Sentencia CIVIL Nº 369/2022, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 690/2021 de 06 de Mayo de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00369/2022

Modelo: N10250

GRAN VIA, 37-39

Teléfono:923.12.67.20 Fax:923.26.07.34

Correo electrónico:

N.I.G.37046 41 1 2019 0000271

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000690 /2021

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de BEJAR

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000154 /2019

Recurrente: Imanol

Procurador: ALFONSO SERAFIN RODRIGUEZ DE OCAMPO

Abogado:

Recurrido: Jacobo

Procurador: MARIA SOLEDAD MUÑOZ LUENGO

Abogado:

SENTENCIA NÚMERO: 369/2022

ILMA. SRA. PRESIDENTA:

DOÑA CARMEN BORJABAD GARCIA

ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS:

DOÑA Mª VICTORIA GUINALDO LOPEZ

DOÑA Mª TERESA ALONSO DE PRADA

DOÑA CRISTINA GARCIA VELASCO

En la ciudad de Salamanca a seis de mayo de dos mil veintidós.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 154/2019 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Béjar, ROLLO DE SALA N º 690/2021;han sido partes en este recurso: como demandante-apelado DON Jacoborepresentado por la Procuradora Doña Mª Soledad Muñoz Luengo y bajo la dirección del Letrado Don Fernando Yagüe Gutiérrez y como demandada-apelanteDON Imanolrepresentado por el Procurador Don Alfonso Rodríguez De Ocampo y bajo la dirección del Letrado Don Miguel Ángel Martín Herrero.

Antecedentes

1º.-El día 6 de abril de 2021, por la Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Béjar, se dictó sentencia en los autos de referencia y posteriormente aclarada por auto de 15 de abril de 2021.

2º.-Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada, concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones y que se tienen aquí por reproducidas.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando, se desestime íntegramente el recurso de apelación y ratifique la sentencia recurrida en todos sus extremos, y ello con imposición de costas a la parte apelante.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo, pasando los autos a la Sala para resolver sobre la admisión de la prueba solicitada, denegándose su práctica por Auto de fecha 22 de septiembre de 2021, señalándose para la votación y fallodel presente recurso de apelación el día 6 de abril de 2022, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada DOÑA Mª VICTORIA GUINALDO LOPEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto del recurso y resolución recurrida.

1º- Por el Procurador Sr. Rodríguez de Ocampo, en nombre y representación de Don Imanol, se formuló recurso de apelación contra la sentencia de fecha 6 de abril de 2021 dictada en Procedimiento Ordinario nº 154/2019 seguido en el juzgado de Primera Instancia nº 2 de Béjar , cuya parte dispositiva reza del tenor literal siguiente; 'Que estimando la demanda interpuesta por DON Jacobo, asistido por el letrado Don Fernando Yagüe Gutiérrez y representado por la procuradora Doña Soledad Muñoz Luengo frente DON Imanol , asistido por el letrado Don Miguel Ángel Martín Herrero y representado por el procurador Don Alfonso Rodríguez de Ocampo, ACUERDO que el contrato de compraventa de fecha 16 de mayo de 2016 concertado entre don Imanol y Don Jacobo se eleve a público mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública ante notario, otorgamiento al que deberán concurrir tanto Don Imanol como Don Jacobo. Debiendo Don Imanol hacer entrega de los inmuebles referidos objeto de la compraventa descritos en los expositivos primero y segundo del contrato de compraventa de 26 de mayo de 2016 a DON Jacobo, quien su vez deberá abonar a DON Imanol los 45.000 Euros que restan por abonar del precio de la compraventa en el momento de la elevación a público del contrato privado de compraventa de 26 de mayo de 2016 mediante el otorgamiento de escritura pública ante Notario. Todo ello sin hacer expresa imposición de costas'.

Sentencia que fue aclarada mediante Autode fecha 15 de abril de 2021, cuya parte dispositiva reza del tenor literal siguiente: 'ACUERDO: Estimar la petición de aclaración/subsanación formulada por la representación procesal de DON Jacobo en el sentido de que en el FALLO de la sentencia de fecha6 de abril de 2021, DONDE DICE 'Todo ello sin hacer expresa imposición de costas', DEBE DECIR 'Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada'.

Motivos del recurso.

A)-Tras resumir la prueba practicada se alega que el contrato suscrito por las partes es en realidad un préstamo vestido de venta con pacto comisorio, en el que pesar de lo que se argumenta en la sentencia de instancia, si se habla de plazo de devolución del préstamo e intereses (dos años y 40.000 euros de interés).

Se añade, que del conjunto de la prueba practicada se pone de relieve que existe UN CONTRATO SIMULADO O FIDUCIARIOde apariencia legal externa distinta de la real y que el pacto de retro alegado sorpresivamente por la Sra. Rafaela en la vista no se sostiene.

B)- Se razona que no se puede hablar de compraventa pues al tiempo del contrato privado (firmado por la esposa del actor ahora recurrido) el que aparece como vendedor; el demandado ahora recurrente no es dueño de la finca NUM000, al tomo NUM001 libro NUM002 folio NUM003, solar donde hay construida una fábrica de embutidos con varias edificaciones, y que ello se infiere del hecho incuestionable de que el recurrente utilizo el cheque de Don Jacobo para adquirir la finca reseñada mediante escritura pública suscrita esa misma fecha, por lo que no es válido y además se dice, que el documento privado señala expresamente que la compraventa quedara ineficaz una vez se constituya una garantía hipotecaria de 280.000 euros, no por el pago del precio de 240.000 euros, de modo que se está transformando la compraventa en un préstamo con garantía hipotecaria con una ganancia de 40.000 euros, que son se dice los intereses. Y Se razona que lo que se vende por 240.000 euros, dejando pendiente de pago 45.000 euros, son tres solares, dos de ellos con un valor de al menos 86.000 euros y la fábrica tasada en el año 2003 en 712.371 euros (300,000 euros más los dos solares, según el testigo Sr. Marco Antonio).

C)- Se argumentó que durante todo el tiempo el demandado y ahora recurrente ha ejercido la posesión de forma pública y pacífica en concepto de dueño y que el pacto de retro no tiene cabida alguna en el documento firmado y nada se decía en el requerimiento de abril de 2019 ni de la hipoteca ni de ni del pacto de retro, se limitaba a requerir para elevar a escritura pública la venta y que antes de esa fecha ni se preocupaba por su propiedad ni pagaba impuestos, ni reclamaba rentas, ni pedía la posesión, ni pagaba seguro, ni lo reconocía como propio en el IRPF ni en el impuesto de trasmisiones patrimoniales, ITP (Articulo 7 y 49 .1.a del texto refundido de la ley del impuesto sobre trasmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados).

Se añade que, la falta de explicaciones en las que incurre la Sra. Rafaela, abogado de profesión se deben a que en realidad se suscribió un préstamo con garantía hipotecaria mediante un contrato simulado de venta y que interponen la demanda cuando se percatan que la AEAT ha embargado el bien, por tanto, cuando la garantía corre peligro.

D)-Se invoca el artículo 1276 del CC, causa falsa de un contrato y jurisprudencia aplicable a los supuestos de negocios simulados y a la prohibición de pactos comisorios, artículo 1859 del CC, con cita de jurisprudencia que incluye la compraventa simulada.

Se censura que la sentencia no haga mención alguna al supuesto de la simulación que se alegaba en la contestación, y ello argumentando que los términos del contrato son claros.

Se reitera que la compraventa es nula porque lo suscrito fue un contrato de préstamo.

Se solicita la estimación del recurso y que se revoque la sentencia impugnada y se dicte otra que desestime íntegramente la demanda con imposición de las costas de ambas instancias a la parte demandante.

2º- La Procuradora Sra. Muñoz luengo, en nombre y representación de Don Jacobo, formulo oposiciónal recursodeducido de contrario.

a)-Se argumenta que la sentencia de instancia hace un estudio minucioso y acertado de la prueba y se invocan las sentencias de fecha 27 de junio de 2019, nº 292/2019 y nº 407/06, dictadas por la SAP Salamanca.

b)-Se niega que el contrato suscrito fuera de préstamo y no de compraventa como alega la parte recurrente, con remisión a lo razonado en el FD IV de la sentencia impugnada, a tenor de la literalidad de la redacción contenida en el documento nº 1 de la demanda y requerimientos efectuados (PD nº 3, 3 bis y 4 de la demanda) así como del resultado del interrogatorio.

Se añade, que días antes de la vista y ocultándolo el ahora recurrente vendió uno de los solares sin dar cantidad alguna al actor ahora recurrido.

Se alega la carta de pago que contiene el documento nº 1 de la demanda; 195.000 euros y las contradicciones en las que incurre respecto al precio recibido (190.000 en documento solo firmado por el recurrente y en la vista 166.000 euros), se razona que la seriedad que exige la justicia es incompatible con la posición del demandado recurrente.

Se razona que la parte recurrida compro la nave y los solares, que no se podía comprar directamente a Marco Antonio como consecuencia del derecho de retracto que el recurrente carecía de capacidad económica para comprar y quiso ganar un dinero y revenderlo.

Que la compraventa del año 2016 no se inscribe hasta el 2019 y de oficio por la AEAT (PD nº 2 de la demanda).

3º-Se niega que exista SIMULACIÓNal no existir acuerdo simulatorio, con cita de la sentencia del TS fecha 21 de diciembre de 2009, se añade que la inexistencia de préstamo es evidente al no existir ni plazo de devolución ni pacto sobre intereses.

4º- Se niega también la existencia de PACTO COMISORIO, artículos 1859 y 1884 del CC. En este la propiedad se trasmite y ante un eventual impago de la deuda el supuesto comprador hace definitivamente suyo lo trasmitido y, en el presente caso no se ha completado el proceso traslativo ( artículos 609 y 1095 del CC). Se añade que la prohibición del pacto comisorio tiene como finalidad colocar a los acreedores en una posición ventajosa en defensa de su crédito y no a los compradores verdaderos, se mantiene que la venta que nos ocupa no presenta función de garantía y que el precio de 240.000 euros es un precio de mercado que Marco Antonio compra en mayo de 2015 por 90.000 euros, que la tasación aportada del año 2003 a efectos hipotecarios (PD nº 9 de la contestación y PD nº 12 y 13) no desvirtúa tal afirmación.

Se concluye que estamos ante un contrato de compraventa valido que nunca se habló de préstamo y que no ha habido engaño alguno sino solo un incumplimiento por parte del vendedor.

Se solicita la desestimación del recurso se ratifique la sentencia de instancia y se impongan las costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Examen de las actuaciones.

1º-La demanda de fecha 3-5-2019deducía pretensión de cumplimiento de contrato de compraventa y elevación a público del contrato, el suplico reza del tenor literal siguiente: 'tenga por presentado este escrito, y se sirva admitirlo con sus copias, y por formulada DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y ELEVACIÓN A PÚBLICO frente a Imanol, con NIF NUM004, y seguidos sus trámites, se dicte sentencia en la que se condene a Don Imanol a la elevación a público del contrato privado de compraventa celebrado en fecha 26 de mayo de 2016, así como a la entrega de los bienes inmuebles referidos en el contrato, con expresa condena en costas ' y como TERCER OTROSÍ DIGO. Que al amparo de lo dispuesto en los artículos 721 y 723 LEC esta parte viene a interesar la adopción como medida cautelar específicala anotación preventiva de la presente demandaen el Registro de la Propiedad de Alba de Tormes (Salamanca)'.

Con la demanda se aportaba:

A)-Documento donde figura un Contrato privado de compraventacon fecha 26 de mayo de 2016, el objeto del contrato eran tres fincas, descritas en el expositivo Primero del contrato y estipulaciones Primera y Segunda:

1- Solarsito en Campillo de Salvatierra (Salamanca), en la CALLE000, número NUM005, hoy, CALLE001, NUM006, según catastro. Tiene una superficie el terreno de ocho mil doscientos cuarenta y nueve metros cuadrados y linda: frente, CALLE000; derecha, finca de herederos de Eulalio y Diana; izquierda, fincas de herederos de Faustino y Feliciano y edificio de José; fondo, edificios de Leoncio y José y con CALLE001, al que tiene acceso. Sobre dicho solar, existen construidas las siguientes edificaciones:a)-Edificio destinado a matadero de porcino, sala de despiece, fa-fricación de embutidos y salazón de jamones y productos derivados del cerdo, compuesto de planta de sótano, con una superficie de trescientos metros cuadrados; planta baja, con una superficie de quinientos metros cuadrados; planta primera, con una superficie de ochocientos metros cuadrados; y planta segunda, con una superficie de ciento cuarenta metros cuadrados. b) -Nave diáfana de planta baja, con una superficie de ciento setenta metros cuadrados. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Alba de Tormes, finca NUM000; al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003.

2- Parcela de terreno, en casco y término municipal de Guijuelo (Salamanca), al CAMINO000 o DIRECCION000, hay CALLE002, número NUM007, con una superficie de seiscientos veintiún metros cuadrados, aunque según el catastro, su superficie es de seiscientos treinta y siete metros cuadrados. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Alba de Tormes, finca NUM008, al tomo NUM009, libro NUM010.

3- Corrales y Patio, situados en el número NUM002 de la CALLE003, de Guijuelo, con una superficie de trescientos ochenta metros cuadrados construidos sobre una superficie de cuatrocientos sesenta y cinco metros cuadrados. Finca registral NUM011 del Registro de la Propiedad de Alba de Tormes.

En el contrato privado celebrado se acordó que, Don Imanol como propietario de los bienes antes referidos, (estipulaciónprimera y segunda) transmitiría por título de compraventa a Don Jacobo, tales inmuebles por el precio de doscientos cuarenta mil euros (240.000 euros; estipulación Tercera). Se entregó en la fecha del contrato la cantidad de ciento noventa y cinco mil euros (195.000 euros) y se pospuso la entrega de la cantidad restante (45.000 euros) que se entregaría en el plazo de diez días desde la fecha. La estipulación Terceraseñala que el vendedor, Don Imanol, otorgaba 'completa carta de pago 'respecto a los 195.000 euros.

Ahora bien, la estipulación cuarta (que se omite en la demanda) reza del tenor literal siguiente: ' Este contrato queda sometido a la siguiente condición. Dejará de tener validez este contrato en el momento que, por el hoy vendedor, Don Imanol, se formalice en escritura pública garantía hipotecaria bastante para cubrir el importe de doscientos ochenta mil euros que Don Imanol reconoce adeudar a Don Jacobo. Esta garantía se prestará en el plazo más breve posible y por periodo de dos años. Y también se omite en la demanda, que, en laPARTE EXPOSITIVA DEL CONTRATO, (Tercera) se hace constar que todos los inmuebles están libres de cargas, salvo la fábrica sobre la que existen varios contratos de arrendamientosque se unen a este documento. El contrato no contiene obligación de elevar a escritura pública la compraventa, (Documento núm. 1 de la demanda).

B)- En las certificaciones registrales relativasa la finca reseñada supra como número 1º, consta: ' EMBARGO ADMINISTRATIVOde medidas cautelares y provisionales a favor del Estado, Agencia Estatal de la Administración Tributaria por cuarenta y siete mil doscientos dieciséis euros con cincuenta y cuatrocentismo euros de principal; mil setecientos setenta euros con sesenta dos céntimos euros para intereses de demora presupuestados; un recargo de apremio de nueve mil cuatro cientos cuarenta y tres euros con treinta y un céntimos; Ordenado en procedimiento de derivación de responsabilidad subsidiaria que se instruye en la Dependencia Regional de Recaudación, Delegación de Salamanca, con fecha 11 de enero de 2019. De dicho embargo se tomó anotación preventivaseñalada con la letra C de 28 de febrero de 2019, en virtud de certificación expedida el quince de enero del año dos mil diecinueve', (PD de la demanda; núm. 2 y Documento núm. 2 Bis).

C)-La parte actora ahora recurrida requirió a la ahora recurrente a fin de elevar a publica la compraventa y remitió tres burofaxes a Don Imanol con fecha 4 de abril de 2019 y 8 de abril de 2019a través del servicio de correos y el día 9 de abril de 2019remitió burofax electrónico a través de la página www.notificados.com tal como consta en la certificación expedida por el notario de Madrid, Don Juan López Durán (Documento núm. 3 los dos burofaxes enviados por el Servicio de Correos y Documento núm. 3 Bis el burofax electrónico). No consta respuesta.

2º - la contestaciónde fecha 3-7-20,alega que estamos ante un contrato simulado de compraventay lo que se pacto fue un préstamode 166.000 euros, que no se recibió 195.000 euros y el contrato no está firmado por el actor ahora recurrido sino por su esposa, abogada que; '....acudió a la notariay que de forma sorpresiva la esposa del actor en la notaria le presento a la firma el documento aportado con la demanda y que le dijo que era mero formalismo que no fue consciente de lo que firmó, basado en la confianza con la letrado, y con el propio demandante, hasta que recibió esta demanda.'

Se añade, que no pudo vender porque hasta que no recibió el dinero- cheque 'préstamo de la actora 'no compró el mediante el endoso del cheque recibido. se impugna el documento nº 1 de la demanda, contrato privado de fecha 26 de mayo de 2016, se califica de falso,se razona que no firmo documento alguno con el actor, que este no compareció a la notaria, de modo se dice que, o bien la firma del ahora recurrente es falsa o bien firmo documento en blanco. Que el actor nunca actuó como propietario y se razona que; 'esta parte ha presentado una relación de hechos, previos, coetáneos y posteriores, que ponen de manifiesto que entre las dos partes había una intención de concluir un préstamo, sin que en este momento se discutan las condiciones o extremos del mismo, ya que no es el objeto de la demanda, pues esta se limita a reclamar la validez de un contrato de compraventa. No obstante, ello, y ante las cifras irreales que se señalan en el contrato del 26 de mayo de 2016, esta parte solo ha recibido 166.00'00 euros, no 195.000.00 ni 280.000.00 euros, lo que se adeuda es 166.000'00 euros, como principal'.

Se solicita en el Suplicoque: 'se dicte en su día sentencia por la que se desestimen íntegramente las pretensiones del actor y se absuelva al demandado, todo ello, con expresa imposición de las costas al actor'.

Con la contestación se aporta:

a)- Contrato privadosuscrito por el hermano del ahora recurrente , D. Vicente, con 'Rodilla González Productos Agroalimentarios S.A., de fecha de 19 de mayo de 2015, conforme al cual se le concedía una opción de comprasobre la fábrica, en la estipulación tercera, con el siguiente plazo e importe: Durante los seis primeros meses posteriores a la firma del convenio, por un precio de 135.000'00 euros, Durante el plazo de seis meses a un año, posteriores a la firma del convenio, por el precio de 160.000 euros. En el convenio se señalaba, en la estipulación primera, que la opción de compra era a favor de D. Vicente, o cualquier persona física que este designara y tuviese una relación de afinidad o familiaridad. (Documento nº 1).

b)- Documento de préstamo no firmadopor el ahora actor- recurrido (PD nº 2de la contestación) y, Documento privado de compraventa figurando en el aportado correspondiente a la firma del actor otra firma diferente a la que consta en documento nº 1 aportado por la actora (PD nº 3 de la contestación).

Se aporta también; ESCRITURA DE COMPRAVENTA de fecha 26-5-2016de la finca reseñada supra como nº 1, suscrita como parte vendedora por Rodilla & González productos agroalimentarios SL representada por Marco Antonio y como comprador el ahora recurrente y su esposa (a los efectos de declarar el carácter privativo del precio que abonara el esposo para la compra) y el sr. Diego (que interviene a los solos efectos de renunciar a su derecho de adquisición preferente y como mandatario verbal de la mercantil productos castellanos IBERSOL SL, si bien consta que no se acredita esta representación). Finca que consta que esta arrendada, se especifican los contratos de arrendamiento y se expresa que continuaran vigentes, se vende libre de cargas con la situación posesoria antes descritas, por precio de 166.000 euros que paga mediante cheque bancario (entregado por la Sra. Rafaela en ese mismo acto en la notaria) nominativo a favor del comprador que se endosa a favor de la vendedora,(PD nº 4 de la contestación).

c)-Contratos de arrendamiento; parte de la fábrica estaba arrendada de modo que se adquiría la fábrica con tres arrendatarios que estaban abonando en total 2.850,00 euros al mes: Dña., Adolfina, a razón de 600 euros al mes, Guijuelo Gourmet SL, a razón de 1.500 euros al mes, y Productos Castellanos Ibersol SL, a razón de 750 euros al mes, (Documento nº Seis, contrato de arrendamiento, con fecha de 1 de julio de 2014, entre Duque Campillo SL y Productos castellanos Ibersol SL,Documento nº Siete, contrato de arrendamiento, con fecha de 25 de enero de 2016, entre Rodilla González Productos Agroalimentarios SL, y Guijuelo Gourmets, y Documento nº Ocho, contrato de arrendamiento, con fecha de 25 de enero de 2016, entre Rodilla González Productos Agroalimentarios SL y Adolfina).

d )-Tasación del valor de los bienes objeto del contrato, (se adjunta como como Documento nº Nueve, la tasación de la fábrica con fecha de 14 de mayo de 2003, como Documento nº Diez, valor de tasación de la Junta de Castilla y León del solar de la CALLE002, y como Documento nºOnce,valor de tasación de la Junta de Castilla y León del solar de la CALLE003) valores que están se dice muy por debajo del precio de mercado.

e)-Actuacione s del recurrente como propietario de los bienes objeto del contrato con posterioridad a su celebración: Documento nº Doce, copia dela reclamación a la arrendataria con fecha de 24 de abril de 2018, Documento nº Trece, copia del burofax con fecha de 30 de julio de 2019, de reclamación a productos Ibéricos Ibersol, Documento nº Catorce, copia dela carta enviada por el letrado D. Javier Castaño Casanueva, con fecha de 29 de enero de 2018, a Guijuelo Gourmet, Documento nº Quince, copia dela resolución del contrato con Guijuelo Gourmet, Documento nºDieciséis, copia del escrito dirigido a servicio oficial veterinario de la Junta de Castilla y León como propietario de la fábrica, Documento nº Diecisiete, copia dela denuncia presentada en la guardia Civil de Guijuelo, tramitada en las Diligencias Previasnº 127/2019 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número dos de Béjar, Documento nº Dieciocho, copia del informe pericial de catalana de Occidente, por unos daños en la fábrica.

3º- En la Audiencia Previacelebrada en fecha 2.10.2020, se delimita el objeto de la litis, encaminado a determinar la naturaleza del contrato suscrito por las partes, propusieron las pruebas las partes por su orden, no propuso prueba la demandada para acreditar el alegado carácter falso del contrato, (entre las pruebas propuestas por la demandada; oficio el juzgado de instancia nº 1 de Béjar para testimonio de procedimiento ejecutivo nº 39 / 14) y se señaló fecha para la vista.

4º- En el acto de la vista celebrada en fecha 23-3-2021, tras rechazar la juzgadora una prueba documental propuesta por la parte demandada (demanda de desahucio interpuesta por el ahora recurrente), se procedió a la práctica de la prueba que propuesta había sido admitida en la Audiencia Previa, comenzando por:

1º-El interrogatorio de las partes:

a)- El Sr. Imanol declaró a preguntas del letrado de la actora que: '... en fecha 26 de mayo de 2016 compro a Rodilla la fábrica y que no se la vendió al Actor, que ese día firmo un documento en la notaria que le puso la Sra. Rafaela delante sin saber lo que decía, que tenía confianza, que se conocen desde siempre, que lo acordado era que le dejaban un dinero para comprar la fábrica familiar, que él no recibió dinero que lo recibió Rodilla, que él le había comentado a Jacobo su necesidad económica para recuperar la fábrica y este se ofreció a darle préstamo, que ha sido después cuando se ha encontrado con esto, que el plazo de devolución era de dos o tres años, que habían hablado de 190.000 euros ...que del tema de la ejecución y la subasta él no sabe nada que es un tema de sus hermanos, que su hermano le llamo para decirle que teníaderecho de retractoy él pone a la venta los solares para obtener dinero y recuperar la fábrica familiar, pero no se vendieron los solares y es cuándo Jacobo le dijo que le prestaba el dinero hasta que vendiera los solares, que el líquido el impuesto de trasmisiones y pago facturas de la notaria, que Jacobo no estaba presente en la notaria pero a él no le extraño porque confiaba en Rafaela, pareja de Jacobo ...que su madre es usufructuaria de los solares, que no sabe porque precio compro Rodilla en subasta la fábrica pero muy barata, que eso era un tema de su hermano ....que no ha devuelto nada a Jacobo.

A preguntas de su letrado manifestó que '...vivía en la vivienda de la fábrica en Campillo y nadie le ha dicho nunca que se vaya, que la paga todos los gastos, el seguro con catalana occidente y los gastos mantenimiento,...que se fio de Rafaela que la conocía de toda la vida, ... que los arrendatarios no pagan, que ha puesto desahucios contra Ibersol, que ha seguido todos los pasaos para adquirir la propiedad de la fábrica, que desconocía el contenido de contrato, que el documento nº 3 de la contestación es el que firmo él y en él aparece la firma de Rafaela pues ella fue a la notariay llevo el cheque ...'.

b)-El Sr. Jacobo, manifestó que no fue al notario pero que su mujer tiene plenos poderes, que compro la fábrica, pero no pago trasmisión porque tenía el contrato PACTO DE RETRO DE DOS AÑOS,que compraba y a los dos años volvía a vender, que por eso no pago impuestos, ni lo declaro en el IRPF, que sabía que había alquileres pero no ha reclamado rentas porque hasta pasados dosaños no adquiría la propiedad, admitió no haber pagado el resto de precio que figura en el contrato pero porque no lo ha querido coger el demandado que lo ha buscado pero no lo ha encontrado, que no se escrituro el contrato por el PACTO DE RETRO, que los solares son del demandado pero el usufructo es de la madre, que él no sabe nada sobre si tenían cargas los inmuebles que de eso se encargó su mujer, que él se dedica a vender jamones, dijo no saber el precio de la venta que 'creía recordar' que se compraba por 240.000 euros y se vendía por 280.000 euros. En relación a la estipulación cuarte del contrato, que le fue leída con literalidad, manifestó que; no sabía porque estaba puesta, se quejó porque el letrado dijo le 'quería confundir' al preguntarle por esa garantía hipotecaria, que el compraba y volvía vender en un plazo de dos años. Ya preguntas de su letrado; reitero que no era un prestamos que era una compraventa con PACTO DE RETRO, que le engaño que le dijo que la fábrica se la quitaba un banco y no tenía ni idea que fuera de Rodilla,que su mujer tiene plenos poderes y nunca ha sido abogada del demandado ...que había hablado mucho con el anterior abogado Sr. Castaño ...que siempre fue compra y luego venta, pero nunca prestamos, que Rafaela entrego cheque de 166.000 euros y pago facturas en metálico a Rodilla... que no ha devuelto nada ni tiene intención de devolver.A preguntas de su SSª manifestó que él compro por 240.000 euros y vendería después por 280.000 euros.

2º Testificales:

a)- La testigo Sra. Rafaela, esposa del actor y a las generales admitió tener interés en el pleito.Manifestó que actúo como abogada de su marido que el compro , y que redacto ella el contrato y lo firmo ella en su despacho en la calle Toro, que está encima de la notaria, que fue UNA COMPRA CON CONDICION RESOLUTORIAy de ahí el lapso de tiempo, que Jacobo compro 'indubitado' que había pactado con Jacobo la compra y que como le daba pena perder la fábrica familiar, considero que pudiera recuperar 'si se venía arriba' que la posibilidad de recuperar es la CONDICION RESOLUTORIA. El precio de compra fue de 240.000 euros, que ella llevo a la notaria el cheque por importe de 166.000 euros y metálico hasta 195.000 euros para el pago de facturas y pago la factura de la notaria, que no se inscribió la compra ...que no puede incurrir en consideraciones jurídicas para no contaminarse...que compran por 240.000 euros y vendían por 280.000, por tanto con ganancia de 40.000 euros, que no se habló de intereses sino de vender en dos años, que ella redacto la estipulación cuarta del contrato privado pero no sabe por qué la hizo,que está completamente bloqueada, que no sabía que hubiera arrendatarios, que no lo puede decir, a la pregunta de si su marido había pagado impuesto de trasmisiones manifestó que tenía que hacer valoraciones jurídicas, que su marido compra pero no paga todo el precio y por eso no paga el impuesto y que no sabía si su marido había hecha actos en concepto de dueño.

b)-El testigo Marco Antonio, manifestó haberse adjudicado la fábrica en una ejecución hipotecaria efectuada en el juzgado nº 1 de Béjar, que el remate fue por 60.000 euros, pero pago a Caja Duero por la cesión 90.000 euros, que tenía un acuerdocon Vicente el Hermano de Imanol para recompra en plazo de un año, que podía ejercitar este derecho de opción de compra Vicente o sus hermanos, que hizo reformasque el acuerdo se refería a estas reformas y se las tenían que rembolsar en caso de comprar, que antes de hacerlas las consulto con Vicente, que cuando la venta en el notario estaba el matrimonio del derecho de compra y una señora que entonces no conocía, la Sra. Rafaela, que esta le entrego en nombre Imanol 95.000 euros, que cuando sacaba la facturas, Imanol miraba a la señora Rafaela y esta pagaba, que en ese se momento no sabía que compraba Jacobo, que no sabia nada de pacto de reventa que lo ha sabido después que Jacobo le ha contado la situación pero no ha hablado con Imanol.

c)- El testigo Sr. Gervasio, manifestó que habían sido arrendatarios de la fábrica, que ya lo dejaron y el contrato lo tenían con el hijo de Imanol, que estaba mal la fábrica, que enero reventaron las tuberías, que todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento lo hablo con Imanol, que le dijo que lo pondría a nombre de su hijo y le pagaba a renta a Imanol no a Jacobo, que este nunca le reclamo nada.

d)- La testigo Sra. Adolfina, manifestó que ocupo una nave, que ya no y que empezó a utilizarla con Rodilla, que lo dejaron porque la veterinaria exigía arreglos que lo hablo con expropietario Imanol que este le dijo que no tenía dinero que arreglara ella y compensaban con la renta, que se gastó 11.000 euros, que luego la veterinaria volvía a exigir arreglo en la sala de despiece por importe de 6.000 euros y ya no pudo afrontarlo que Imanol le pago pero todavía le debe algo, que siempre considero Imanol el propietario y que este le emitía las facturas de la renta y de la luz.

e) - El testigo Sr. Jose Francisco, representante de Ibersol, manifestó que tiene contrato de arrendamiento con Imanol, que él no sabe nada de la cesión, que no llevo esos temas (que igual lo hizo Carlos Ramón, testigo que no compareció y se renunció a su testifical), que la Agencia Tributaria reclamaba y paga a esta mensualmente, que sigue con el alquiler, que puede ser que haya tenido conversaciones con el letrado del ahora recurrente para cesar el arrendamiento, que el todo lo ha tratado con Imanol, pero que se contaba que se había quedado con la fábrica Jacobo.

3ºPrueba documental, (además de las ya examinandas en el FD anterior), en el Procedimiento Ejecutivo nº 39/2014 seguido en el juzgado de Primera Instancia nº 1 de Béjar seguido a instancia del Banco Ceis, tras la celebración de subasta en fecha 14 de enero de 2015 (en el Acta de subasta consta que no acudieron postores ni representación de la ejecutada) el Banco solicito la adjudicación de la finca hipotecada por la deuda contraída en todos los conceptos, con reserva del derecho de cesión de remate a tercero. Consta en el Acta de Cesión de Remate de fecha 5 de junio de 2015 la concesión del Remate a 'Rodilla & González Productos Agroalimentaria SL' por importe de 66.553,56 euros, y la renuncia de la ocupante del inmueble'Productos Castellanos Ibersol SL' a ejercer el derecho de adquisición preferente. Por Decreto de fecha 10 de junio de 2015se adjudicó al cesionario el inmueble. Decreto que fue aclarado a instancia del Registro de la Propiedad de Alba de Tormes, por Decreto de fecha 11-9-2015.

La deuda trae causa de un crédito concedido en fecha 30 de diciembre de 2003 en cuanta corriente y bajo garantía hipotecaria a Duque Campillo SL, por importe de 520.000 euros para refinanciar deudas y financiación circulante, con duración máxima de crédito de 10 años y vencimiento definitivo el 30 de diciembre de 2013. La escritura fue suscrita por Don Imanol en nombre y representación de la mercantil 'Duque Campillo SL', en su condición de Administrador Solidario.

La finca hipotecada es la inscrita en el Registro de la Propiedad de Alba de Tormes, al tomo NUM012, libro NUM013, folio NUM014, finca nº NUM000, tasada a efectos de subasta en 737.620,000 euros. A fecha 30-12-2013 la deuda ascendía a 53.072,18 euros(PD nº 1 de autos nº 39/2014 seguidos en el juzgado de instancia nº 1 de Béjar).

TERCERO.-Planteado en estos términos el debate en esta alzada debemos recordar que:

A)- La condición resolutoria, es una garantía de pago cuando en la compraventa se acuerda o conviene un precio aplazadoy el vendedorlo que pretende es asegurarse el cobro de dicho precio.

La condición resolutoria expresa o explícita en la compra de un inmuebleacordada implica que en caso de incumplimiento de pago del precio o de alguno de sus plazos, tiene lugar la reso lución de la compraventa, con la consiguiente recuperación por el vendedor del inmueble que hubiere transmitido. La condición resolutoria expresa se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, mediante nota marginal y en cuyo caso tendrá efectos frente a terceros. Los Requisitosque han de darse para la aplicación de la condición resolutoria: a)- Precio aplazado que se impaga. b)-Voluntad del comprador de incumplir. C)-Que el vendedor haya cumplido con sus obligaciones. d)- Requerimiento judicial o notarial (La exigencia de este requerimiento previo permite al comprador evitar la resolución automática o de pleno derecho de la compraventa, permitiéndole el pago del precio mientras no haya mediado dicho requerimiento. Una vez hecho el requerimiento, el comprador no está facultado para realizar el pago y el juez no puede concederle nuevo plazo).

Una vez resuelta la compraventa, las partes deben restituirse sus respectivas contraprestaciones, es decir, el comprador debe devolver el inmueble vendido libre de cargas y el vendedor por su parte debe devolver la parte del precio que hubiera recibido. No obstante, es muy habitual el que se establezca en las condiciones pactadas de la condición resolutoria que el vendedor no resulte obligado a devolver todo o parte del precio ya recibido ni intereses, haciendo suyas las cantidades como clausula penal indemnizatorio por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

La condición resolutoria expresa inscrita en el Registro de la Propiedad tiene efectos frente a terceros, incluso contra el adquirente del inmueble gravado con la condición.

Por tanto, la estipulación cuarta de contrato privado redactado por la letrada Sra. Rafaela esposa del actor ahora recurrido, objeto de esta litis no tiene la consideración jurídica de condición resolutoria, ( artículo 1504 del cc y 11 de la LH )

B)-Pacto de Retro-porretractoconvencional (o pacto de retro) debemos entender, siguiendo al Diccionario del Español Jurídico (DEJ), 'el derecho que puede ejercer el vendedorde una cosa a fin de recuperar la propiedad con devolución de precio'. En cuanto a su regulación, es necesario considerar lo determinado por los Art. 1507- 1520 ,Código Civil. En este sentido, el Art. 1507, Código Civil señala que tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el Art. 1518,con lo demás que se hubiese pactado.

El vendedor puede ejercitar el retracto, atendiendo al Art. 1510, Código Civil, contra todo poseedorque traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros. En este sentido, habrá de estarse a lo determinado por el Art. 34, Ley hipotecaria.

Por otro lado, es preciso considerar que el pacto de retro supone una causa de resolución de la ventatal y como viene estipulado en el Art. 1506, Código Civil. No obstante, en tanto dicho derecho no sea ejercitado, el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones( Art. 1511,Código Civil).

En cuanto a los plazos, el Art. 1508, Código Civil señala que durará el derecho de retracto, a falta de pacto expreso, cuatro añoscontados desde la fecha del contrato. No obstante, en caso de que se hubiese estipulado, el plazo no podrá exceder de diez años. Además, si el vendedor no cumple con las exigencias del Art. 1518 ,Código Civil , esto es, reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos de contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, el comprador adquirirá irrevocablementeel dominio de la cosa vendida ( Art. 1509, Código Civil).

El Art. 1519, Código Civil, por su parte, determina que cuando al celebrarse la venta hubiese en la finca frutos manifiestos o nacidos, no se hará abono ni prorrateo de los que haya al tiempo del retracto. Si no los hubo al tiempo de la venta, y los hay al del retracto, se prorratearán entre el retrayente y el comprador, dando a éste la parte correspondiente al tiempo que poseyó la finca el último año, a contar desde la venta.

Por su parte, el Art. 1512 ,Código Civil establece que los acreedores del vendedor no podrán hacer uso del retracto convencional contra el comprador, sino después de haber hecho excusión en los bienes del vendedor.

En este sentido, conviene tener en cuenta, el apdo. 8 del Art. 107, Ley hipotecaria, al determinar que podrá hipotecarse el derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria. En el supuesto de que el vendedor ejercitase el derecho de retracto, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que ésta recaerá directamente sobre los bienes retraídos.

También conviene tener presente lo contemplado en el Art. 1519, Código Civil en base al cual, cuando al celebrarse la venta hubiese en la finca frutos manifiestos o nacidos, no se hará abono ni prorrateo de los que haya al tiempo del retracto. Pero en caso de no haberlos al tiempo de la venta, y sí en el momento del retracto, se prorratearán entre el retrayente y el comprador, dando a éste la parte correspondiente al tiempo que poseyó la finca en el último año, a contar desde la venta. Finalmente, cabe señalar que el vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radique ( Art. 1520 ,Código Civil). En este sentido, en lo que respecta a la resolución del derecho del arrendadory atendiendo a lo estipulado en el Art. 13, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, cuando el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, dicha circunstancia supondrá la extinción del arrendamiento.

Por tanto, la estipulación cuarta de contrato privado redactado por la letrada Sra. Rafaela esposa del actor ahora recurrido, y objeto de esta litis no tiene la consideración jurídica de pacto de retro.

C)-Negocio Simulado-La simulación es la declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y de acuerdo entre las partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que no existe o que es distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo.

En realidad, el tratamiento jurídico de la simulación es distinto según se desprende de simulación absoluta o simulación relativa.

La simulación absoluta ('simulatio absoluta') supone haberse creado la apariencia de un negocio y, en verdad resulta que no se quiso dar vida a tal negocio, sino tan sólo a su apariencia engañosa; se oculta la carencia de la causa. La denuncia de esta simulación lleva a que se declare la inexistencia o nulidad del negocio, por carencia o falsedad de la causa ( arts. 1.261 y 1.275), aunque para acreditar tal simulación habrá que desvirtuar la presunción legal de su existencia ( art. 1.277 C.C.).

Por el contrario, la simulación relativa es una figura jurídica mucho más compleja ('simulatio non nuda')que la simulación absoluta. Se ha de tener en cuenta en ella, no sólo el negocio simulado y el acuerdo sobre el encubrimiento, sino también el negocio jurídico ocultado, de tal manera que efectivamente el negocio aparente debe declararse nulo, pero queda intacto el contrato ocultado, contrato que será eficaz si reúne las condiciones para su validez.

La propia jurisprudencia, respecto la simulación absoluta, ha declarado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1.994 que 'la simulación total o absoluta, simulatio nuda, contraventora de la legalidad, implica un vicio en causa negocial, con la sanción de los artículos 1.275 y 1.276 del C.C. y, por tanto, la declaración imperativa de nulidad, salvo que se acredite la existencia de otra causa verdadera y lícita (Sta. T.S. de 28 de Abril de 1993)'; y en un tipo u otro, simulación absoluta o relativa, la forma de determinarla es por mediode la prueba de indicios o presunciones del artículo 1.253 del Código Civil (vid. Sts. del T.S. de 8 de julio de 1.993 y 25 de mayo de 1.995, esta última importante respecto al tema de la intención de los contratantes), declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1.998, fundamento jurídico quinto, que 'la necesidad de acudir a la prueba de presunciones a que se refiere el art. 1.253 del Código Civil para apreciar la realidad de la simulación es doctrina reiterada de esta Sala que en Sentencia de 5 de noviembre de 1988 dice que

D)- Compraventa de inmuebles- El sistema español de transmisión se basa en la denominada teoría del título y modo, elementos necesarios para la transmisión. En el caso de la compraventa inmobiliaria, el título es el contrato con finalidad traslaticia, y el modo o tradición es la entrega o traspaso posesorio del bien, en este caso, el inmueble.

Los artículos 609 y 1095 del Código Civil recogen el sistema de transmisión y configuran esta teoría del título y el modo al establecer que la propiedad se adquiere y transmite como consecuencia de ciertos contratos, mediante la tradición, y que el acreedor no adquiere derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada, aunque tenga derecho a los frutos desde que nace la obligación de entregarla. Es decir, que el contrato (título) hace surgir el derecho real, pero este no se transmite hasta que no se entrega la cosa (modo).El modo es la entrega y el títuloes el contrato en virtud del cual se realiza tal entrega, produciéndose la adquisición de la propiedad cuando concurren ambos. De conformidad con el artículo 609 del Código Civil, la propiedad se adquiere : por la ocupación en el caso de res nullius, es decir, de bienes que no tienen dueño. Por otro lado, también puede adquirirse o transmitirse la propiedad y demás derechos sobre los bienes que se adquieren y transmiten: Por Ley, mediante la donación o la sucesión testada e intestada. Dicha adquisición 'por ley' implica que no es necesaria una entrega de la posesión, sino que el título es suficiente para la transmisión del derecho.Por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, por lo que requieren expresamente de una entrega (efectiva o espiritualizada). Mediante la prescripción, es decir, la posesión pacífica en concepto de dueño continuada en el tiempo.

Tradicionalmente en la doctrina se han distinguido tres fases en la formación del contrato:

1)- la de la generación o tratos previos,

2) -la de la perfección, que produce el nacimiento a la vida jurídica; y

3) -la de la consumación, que afecta al cumplimiento de las obligaciones.

Únicamente la fase de perfección del contrato es la fase propiamente contractual, ya que la de tratos previos en realidad tiene carácter precontractual y la de consumación se refiere al desarrollo de un contrato ya perfeccionado.

La perfecciónde la compraventa viene recogida en el artículo 1450 del Código Civil, conforme al cual 'La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado'. Con el perfeccionamiento, por tanto, tenemos un título.

La consumacióndel contrato consistirá, pues, en el cumplimiento de las obligaciones acordadas en el contrato privado (el título), llevando a cabo tanto la transmisión de la propiedad del vendedor al comprador o traditio, recogida en el artículo 609 del Código Civil, al decir que la propiedad se adquiere 'por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición', como el pago del precio. La Resolución de la DGRN de 28 de marzo de 1936 sobre compraventa, su perfección y consumación, recoge el planteamiento expuesto, al decir '(... que en el contrato de compraventa la mera perfección produce simplemente derecho a la cosa vendida o derecho ad rem; que la transmisión del dominio se efectúa en el momento de la consumación del contrato, no en el de su perfección, haciéndose indispensable en la compraventa para que se produzca la consumación que se haga entrega de la cosa conforme a la doctrina tradicional, a la técnica imperante y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha establecido que hasta la tradición no adquiere el comprador su dominio por más que tenga acción para pedir el cumplimiento del contrato; que la tradición del artículo 1.462, en relación con el 609 del Código Civil , sea material o ficta, requiere que el tradente tenga facultad para transmitir el dominio' y 'que la cosa vendida se estimará entregada cuando se ponga en poder y posesión del comprador, o en los casos de traditio ficta con él otorgamiento de la escritura').

Siguiendo lo expuesto anteriormente, es habitual en las compraventas inmobiliarias que perfeccionamiento y consumación queden documentados en dos documentos distintos:

a) -El perfeccionamiento suele documentarse en un contrato privado, en el que las partes acuerdan el alcance las obligaciones: objeto de la compraventa, precio a abonar, y cualesquiera otras que sean necesarias para llevar el contrato perfeccionado hasta su consumación, (elevación a escritura pública de documento privado). Esteacuerdo de voluntades se formaliza mediante un documento privadoy produce plenos efectos obligacionales entre las partes. Se trata de un documento de importancia vital, por cuanto en el momento de firma del contrato deben haber quedado plenamente definidas todas las obligaciones de las partes, desde las obvias de plazo de entrega y forma de pago del precio, hasta las obligaciones intermedias y cumplimiento de hitos del contrato, condiciones suspensivas o resolutorias, garantías, penalizaciones por incumplimiento, distribución de gastos del otorgamiento, y todas aquellas que puedan ser necesarias para el adecuado desarrollo del mismo.

Con la firma del contrato privado, la compraventa se ha perfeccionado y es plenamente exigible para ambas partes, si bien las obligaciones asumidas por cada una de ellas quedan pendientes de cumplimiento, (y Como consecuencia de lo anterior, es imprescindible haber realizado una revisión de la situación jurídica del inmueble con carácter previo a la firma del contrato privado, a los efectos de conocer la situación de lo que se está adquiriendo y poder establecer en el contrato correspondiente, en su caso las cautelas necesarias (ya sean mediante ajustes de precio o mediante la exigencia al vendedor del cumplimiento de determinadas obligaciones. El rango de estas obligaciones es muy amplio: desde el ámbito civil (la existencia de arrendatarios u ocupantes, servidumbres, derechos reales de terceros, deudas de comunidad, pleitos con vecinos, etc.) hasta el ámbito administrativo (afecciones urbanísticas, suelos contaminados, expropiaciones, órdenes de demolición, etc.), sin olvidar las obligaciones tributarias vinculadas al inmueble (afecciones fiscales, deudas de IBI, etc.,).

b)- Por su parte, la consumaciónsuele producirse con el otorgamiento de escritura pública de compraventa, momento en el que, por regla general, se produce el pago íntegro del precio y la entrega de la propiedad, teniendo de este modo un título y un modo (ver Teoría del título y modo).

El acto de otorgamiento de escritura pública, con carácter general, tiene una doble finalidad: 1º La entrega espiritualizada del inmueble (denominada 'traditio ficta') y 2º La documentación de la compraventa en un instrumento inscribible en el Registro de la Propiedad.

La doctrina jurisprudencial viene declarando que el efecto traslativo del dominio no tiene lugar con la mera suscripción de un documento privado, al no ser por si solo suficiente para producir la transmisión del dominio, de tal modo que, cuando medie documento privado, para que se considere producida la adquisición dominical, es preciso acreditar que concurre alguna de las modalidades de entrega, ( Sentencia TS, Sala 1ª de lo Civil, de 3 de octubre de 2013, Rec. 655/2011 ;La reclamación al comprador de las construcciones realizadas en la finca por la vendedora después de perfeccionada la venta (título) y antes de la entrega (modo), por mor de la teoría del título y el modo, debe ser calificado de mala fe y, por tanto, no puede reclamar su importe porque no son gastos necesarios para la conservación de la cosa. Sentencia TS, Sala 1ª de lo Civil, de 11 de octubre de 2014, Rec. 2346/2012, -La inscripciónen el Registro de la Propiedad a favor de la codemandada no sustituye al título y modo en la adquisición del dominio).

De acuerdo con la llamada teoría del título y el modo, imperante en nuestro ordenamiento jurídico, para la adquisición dominical por contrato de compraventa no basta la mera existencia o perfección del negocio jurídico contractual (título), sino que el mismo ha de ser inexcusablemente acompañado o seguido de la tradición o entrega de la cosa (modo), no lo es menos que este segundo requisito -de entrega-, constitutivo o consumador de la transmisión dominical, se entiende cumplido, no sólo cuando se produce una entrega física o material de la cosa (tradición real), sino también cuando medien cualesquiera otros actos jurídicos que de manera patente entrañen la misma significación de entrega, en virtud del progresivo proceso de espiritualización experimentado por las formas de tradición: actos relacionados en los artículos 1462.2 a 1464 CC y todos aquellos, de variada índole o naturaleza, que de manera contundente e inequívoca revelen que el vendedor ha puesto real y actualmente la cosa a la plena, absoluta y única disposición del comprador, con evidente intención por ambas partes de hacerlo así.

Por tanto, en el presente caso resulta que el documento privado no contiene obligación alguna de escriturar la compraventa ni ha mediado acto alguno que de manera patente entrañen la misma significación de entrega,

En efecto de prueba practicada y del examen de la estipulación cuarta de contrato privado (redactado por la letrada Sra. Rafaela esposa del actor ahora recurrido) que reza del tenor literal: 'dejara de tener validez este contrato en el momento que, por el hoy vendedor, don Imanol, se formalice EN ESCRITURA PUBLICA GARANTIAHIPOTECARIA bastante para cubrir el importe de 280.000 euros que Don Imanol RECONOCE A DEUDARa don Jacobo', (OBSÉRVESE QUE EN ESTA ESTIPULACION NO SE ESPECIFICA LA NATURALEZA DEL CONTRATO ) se infiere que el contrato que ligaba a las partes, con independencia del nombre que se le dio era un PRESTAMO.

En efecto, ponderada la prueba supra examinada, la conclusión que alcanza la Sala, es que estamos ante un PRÉSTAMO que se intentó garantizar con ese contrato privado que simulaba una compraventa, contrato de confusa redacción, que con arreglo a la normativa vigente debe perjudicar a quien lo hizo (la esposa del actor ahora recurrido que actuaba con plenos poderes, seguían manifestó aquel en la prueba de interrogatorio) y que no contenía obligación alguna de elevar a escritura pública, evidenciando la falsedad de la trasmisión que reflejaba el documento privado aparentando compraventa de bien inmueble.

Resulta plenamente acreditado -basta el cotejo de las fechas de los acontecimiento enumerado supra- que la fábrica de origen familiar se ha intento conserva y mantener siempre en el seno familiar (pese a la mala relación de los hermanos) y que las dificultes económicas han sido las causantes de los avatares descritos en el fundamento anterior, del que no resulta voluntad alguna de venta y si de obtener recursos para conservarla.

En cuanto a la cuantía del préstamo, plazo e intereses; atendiendo a ese documento privado y la prueba personal practicada lo fue por 240.000 euros, 195.000 euros que se entregaron en la notaria al tiempo de comprar el ahora recurrente, más 45.000 euros que se entregarían en el plazo de diez días y que no se han entregado, a devolver 280.000 euros en plazo de dos o tres años, que tampoco se ha cumplido.

CUARTO.-Costas, articulo 398 y 394 1. párrafo 2. de Lec. Existiendo dudas sobre los hechos no se hace expresa declaración de las costas de la instancia.

Visto lo argumentado en nombre del Rey y en virtud de las facultades atribuida por la constitución española,

Fallo

La Sala acuerda estimar el recursode apelación formulado por el Procurador Sr. Rodríguez de Ocampo, en nombre y representación de DON Imanolcontra la Sentencia de fecha 6 de abril de 2021 dictada en Procedimiento Ordinario nº 154/2019 seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Béjar, que se revoca y se desestima la demanda de la que trae causa la presente alzada y todo ello sin hace declaración expresa sobre costas de la primera y segunda instancia.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.