Sentencia CIVIL Nº 361/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 261/2019 de 30 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933929
37007740
N.I.G.: 28.014.00.2-2015/0000164
Recurso de Apelación 261/2019 E
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 04 de Arganda del Rey
Autos de Procedimiento Ordinario 27/2015
APELANTE: LUBESA HOUSING SL
PROCURADOR Dña. CAROLINA LOPEZ RINCON
APELADO: Dña. Tomasa
PROCURADOR D. HERNAN KOZAK CINO
SENTENCIA Nº 361/2019
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ
Dña. CARMEN MÉRIDA ABRIL
Dña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO
En Madrid, a treinta de septiembre de dos mil diecinueve.
La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados
al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Procedimiento Ordinario nº27/2015, procedentes del
Juzgado de Primera Instancia número 4 de Arganda del Rey, que ha dado lugar al Rollo 261/2019 seguidos
entre partes, de una, como demandante-apelanteLUBESA HOUSING, S.L., representada por la Procuradora
Sra. López Rincón, de otra como demandada-apelada DOÑA Tomasa , representada por el Procurador Sr.
Kozak Cino.
VISTO, siendo Magistrada-Ponente la Ilma. Sra. Doña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Arganda del Rey en fecha 2 de Abril de 2018, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda de juicio ordinario interpuesta por la procuradora Doña Tomasa (posteriormente sustituida por Doña Carolina López Rincón) en nombre y representación de LUBESA HOUSING S.L. contra Doña Tomasa debo absolver a esta última de las pretensiones contenidas en la misma, con expresa imposición de costas a la parte actora'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la demandante, que fue admitido y dado traslado se presentó oposición por la otra parte y previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 24 de Abril de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar Sentencia por acumulación de asuntos pendientes.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Antecedentes del recurso.

La parte actora, en calidad de arrendadora del local situado en calle Cortinas de Cervantes nº 10 de Arganda del Rey y compuesto por los locales 12,13,14 y 15, solicita sea condenada la demandada a abonarle las rentas pendientes hasta la finalización del contrato desde la resolución, al haber sido así pactado en contrato y su novación.

Fundaba su pretensión en el hecho de haber adquirido el local para que sirviera de sede del Registro de la Propiedad de Arganda del Rey nº 1 y de los sucesivos que pudieran crearse y que había realizado las obras necesarias con ese fin.

El contrato de arrendamiento lo suscribió como arrendataria la registradora titular Doña Maite en fecha 1 de Mayo de 2008 y por el destino que debía darse al local, la arrendadora aceptaba que los distintos titulares, en propiedad o interinos del Registro de la Propiedad nº1 de Arganda del Rey, o de los futuros registros, por tal hecho podían subrogarse, sin necesidad de contar con el consentimiento de la parte arrendadora, que renunciaba a elevar la renta por ese motivo.

Se pactó también que para el supuesto de que cualquiera de los nuevos titulares, se negaren a subrogarse en el contrato de arrendamiento, la arrendadora podría resolver el contrato, viniendo obligada la arrendataria a abonarle las rentas que quedaran pendientes hasta la finalización del plazo de duración establecido.

Añadía que tras la primera titular, se subrogó en el contrato la demandada, nombrada registradora interina del RP de Arganda del Rey nº 1 y que al ser nombrada la nueva titular, el 19 de Marzo de 2014, le comunicó que no se subrogaba en el contrato, por lo que solicitaba, en cumplimiento de la previsión contractual señalada, que la demandada fuese condenada a abonarle las rentas hasta el final del periodo de duración pactado, que ascienden, una vez deducida la fianza, a la suma reclamada.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando, en esencia, que ese contrato solo vincula a los titulares, y no a ella que ejerció como interina, que además no se subrogó, que el Colegio no había dado el visado al contrato y que como el destino único del local es el de servir de sede del Registro de la Propiedad, el contrato es radicalmente nulo, puesto que si la nueva titular no se subroga, no se le puede dar esa utilidad, teniendo para ella un objeto imposible, y añadía que es aplicable lo dispuesto en el art. 1484 CC que establece la liberación del deudor cuando la prestación, como en este caso ocurría, fuese imposible y que en ningún caso podría aplicarse el IVA al tratarse de una indemnización, habiendo interpuesto demanda reconvencional, interesando la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento y de la novación modificativa posterior, y, en su caso, fuese declarado resuelto por aplicación de lo dispuesto en el art. 1484 CC.

La Sentencia desestimó la demanda, al considerar, básicamente, que la demandada al no ser titular del Registro de la Propiedad nº 1 de Arganda del Rey no tenía que subrogarse y que no podía permanecer más tiempo utilizándolo, al ser nombrada una nueva titular, no viniendo obligada a satisfacer la suma reclamada.

Contra la anterior resolución se interpone el recurso que ahora se resuelve, basado en los motivos que a continuación se analizarán y al que se ha opuesto la parte contraría, interesado, por los argumentos que también exponía, fuese confirmada la Sentencia.



SEGUNDO.- Sobre la infracción de los art. 357 del Reglamento Hipotecario y 50.9 del Real Decreto 483/1997 que aprueba los Estatutos Generales del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

Alega la parte apelante, que en Sentencia, al considerar que la demandada no tenía que subrogarse en el contrato de arrendamiento por ser interina, se produce una afirmación errónea, puesto que lo que sucede es que nadie tenía obligación de subrogarse, es un derecho, y la demandada se subrogó, siendo irrelevante que estuviese nombrada como interina, puesto que utilizó la sede del Registro durante casi un año, y no puede ser de otra forma, más que como arrendataria, y por eso abonaba las rentas, y añadía que, mientras estuvo nombrada no puede negarse que era titular del Registro ( art.489 RH).

Las alegaciones anteriores deben ser compartidas por este Tribunal, por deducirse así del tenor literal de las pruebas practicadas, y así del doc. nº 8 que se acompaña a la demanda, se deduce la subrogación, ya que señala: 'Con arreglo al párrafo tercero de la estipulación segunda del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de mayo de 2008 por la anterior registradora del Registro de la Propiedad de Arganda del Rey nº1, Maite con la titular de los cuatro locales en los que está situado el Registro de la Propiedad, Llubesa Housing S.L. modificado mediante anexo suscrito por ambas partes el 1 de Diciembre de 2010, yo Tomasa , mayor de edad, con DNI número ..., como registradora de la propiedad interina de dicho Registro, hago constar que me he subrogado automáticamente en dicho contrato de arrendamiento con fecha de hoy. Lo que hago constar a los efectos oportunos en Arganda del Rey a uno de Agosto de dos mil trece'.

Y de lo anterior, no cabe realizar interpretación distinta por su literalidad ( art. 1281 CC) y eso aun cuando se alegue que el anterior documento se redactó con el fin de ser enviado a la Dirección General y al Colegio profesional, pues la actora lo posee y la propia demandada, como doc. 1 de la contestación, aportó un correo electrónico de persona que trabaja en el Registro, remitido a personal de la actora, en el que hace constar ' Damaso , he estado hablando con Dimas sobre la subrogación de la registradora interina en el contrato de arrendamiento de los locales. Te mando el escrito que ha firmado ella en relación con dicha subrogación..' y le adjuntó el documento que con el número 8 se aporta y que antes se ha transcrito, deduciéndose del contenido del email, que la demandada se subrogó en el contrato de arrendamiento, prestando consentimiento y adquiriendo la cualidad de arrendataria, como se confirma con el documento 9 que también se acompaña junto a la demanda en el que la hoy demandada el 24 de Marzo de 2014 le remitió comunicación a la actora, poniendo en su conocimiento la publicación en el BOE del nombramiento de la nueva Registradora titular, y le señalaba 'toda vez que conforme a lo estipulado en el contrato en su cláusula segunda, la condición de arrendataria está intrínsecamente ligada a la de Registradora titular o interina del Registro de la Propiedad de Arganda nº 1, le comunico que en atención a lo expuesto, extinguida mi condición de arrendataria, quedo liberada del contrato y por ende de todas las obligaciones contractuales que hasta la fecha me vinculaban al mismo', admitiendo por tanto, que ella era la arrendataria del local sede del Registro de la Propiedad y sin que alegara condicionante alguno a esa cualidad, por la transitoriedad de su cargo.

La anterior conclusión no se desvirtúa por el hecho alegado, de que la subrogación no fuera comunicada en el plazo de un mes, puesto que únicamente era preciso a los efectos de notificación, y la arrendadora lo admitió, manteniéndose la relación contractual entre las partes, por lo que no puede considerarse extemporáneo.

Debe significarse que, efectivamente, como alega el apelante, el hecho de haber estado ocupando el Registro de forma interina no le priva de su titularidad en el mismo mientras lo sirve, según dispone el art. 489 y ss.

del Reglamento Hipotecario y, por tanto, no se comparte la interpretación realizada en Sentencia, puesto que ella, como hizo, aun siendo interina en el Registro de la Propiedad de Arganda nº 1, se subrogó en el contrato, por lo que claramente, en contra de lo alegado, podía hacerlo, y la previsión contractual que se contiene en la cláusula segunda in fine que establece 'si todos o cualquiera de los nuevos titulares del Registro se negaran a subrogarse en el contrato de arrendamiento..', al referirse a titulares, se refiere a los que ocupan la plaza de Registrador en el mismo sea de forma interina o como titular y, además, en este caso, la demandada sí que se subrogó, siendo aplicable la previsión, únicamente en cuanto a las consecuencias, al no haberse subrogado la Registradora que fue nombrada con posterioridad para el cargo.

Todo lo anterior implica que la demandada, en su calidad de Registradora interina del Registro de la Propiedad de Arganda del Rey nº 1, se subrogó en el contrato de arrendamiento y asume por tanto los derechos y obligaciones establecidos en el mismo, que son la norma prioritaria, de conformidad con el sistema de fuentes que el art. 4.3 LAU establece para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

La subrogación, como se establece en el recurso, fue un acto voluntario, pues si bien es cierto que la situación de transitoriedad en la plaza, podría condicionar las decisiones, en definitiva ésta se tomó, es decir la subrogación en el contrato de arrendamiento, y nada impedía que decidiera no subrogarse, o incluso que hubiera intentado un traslado de sede, el visado colegial para vincular a los sucesores, etc. y sin embargo, nada hizo, no pudiendo desconocer que el contrato existía, que la demandada lo conocía, como se deduce del doc.

8 y que lo asumió íntegramente.

Se alega en la oposición al recurso que la apelada no fue parte en el contrato, y así es, pero al subrogarse, pasó a ser automáticamente, como se preveía en el contrato, nueva arrendataria y esta cualidad deriva de la subrogación y no de la suscripción del contrato de arrendamiento originario.

Cierto es, como se alega en el recurso, que el art. 357 el Reglamento hipotecario y 50.9 del Real Decreto 483/1997 de 14 de abril que aprueba los Estatutos Generales del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, lo que regulan es la vinculación de los sucesores en el cargo, respecto de los contratos de arrendamiento suscritos por sus antecesores y respecto de los locales en los que estén instaladas las oficinas del Registro, por lo que los contratos no visados, como es este supuesto, no vinculan a los sucesores, pero eso no implica que no afecte a la hoy demandada, es decir, la ausencia de visado lo que posibilita es que los sucesores en el cargo puedan no subrogarse en el contrato, que de otra forma sería obligatorio, pero no impide o prohíbe que se subroguen, que es lo que ocurre en el presente supuesto, en el que como se ha señalado, la demandada se subrogó en el contrato de arrendamiento y, por tanto está obligada a cumplir lo pactado.

Por lo expuesto, el motivo debe ser estimado.



TERCERO.- Sobre la infracción de los artículos 1091 y 1255 CC y nulidad y resolución del contrato como motivos de la reconvención.

Se analizan conjuntamente el motivo del recurso con los que basan la reconvención, ya que con el primero, la apelante da respuesta a los motivos de la reconvención y aunque no fueron resueltos en sentencia, la apelada manifiesta que se ejercitaron de forma subsidiaria, para el supuesto de estimación de la demanda, que es el supuesto que en esta alzada concurre, aunque, se anticipa, no lo sea íntegramente.

Se alegó por la demandada que el contrato de arrendamiento es nulo por ilicitud de su objeto, ya que entiende que conforme al art. 1272 CC, al no poder ser objeto del contrato las cosas o servicios imposibles, en este supuesto, en el que si, como ha ocurrido, no se subroga el registrador que sucede en el cargo a la arrendataria, el local no puede seguir siendo utilizado como sede de las oficinas del Registro de la Propiedad, entiende que es imposible cumplir con el objeto del contrato, y por tanto considera que existe causa de nulidad radical.

El argumento no se acoge, puesto que para que exista nulidad contractual, debe concurrir ausencia de alguno de los requisitos esenciales que el art. 1261 CC establece en el momento de la concertación, y en este caso el local era idóneo para poder ser instalado en el mismo la sede del Registro, tal y como lo demuestra que durante seis años estuvo allí establecido, y las circunstancias posteriores, no afectan a la validez del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Abril de 2002, nº 383/2002, rec 3431/1996, por todas).

Por tanto, debe analizarse, si como también se alega, la imposibilidad para la apelada de dedicar los locales al fin convenido en el contrato, es causa liberatoria, de conformidad con lo establecido en el art. 1484 CC, cuyos características, según concreta la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sec. 7ª de 26 de Marzo de 2018, nº 144/2018, se resumen en las siguientes: ' para que puede apreciarse la imposibilidad sobrevenido del contrato es preciso la concurrencia de los siguientes caracteres y requisitos: la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva, y no simplemente provisional o temporal debe ser objetiva, y no subjetiva es decir cuando la prestación no es susceptible de ser cumplida por nadie y precisa que (i) que la imposibilidad se haya producido sin culpa del deudor (art. 1182) (ii) que se haya producido antes de constituirse el deudor en mora (arts. 1182 y 1096.III) (iii) que el deudor no se haya obligado a entregar la misma cosa a dos o más personas y (iiii), que por su propia naturaleza sólo entra en juego cuando la prestación consiste en un dar.

Desde el punto de vista jurídico, la STS de Pleno de 18 de enero de 2013 señala que la regla según la que nadie queda obligado a lo imposible se refleja, cuando el impedimento acontece después de perfeccionado el contrato, en la liberación del deudor que no pueda realizar la conducta de prestación que hubiera prometido.

Esa imposibilidad de cumplir se regula, con el nombre de pérdida o destrucción -para las obligaciones consistente en la entrega de una cosa- y con el de imposibilidad legal o física -para las de hacer-, en la sección segunda del capítulo IV del título I del libro IV del Código Civil, específicamente, en los artículos 1182, 1183 y 1184. Se trata de normas que hay que poner en relación con la del artículo 1156, referida a las causas de extinción de las obligaciones. En los Principios Unidroit -artículo 7.1.7- y en los de Derecho europeo de contratos -artículo 8:108 (1)- la liberación del deudor se condiciona a la prueba de que el impedimento estuvo fuera de su control si, además, no se puede razonablemente entender que hubiera debido tenerse en cuenta en el momento de celebrar el contrato o debido evitar o superar dicho impedimento o sus consecuencias.

En nuestro vigente ordenamiento para que la liberación del deudor se produzca por imposibilidad de cumplir la prestación es necesario que ésta reúna determinadas condiciones. De ellas interesan destacar dos: 1ª) La consistente en que la prestación imposible sea la diseñada a cargo del deudor en el acto constitutivo del vínculo y no otra, y 2ª) La consistente en que la imposibilidad liberatoria ha de ser posterior a la celebración del contrato. Como consecuencia, no cabe atribuir efectos extintivos a los impedimentos sobrevenidos que fueron tomados en consideración por las partes al contratar o que, razonablemente, deberían haberlo sido, ya para evitarlos o superarlos, ya para evitar o superar sus consecuencias.' En este supuesto, no puede extinguirse la obligación, por la causa alegada, puesto que la imposibilidad que se alega, estaba prevista en el propio contrato, y, en consecuencia, no concurren los requisitos exigibles y, por lo anterior, debe estimarse el motivo del recurso que se oponía a la nulidad y extinción de la obligación, por considerarla válida.



CUARTO.- Sobre la moderación de la cláusula penal.

Sin perjuicio de lo anterior, debe significarse que este Tribunal considera que debe ser moderada la cláusula pactada, puesto que su aplicación genera efectos desproporcionados al exigir las rentas del plazo que resta por cumplir, en concreto 46 meses, siendo el importe pactado el de 4406,03 € al mes, cuando la parte actora puede obtener beneficios con su arrendamiento o venta, que generarían una situación de enriquecimiento que el derecho no puede amparar.

Debe significarse que se habla de moderación, puesto que aunque la parte actora se negó a admitir el desistimiento, posteriormente resolvió el contrato, por lo que se entiende que lo que se solicita no es el cumplimiento sino la indemnización de daños y perjuicios, que derivados de la cláusula pactada en contrato, considera exigibles.

La facultad de moderar de oficio ha sido reiteradamente admitida por la jurisprudencia, siendo explícita la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Marzo de 2014, n º153/2014, rec. 1020/2012, al señalar: 'El carácter imperativo del artículo 1154 del Código Civil.

El artículo 1154 del Código Civil establece que el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.

La sentencia 1363/2007, de 4 de enero, recordó que el artículo 1154 del Código Civil encierra un mandato expreso que el Juez ha de cumplir.

La sentencia 300/2011, de 4 de mayo, recordó que, según dicha norma, ' el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor y lo hace mediante una fórmula imperativa, que no coincide con la potestativa que se había incorporado al artículo 1085 del Proyecto de 1851 - el Juez puede modificar equitativamente la pena estipulada (...) - por influencia del artículo 1231 del Código Civil francés - (...) la peine convenue peut être diminuée par le juge (...)' -.

Dicho carácter imperativo del artículo 1154 del Código Civil ha sido entendido por la jurisprudencia - sentencias 1363/2007, de 4 de enero, 300/2011, de 4 de mayo, 136/2014, de 18 de marzo, - en el sentido de que el mandato expreso que impone ha de ser cumplido por el Juez ' aunque no sea instado a ello por ninguna de las partes'.

En el mismo sentido debe ser mencionada la sentencia 1083/1996, de 12 de diciembre - que tras citar otras -, indicó que ' las cláusulas contractuales penales (...) son imperativas, su moderación puede acordarse de oficio, según reiterada jurisprudencia civil'.

En este supuesto se trata de un contrato suscrito entre profesionales, y cuyo objeto es el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, por lo que son aplicables los pactos de las partes ( art. 4.3 LAU), no existiendo previsión legal para el supuesto de desistimiento, por lo que la cláusula es válida y aplicable, si bien, se estima que debe ser moderada, no por la concurrencia de los requisitos que se imponen para la moderación, puesto que en este caso, la penalidad está pactada de forma proporcional al incumplimiento (incumplimiento parcial), sino por otros preceptos del Código civil, concretamente los art. 1255 y 1258 CC, ya que su aplicación da lugar a un resultado desproporcionado, tal y como establece la Sentencia del Tribunal Supremo nº 530/2016, de 13 septiembre, recurso número 647/2014 al afirmar: 'No cabe duda de que, como regla, y salvo en condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores o usuarios ( art. 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), nuestro derecho permite las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva: no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Se permiten incluso en el artículo 1152.1 CC ('si otra cosa no se hubiere pactado') las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización de daños y perjuicios [por todas, STS 197/2016, de 30 de marzo (rec. 2303/2013)].

'No obstante, es claro para esta sala que dicha posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que el artículo 1255 CC establece: pueden considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. No sólo las cláusulas penales 'opresivas', intolerablemente limitadoras de la libertad de actuación del obligado [como en el caso que contempló la STS 26/2013, de 5 de febrero (rec. 1440/2010 )], o las 'usurarias', aceptadas por el obligado a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales; sino también aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor incumplidor.

Un ordenamiento jurídico que contiene una prohibición como la del artículo 1859 CC no puede no tener límite alguno de proporcionalidad a la libertad de los contratantes de estipular penas privadas.

'Para ese último tipo de cláusulas, con penalidades desproporcionadas en el sentido descrito, esta sala expresa su disposición a admitir la reducción judicial conservadora de su validez; que, como es evidente, ninguna relación tiene con lo dispuesto en el artículo 1154 CC, por lo que no se opone a nuestra actual jurisprudencia sobre en qué casos cabe, y en cuáles no, la moderación judicial de la pena que dicha norma contempla.

'Naturalmente, la carga de alegar y de probar (si no es evidente) que la penalidad era, desde la perspectiva ex ante considerada, extraordinariamente excesiva, corresponderá al contratante que se oponga a que la cláusula penal le sea aplicada en los términos pactados ( art. 217.3 LEC ).' La anterior Doctrina es aplicable al presente caso, en el que para el supuesto de desistimiento se establece la obligación del arrendatario de abonar todas las rentas del periodo que falta por cumplir, cuando además, no se trata de un desistimiento 'voluntario', puesto que por el uso que debía darse a los locales, según contrato, el arrendatario/registrador que es destinado a otro Registro, no puede seguir ocupando el local arrendado, por lo que la obligación contractual de abonar todas las rentas pendientes, se considera que es pena objetiva y evidentemente excesiva y que no encuentra justificación aceptable y se desconocería la posibilidad del arrendador de volver a arrendar/explotar los locales durante el periodo restante, consiguiendo beneficios económicos, por lo que es procedente la reducción, tal y como para un supuesto similar establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de Mayo de 2014, que en los extremos aquí relevantes, establece: 'En definitiva la justificación de la moderación la hace la sentencia de 9 abril 2012 en estos términos: La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada.' '3.- Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios ( artículo 1152 del Código civil y sentencias de 26 marzo de 2009, 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido la sentencia de 30 octubre 2007, en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 febrero 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. Así, la sentencia de 20 de marzo 2012 alteró (realmente, prescindió) de un pacto del contrato de sociedad, por la razón de la injusticia misma y la desproporción del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano.

4.- La sentencia de 9 abril 2012 trata de la extinción anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda, conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnización por las rentas dejadas de percibir por dicha extinción (desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964. Dice literalmente: 'la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que 'para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992, 8 de julio y 21 de octubre de 1996, entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )' ( STS de 14 de julio de 2006 )'.

'No aparece sentencia alguna de esta Sala que en los casos de desistimiento, extinción de la relación arrendaticia anticipadas, sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994, haya aplicado de forma entera y automática la cláusula penal expresada en el contrato.' En aplicación de lo expuesto, este Tribunal entiende que para mantener el equilibrio entre arrendador y arrendataria, la condena al pago solicitada debe reducirse al abono de la renta pactada de seis mensualidades, teniendo en cuenta que se trata de cuatro locales, que el arrendador los adquirió con el fin de que fuera instalado en ellos la sede del Registro Civil de Arganda del Rey y que realizó las obras que le fueron solicitadas, ignorándose el gasto en el incurrió por todos los conceptos y, de igual forma, valorando el plazo de duración pactado, rentas futuras según contrato y la imposibilidad de considerar que en el periodo que resta por cumplir (46 meses o 3,8 años), no vayan a ser nuevamente explotados con el consiguiente beneficio de la parte arrendadora, y es por lo expuesto, por lo que se establece un plazo prudencial de seis meses que se considera adecuado a las circunstancias concurrentes y será la cantidad que la parte hoy apelada tendrá que abonar por este concepto.



QUINTO.- Exigencia del pago del IVA.

Alega la parte apelante, que la cantidad reclamada al ser una obligación contractual, es decir el pago de las rentas pendientes hasta la finalización del plazo pactado, devenga IVA y, por tanto, debe incluirse su cuantía en el pronunciamiento de condena que se realice Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Octubre de 2017, nº 539/2017, con cita de las de nº 183/2016 de 18 de marzo y la 297/2017 de 16 de mayo: 'Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son: '1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).

'2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997).

Es el caso que ahora analizamos.

'3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).' En el presente supuesto, según se pacta en contrato, la ausencia de subrogación del nuevo registrador nombrado, posibilita la resolución contractual, con la obligación de la arrendataria de abonar las rentas del periodo que faltare por cumplir, sin que, por tanto, se esté exigiendo en este procedimiento el cumplimiento del contrato, sino la indemnización pactada para el supuesto de incumplimiento del plazo de duración pactado.

Por lo expuesto y al tratarse de indemnización, no devenga IVA, en los términos que se exponen en la oposición al recurso, con cita del art. 78.1.3 de la Ley del Impuesto.

Por lo anterior, en este particular se desestima el recurso y, en consecuencia, por todo lo expuesto, se estima parcialmente la demanda, condenado a la demandada a abonar a la actora 18.436,18€ (4406,03 € por 6 meses = 26436,18 € - 8000 € de fianza = 18436,18 €), es decir, las rentas derivadas de seis mensualidades, deducida la fianza y sin IVA.



SEXTO.- Intereses moratorios.

Reclama la parte actora en demanda sea condenada la demandada a abonar los intereses moratorios desde la reclamación extrajudicial, que es pretensión que de conformidad con lo establecido en el art. 1100 , 1102 y 1108 CC, debe prosperar, pues como se ha señalado, la obligación de abonar las rentas hasta la finalización del plazo contractual le vinculaba, y al haber sido requerida de pago y desatenderlo, debe ser condenada a satisfacer el interés legal de la suma reclamada desde el 30 de Octubre de 2014, fecha del requerimiento extrajudicial.

SÉPTIMO.- Costas de Primera Instancia.

Por aplicación de lo dispuesto en el art. 394 LEC, cada parte abonará las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 LEC.

OCTAVO- Costas de esta alzada.

Respecto a costas no se hace expresa imposición de las de este recurso por su estimación parcial ( art. 398.2 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. López Rincón, en nombre y representación de LUBESA HOUSING, S.L., contra la sentencia número 70/2018 de fecha 2 de Abril de 2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Arganda del Rey, en el Procedimiento Ordinario 27/2015 y realizar los siguientes pronunciamientos: 1º.- REVOCAR la citada Sentencia, dictando otra por la que estimando parcialmente la demanda interpuesta por LUBESA HOUSING S.L. frente a DOÑA Tomasa , condenamos a la citada demandada abonar a la actora la suma de 18436,18 €, más los intereses legales devengados desde la interpelación extrajudicial (30-10-14), absolviéndole del resto solicitado y condenando a cada parte a abonar las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.

2º.- No hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/ 1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta mi sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por la Magistrada que la ha firmado. En Madrid, a veinticuatro de octubre de dos mil diecinueve. Doy fe.