario oferente, el conseguir u obtener el conocimiento' -el plazo de la opción acababa el día 31 de diciembre de 1989 y avisado el concedente por el servicio de Correos para retirar la carta el día 3 de junio de 1988 no pasó a recogerla-; 98/1995, de 14 de febrero de 1995, R.J. Ar. 837- el plazo de la opción acababa el día 2 de enero de 1989 y el Notario entrega, el día 13 de diciembre de 1988, a un vecino de la misma planta la cédula de notificación con obligación de entregarla al concedente quien no la recibió del vecino-; 10 de diciembre de 1982, R.J. Ar. 7474; 29 de septiembre de 1981, R.J. Ar. 3247 -el plazo de la opción acababa el día 15 de diciembre de 1977 y el 14 de diciembre de 1977 el optante acude ante el Notario quien ese mismo día acude al domicilio del concedente y tras llamar repetidas veces a la puerta no obtuvo respuesta-; 21 de noviembre de 1977; 26 de mayo de 1976). Se trata de maniobras del concedente tendentes precisamente a no recibir dentro de plazo la declaración del optante, así cambio de domicilio, rechazar la recepción de la carta, no pasar a recogerla en la oficina de correos...etc.

CUARTO.-Elcarácter bilateraldel contrato de opción de compracuando se pacta la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concedeaparece reconocido en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 706/1996 de 31 de julio de 1996 (número de recurso 3834/1992 ) y de 29 de octubre de 1993 (número de recurso 3120/1990 ).

En cuanto al requisito de latemporalidad, debe entenderse cumplido, según la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 441/1996 de 29 de mayo de 1996 (número de recurso 3255/1992 ), cuando se concede el ejercicio de la opción durante el tiempo que dure la relación arrendaticia tanto durante el plazo pactado como durante su prórroga. Siendo esto precisamente lo que ocurre en el presente caso.

Elconcedente de la opción cumplió con su obligaciónde no disponer de la vivienda ofrecida y mantener la oferta durante el tiempo convenido, de ahí que esta facultad para reclamar el precio por la opción concedida (15.000 euros).

El artículo 1.256 del Código Civil impide que una sola de las partes contratante de porresueltala relación jurídica contractual de manera unilateral sin consentirlo la otra parte contratante. De ahí que, no habiendo deducido reconvención por la parte demandada para que se tuviera por ajustada a derecho la resolución extrajudicial de la relación arrendaticia, no cabe ni plantearnos la repercusión de la resolución de la relación arrendaticia en la obligación de pagar el precio por la concesión de la opción de compra.

QUINTO.-No habiéndose interesado en la demanda la concesión de interés de demora de los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 del Código Civil , sólo procede conceder losintereses de la mora procesaldel artículo 576 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil . Y, habiéndose revocado la sentencia de la primera instancia, se devengaron desde la fecha de esta sentencia resolutoria del recurso de apelación, por ser cuando, por primera vez, se contiene una condena de pago.

SEXTO.-Lascostas de la primera instanciase le imponen a la parte demandada al estimarse totalmente la demanda y no presentar el caso enjuiciado serias dudas ni de hecho ni de derecho ( apartado 1 del artículo 394 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil ).

SÉPTIMO.-Lascostas ocasionadas en esta segunda instanciadeberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al estimarse el recurso de apelación ( apartado 2 del artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, estimando el recursode apelación interpuesto por doña Almudena y don Gines , debemos revocar y revocamosla sentencia dictada el día 18 de febrero de 2013 por el Magistrado Sustituto del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Arganda del Rey en el juicio ordinario número 65/2012 del que la presente apelación dimana, y, en su lugar, estimando totalmente la demandapresentada por doña Almudena y don Gines debemos condenar y condenamos a doña Fermina a pagarles 15.000 euros, suma de dinero que devengará, desde la fecha de esta sentencia y hasta su completo abono, un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

Las costas de la primera instanciase le imponen a doña Fermina .

Las costas ocasionadas en esta segunda instanciadeberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Disponemos que se devuelvaa la parte apelante la totalidad del depósitoque constituyó para interponer el presente recurso de apelación.

Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casaciónen el caso de que la resolución de ese recurso presente interés casacional,lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven mas de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así, tambiénpodrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal,siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y deberá interponerse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo de veinte días, contados desde el siguiente a la notificación de esta sentencia.

De no presentarse, en el plazo de veinte días, escrito de interposición del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente sentencia deviene firme y se devolverán los autos originales,con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 7 de Arganda del Rey, para su ejecución y cumplimiento.

Asípor esta nuestra sentencia, que se incorporará al Libro de Sentencias y se notificará a las partes, resolvemos definitivamente el recurso de apelación.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.