Sentencia Civil Nº 378/2014, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 2, Rec 294/2014 de 09 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00378/2014

SENTENCIA NUMERO: 378/2014

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

En Zaragoza, a nueve de septiembre de dos mil catorce.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, constituida a los efectos del presente recurso por el Magistrado D. Francisco Acín Garos,los Autos de JUICIO VERBAL nº 933/13, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA nº 18 de los Zaragoza, a los que ha correspondido el ROLLO DE APELACION NUMERO 294/14, en el que son apelantes DON Jenaro Y DOÑA Emilia , representados por la Procuradora de los Tribunales Dña. Sara Correas Biel y asistidos por el Letrado D. Francisco Viejo Carnicero, y apelados DOÑA Gloria , representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Blanca María Andrés Alamán y asistida por el Letrado D. Daniel Ferrer Benedí, y DON Oscar , representado por el Procurador de los Tribunales D. Pedro Bañeres Trueba y asistido por el Letrado D. Jesús Sánchez Seijo, y

Antecedentes

Se aceptan los que figuran en la sentencia apelada, y

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia numero 18 de los de Zaragoza se dictó el 7 abril 2014 sentencia que contiene el siguiente fallo: 'Absuelvo a Doña Gloria y don Oscar de las pretensiones contenidas en la demanda de don Jenaro y doña Emilia , con imposición a este de las costas procesales causadas'.

SEGUNDO.- La representación procesal de la parte actora presentó escrito de recurso de apelación, del que se dio el consiguiente traslado a la parte contraria, que formuló escrito de oposición.

TERCERO.-Remitidos los autos a esta Sala y tratándose de supuesto al que se refiere el artículo 82.2.1, párrafo segundo, LOPJ , la diligencia de ordenación de 3 julio 2014 acordó designar Magistrado-Único al que resuelve, a quien se pasó lo actuado para dictar la resolución correspondiente.

CUARTO.-En la tramitación de la apelación se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-D. Jenaro y Dña. Emilia , sucesores de D. Remigio en el contrato de arrendamiento que el último suscribió el 12-2-92 con Dña. Gloria como arrendataria y de Don Oscar como fiador, interpusieron contra ambos demanda en la que, notificada por la Sra. Gloria su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia en fecha 30-6-13, deseo que no aceptaron, solicitaban la condena de los demandados al pago de 18.442€ -738€, de la actualización de junio, los meses de julio a noviembre 2013 a razón de 2213€ cada uno, y 6639€ como indemnización de daños y perjuicios por la resolución unilateral y anticipada del contrato efectuada por la arrendataria sin su consentimiento.

Desestimada su demanda, recurren los actores, que solicitan la revocación de la sentencia dictada y el total acogimiento de los pedimentos formulados, y subsidiariamente se condene a los demandados al abono de las rentas adeudadas hasta el mes de noviembre de 2013, y, con nuevo carácter subsidiario, la condena de ambos al pago de los 738€ correspondientes a la actualización de junio de 2013, así como al pago de las costas del juicio.

SEGUNDO.-La sentencia debe ser confirmada por sus propios y acertados fundamentos.

El recurso se fundamenta en la infracción del artículo 1581 del Código Civil y en la errónea valoración de la prueba. En la primera vía porque el citado precepto dispone que 'Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario...', por lo que -dicen los recurrentes-, estipulando el contrato suscrito que su precio es el de 1.920.000 pts cada año, no cabe decir, so pena de incurrir en la infracción denunciada, que el arrendamiento, suscrito el 12-2-1992 y extinguido el 12-2-2002 tras el transcurso de los primeros cinco años y de los otros cinco de la prorroga pactada, se recondujese posteriormente mes a mes, una vez transcurridos los tres a que se refiere la Disposición transitoria primera de la LAU 1994 , al ser abonada la renta mensualmente. Y en la segunda porque la conclusión judicial -periodicidad mensual del arrendamiento al abonarse la renta mensualmente- contradice la literalidad del contrato que establece un precio anual del arrendamiento, hecho que dicen los recurrentes no ha sido valorado por el Juez de instancia.

En primer lugar, la infracción denunciada no es de apreciar.

En el texto proformado del modelo timbrado del contrato se dice, ciertamente, que el arrendamiento es 'por tiempo de cinco años y precio de un millón novecientas veinte mil pesetas cada año, pagaderas por mensualidades con las demás condiciones que se estamparan al dorso', pero lo que no cabe desconocer es que en este, bajo la rúbrica 'cláusulas obligatorias para contrato de arrendamiento de vivienda', la segunda, estipulada libremente, dice que 'el precio de este arrendamiento es el de ciento sesenta mil pesetas mensuales' que el arrendatario se obliga a pagar por adelantado el día primero de cada mes en el domicilio del arrendador en Zaragoza', manifestación que a la hora de establecer cuál fue la voluntad de las partes prima de toda evidencia sobre la cláusula proformada, ligada, como se dice, al hecho de ser ese modelo instrumento del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados y al de determinarse por anualidades la base imponible del impuesto.

La intención de los contratantes de fijar y mantener una renta mensual durante todo el desarrollo de la relación contractual es, pues evidente -los documentos 3 y 5 la reflejan sin resquicio a la duda cuando en el primero se desglosa la actualización del precio y se señala 'un total mensual actualizado de 2213€-, no mereciendo reproche alguno la consecuencia que el Juez extrae, en cuanto a que la arrendataria podía dejar el piso al final de cada mes, por cuanto:

El artículo 9 del D.L. 2/1985, de 30 de abril , vigente a la fecha de celebración del contrato, dispone que los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contrates, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la LAU 1964 , y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del C.C ., regulándose en lo demás por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos.

La Disposición Transitoria primera de la LAU 1994 mantiene ese régimen jurídico con algunas matizaciones, ampliando a tres años la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil . Siendo en este punto de recordar que la STS 16-4-2013 fija como doctrina casacional que la referida Disposición Transitoria se ha de entender de manera que, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda concertados a partir de 9 de mayo de 1985, se encuentran sometidos a una tácita reconducción de tres años, tras lo cual le es de aplicación lo establecido en los artículos 1566 y 1581 del CC .

El artículo 1566 del C.C . dispone que si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establece el artículo 1.581 -y el artículo 1577 para los arrendamientos rústicos-, a menos que haya precedido requerimiento. Y el artículo 1581 CC que 'Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término'.

La cláusula primera del contrato suscrito el 12-2-1992 establece un plazo de duración de cinco años y 'transcurrido dicho plazo se entenderá prorrogado por otro, salvo que alguna de las partes avise a la otra con quince días de antelación de su intención de dar por terminado el mismo a tenor de lo dispuesto por el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 '.

En consecuencia, tal y como señala el Juez de instancia, lo que hay que entender es que el contrato se extinguió el 12-2-2002 -cinco años de duración y cinco de la prorroga pactada-, se recondujo inicialmente por los tres años a que se refiere la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994 y posteriormente mes a mes, pudiendo la arrendataria dar por finalizado el contrato al final de cada uno, como lo hizo, tras pretender la parte arrendadora actualizar la renta, gastos de comunidad e IBI a 2213 € a partir del mes de junio, algo que la arrendataria aquí recurrida no aceptó, comunicando su voluntad de dar por terminada la relación contractual en fecha 30 junio 2013.

Conclusión esta que, clara como se dice la intención de los contratantes de fijar y mantener una renta mensual durante todo el desarrollo de la relación contractual, lo que según todo lo precedentemente considerado no comporta error alguno en la valoración de la prueba ni infracción de la normativa sobre interpretación contractual - artículos 1281 , 1285 y 1287 C.C .-, es del todo acorde con las circunstancias fácticas y jurídicas del caso, abarcando la tacita reconducción que en el mismo procede periodo o periodos sucesivos mensuales en vez de los anuales que los recurrentes han postulado.

TERCERO.-El Sr. Oscar , que no debe responder de la cantidad reclamada como fiador, condición en la que fue traído al proceso, pues el artículo 1567 C.C . dispone que 'En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal', tampoco debe hacerlo como cónyuge de la arrendataria por gozar del derecho de subrogación en el contrato, novedoso fundamento que plantea una cuestión cuya introducción está vetada en apelación al alterar la estructura original de la litis, a la que deben sujetarse ambos contendientes, pues otra cosa supondrá la indefensión de la parte que no ha podido alegar nada a su favor y se ve sorprendida por ese nuevo planteamiento.

Este, pues, no puede ser objeto de consideración en este momento. En todo caso, no serviría a la pretensión de los actores, por un lado porque según consolidada doctrina jurisprudencial la tacita reconducción no supone la prórroga del contrato, sino su conclusión y el nacimiento de otro emanante de un consentimiento tácito de las partes arrendadora y arrendataria (por todas SSTS 14-6-84 y 15-10-96 ), siendo D. Oscar en el momento de producirse la reconducción un tercero fiador que parece ser ya no estaba unido en matrimonio con la Sra. Gloria , no teniendo en consecuencia participación alguna en el desarrollo contractual, y, por otro, porque los derechos y obligaciones creados por el arredramiento afectan únicamente al arrendador y arrendatario que lo concertaron y a sus herederos, no pudiendo tenerse por coarrendatario al cónyuge que no lo concertó (vd SSTS 24-3-2011 y 22-10-2013 ).

CUARTO.-Sostienen seguidamente los recurrentes que, teniendo la arrendataria en su poder las llaves de la vivienda, ha venido disfrutando del inmueble sin interrupción desde el 30-6-13, por lo que debe pagar el alquiler hasta el mes de noviembre de 2013.

Lo cierto es, sin embargo, que la arrendataria, disconforme con la actualización de la renta notificada por la contraparte, anunció la resolución contractual con efecto al 30-6-13 y puso a disposición de los arrendadores las llaves de la vivienda, fijando incluso fecha para la entrega (docs 4, 6 y 8 de la demanda), y que los recurrentes, tal y como se recoge en la alegación sexta del recurso, no aceptaron la entrega de las llaves (doc 9), reiterando luego la Sra. Gloria su anterior ofrecimiento, con indicación de que en todo caso la vivienda estaba a su disposición (doc 11). Los actores recurrentes ocultaron además el hecho de estar en posesión de la vivienda, pues esta, tal y como ha quedado acreditado, se puso a la venta, hecho que, no obstante no haberse logrado la entrega de las llaves, evidencia que la recuperación de la posesión no quedó en realidad impedida por tal circunstancia.

La pretensión deducida debe por todo ello decaer.

QUINTO.-Insisten por ultimo los recurrentes en que, de entenderse correcta la resolución anticipada y unilateral del contrato, procedería el pago de la renta actualizada correspondiente al mes de junio -738€-, mes durante el cual el arrendatario disfrutó del inmueble, petición abocada al fracaso, pues el arrendamiento estaba en tácita reconducción desde febrero de 2002, fase en la que la renta no podía ser actualizado, pues el arrendamiento reconducido no es un contrato prorrogado, sino un contrato nuevo en el que confluyen las voluntades de ambas partes, arrendadora y arrendataria, implicando esa pretendida actualización un aumento de la renta que no podrá tener lugar si la parte arrendataria no la acepta. Siendo claro, por lo demás, que en lo que respecta al fiador, Sr. Oscar , liberado de la garantía otorgada el 12-2-2002 - artículo 1567 C.C .-, nada cabe reclamársele por el concepto de que se trata.

SEXTO.-No apreciándose razones que justifiquen la aplicación del régimen excepcional que el artículo 394 LEC autoriza en caso de existir dudas de hecho o de derecho, se mantiene la condena de los actores al pago de las cosas de la primera instancia, pues, además de haber entendido erróneamente los actores el sistema de prorrogas que en su demanda alegaron, ninguna duda ofrece que el precio pactado fue el de 160.000 pts mensuales, por lo que la tacita reconducción que en el caso procedía era por periodo o periodos sucesivos mensuales y no por el anual postulado.

SEPTIMO.-La desestimación del recurso, por aplicación del principio del vencimiento que informa el artículo 398 LEC , en relación con el artículo 394, llevará consigo la imposición a los recurrentes de las costas causadas en esta alzada.

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por DON Jenaro Y DOÑA Emilia contra DOÑA Gloria , DON Oscar y la sentencia a la que el presente rollo se contrae, dictada el 7 abril 2014 por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia numero Dieciocho de los de Zaragoza debo confirmar y confirmo la citada resolución, con imposición a los recurrentes de las costas causadas en esta alzada.

Contra la anterior Sentencia cabe interponer Recurso de Casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, conforme a lo dispuesto en la Disposición Final 16ª redactada conforme a la Ley 37/11 de 10 de Octubre , que se interpondrá en el plazo de veinte días ante este Tribunal, debiendo el recurrente al presentar el recurso, acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4899) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la Calle Torrenueva, 3 de esta ciudad, debiendo indicar en el recurso Concepto en que se realiza: 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no será admitido a trámite.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal procedente.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de su procedencia, juntamente con testimonio del presente para su ejecución y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

Así por esta mi sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, esta Sala Segunda, en el mismo día de su fecha, doy fe.