Sentencia Civil Nº 369/2005, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, de 06 de Octubre de 2005

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 369

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Ubeda Mulero

Magistrado: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: Dª. Mª Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a seis de octubre de dos mil cinco.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio Verbal (Desahucio) seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. Nueve de Alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante la mercantil "Megalux Trading Holding, S.L.", habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Dña. Francisca Ruzafa Torregrosa y dirigida por el Letrado D. Miguel A. Martínez Navas, y como apelada Dña. Rocío, representada por el Procurador D. Alfredo Barceló Bonet con la dirección de la Letrada Dña. Encarnación González Carrión, así como D. Bernardo, representado en Primera Instancia por el Procurador D. Alfredo Barceló Bonet con la dierección de la Letrada Dña. Encarnación González Carrión.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. Nueve de Alicante en los referidos autos, tramitados con el núm. 35-A/04, se dictó sentencia con fecha veinte de diciembre de dos mil cuatro, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"Desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Ruzafa Torregrosa en nombre y representación de la mercantil demandante MEGALUX TRADING HOLDING, S.L. contra los demandados Dña. Rocío Y D. Bernardo, representados por el Procurador Sr. Barceló Bonet; absolviendo a los demandados de todo pedimento de la demanda con devolución de la cantidad consignada de 1.297 ,63 euros. Se imponen las costas a la mercantil demandante".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución, se preparó recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma, formalizándose en el plazo previsto. Fue admitido , dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo, y previo emplazamiento a las partes se elevaron los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 364-A/05, tramitándose el recurso en forma legal y en el que se señaló para la deliberación y votación el día cinco de octubre de dos mil cinco, en el que tuvo lugar al no considerarse necesaria la celebración de vista por este Tribunal.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO , siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Mª Teresa Serra Abarca.

Fundamentos

PRIMERO.- En primer lugar , se impugna en el recurso el pronunciamiento de la sentencia que acoge la falta de legitimación pasiva de la codemandada Sra. Rocío, alegando que existe por una parte, una asunción de su cualidad de arrendataria puesta de manifiesto en el procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria , nº 520/2000 del juzgado de Primera Instancia nº 7 de Alicante, y por otra una novación contractual en la persona del arrendatario, consentida por el arrendador. Argumento que no podemos compartir, dado que como se expone en el primer fundamento jurídico de la Sentencia, en el contrato de arrendamiento, de fecha 1 de septiembre de 1979, aparece como arrendatario el también demandado D. Bernardo, por lo que al no formar parte de dicho contrato la codemandada , no puede ser parte en la Resolución del mismo instado por la actora, por falta de pago de las rentas. No se adquiere la condición de arrrendataria, por el mero hecho de mantener una convivencia con el arrendatario, durante determinados periodos , en el domicilio arrendado, sin que se acredite que haya asumido tal condición.

SEGUNDO.- En cuanto a la pretensión de desahucio por impago de las rentas y cantidades asimiladas , hemos de poner de manifiesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo (en las Sentencias de fecha 14 de marzo de 1997 y 22 de octubre de 1998), que estiman, que una vez presentada la demanda en el Juzgado, iniciado el ejercicio de la acción de desahucio con la concurrencia de los requisitos legales, se genera la obligación para el Juzgador de dictar Sentencias conforme a la situación de hecho y derecho existente en el momento de iniciarse el pleito, por lo que, si al presentar la demanda se cumplen los requisitos para que prospere la acción , cualquier modificación unilateral posterior por el demandado, no previsto en la ley, no podrían afectar al contenido del fallo.

Criterio mantenido por esta Sala en Sentencia, entre otras de fecha 16-01-2003, 10-02-2005, esta última señalar "Esta Sala viene manteniendo el criterio que el momento de la presentación de la demanda es el que determina la situación de incumplimiento de la obligación de pago de la renta por parte del demandado de modo que los pagos realizados después de ese momento sólo producen, en su caso , efectos enervatorios. Así se infiere de los artículos 410 y 413 L.E.C. que la situación fáctica que debe de considerarse es la existente al momento de la presentación de la demanda, por lo que la situación de incumplimiento del arrendatario deberá de comprobarse en esa fecha y no en un momento posterior.

Por tanto, sentado este criterio , debemos analizar si, efectivamente, el arrendatario se halla al descubierto en el pago de la renta, momento en que comienza la litispendencia y se genera el efecto jurídico procesal de la perpetuatio jurisdicciones y es viable la pretensión de desahucio.

En el caso de autos, se presenta la demanda en fecha 15 de enero de 2004 dirigida frente a la Sra Rocío, se reclamaba la cantidad de 815,64 por los últimos seis meses de renta y 2.375,86 en concepto de gastos de Comunidad , ascendiendo en total la cuantía reclamada a 3.191,50 euros. Con posterioridad, por escrito presentado en fecha 16 de noviembre de 2004 se amplia subjetivamente, demandando al Sr Bernardo y también la cantidad reclamada que aumenta a 2.595,26. En el juicio verbal celebrado el día 23-11-2004 vuelve a aumentar la cuantía a 3.892 ,81 euros, correspondientes al impago de 54 meses de renta, desde julio del año 2000.

Por tanto cuando se presenta la demanda contra el Sr Bernardo, arrendatario de la vivienda, había abonado las rentas reclamadas, en concreto en fecha 29 de octubre de 2004 había ingresado la cantidad de 1.297,59 euros, correspondientes a las rentas de julio de 2003 hasta noviembre de 2004 , además había consignado con fecha 22 de noviembre de 2004, la cantidad de 1.297,63 euros, a los meros efectos de enervar la acción y con carácter cautelar para evitar, en su caso, el desahucio.

TERCERO.- Resta examinar si los gastos de comunidad reclamados tienen efecto para producir el desahucio. El régimen jurídico aplicable al contrato de arrendamiento de vivienda objeto de este procedimiento viene determinado por su fecha de celebración. En nuestro caso, el contrato se celebró el día 1 de septiembre de 1979 , por lo que según establece la Disposición Transitoria Segunda LAU 1994, hemos de remitirnos a las normas contenidas en el T.R. 1964 salvo las modificaciones establecidas en esa Disposición Transitoria.

Al no contenerse ninguna referencia a las causas de resolución del contrato de arrendamiento en el texto de esa Disposición Transitoria, necesariamente deberemos acudir al Texto Refundido de 1.964, y en concreto, a la causa resolutoria prevista en el artículo 114.1, esto es, "La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan".

Ese concepto tiene un concreto significado legal en el Texto Refundido de 1964, y no es otro que el se infiere de su artículo 95.2 en relación con el artículo 102 diferencia en el coste de los servicios y suministros que viniere percibiendo el arrendador).

En el caso que estamos examinando , los conceptos cuotas comunitarias no son susceptibles de incardinarse objetivamente dentro del concepto de "cantidad asimilada a la renta" porque no guardan relación alguna con la diferencia del coste de los servicios y suministros ni con la repercusión del importe de las obras.

La consecuencia a la que se llega es que además de que no se pactó en el contrato que al arrendatario le corresponda pagar los gastos de Comunidad, el incumplimiento de esas obligaciones nunca podrá fundamentar la pretensión resolutoria porque no se pueden calificar como renta ni como "cantidad asimilada a la renta". Sólo podrá el arrendador, en el caso de falta de pago de aquellos conceptos, en su caso , reclamarlos judicialmente mediante el juicio declarativo correspondiente.

En conclusión, el impago de las cuotas comunitarias no puede constituir el fundamento de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento , y dado que las rentas reclamadas en la demanda estaban abonadas por el arrendatario cuando se presentó la demanda contra él, nos lleva a desestimar el recurso de apelación y la confirmación de la Sentencia de instancia.

CUARTO.- En consecuencia con lo expuesto procede la desestimación del recurso y confirmación de la Resolución de instancia, con el pronunciamiento sobre costas que se deriva de la aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la mercantil "Megalux Trading Holding, S.L.", representada por la Procuradora Sra. Francisca Ruzafa Torregrosa, contra sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número Nueve de Alicante, con fecha veinte de diciembre de dos mil cuatro, en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha Resolución, imponiendo a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes conforme determina el art. 248 LOPJ y, con testimonio de la misma , dejando otro en el rollo , devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo.

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fé.-