Sentencia Civil Nº 358/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 905/2002 de 13 de Octubre de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:358/2004
Número de Recurso:905/2002
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00358/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7009535 /2002

Rollo: RECURSO DE APELACION 905 /2002

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1049 /2001

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 35 de MADRID

Ponente:ILMO. SR. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

MFG

De: CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES ASOLAR, S.L.

Procurador: ISABEL COVADONGA JULIA CORUJO

Contra: Abelardo

Procurador: MARIA DEL PILAR MOYANO NUÑEZ

Arrendamiento urbano de vivienda

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

En Madrid, a 13 de octubre de 2004. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de

Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 1049/2001 sobre Arrendamiento urbano de vivienda, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante Construcciones y Promociones Asolar s.l., y de otra, como apelado- demandado Abelardo .

VISTO, siendo Magistrado Ponente ILMO. SR. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la parte dispositiva de la sentencia apelada, pero de la que solo se aceptan y se dan ahora por reproducidos aquellos argumentos jurídicos y referencias fácticas que coincidan con los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- Nos encontramos ante una relación arrendaticia urbana de vivienda (bajo de la casa número NUM000 de la CALLE000 de Madrid) que arranca de un contrato celebrado el día 6 de noviembre de 1950 y que subsiste al día 1 de enero de 1995 y de la que en la actualidad es arrendador la persona jurídica denominada Construcciones y Promociones Asolar s.l. e inquilino don Abelardo .

El día 7 de diciembre de 2001 el arrendador presenta demanda, contra el inquilino, para que se proceda a la actualización de la renta arrendaticia, en base al número 11 de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.

Se contesta por el inquilino que no procede la actualización (si procedería el mero desbloqueo) porque se trata de un inquilino con bajo nivel de ingresos económicos.

TERCERO.- Respecto de relaciones arrendaticias urbanas de viviendas que arranquen de un contrato celebrado con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 (fecha de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica) y estén subsistentes al día 1 de enero de 1995 (fecha de la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) se establece, en el número 11 (letra D) de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, un criterio legal de "actualización" de la renta arrendaticia pactada (que, en su aspecto sustantivo o material, aparece regulado en las reglas 1ª, 5ª, 9ª, 2ª, 3ª y 4ª del párrafo cuarto del número 11 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994), y, en su defecto, un simple o mero "desbloqueo" de la renta (que, en su aspecto sustantivo o material, aparece regulado en las reglas 6ª párrafo primero y 8ª del párrafo cuarto del número 11 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994).

I. En cuanto a la "actualización" de la renta, desde un punto de vista formal, dispone el párrafo primero del número 11 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 que "la renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario" (requerimiento que podrá realizarse, a partir del día 1 de enero de 1995, cuando se alcance el día y el mes en que se hubiere celebrado el contrato; párrafo segundo del número 11 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994). Y señala el párrafo primero de la regla 6ª del párrafo cuarto del número 11 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 que "el inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste...". Pero este último precepto en absoluto regula todos y cada uno de los supuestos en los que el inquilino puede oponerse a la actualización de la renta pretendida por el arrendador. Por el contrario, solo y exclusivamente reglamenta un concreto y específico supuesto de oposición a la actualización, el basado en "razones de pura conveniencia personal del inquilino". Éste no discute, ni pone en tela de juicio el derecho del arrendador a la actualización, ni que ésta se hubiera hecho ajustándose a las prescripciones legales (en sus aspectos sustantivos y materiales), pero no puede, no le interesa o no desea pagar la nueva renta actualizada, de ahí que la Ley le permite optar por el simple o mero desbloqueo de la renta ("...la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional del sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización"; párrafo primero de la regla 6ª del párrafo cuarto de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994) a cambio de renunciar a la eficacia de la prórroga forzosa ya que la relación arrendaticia quedará extinguida en el plazo de ocho años (aun cuando se produzca una subrogación) contado a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador (párrafo segundo de la regla 6ª del párrafo cuarto de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994). Pues bien el plazo preclusivo de los 30 días señalado en la reseñada regla 6ª solo es de aplicación al ejercicio por el inquilino de la referida opción, que ya no podrá hacer valer frente al arrendador una vez transcurrido el mismo. De ahí que ese plazo de los 30 días de la regla 6ª no sea de aplicación a la oposición del inquilino a la actualización requerida por el arrendador cuando esa oposición se basa en considerar que no procede la actualización (por tratarse de inquilinos de bajo nivel de rentas), ser excesiva la cuantificación que se ha hecho de la actualización o existencia de defectos formales (ausencia de requerimiento fehaciente o haberse realizado antes del tiempo fijado legalmente). En consecuencia no es de aplicación al presente caso la repetida regla 6ª.

II. Respecto de la postura del inquilino que se opone a la actualización requerida por el arrendador por motivos distintos a los de su deseo de ejercitar la opción que le brinda la reseñada regla 6ª se plantea la duda acerca de la posible aplicación de lo dispuesto en el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En concreto la regla 2ª de su número 2, en la que se dispone que, si dentro de los 30 días siguientes el inquilino no comunica al arrendador por escrito si acepta o no la actualización propuesta se interpretará su silencio como aceptación tácita (fijándose como consecuencia, en la regla 3ª, que el arrendador, al siguiente periodo de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la actualización que hubiere propuesto y su pago será obligatorio para el inquilino, debiendo figurar el importe de la actualización separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior). De ahí que, el silencio del inquilino o su no oposición por escrito a la actualización en los 30 días siguientes al requerimiento fehaciente realizado por el arrendador, constituiría una aceptación tácita.

A. De entender que no es de aplicación la regla 2ª del artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, no podría interpretarse el silencio del inquilino durante los 30 días siguientes al requerimiento actualizador como aceptación tácita.

B. Un sector de la doctrina considera de aplicación la regla 2ª del artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Y ello porque las relaciones arrendaticias urbanas de viviendas derivadas de contratos celebrados con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 que subsistan al día 1 de enero de 1995 continuaran rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según proclama categóricamente el número 1 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, dejando a salvo, claro está, las especificas modificaciones contenidas en los siguientes apartados de esta Disposición. Hay una remisión en bloque al texto refundido de 1964 en el que figura el artículo 101. Por lo demás en el número 11 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 lo que se establece es una actualización, es decir un incremento legal de la renta arrendaticia. Y ya bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 sostenía nuestra doctrina más autorizada que el artículo 101 era de aplicación a todos los incrementos o elevaciones de renta impuestos por Ley y ajenas a la voluntad de los contratantes y no solo a los derivados del Capitulo IX de la L.A.U.. En cualquier caso y de seguirse esta tesis ya no se requeriría una "comunicación fehaciente al arrendador" (términos empleados en la redacción de la regla 6ª del párrafo cuarto del número 11 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994) sino una "comunicación por escrito al arrendador" (regla 2ª del número 2 del artículo 101 de la L.A.U. de 1964). Pues bien "comunicar" es hacer participe a otro de lo que uno opina. Se trata de un acto recepticio, mientras no se hace al otro partícipe no se produce la comunicación. Además la Ley (art. 101) solo concede eficacia jurídica al hacer participe por escrito privándole de efecto a la comunicación verbal. En el presente caso frente al requerimiento actualizador que el arrendador hizo al inquilino el día 24 de mayo de 1999, el inquilino le comunicó por escrito al arrendador su oposición el día 14 de junio de 1999, es decir dentro de los 30 días siguientes, lo que ya de por si impide la aceptación tácita, sin que la oposición a la actualización tenga que volver a reiterarse.

CUARTO.- En el párrafo tercero y último de la regla 7ª del número 11 letra D de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos se dice que: "En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida". Es una norma de naturaleza procesal relativa a la carga de la prueba que reduce su ámbito de aplicación al juicio en el que, frente a la pretensión actualizadora del arrendador, opone el inquilino la procedencia del mero desbloqueo por el bajo nivel de sus recursos económicos. No pudiendo deducirse de este precepto que se impone al inquilino la necesidad de acreditar documentalmente su bajo nivel de recurso económicos cuando, dentro del plazo de los 30 días siguientes al requerimiento actualizador, se opone a la actualización, so pena, en otro caso, de tenerlo por aceptado tácitamente la actualización. De ahí la irrelevancia e intrascendencia de que el inquilino al oponerse a la actualización el día 14 de junio de 1999 no hubiera acreditado su bajo nivel de recursos económicos.

QUINTO.- Las costas ocasionadas en esta segunda instancia se imponen a la parte apelante, al desestimarse todas sus pretensiones deducidas en el recurso de apelación y no presentar el caso, que constituye el objeto del presente recurso, serias dudas ni de hecho ni de derecho (número 1 del artículo 394 por remisión del número 1 del artículo 398, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid, en fecha 29 de abril de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda deducida por la Procuradora Dª. ISABEL JULIA CORUJO en nombre y representación de CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES ASOLAR S.L., contra D. Abelardo , debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la citada parte demandada de las pretensiones deducidas en su demanda por la parte actora. Condenando al pago de las costas procesales causadas a la parte demandante."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 8 de junio de 2004, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 11 de octubre de 2004.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FALLO

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Construcciones y Promociones Asolar s.l., debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día 29 de abril de 2002, por el Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 35 de Madrid, en el juicio ordinario número 1049/2001, del que la presente apelación dimana y cuya parte dispositiva se transcribe en el primer antecedente de hecho de la presente y se da aquí por reproducida.

Se imponen las costas ocasionadas en esta apelación a la parte apelante.

Al notificarse la presente sentencia, indíquesele, a las partes litigantes, que, contra la misma, sólo cabe interponer recurso de casación, si la resolución de ese recurso presenta interés casacional, lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven mas de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así, también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de preparación e interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además, del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberá prepararse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo de cinco días computados desde el día siguiente al de la notificación de esta resolución, en el que se exprese, además de la infracción legal que se considere cometida, las sentencias que pongan de manifiesto la doctrina jurisprudencial o jurisprudencia contradictoria en que se funde el interés casacional que se alegue.

De no presentarse, en el plazo de los cinco días, escrito preparatorio del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente sentencia deviene firme y se devolverán los autos originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 35 de Madrid, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.