Sentencia CIVIL Nº 365/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 295/2018 de 11 de Julio de 2018

Encabezamiento

ROLLO Nº 295/18
SENTENCIA Nº 365/2018
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA
Magistrados
D. JUAN CARLOS MOMPO CASTAÑEDA
D. VALENTIN BRUNO RUIZ BRUNO
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En la ciudad de VALENCIA, a once de julio de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN CARLOS
MOMPO CASTAÑEDA, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago), promovidos ante el Juzgado
de 1ª Instancia nº 2 de Gandía, con el nº 1095/2017, por D. Armando y Dª Eva representados en esta
alzada por el Procurador D. Ramón Juan Lacasa y dirigido por el Letrado D. Francisco Ferrer Martínez contra
PRETECVAL SL. Administrador D. Cristobal , representado en esta alzada por la Procuradora Dª. Kira Román
Pascual y dirigido por el Letrado D. Pablo Tortajada Chardí, pendientes ante la misma en virtud del recurso
de apelación interpuesto por PRETECVAL, SL. ADMINISTRADOR D. Cristobal .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 2 de Gandía, en fecha 5/2/18, contiene el siguiente: 'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el procurador Ramón Juan Lacasa en nombre de Eva y Armando contra Pretecval SL debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento entre las partes y condeno al demandado a que indemnice a la actora en la cantidad de 11.200 euros por las rentas vencidas, todo ello con condena al abono de los intereses devengados desde la interposición de la demanda e imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por PRETECVAL, SL. ADMINISTRADOR D. Cristobal , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 9 de Julio de 2018.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de Armando y de Eva interpuso demanda de juicio verbal de desahucio contra la entidad PRETECVAL S.L. por falta de pago de la renta del alquiler de la nave sita en el polígono industrial Les Masses s/n (documento uno de la demanda) desde el mes de octubre del año 2016 adeudando hasta octubre de 2017 la suma de 10.400 € si bien en el acto del juicio reconoció haber recuperado la posesión desde el 24 de noviembre de 2017 por lo que si bien no sería necesario el lanzamiento si que se adeudaría un mes más de los inicialmente reclamados.

En la demanda relata que entre las partes existía otra contienda judicial cuyo objeto era la retirada de maquinaria y existencia que había en el local arrendado que había correspondido al Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Gandía que había dictado sentencia en fecha 24 de mayo de 2017 (documento cinco) y en la que se condena al demandado a su devolución.

Asimismo que ante las primeras intimaciones verbales la parte demandada remitió un burofax donde manifestaban su decisión de rescindir el contrato y de compensar las rentas adeudadas con los costes de desentrastar las naves (documento tres) que fue contestado con otro rechazando dichas pretensiones (documento cuatro). Con posterioridad se recibió otro burofax (documento seis) que fue contestado en los términos que constan en el documento siete, y que evidenciaban que estaba poseyendo el inmueble sin pagar la renta.

La demandada se opuso alegando en primer lugar la existencia de inadecuación del procedimiento por existir una cuestión compleja. En segundo lugar por inexistencia de contrato de arrendamiento vigente por resolución previa por incumplimiento contractual por parte del arrendador. Y en tercer lugar por improcedencia de la reclamación de rentas debidas de forma acumulada a la acción de desahucio invocando pago por compensación e indemnización no solicitada por responsabilidades derivadas de la resolución anticipada.

La sentencia dictada en fecha 5 de febrero de 2018 estimó la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a la demandada a pagar la cantidad de 11.200 por las rentas vencidas. La citada sentencia consideró en primer lugar que la demandada pretende traer al procedimiento cuestiones que excedían del ámbito de este tipo de procedimiento, que ninguna prueba se había practicado para concluir que el contrato se había resuelto con aquiescencia de las partes y que la remisión de un burofax o incluso el depósito de las llaves ante Notario no deja de dotar a tales actos de un carácter unilateral no suficiente para resolver el contrato suscrito por ambas partes, no considerando acreditado que los actores de forma expresa o tácita consintieran la resolución unilateral del contrato. Finalmente considera que la parte actora ha acreditado el devengo de unas rentas durante la subsistencia del contrato no probando la demandada su pago y sin que proceda entrar a valorar la compensación por trabajos de desentraste que cifra en 17.000 €.

Contra dicha sentencia interpone recurso de apelación la representación de PRETECVAL S.L. En primer lugar reitera la excepción de inadecuación del procedimiento por existencia de cuestión compleja: 1º. Considera que para resolver la demanda de desahucio por falta de pago habrá de examinarse con carácter previo la existencia y vigencia del contrato de arrendamiento en el momento de interponer la demanda, pues de ello depende la legitimación activa de los demandantes en cuanto a la acción de desahucio y concluye que en el presente caso el procedimiento carecía de objeto por cuanto los actores tenían a su libre disposición la posesión de la finca arrendada y por tanto se debe estimar la falta de legitimación activa; 2º. Habrá que examinar si es posible en este procedimiento proceder a la compensación de deudas entre las partes, para concluir que cabe la compensación tácita; El segundo motivo de impugnación es el derivado de un supuesto abuso de derecho procesal y falta de buena fe contractual y procesal al interponer la demanda. Considera que ha probado documentalmente la propuesta de rescisión o resolución del contrato de arrendamiento que fue ignorada por los demandantes lo que hubiera evitado esta contienda judicial. Considera que pudieron interponer demanda judicial únicamente de reclamación de rentas impagadas dando previamente resuelto el contrato de arrendamiento o bien solicitar el pago de indemnización por las posibilidades derivadas de la rescisión o desistimiento contractual pero estas posibilidades procesales no fueron utilizadas por los demandantes acudiendo con mala fe a una acción para que se declarara judicialmente la resolución contractual solicitando además el lanzamiento.

La parte recurrida se opuso al recurso interesando la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO.-DOCTRINA SOBRE EL RECURSO DE APELACIÓN. ERRROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA.

Conforme al art. 456-1 de la L.E.C. en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el Tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones, llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el Tribunal de apelación.

El art. 465-4 de la L.E.C. a su vez dispone que la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461. La sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado.

Comenzar reiterando, una vez más, que cuando se alega error en la valoración de la prueba, es premisa conocida por todos que no cabe sustituir la valoración que hizo el Juzgador de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente al Juzgador 'a quo' y no a las partes ( Sentencias de 18 de mayo de 1990 , 4 de mayo de 1993 , 29 de octubre de 1996 y 7 de octubre de 1997 ); de modo y manera que siendo cierto que el Tribunal de alzada puede verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez 'a quo' de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la conjunta apreciación de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso, a la postre, el alcance del control jurisdiccional que supone la segunda instancia, en cuanto a la legalidad de la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de la carga de la misma, y la racionalidad de los razonamientos, no puede extenderse al mayor o meno grado de credibilidad de los elementos probatorios, -porque ello es una cuestión directamente relacionada con la inmediación del juzgador sentenciador en la primera instancia- y, finalmente, tal clase de error tan solo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica.

La actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el Juez 'a quo' resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. Cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida, y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez 'a quo' por el criterio personal e interesado de la parte recurrente.

Finalmente la jurisprudencia ha declarado que resulta innecesario examinar pormenorizadamente todas las pruebas, pues no se exige una investigación detallada de cada una de las practicadas, siendo suficiente que de su análisis se extraiga con convicción, un resultado fruto de la conjunción de dichos elementos probatorios ( SS TS 18 marzo y 7 noviembre 1994, 19 diciembre 1996, 9 junio y 31 diciembre 1998, entre otras).



TERCERO.- Expuesta la anterior doctrina jurisprudencial y revisada la prueba practicada consistente en los documentos aportados y prueba testifical, procede confirmar la sentencia recurrida dando por reproducidos sus fundamentos pues como dijimos en sentencia de esta sección 8ª del 23 de mayo de 2018 (ROJ: SAP V 1462/2018): Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que '... si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, SSTS 16 octubre 1992 , 5 noviembre 1992 y 19 abril 1993 )'. En idéntico sentido la STS de 22 de mayo de 2000 , que además añade que: 'una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juzgador 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya utilizadas por aquélla ( STS de 5 de noviembre de 1992 ).' No obstante es preciso recordar, en primer lugar, la peculiar naturaleza que este tipo de proceso tiene, pues la vigente LEC lo configura como un proceso sumario, en el que al demandado únicamente le estará permitido alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art. 444.1 LEC). Así lo indica la SAP de las Palmas de Gran Canaria, Sección 5ª del 21 de Junio del 2012 (ROJ: SAP GC 1434/2012 ): 'El legislador ha estructurado el Juicio Verbal de desahucio para la recuperación de la finca arrendada por falta de pago de las rentas como un juicio sumario en el cual únicamente cabe debatir las rentas adeudadas -y en su caso cantidades asimiladas- y si estas han sido satisfechas, con un criterio de política legislativa destinado a favorecer el mercado de los alquileres en España asegurando al arrendador la rápida recuperación del bien inmueble arrendado en el caso de que no se satisfagan tempestivamente las rentas pactadas, por lo que el arrendatario no puede oponer en este proceso sumario la compensación por realización de obras, u otras cuestiones relacionadas con el arrendamiento y con las obligaciones del arrendador'.

Como recuerda la sentencia de la AP, Valencia sección 7ª del 17 de Febrero del 2010 (ROJ:SAP V 1392/2010 ) conviene recordar que: el proceso verbal de desahucio por falta de pago solo permite discutir sobre la existencia o no del pago y la posibilidad de la enervación, no produciendo la sentencia que recaiga en el mismo el efecto de cosa juzgada (art. 444 y 447). Es pues evidente que nos encontramos en estos casos ante un procedimiento de carácter sumario, ya que tiene restringido el objeto sobre el que se debe tratar y la resolución que recae en él no produce cosa juzgada. Por el juego del artículo 438, al desahucio por falta de pago se le puede acumular la reclamación de las rentas, en la actualidad de cualquier cuantía, y antes hasta 3000 euros, por lo que esta reclamación se podría ver también en el juicio verbal siempre que sea acumulada al desahucio.

En este procedimiento por tanto la parte actora deberá probar la existencia del contrato de arrendamiento y cual es la renta pactada mientras que la demandada deberá probar el pago de la renta como hecho extintivo de la obligación. Así lo recordaba la sentencia de esta sección del 21 de marzo de 2018 ROJ: SAP V 930/2018 - ECLI:ES:APV:2018:930 que la prueba del pago incumbe al hoy apelante (que era el arrendatario) de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a cuyo tenor incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de la demanda.

De las alegaciones de las partes y prueba documental aportada resulta acreditado que entre las partes hubo otra controversia relativa a la maquinaria y enseres que se encontraban en el local arrendado, controversia que quedó resuelta por sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Gandía en la sentencia nº 130/2017 que se aporta como documento cinco de la demanda.

El objeto del presente procedimiento como se ha expuesto es resolver si el arrendatario estaba o no al corriente en el pago de la renta, por tanto el procedimiento era el adecuado para resolver dicha controversia sin que se pueda apreciar la existencia de inadecuación del procedimiento por cuestión compleja como reitera la parte demandada en su recurso. Así lo expuso correctamente la sentencia recurrida al señalar que 'se pretendió por la parte demandada traer al procedimiento cuestiones que excedían del ámbito de este tipo de procedimiento tales como que el inmueble objeto del arrendamiento no era idóneo para el fin que se iba a destinar y que por ello se resolvió de forma unilateral el 30 de noviembre de 2016'.

Resultan aplicables al presente caso las conclusiones recogidas en la SAP, Madrid Sección 8ª del 08 de junio de 2017 (ROJ: SAP M 8478/2017 ) que al respecto resolvió: atendidas las alegaciones del apelante, no concurre la inadecuación de procedimiento pretendida; antes al contrario, es adecuado el procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas para dilucidar las pretensiones ejercitadas por la parte actora en tanto que no ha sido discutida ni la validez ni la eficacia del título en el que el actor funda su derecho ni el demandado ha pretendido la existencia de título alguno que apoye su posesión, siendo doctrina reiterada que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes ( STS 14-11-1988 ).

En este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de 5 de febrero de 2.010 , señala lo siguiente: 'Igualmente conviene poner de manifiesto que existe un único juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y ss (juicio verbal 'ordinario', con especialidades procedimentales), aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características: a) Se trata de un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art.

444.1), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del art. 1579.2 Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 LEC , parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre, SSTS 10.2.62, 9.12.72, 26.3.1979, 12.3.85, 27.11.92, 14.12.92, 10.5.93, 29.7.93, 16.6.94...); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba. Como tal Juicio sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61, 5.6.87, 28.2.91, 23.3.1996) que atribuye al desahucio, sumario, al menos 'en parte' excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). Se reserva solo aquellas cuestiones 'complejas' que requieran una previa declaración de derecho. Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda'.

En el presente caso, y como se avanzó, la controversia no se suscita en torno a la virtualidad del título en que se apoya la reclamación del actor, ni sobre la concurrencia de situaciones jurídicas que lo pongan en duda o lo contradigan, sino que lo que se alega por el demandado es el incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de efectuar las reparaciones necesarias a fin de garantizar el buen uso de la cosa arrendada, hecho que no justificando la suspensión del pago de las rentas, y sin perjuicio de las acciones que le asistan al arrendatario, no pueden provocar la estimación de la excepción y el sobreseimiento del procedimiento.

En definitiva, la parte actora pretende el desahucio basado en el impago de la renta y cantidades asimiladas y pretende, igualmente, el pago de las rentas adeudadas, sin que para el ejercicio de tales pretensiones resulte inadecuado el cauce procesal elegido, que aparece expresamente previsto en los artículos 250.1.1 º y 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .



CUARTO.- Continuando con el análisis de los documentos aportados procede analizar respecto a si se produjo la resolución del contrato de mutuo acuerdo. El citado burofax (folio 14) es un documento unilateral donde manifestaban su deseo de rescindir el contrato de arrendamiento de la nave y hacer entrega de las llaves. Fue contestado por otro de fecha 10 de enero de 2017 (folio 24) donde se rechazaban sus manifestaciones y donde la actora aprovechaba 'para requerirle de pago de las cuatro mensualidades que adeuda a fecha de remisión del presente escrito'. En el burofax de 13 de julio de 2017 (folio 28 y 29) la demandada manifiesta su intención de cumplir la sentencia de forma voluntaria y le requería para que compareciera el día 20 a las 17 horas, siendo contestado el día 18 de julio donde la actora manifestaba que se necesitarían aproximadamente cuatro o cinco días a ser posible consecutivos para ejecutar correctamente los trabajos (En autos constan fotos que acreditan la envergadura de dichos trabajos) y donde volvía a rechazar la resolución contractual por ser cuestión distinta recordando que el contrato tenía una duración determinada.

Finalmente se levantó un acta notarial de presencia y deposito donde los demandantes en fecha 24 de noviembre aceptaron tomar posesión de las llaves.

De una valoración conjunta de la prueba practicada se comparte la conclusión de la juzgadora de instancia cuando concluye que 'ninguna prueba se ha practicado que permita concluir que el contrato se resolvió con aquiescencia de ambas partes', pues la parte actora nunca estuvo conforme con la resolución unilateral, ni mucho menos condicionarla al resultado del otro pleito. El contenido de las contestaciones dadas por la demandante acreditan que ni de forma expresa ni tácita consintieron esa resolución unilateral, pues expresamente lo manifiestan en la contestación dada el 18 de julio.

Asimismo del contenido de dichos burofax se extrae la conclusión que la demandada siguió sin pagar la renta, incumpliendo por tanto la obligación de pago que le incumbía como arrendatario.

La recurrente pretende una compensación con el valor de los trabajos de desentraste que los estimó en la contestación en 17.000 € sin que ni siquiera aporte documento alguno que lo acredite. Conviene recordar como dice la sentencia de la AP, Valencia Sección 11ª del 05 de diciembre de 2017 (ROJ: SAP V 6138/2017) que 'la pretensión compensable, como hecho extintivo que es, ha de ser acreditada por el que la alega, esto es, por el deudor'.

En cualquier caso no se trataría de una deuda líquida y determinada por lo que no concurren los requisitos legales exigidos en el artículo 1196 en relación con el artículo 1195 del CC. Para finalizar citar los fundamentos recogidos en la SAP, Madrid sección 8ª del 08 de junio de 2017 antes citada en cuanto

Fallo

El apelante no opuso ni opone una compensación de deuda líquida, vencida y exigible ( art.1156 en relación con losarts. 1195 y 1196 del Código Civil ) sino que lo que pretende es la compensación judicial del crédito que dice ostentar contra el arrendador por incumplimiento de este de la obligación de efectuar en el local arrendado las reparaciones realizadas en el inmueble arrendado, lo que no es oponible en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta, en el que al arrendatario no le cabe más oposición que la basada en el pago o en la concurrencia de las circunstancias relativas a la enervación ( artículo 444.1 de la LEC ), y habida cuenta de que las sentencias recaídas en este tipo de proceso no producen los efectos de la cosa juzgada, podrá el arrendatario ejercitar las acciones que crea que le corresponden para reclamar lo que considere oportuno.

La SAP Murcia, rec.671/11 , de 24 de octubre mantiene que 'en el caso objeto de revisión en esta alzada, la acogida de la cuestionada compensación como determinante del pago de la renta pactada, constituye una cuestión jurídica que excede de ese estricto y reducido marco de debate del juicio de desahucio'.

SAP La Rioja, Sección 1ª, rec.98/15 , de 16 de abril señala que 'La Jurisprudencia ha establecido que el desahucio por falta de pago es un procedimiento sumario ( arts. 250.1.1 , 444.1 y 447.2 LEC ), con conocimiento limitado respecto de las posibilidades de alegación en relación a la acción de desahucio: sólo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

El objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida -la falta de pago de rentas-. Eso significa, como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid sección 14ª de 20 de septiembre de 2014, que el arrendatario no puede justificar el impago de esas rentas alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad. Por consiguiente -y en cuanto a la acción de desahucio- todas las alegaciones sobre las deficiencias que invoca en su recurso la arrendataria apelante y sobre su presunta falta de subsanación por la arrendadora, no son susceptibles de alegación en un procedimiento de esta clase a los fines de eludir la eventual resolución contractual y desahucio; frente a tal pretensión en un procedimiento de esta clase solo cabe alegar pago o enervación, pero no otras circunstancias (...). Con base en lo expuesto, no constando el pago por parte de la demandada, es claro que la demanda solo pudo ser estimatoria de la acción de desahucio ejercitada pues aún en la hipótesis de que fueran ciertas las presuntas deficiencias del piso arrendado que se invocaron por la demandada en juicio y que reitera en su recurso de apelación, tal alegación no puede invocarse en un procedimiento sumario de esta clase en el que los motivos de oposición son tasados, ni le dispensaban en su momento de su obligación de pagar la renta, sin perjuicio de que hubiera podido promover las acciones correspondientes basadas en el artículo 21 de la LAU a fin de que el arrendador acometiera las reparaciones necesarias, o en su caso promover la resolución del contrato, tal y como indica con acierto la juez 'a quo''.

Y la SAP Madrid (Sección 10ª) de 5 de febrero de 2010 incide en que 'se trata de un juicio sumario, con conocimiento limitado (respecto de la posibilidad de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del artº. 1579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables'

QUINTO. El último motivo de apelación hace referencia al abuso de derecho procesal y mala fe contractual. Motivo que se desestima en primer lugar por ser una cuestión nueva no alegada en primera instancia. Y en segundo lugar porque no se puede entender que los demandantes hayan actuado ni de mala fe procesal ni con abuso de derecho por haber ejercitado la acción de desahucio por falta de pago de la renta ante el impago de la renta por el arrendatario.

Por ello esta Sala, entendiendo que la resolución apelada está plenamente fundamentada, fáctica y jurisprudencialmente se remite a los propios argumentos de la misma para desestimar el recurso de apelación, pues no apreciamos en la resolución recurrida ni error en la aplicación del derecho ni en la valoración de la prueba, sin que las conclusiones que se expresan en el recurso de apelación consigan desvirtuar la fundamentación que resulta de la resolución apelada.



SEXTO.- En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398.1 y 394.1 ambos de la LEC .

Dicho pronunciamiento principal determina, igualmente, la pérdida para la parte impugnante del depósito constituido para recurrir, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta apartado 9 LOPJ, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, FALLAMOS Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la mercantil PRETECVAL S.L., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Gandía (Valencia) en fecha 5 de febrero de 2018, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1095/17, CONFIRMAMOS la resolución recurrida con imposición de costas de alzada al apelante.

Dese al depósito constituido el destino legal procedente.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que, en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la sentencia que antecede, estando celebrando audiencia pública la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia. Doy fe.