Sentencia CIVIL Nº 36/2022, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 463/2021 de 02 de Febrero de 2022

Encabezamiento

Rollo nº 000463/2021 Sección Séptima

SECCIÓN SÉPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as: Presidente/a:

SENTENCIA Nº 36

DOÑA Mª CARMEN ESCRIG ORENGA.

Magistrados/as

DOÑA PILAR CERDÁN VILLALBA. DOÑA CARMEN BRINES TARRASÓ.

En la Ciudad de Valencia, a dos de febrero de dos mil veintidós.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE REQUENA, entre partes; de

una como demandante - apelante/s Lorena, dirigida por el/la letrado/a D/Dª. FRANCISCO GALARZA GALARZA y representada por el/la Procurador/a D/Dª ANA MARÍA COCERA CABAÑERO, y de otra como demandados - apelado/s Jenaro y Justiniano, dirigidos por el/la letrado/a D/Dª. ROBERTO JOSÉ PUCHOL ENGUIDANOS y representados por el/la Procurador/a D/Dª AURORA GARROTE LIMORTE .

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDÁN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE REQUENA, con fecha 10 de

junio de 2019, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Desestimo íntegramente la demanda formulada por la procuradora Sra. Cocera Cabañero, en nombre y representación de Lorena, y absuelvo a Justiniano e Jenaro las pretensiones contra ellos deducidas, con expresa condena en costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 31 de enero de 2022 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la sentencia de instancia se desestimó la demanda de juicio ordinario interpuesta por Dª Lorena contra D. Justiniano y contra D. Jenaro en la que, en base a los arts. 1257 , 1259 y 1261 del CC , se insta la nulidad radical del contrato dearrendamiento firmado entre los demandados en fecha 15 de enero de 2013recayente sobre la planta NUM000 del inmueble sito en Zarra (Valencia), PLAZA000 nº NUM001, que conforma la finca registral nº NUM002 del municipio de Zarra, en el Registro de la Propiedad de Requena, y ello por carecer de capacidad el primer demandado para esa suscripción como propietario por haber renunciado en el juicio Verbal 459/2013 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Requena, en virtud de un acuerdo homologado por Auto de fecha 26-3-2014 a los eventuales derechos hereditarios que tenía en la herencia de su fallecida esposa Doña Carolina de la que la actora es hija y heredera universal en virtud de testamento en el que se establecieron además dos legados, uno de ellos a favor del tal demandado y el otro, por la cuota legítima, a favor de la hermana de dicha actora.

Basada tal desestimación en el que el Sr. Justiniano pudo suscribir tal contrato al sernudo propietario de la mitad indivisa de citada finca en virtud de escritura dedonación Inter vivos de su esposa, consolidando su pleno dominio sobre la misma alconvertirse tras el fallecimiento de ésta según su testamento en usufructuariouniversal y vitalicio, y al mediar actos propios sobre ello de la actora al incorporarselos alquileres de tal arriendo al citado acuerdo, ésta se alza contra la citada sentenciapor medio del presente recurso de apelación que funda, en que la misma incurre enuna indebida valoración de las pruebas, ya que, en contra de lo que resuelve, siendo

propietario el demandado de un 50% del referido inmueble, firmó el arrendamiento con ocultación de ello a quien ostentaba el otro 50% de esa propiedad haciendo suyas sus rentas sin destinarlas a los gastos y deudas del mismo, dado que renunció en en aquel a todos los activos y pasivos y al usufructo de la herencia de su esposa y que se han de retrotraer los efectos de esa renuncia a la fecha de apertura de la sucesión,por lo que carecía de legitimación para concertar tal arriendo y su contrato es nulo lo que deviene también de la aplicación de los arts. 394 y 397 del CC por falta de consentimiento de los demás comuneros en ese concierto.

La otra parte se opuso al recurso, por los fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO.-Esta Sala da por reproducida la Fundamentación Jurídica de lasentencia de instancia, en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación,con examen de las pruebas en relación con los motivos del recurso, de su valoracióny de las normas y doctrina aplicables.

1) Como normas y doctrina aplicables citamos:

-El artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, dice "LaSentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre lospuntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos deoposición o impugnación a que se refiere el artículo 461.La Sentencia no podráperjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación dela resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado.>>

El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte Marín Castan, Francisco, nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante'.

Por su parte en lo que se refiere a esta tema en la segunda instancia, en coherencia con los arts, 410 a 412 de la LEC que señalan que con la demanda y la contestación a ella se inicia la litispendencia y se perpetua la jurisdicción debiendo estarse a sus hechos inalterables, es reiterada la jurisprudencia según la cual:'... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados

en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho ' pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....'(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983 , 6 de maryode 1984, 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997).

En relación con esa inalterabilidad de los hechos, los que conforman la 'causa petendi', son los decisivos y concretos -también cabe reputarlos relevantes- o los títulos que conforman el derecho reclamado y avalan la tutela judicial que se postula. ( STS 1 de diciembre 1997 EDJ1997/9015).

- Sobre la carga de la prueba el Art. 217 de la LEC ., en su apartado 1. prevé quecuando al tiempo de dictar sentencia u otra resolución, el Tribunal considere dudososunos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o delreconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u aotros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten laspretensiones. Su apartado 2, impone al actor la prueba de la certeza de los hechos delos que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, elefecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de lareconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enervenla eficacia de los primeros. Por último su apartado 6 fija una excepción a las reglasgenerales que establece en los anteriores en el sentido de que éstas, no impiden que elTribunal, tenga en cuenta la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde acada una de las partes en el litigio.

Como también prevé el apartado 6 de dicho Art. 217, la regla general de su nº 2no impide que el Tribunal, tenga en cuenta la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes en el litigio, en coherencia con la reiterada Jurisprudencia del TS la de que la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a unos principios inflexibles, sino que se deben adoptar en cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte (entre otras, SSTS de 9 de febrero de 1994 EDJ1994/1077 , 30 de julio de 1999 EDJ 1999/18417 y 17 de octubre de 2002); y el Tribunal Constitucional, en sentencia número 227/1991EDJ 1991/11318, ha declarado que, cuando las fuentes de prueba se encuentran en poder de una de las partes del litigio, la obligación constitucional de colaborar con los Tribunales en el curso del proceso ( artículo 118 de la CEEDL 1978/3879) conlleva a que dicha parte es quién debe aportar los datos requeridos a fin de que el órgano judicial pueda descubrir la verdad; igualmente, en SSTC números 98/1987 EDJ 1987/97 y 14/1992EDJ 1992/1213, afirma que los Tribunales no pueden exigir a ninguna de las partes una prueba imposible o diabólica, so pena de causarle indefensión contraria al artículo 24.1 de la CCEDL 1978/3879, por no poder justificar procesalmente sus derechos e intereses legítimos mediante el ejercicio de los medios probatorios pertinentes para su defensa; y, finalmente, aparte de otras, en SSTC de 17 de enero de 1994 EDJ 1994/152, 17 de julio de 1995 EDJ 1995/3564, 28 de febrero de 1997 y 26 de julio de 1999, ha sentado que los obstáculos y dificultades puestos por la parte que tiene en su mano acreditar los hechos determinantes del litigio, sin causa que lo

justifique, no pueden repercutir en perjuicio de la contraparte, porque a nadie es lícito beneficiarse de la propia torpeza.

-En relación con la valoración de las pruebas, es reiterada la jurisprudencia que señala que, el criterio valorativo de los tribunales de primer gradodebe, por reglageneral, prevalecer pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principioprevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrentese ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter'inductivo del órgano de la primera.

Es también doctrina jurisprudencial que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994, 20 julio de 1995).

Se consagra como principio general para valorar las pruebas en particular el de la sana crítica.

Sobre la prueba documental el art. 326 de la LEC regula la fuerza probatoria de losdocumentos privados y dice':1. Los documentos privados harán prueba plena en elproceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnadapor la parte a quien perjudiquen. 2. Cuando se impugnare la autenticidad de undocumento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letraso proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Sidel cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento,se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuandono se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, eltribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica'. Su art. 334, dispone'Si la parte a quién perjudique el documento presentado por copia reprográfica impugnare la exactitud de la reproducción, se cotejará con el original, si fuere posible y, no siendo así, se determinará su valor probatorio según las reglas de la sana crítica teniendo en cuenta el resultado de las demás pruebas'.

Por nuestra parte, como otro criterio de valoración reflejamosla doctrina de los actospropios, que son definidos en STS de 15-2-88 , 9-10-81 , 25-1-83 y 16-6-84 comoexpresión inequívoca del consentimiento, que actuando sobre un derecho osimplemente sobre un acto jurídico, concretan efectivamente lo que ha querido suautor y que además causan estado frente a terceros( sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1997). Asimismo, abunda la jurisprudencia ( sentencias de 5 de octubre de 1987, 16 de febrero y 10 de octubre de 1988, 10 de mayo y 15 de junio de 1989, 18 de enero de 1990, 5 de marzo de 1991, 4 de junio y 30 de diciembre de 1992, y 12 y 13 de abril y 20 de mayo de 1993, entre otras muchas), la de que el principio general de derecho que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, constituye un límite de ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad,

como consecuencia del principio de buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos o presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior. En igual sentido las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de julio de 1999, 16 de febrero de 1998 y 7-5-2001.

-En lo que afecta a la nulidad absoluta de los contratos, citamos la reiteradajurisprudencia según la cual, se da por falta de hecho de alguno de los requisitosesenciales del contrato, los del artículo 1261 del Código, defecto absoluto deconsentimiento, defecto de objeto y ausencia o ilicitud de la causa, y asimismo porquebrantar o vulnerar el contrato una, prescripción o prohibición legal, fundada sobremotivos de orden público ( artículo 6-3 del Código Civil) mientras que la nulidad relativa se da, los vicios del consentimiento (violencia intimidación, dolo y error), la falsedad de la causa, y el defecto de capacidad de los contratantes cuando se refiere a la meramente civil yno implique falta de consentimiento, supuestos estos que permiten la anulabilidad contractual por cualquiera de los obligados principal o subsidiariamente.

En relación con ello, el Artículo 1257 del CC dice'Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley. Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada ';y su Artículo 1259 dice'Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante'.

El objeto contractual el TS en Sentencia de 5 junio 1978 (RJ 19782219), lo define :'...como aquella realidad sobre la que el contrato incide y en relación a la que recae el interés de las partes o la intención negocial o móvil esencial del contrato, es decir, el comportamiento al que el vínculo obligatorio sujeta al deudor y que tiene derecho a exigirle el acreedor, referido no al aspecto obligacional, objetivo inmediato, o sea, a los derechos y obligaciones que se constituyen, sino al mediato, que puede consistir tanto en una cosa propiamente dicha, bien de naturaleza exterior, ora procedente del ingenio humano o en un acto integrador de prestación, debiendo ser, además de serlícito, y determinado o determinable, sin que sea necesario un nuevo convenio entre los contratantes, como establece el art. 1273 del Código Civil ...'.

El art. 1274 del CC dice sobre la causa que, en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor y, la sentencia de 26 de febrero de 1987 recordó la doctrina de la Sala Primera según la cual 'si bien es cierto que el artículo 1277 del Código Civil establece una presunción legal a favor de la existencia y de la licitud de la causa de los negocios jurídicos y exonera a los favorecidos por ella de la carga de la prueba, no lo es menos que admite la posibilidad de que se acredite lo contrario, cosa que puede llevarse a efecto por cualquiera de los medios (...) e, incluso, por nuevas presunciones que lleven a la convicción del juzgador la falta de seriedad en el contrato y la ausencia en el mismo del tercero de los requisitos del artículo mil doscientos sesenta y uno del Código Civil '.

Por su parte el artículo 1277 del Código Civil señala que aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y es lícita mientras el deudor no pruebe otra cosa, presunción a que se refiere admite prueba en contrario, que puede obtenerse por cualquiera de los medios que la legislación procesal reconoce.

-En lo que atañe a la declaración de nulidad de un contrato de arrendamientoconcertado unilateralmente por un comunero por la falta de consentimiento del otrocopropietario, citamos( EDJ 2005/310880) la SAP Barcelona de 28 julio de 2005 , quea su vez recoge la del TS, que dice en sus Fundamentos, aplicables a 'sensu contrario' :'TERCERO.-El artículo 398 del Código Civil EDL 1889/1 establece unrégimen de administración de la cosa común basado en la voluntad mayoritaria delos comuneros, quedando limitado su ámbito a los denominados actos deadministración y disfrute, mientras que los actos de alteración y disposición sesometen a la regla de la unanimidad ( artículo 397 del Código Civil EDL1889/1)._La jurisprudencia viene considerando como típico acto de administración,y como tal sometido al régimen de la mayoría de los participes del artículo 398 delCódigo Civil EDL 1889/1, el arrendamiento de la cosa común ( Sentencia delTribunal Supremo de 6 marzo de 1.997 ), salvo que se trate de un arrendamientoinscribible que exceda de seis años,en relación con los artículos 1.548 del Código Civil EDL 1889/1 y 2-5 de la Ley Hipotecaria . ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1.990 y de 7 marzo de 1.996 ). En este sentido, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 28 de marzo de 1990 EDJ 1990/3466 proporciona una importante pauta interpretativa, al señalar que 'si bien como se dice, el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la cosa o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su duración se estipule, 8 años, en el contrato, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad ( artículo 2, núm.

5 de la Ley Hipotecaria) por lo que al rebasar los límites de la que es pura administración, obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como codueña, aún representando la mayor suma de intereses, para dar en arriendo el piso en común al exceder el plazo de arrendamiento de los seis años, sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la

Ley quedarían restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración, y como ante tal falta de capacidad de contratar, hay que entender falta el consentimiento de los arrendadores contratantes, requisito que unido al objeto cierto y a la causa de la obligación son los necesarios para la existencia de todo contrato, al no existir aquél, como se dice requisito esencial de contrato, es radicalmente nulo, sin que la buena fe de uno de los contratantes, el arrendatario pueda subsanar la falta de dicho requisito,...'. De dicha Sentencia cabe extraer que el Alto Tribunal consideraba actos de disposición los arrendamientos de bienes inmuebles de duración superior a seis años, que, en virtud de la anterior redacción del artículo 2- 5º de la Ley Hipotecaria , resultaban inscribibles en el Registro de la Propiedad, quedando así dotados de trascendencia real. Tal doctrina no se ve modificada en virtud de la actual redacción del mismo precepto, ofrecida por la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos EDL 1994/18384, en virtud de la cual son inscribibles los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, sin fijarse en el precepto un plazo mínimo de duración del arrendamiento para que este pueda resultar inscribible. Pese a ello, no cabe calificar a todo arrendamiento de bienes inmuebles, con independencia del plazo de duración pactado, como acto de disposición, por el mero hecho de que, conforme a la redacción actual del referido precepto, resulte inscribible, sino que ha de seguir considerándose un elemento esencial, en tal valoración, la duración pactada, pudiendo servir como criterio orientativo o de referencia el plazo superior a seis años que se fijaba en el precepto derogado...'.

En sentido similar y sobre un caso similar al presente en el que se pide la nulidad del contrato de arrendamiento citamos la SAP Segovia, sec. 1ª, S 30-12-2013, nº 186/2013, rec. 280/2013 que dice en sus Fundamentos'CUARTO.- Aeste respecto la demanda iniciadora del procedimiento lo que pretende es que se declare la nulidad o anulabilidad del contrato de arrendamiento concertado unilateralmente con la otra codemandada en fecha 1 de octubre de 2.011, por la falta de consentimiento del otro copropietario, con las consecuencias que ello depararía en cuanto a desalojo de la misma por la arrendataria y la carencia de la misma de un derecho de tanteo y retracto sobre la referida vivienda en caso de venta de la misma, cuestión resuelta en el fundamento de derecho segundo, en el que se afirma que no concurren los supuestos necesarios para la prosperabilidad de aquellas pretensiones ya que el contrato concertado contiene todos los elementos esenciales del art. 1.261 Cc y no existe causa que invalide el consentimiento, siendo, tal y como cabe extraer de la lectura de la resolución atacada que esa es la ratio decidendi de la desestimación, sentando únicamente como conclusión de lo anterior que, a sensu contrario, el contrato celebrado por el condómino con tercero de buena fe debe surtir efecto. Por ello no puede imputarse vicio de incongruencia alguno en la medida que no puede sostenerse que el Juzgador de Instancia haya utilizado argumentos tan alejados de la cuestión que produzcan indefensión, cuando precisamente respecto del que se postula dicho vicio se esgrime únicamente con carácter tangencial y no principal y solo como conclusión de la razón principal que motiva la desestimación de la

pretensión actorial. QUINTO.- A mayor abundamiento no cabe sino compartir la conclusión alcanzada por el Juez de Instancia. En efecto, dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1.978 que 'la distinción entre actos de disposición -los que tienden a enajenar la cosa o a constituir sobre ella derechos reales o gravámenes-, y actos de administración -los que tienden a la conservación, goce y uso de la cosa-, que dogmáticamente aparece tan diáfana, sin embargo, en la realidad práctica, ya no lo es tanto, hasta el extremo de que un gran sector doctrinal admite un tercer término en esa clasificación: la de los llamados actos de administración extraordinaria o excepcional, que son aquellos que por la trascendencia o importancia que despliegan sobre la cosa, impiden o dificultan su realización, y exigen, tanto, para ser llevados a cabo válidamente, no sólo la capacidad y demás requisitos suficientes para los de administración simple u ordinaria, sino los que se exigen para los actos de disposición', y que 'la jurisprudencia hubo de reconocer, igualmente, la naturaleza excepcional, de ciertos actos de administración, proclamando: a) que si bien por regla general el contrato de arrendamiento es un acto de administración, como se ha declarado varias veces, puede en algunos casos, bien por la naturaleza de las cosas a que se contraiga, bien por el largo tiempo que para su duración se estipule, rebasar los límites de la mera administración, debiendo proclamarse que en la comunidad de bienes no se hallan facultados los condóminos que representen la mayor suma de intereses, para dar en arrendamiento la cosa común por un plazo de seis años sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales, expresamente reconocidos por la Ley, quedarían restringidos o anulados por contratos de larga duración - Sentencias de 1 junio 1.919 y 9 junio 1.913 -; y b) que, aunque en algunas sentencias, con arrendamiento especial, se llegó a calificar como derecho real, posteriormente se ha vuelto a reconocerle su carácter de derecho de crédito, aunque en ciertos casos, se dijo que equivalía a un derecho real, o actuaba como tal, o tenía ciertos efectos o recibía un trato parecido al de los derechos reales'.En esta misma línea, existe abundante jurisprudencia recaída sobre el art. 1.548 Cc , que establece que el arrendamiento por más de seis años excede el ámbito o los límites de la mera administración ( SSTS, por ejemplo, de 9 de junio 1.913 , 2 de julio 1.924 , 18 de

diciembre de 1.973, 12 de noviembre de 1.987, 30 de marzo de 1.987 y 7 de marzo de 1.996), por lo que no cabe otorgarlo por los meros administradores de bienes que no tengan poder especial, y la veterana Sentencia de 1 de junio de 1.909 , ya establecía que en la comunidad de bienes no se encuentran facultados los condueños que representen la mayor suma de intereses para dar en arriendo una cosa común por plazo que exceda de seis años, si no existe unanimidad, lo que se ha venido manteniendo en Sentencias posteriores en las que se sancionan tales actos con la nulidad absoluta o radical (entre otras, Sentencias de 14 de diciembre de 1.973 , 12 de diciembre de 1.987 , 26 de junio de 1.989 , 28 de marzo de 1.990 y 8 de marzo de 1.994 ). Es por ello que, en el presente caso, habiéndose suprimido por la vigente LAU el régimen de prórroga forzosa establecido en la legislación anterior, y habiéndose concertado el arrendamiento litigioso por un plazo de un año, con el régimen de prórroga establecido en la legislación arrendaticia actualmente vigente, a tenor de la doctrina jurisprudencial aludida no cabe colegir con la conclusión del

mentado contrato supusiere un acto de disposición sino de mera administración y, por ello, susceptible de ser realizado eficazmente por uno solo de los comuneros aún sin consentimiento ni conocimiento del otro, por lo que no cabe sino compartir la conclusión alcanzada por el Juez de la Instancia en cuanto a la desestimación de la declaración de nulidad o anulabilidad del referido contrato, lo que acarrea igualmente el fracaso de los efectos inherentes a dichas declaraciones en relación al desalojo de la vivienda por la arrendataria codemandada o la inexistencia de un derecho de tanteo y retracto del cual fuere titular. A ello no es óbice que la apel ante principal no pueda instar la ejecución del procedimiento de desahucio iniciado a instancias del comunero unilateralmente arrendador, porque el ordenamiento jurídico arbitra recursos y métodos que eviten la indefensión que pudiere perjudicarla, y así podrá instar proceso declarativo de resolución de contrato de arrendamiento fundado en el impago de las rentas (motivo no esgrimido en los presentes autos), ya que la resolución recaída en proceso especial de desahucio por falta de pago no produce efectos de cosa juzgada conforme a la Lec y, en consecuencia, no veda la posibilidad de la que apelante principal pueda instar nuevo proceso declarativo a fin de dotarse de una resolución que constituya título ejecutivo y que le permita la eficaz defensa de sus derechos e intereses legítimos, por lo que el motivo se desestima...'.

Por su parte dicen la STS de 4/3/ 2013 'El artículo 394 CC dispone que cadapartícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellasconforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, niimpida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. La facultad de uso recogida en el artículo 394 CC (EDL 1889/1)que corresponde a los condóminos está además sujeta a las limitaciones derivadas del artículo 397 CC (EDL 1889/1), el cual dispone que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Las alteraciones materiales a que se refiere esta norma son aquellos actos que afectan a la sustancia de la cosa o modifican su destino, pues para los actos que van más allá de la administración y suponen una disposición o alteración de la cosa objeto de copropiedad es precisa la unanimidad de todos los codueños ( STS de 7 demayo de 2007, RC n.º2347/2000 (EDJ 2007/32753)). Sólo son admisibles como válidos y eficaces los actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquellos redunda en claro provecho de la comunidad. ( SSTS 14 de diciembre de 1973 , 19 de diciembre de 1985 ,, 8 de julio de 1988 , 25 de mayo de 1990 , 23 de octubre de 1990 , 30 de junio de 1993 , 24 de julio de 1998 , 13 de noviembre de 2001, RC n.º 3496/1999 (EDJ 2001/40426), 9 de octubre de 2008, RC n.º 3636/2001 (EDJ 2008/185042)'.

2) Revisadas las pruebas y su valoración bajo el anterior prisma normativo ydoctrinal, el recurso, se adelanta, que se rechaza, por las siguientes consideraciones:

-Como se ha dicho, la petición de nulidad de la demanda se funda, en base a los arts.1257, 1259 y 1261 del CC, en carecer de capacidad del demandado Sr. Justiniano para la suscripción como propietario del contrato de arrendamiento de 15-1- 2013 con

el otro codemandado por haber renunciado en el juicio Verbal 459/2013 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Requena, en virtud de un acuerdo homologado por Auto de fecha 26-3-2014 a los eventuales derechos hereditarios que tenía en la herencia de su fallecida esposa Doña Carolina de la que la actora es hija y heredera universal en virtud de testamento en el que se establecieron además dos legados, uno de ellos a favor del tal demandado y el otro, por la cuota legítima, a favor de la hermana de dicha actora.

Sin embargo, en el recurso su alegado error en la valoración de las pruebas de la sentencia, se basa en otras normas legales relativas a la sucesión y a la comunidad de bienes para instar la nulidad del citado contrato, lo que supone ya una novedad alegatoria que lo haría rechazable de plano al menos en su segunda alegación que parte de una admisión de la copropiedad del demandado que niega la primera, sin perjuicio de que la analicemos, a mayor abundamiento.

-Debemos examinar primero el título del demandado D. Justiniano y, de las pruebas resulta, que éste esnudo propietario de la mitad indivisa de la finca registral n° NUM002 de Zarra en virtud de escritura de donación Ínter vivos de su esposa, Dña. Carolina, autorizada por la Notario de Ayora en fecha 11/12/08, (Documento Núm. 4), de la contestación), y que al fallecer tal esposa en fecha 18/07/11, y en virtud de testamento de fecha 11/12/08 aquel se convirtió en usufructuario vitalicio y universal, con relevación de fianza e inventario de toda la herencia de la causante, consolidando por reunión de usufructo con la nuda propiedad el pleno dominio de la mitad indivisa de dicha finca.

-El mismo demandado en calidad de propietario de esa mitad indivisa de la citada finca de Zarra, concertó con el Sr. Jenaro en fecha 15/01/13 el contrato de arrendamiento (documento 6 de la demanda), del bar-cafetería sito en la planta baja del citado inmueble por el que se ocupa parte del mismo, siendo un pacto arrendaticio de cinco años.

-Prescindiendo del examen de los múltiples procedimientos que se han seguido a instancias de una u otra de las actuales partes ya resueltos, sobre la base de que todos han sido instados por la hoy actora, tras el iniciado por el Sr. Justiniano de división de herencia ante el Juzgado de 1ºInstancia n.º 3 de Requena que terminó con la repetida transacción firmada entre las tales partes aprobada por Auto datado el 26 de marzo de 2014, de éste acuerdo cuya ineficacia se ha intentado por medio de los instados de contrario y en el presente, cabe destacar los siguientes pactos 'Respecto a los inmuebles, forman parte del inventario la finca registral NUM002. En cuanto a una mitad que ya corresponde en plena propiedad a Justiniano por escritura de donación de la causante de fecha 11 de diciembre de 2008 y la otra mitad, en este acto, Justiniano a lo que pudiera corresponderle sobre esta mitad. Sobre la totalidad del inmueble pesa una hipoteca de la que se harán cargo el 50 por cien Justiniano y el otro 50 por cien las hijas. Con relación al resto de la herencia, Justiniano renuncia tanto al activo como al pasivo que pudiera existir... renuncia a todos los activos ypasivos de la herencia ...' Respecto a los inmuebles, forman

parte del inventario la finca registral NUM002. En cuanto a una mitad que ya corresponde en plena propiedad a Justiniano por escritura de donación de la causante de fecha 11 de diciembre de 2008 y la otra mitad, en este acto, Justiniano a lo que pudiera corresponderle sobre esta mitad. Sobre la totalidad del inmueble pesa una hipoteca de la que se harán cargo el 50 por cien Justiniano y el otro 50 por cien las hijas. Con relación al resto de la herencia, Justiniano renuncia tanto al activo como al pasivo que pudiera existir...las rentas del alquiler del bajo del inmueble, a partir del mes de mayo, se destinarán a la liquidación anual del IVA del arrendamiento en la parte que corresponda a dicho impuesto por parte de Justiniano'.

A la vista de este tenor , el Sr. Justiniano tenía capacidad para arrendar pues, la transacción y renuncia a sus derechos hereditarios, no se ha ejecutado por medio delcorrespondiente otorgamiento de escritura, y aún al margen de ello tal renuncia soloafectaría a los últimos derechos con su retroacción a la fecha del óbito de la causante,pero no a su dominio de la mitad indivisa del inmueble, por el título de donación íntervivos de tal causante y esposa, en coherencia con lo cual en el repetido acuerdo sehabló del destino de las rentas del arrendamiento concertado antes de él lo que hacedecaer la manifestaciones de la apelante, por ser contrarias a estos actos propiossegún el sentido doctrinal expuesto, sobre su ignorancia al respecto y de carencia detítulo para concertarlo en que funda la acción de nulidad radical por el citado art.1259 del CC citado en su demanda, es decir porque ninguno puede contratar anombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley surepresentación legal, siendo que, además, éste prevé que el contrato celebrado así seránulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de serrevocado por la otra parte contratante, ratificación que por lo expuesto concurre almargen del desacuerdo en el destino de las rentas pues ello no es el objeto de estalitis.

-A mayor abundamiento, entrando en las alegaciones sobre la comunidad de bienes realizadas por la misma apelante en su recurso por primera vez, también son rechazables por la doctrina citada, según la cual, el artículo 398 del Código Civil establece un régimen de administración de la cosa común basado en la voluntad mayoritaria de los comuneros, quedando limitado su ámbito a los denominados actos de administración y disfrute, mientras que los actos de alteración y disposición se someten a la regla de la unanimidad ( artículo 397 del Código Civil) de modo que, siendo un típico acto de administración, y como tal sometido a ese régimen de la mayoría, el arrendamiento de la cosa común salvo que se trate de un arrendamiento inscribible que exceda de seis años , dado que el de autos tiene menor duración, se celebró válidamente por el Sr. Justiniano como condueño y, además, luego fue ratificado por los citados actos propios de los demás condueños.

TERCERO.-Por la desestimación del recurso, y en materia de costas, según los arts. 394 y 398 de la LEC, las de esta instancia se imponen a la apelante.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación formulado por la representación de Doña Lorena, contra la sentencia de fecha 10 de junio de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de los de Requena, debemos confirmarla íntegramente.

Todo ello,con imposición de las costas causadas en esta alzada a la apelante.

Contra esta resolución no cabe recurso salvo el de casación por interés casacional conforme a los arts.477.2.3º y 477 de la LEC en su redacción por la Ley 37/2011 ,y extraordinario por infracción procesal a interponer en el plazo de 20 días .

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Ilmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a dos de febrero de dos mil venidos.