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Última revisión
08/11/2021
Sentencia CIVIL Nº 384/2021, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 64/2020 de 11 de Junio de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 11 de Junio de 2021
Tribunal: AP - Malaga
Ponente: GOMEZ BERMUDEZ, MARIA ISABEL
Nº de sentencia: 384/2021
Núm. Cendoj: 29067370042021100001
Núm. Ecli: ES:APMA:2021:1597
Núm. Roj: SAP MA 1597:2021
Encabezamiento
En la ciudad de Málaga a once de junio de dos mil veintiuno.
Visto, por la sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 539/2017 procedente del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Antequera por la entidad MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN ROSFRANJU, S.L., parte actora en la instancia, que comparece en esta alzada representada por la procuradora Sra. Cabrero García y asistida por el letrado Sr. Galán Palmero. Es parte recurrida la HERENCIA YACENTE DE D. Juan, parte demandada en la instancia (teniendo como representantes de la misma a D. Leopoldo y Dª Juliana), que comparece en esta alzada representada por la procuradora Sra. Bermudo Gallardo y asistida por el letrado Sr. Ruiz Aguilar.
Antecedentes
Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Mª Isabel Gómez Bermúdez, quien expresa el parecer del Tribunal.
Fundamentos
La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.
En cuanto a dicho motivo de apelación esta Sala viene reiterando que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano 'ad quem' conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-. Por ello la Sala tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ('quaestio facti') como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ('quaestio iuris') para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3], debiendo ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras-.
Y un nuevo estudio de la prueba obrante en autos y del visionado de la grabación lleva a la Sala a alcanzar las siguientes conclusiones que llevan a la revocación de la sentencia de instancia.
En fecha 19 de abril de 2005 se suscribe entre D. Juan, como parte vendedora, y la mercantil Rosfranju, S.L., como parte compradora, un contrato privado de compraventa sobre la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Campillos al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca nº NUM003 que se corresponde con la parcela de terreno rústico, de secano, enclavada en el término municipal de Sierra de Yeguas, en el paraje conocido como DIRECCION000, que se señala con el nombre de DIRECCION001 del polígono catastral, con una superficie de 18.000 metros cuadrados. En la condición 1ª de dicho contrato privado se dice que compra la parcela
En virtud de dicho contrato, efectivamente se entrega a la firma del mismo la cantidad de 30.000 € y se abonan 150.000 €, no en la fecha prevista en el contrato que era el 29 de mayo de 2005, sino en el mes de agosto de ese año.
En fecha 10 de julio de 2006 ante la Notario de Campillos doña Milagros M. Mantilla de los Ríos Vergara bajo el nº 1432 se otorga escritura de opción de compra entre las mismas partes y sobre la misma finca. En el Exponendo II de dicha escritura se dice
En fecha 27 de septiembre de 2010 se suscribe ante la Notario de Campillos doña María Encarnación de la Fuente Solana, bajo el número 960 de su protocolo, la escritura de modificación de contrato de opción de compra por la que se ampliaba el plazo para el ejercicio de la opción que era prorrogado por seis años más desde el día 10 julio del 2010. Esto es; la opción de compra se podía ejercitar hasta el 10 de julio de 2016.
El día 11 de julio de 2016, transcurrido el plazo para el ejercicio de la opción, la mercantil Rosfranju, S.L. solicita al Ayuntamiento de Sierra de Yeguas que se le informase sobre la aprobación del PGOU de Sierra de Yeguas, petición a la que contesta el Ayuntamiento en fecha 5 de agosto de 2016 en los siguientes términos:
Mediante escritura pública de fecha 22 de diciembre el 2015 otorgada ante la Notario de Campillos doña María Encarnación de la Fuente Solana, la finca fue donada por don Juan a su hijo don Leopoldo (nota simple del registro de la propiedad acompañada con la demanda).
Con tales antecedentes, la mercantil Rosfranju ejercitaba la acción de resolución del contrato al considerar que no se había cumplido la condición estipulada para la compra -la aprobación del PGOU que hiciese la finca urbanizable- reclamando la devolución de las cantidades entregadas.
Como tiene declarado el Tribunal Supremo (sentencias de 26 de mayo de 1981, 7 y 16 de junio, 22 de noviembre de 1982 y 16 de febrero de 1983) el deslinde entre la novación modificativa y la extintiva ha de hacerse tomando en consideración la voluntad de las partes y la significación económica de la modificación que se introduzca, de modo que mientras el vínculo primitivo subsista, aunque modificado, habrá novación impropia. Y existirá novación propia -o extintiva- cuando exista incompatibilidad entre el nuevo convenio y el anterior, significativo de la sustitución de uno por otro, que constate con toda claridad la voluntad de llevar a cabo la extinción de la primitiva obligación, que es esencial para generar novación extintiva o propia ( sentencias de 3 de mayo de 1956, 16 y 26 de mayo de 1981 y 18 de junio y 22 de noviembre de 1982). Como pone de relieve la sentencia del TS de 24 de febrero de 1984 la novación extintiva
En el caso de autos resulta evidente que no es lo mismo la suscripción de un contrato de opción de compra -como fue el llevado a efecto por las partes en escritura pública de fecha 10 de julio de 2006-, como la suscripción de un contrato de compraventa -como fue el de fecha 19 de abril de 2005- tratándose de contratos distintos. Así, en virtud del contrato de compraventa tipificado en el artículo 1445 del CC, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto. Sin embargo, el contrato de opción de compra (contrato atípico e innominado que no aparece suficientemente regulado en las normas del Código Civil, aunque tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, por lo que la fuente de regulación ha de buscarse en la voluntad de las partes, según dispone el artículo 1255 del Código Civil y, subsidiariamente, en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza) ha sido definido como aquel contrato en que al optante se le concede la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en un plazo determinado a una oferta de venta que resulta vinculante para el concedente-promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, de manera que una vez ejercitada la opción oportunamente, se extingue y queda perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa, ya que basta para ello con que se haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción - T.S. 1ª SS. de 6 de abril de 1987 , 23 de diciembre de 1991, 13 de noviembre y 22 de diciembre de 1992, 17 de marzo, 21 de julio y 22 de noviembre de 1993, 4 de febrero de 1994 y 14 de febrero y 19 de abril de 1995, entre otras muchas-. Ahora bien; siendo contratos diferentes, de lo que no cabe duda es de la estrecha relación existente entre el contrato privado de compraventa de fecha 19 de abril de 2005 que se suscribió entre las partes y la posterior escritura pública de opción de compra de fecha 10 de julio de 2006 puesto que el objeto era el mismo y las condiciones de la futura venta establecidas en la escritura de opción de compra, también eran las mismas, solo que ahora se concedía un plazo en el tiempo para que la parte pudiera optar a esa futura compraventa. Pero evidentemente, con la opción de compra, se establecían los términos de la futura compraventa, luego el inicial contrato privado de compraventa había quedado extinguido, coincidiendo en tal aspecto la Sala con la decisión alcanzada por la Juez de Instancia. Lo que habrá de llevarse a cabo es la interpretación de las cláusulas del contrato de opción de compra de conformidad con las reglas de interpretación de los contratos previstas en los arts. 1281 y siguientes del CC que fijan, como primer criterio hermenéutico, el de la literalidad de las cláusulas del contrato cuando sus términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes ( art. 1.281.1º CC), estableciéndose a continuación que, si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas ( art. 1.281.2º CC), fijándose como regla complementaria que, para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1.282CC) así como que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad ( art. 1.288CC), siendo doctrina del Tribunal Supremo que las normas de interpretación establecidas en los artículos 1.281 y siguientes tienen carácter de subsidiariedad en su aplicación, a modo de relación jerarquizada entre sí, de forma que cuando la literalidad de las cláusulas de un contrato es clara, no se debe acudir a otros diferentes al sentido gramatical ( STS 18 octubre 1991).
En el caso de autos ya se han recogido parcialmente algunas de las cláusulas del contrato de opción de compra y, de la sola lectura de las mismas, se comprueba su estrecha relación con el contrato privado de compraventa que había sido celebrado con anterioridad. Así, en Exponendo II ya se hace referencia a que tienen convenida la venta de la finca
Es decir; los términos de la escritura de opción de compra no dejan lugar a duda sobre la intención de los contratantes que no era otra que la de llevar a cabo la futura compraventa siempre y cuando se otorgase el PGOU y el suelo fuera urbanizable. Y en todo momento el precio de la opción se consideraba que formaba parte del precio de la futura compraventa. Pero es más; si hubiera alguna duda sobre la intención de los contratantes a tenor de los términos literales de la escritura -que esta Sala entiende que no- de lo que no cabe duda es de que atendiendo a los actos de las mismas partes, anteriores, coetáneos y posteriores, la conclusión ha de ser la misma, pues el contrato privado de compraventa de fecha 19/04/2005 era claro al someter la perfección de dicha compraventa a la aprobación del PGOU y con posterioridad a la escritura pública de opción de compra de fecha 10/07/2006 se firma otra escritura publica de fecha 27/09/2010 ampliando el plazo para el ejercicio de la opción que únicamente puede ser valorado como una novación modificativa del anterior contrato de opción de compra y solo en cuanto al plazo del ejercicio de la opción que se ampliaba precisamente al no haber sido aún aprobado el PGOU. Es más; incluso el hecho de que el Sr. Juan donase la finca a su hijo don Leopoldo con anterioridad a la conclusión del plazo para el ejercicio de la opción (mediante escritura pública de fecha 22 de diciembre el 2015 otorgada ante la Notario de Campillos doña María Encarnación de la Fuente Solana, según consta en la nota registral) evidencia que el mismo era conocedor de que el PGOU no había sido aprobado y el contrato iba a ser resuelto.
Todo ello lleva a la Sala a considerar que efectivamente la opción de compra -como el contrato privado de compraventa anterior- venía supeditada al cumplimiento de una condición cual era la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbanística de Sierra de Yeguas y del Plan Parcial o Unidad de Ejecución donde se encontraba inscrita la finca objeto de la escritura y, mientras no se aprobase dicho plan, no debía ejercitarse la opción de compra puesto que no podría llevarse a cabo la futura compraventa en los términos pactados. Ello fue precisamente lo que dio lugar a la ampliación del plazo de la opción ya que no se había aprobado el PGOU. Y acreditado en autos que el mismo no se aprobó, procede la resolución del contrato de opción de compra celebrado con la devolución de las cantidades entregadas como precio de la opción pues en todo momento tales cantidades se pactaban como entrega a cuenta del precio.
Lo expuesto lleva a la Sala a la estimación del recurso de apelación y la revocación de la sentencia dictada en la instancia y, en su lugar, con estimación de la demanda en su día interpuesta por la mercantil Materiales de Cosntrucción Rosfranju, S.L. frente a la Herencia Yacente de D. Juan, declaramos resuelto el contrato de opción de compra celebrado en fecha 10 de julio de 2006 ante la Notario de Campillos doña Milagros M. Mantilla de los Ríos Vergara bajo el nº 1432 de su protocolo (que extinguía el anterior contrato privado de compraventa de fecha 19/04/2005) modificado en cuanto al plazo del ejercicio de la opción por escritura de fecha 27 de septiembre de 2010 suscrita ante la Notario de Campillos doña María Encarnación de la Fuente Solana, bajo el número 960 de su protocolo, condenando a la Herencia Yacente de D. Juan a abonar a la mercantil Rosfranju, S.L. la cantidad de 180.000 euros, más los intereses legales de dicha cantidad a contar desde la interposición de la demanda.
En cuanto a las costas de la instancia, la estimación del recurso de apelación lleva consigo la revocación de la sentencia dictada en la instancia y la estimación de la demanda en su día interpuesta por la mercantil Rofranju, S.L. frente a la Herencia Yacente de D. Juan, por lo que en virtud de lo dispuesto en el art. 394 de la LEC, las costas de la instancia han de ser impuestas a la parte demandada.
De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación
Fallo
Estimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Cabrero García en nombre y representación de la mercantil MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN ROSFRANJU, S.L. frente a la sentencia dictada el 5 de noviembre de 2019 en el juicio ordinario nº 539/2017 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Antequera, debemos revocar y revocamos dicha resolución y, en su lugar, con estimación de la demanda en su día interpuesta por la mercantil Materiales de Cosntrucción Rosfranju, S.L. frente a la Herencia Yacente de D. Juan, declaramos resuelto el contrato de opción de compra celebrado en fecha 10 de julio de 2006 ante la Notario de Campillos doña Milagros M. Mantilla de los Ríos Vergara bajo el nº 1432 de su protocolo (que extinguía el anterior contrato privado de compraventa de fecha 19/04/2005) modificado en cuanto al plazo del ejercicio de la opción por escritura de fecha 27 de septiembre de 2010 suscrita ante la Notario de Campillos doña María Encarnación de la Fuente Solana, bajo el número 960 de su protocolo, condenando a la Herencia Yacente de D. Juan a abonar a la mercantil Rosfranju, S.L. la cantidad de 180.000 euros, más los intereses legales de dicha cantidad a contar desde la interposición de la demanda. Ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas en la instancia y sin que sean de expresa imposición las costas causadas en esta alzada.
Dése al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.
Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.
Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.