Sentencia Civil Nº 386/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 183/2012 de 17 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00386/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 183 /2012

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a diecisiete de julio de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 2509/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 183/2012, en los que aparece como parte apelante INTERNATIONALES INMOBILIEN INSTITUT GMBH, representada por la procuradora Dña. MARÍA JOSÉ BUENO RAMÍREZ, y asistida por el Letrado D. FERNANDO MARÍN RIAÑO, y como apelada SUPERMERCADOS SABECO, S.A., representada por el procurador D. JUAN ANTONIO GARCÍA SAN MIGUEL ORUETA, y asistida por la Letrada Dña. GUADALUPE UBIS LUPIÓN, sobre reclamación de cantidades asimiladas a la renta en contrato de arrendamiento, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, en fecha 30 de septiembre de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra Bueno Ramírez en nombre y representación de Internacionales Inmobilien-Institut GMBH contra Supermercados Sabeco SA declaro no haber lugar a los pedimientos deducidos en su contra sin que proceda expresa condena en costas".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante INTERNATIONALES INMOBILIEN INSTITUT GMBH, al que se opuso la parte apelada apelada SUPERMERCADOS SABECO, S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 3 de julio de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por Internationales Inmobilien-Institut Gmbh (en lo sucesivo Internationales) contra Sabeco , S.A., pretendía la condena de la demandada al pago de 187.615'93 € en concepto de cantidades asimiladas a la renta arrendaticia, más 40.598'41 € por intereses de demora, más los que se devenguen hasta la fecha de la sentencia, todo ello con causa en el contrato de arrendamiento concertado entre las partes en 30 de Julio de 2001 sobre el local L10 del Centro Comercial Montecarmelo, y como consecuencia de no haber atendido distintos conceptos pactados en el contrato correspondientes a las anualidades de 2006 a 2010 por Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre el Valor Añadido, Renta mínima garantizada, provisión de cargas comunes, gastos de agua o gastos comunes, según las cuantías especificadas en la demanda, todo ello con el interés legal incrementado en cinco puntos de conformidad con lo expresamente convenido.

La demandada Sabeco, S.A., se opuso parcialmente a la pretensión, justificando haber satisfecho las partidas correspondientes a gastos de agua mediante pagos realizados en Noviembre de 2010 y Marzo de 2011, y negando adeudar las sumas reclamadas por el IBI, entendiendo además que no es un hecho imponible sujeto a IVA.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia, tras dejar constancia de que Sabeco, S.A. realizó determinados pagos de entre los reclamados en la demanda, analiza si la arrendadora, a la vista de los pactos alcanzados en el contrato, está o no facultada para repercutir sobre Sabeco el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, destacando que la cláusula 16 del contrato presenta una grave dificultad interpretativa, pues comienza declarando que "Serán de cargo de la arrendataria cuantos derechos, gastos e impuestos se deriven de lo pactado en el presente contrato, con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles", para declarar a continuación que "La arrendataria viene obligada a satisfacer todas las contribuciones, impuestos (...) incluido el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que será repercutido por la arrendadora en proporción a la superficie del local", y seguidamente que "Todos los impuestos (...) que graven la propiedad del inmueble serán repercutidos junto con los demás gastos mensualmente a los distintos arrendatarios en proporción a sus cuotas". Que el contrato fue suscrito inicialmente por otra arrendadora, Montecarmelo Real Estate, S.A., entidad que no repercutió sobre Sabeco, S.A. el pago del IBI, y con independencia de haberse producido un cambio en la identidad del arrendador, sustituido por Internationales, debe entenderse que fue intención de la cesionaria no hacer uso de la facultad de repercutir aquel impuesto, entendiéndose que se trata de un acto de parte posterior a la celebración del contrato relevante para su interpretación, en cuanto evidencia la intención de los contratantes de conformidad con el art. 1282 Cc . Que el contrato se interpreta en relación con la situación del inmueble arrendado, consistente en un local comercial ubicado dentro de un centro comercial, sin división en propiedad horizontal, y sin individualización del local que permita una aplicación separada del IBI. Que por esas mismas razones, nos encontramos ante un gasto común, no encuadrable dentro del párrafo segundo de la cláusula, alusivo a los gastos que "se deriven del local arrendado". Que además el criterio de imputación al local no debería ser la superficie del mismo, sino proporcional a la generación de gastos. Por todo lo cual se desestima la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora.

Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Internationales, reiterando los pedimentos de la demanda.

TERCERO.- El problema atinente a la cláusula contractual controvertida es que contiene dos enunciados contradictorios entre sí, es decir, declara una cosa y su contraria:

- inicialmente dice la cláusula en su párrafo primero que "Serán de cargo de la arrendataria cuantos derechos, gastos e impuestos se deriven de lo pactado en el presente contrato, con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles",

- y seguidamente añade en los párrafos segundo y tercero que "La arrendataria viene obligada a satisfacer todas las contribuciones, impuestos (...) incluido el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que será repercutido por la arrendadora en proporción a la superficie del local", y que "Todos los impuestos (...) que graven la propiedad del inmueble serán repercutidos junto con los demás gastos mensualmente a los distintos arrendatarios en proporción a sus cuotas"

Valorando el conjunto de lo actuado, no se comparten los razonamientos de la sentencia apelada.

Como premisa, la confusión o contradicción interna de los apartados de esa sola cláusula impide hacer uso de la interpretación gramatical del art. 1281, párrafo primero, Cc ., que ofrece un resultado paradójico, al enunciarse simultáneamente dos declaraciones de voluntad claramente antagónicas, primero atribuyendo el pago del IBI al arrendador, y a renglón seguido atribuyéndolo (por repercusión) al arrendatario. Lo que obliga a acudir a los criterios de interpretación reflejados en los artículos siguientes, a cuya vista se considera procedente aplicar el contenido en el art. 1284 Cc . (prescindiendo del art. 1282 por las razones que luego se dirán), a cuyo tenor "si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto".

Aplicando dicha norma, se observa que cualquier mención al Impuesto sobre Bienes Inmuebles en el contrato hubiera sido innecesaria de haber querido soportarse por la propietaria-arrendadora, pues en defecto de pacto expreso es la propiedad la que satisface dicho Impuesto, sin posibilidad de repercutirlo hacia el arrendatario. Y ello porque la Ley de Arrendamientos Urbanos no contiene previsión alguna al respecto para locales de negocio en el Título III dedicado a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a diferencia de lo que sucede para las viviendas en el art. 20 de dicho texto. Lo que significa que caso de omitirse toda alusión en el contrato de arrendamiento, el IBI abonado por la propiedad no se repercute sobre el arrendatario, y sólo cuando quiera realizarse esa repercusión es cuando deberá incluirse en el contrato un pacto expreso. Así resulta además del hecho imponible gravado por el IBI, descrito en el art. 61 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobada por RDLeg 2/2004, de 5 de Marzo, como la titularidad de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles rústicos y urbanos y sobre los inmuebles de características especiales: a) De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos, b) De un derecho real de superficie, c) De un derecho real de usufructo, y d) Del derecho de propiedad.

En consecuencia, la cláusula litigiosa (en lo que ahora interesa, en la mención al pago del IBI), carecería de toda razón de ser si no pretendiera repercutir hacia el arrendatario el pago del IBI, es decir, sería inútil y no produciría efecto alguno. Por el contrario, sólo si se entiende que ha querido repercutirse hacia el arrendatario el coste del IBI, es cuando la cláusula adquiere sentido, pues produce algún efecto.

En esa misma línea declara el T.S. en S. 12.Jun.2003 que "el artículo 1284 del Código Civil impide que el empleo de términos equívocos con diversos sentidos o incluso contrapuestos conduzca a una interpretación absurda que prive de efectos a una cláusula o al contrato mismo. Este artículo solo entra en juego cuando la intención de las partes al contratar no ha podido ser precisada a través de las normas o reglas contenidas en los precedentes artículos 1281 y 1282 ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 1996 )".

En concordancia con la conclusión expuesta, resultaría explicable la aparente contradicción entre los párrafos primero (de un lado) y segundo y tercero (de otro lado), entendiendo el párrafo primero como mera constatación de una realidad (empleando el tiempo verbal "serán" por "son"), y no como declaración de voluntad de las partes. Dice el párrafo primero que "Serán de cargo de la arrendataria cuantos derechos, gastos e impuestos se deriven de lo pactado en el presente contrato, con la excepción del IBI", en alusión a la realidad de que, por Ley, "son" efectivamente de cargo de la arrendataria los impuestos derivados del contrato, no así el IBI que por Ley es a cargo del arrendador. Partiendo de tal constatación del párrafo primero, el párrafo segundo reflejaría la voluntad de las partes de otorgar al arrendador el derecho de repercutir ese impuesto hacia el arrendatario.

Finalmente, la aceptación voluntaria por ambas partes, también por la arrendataria demandada, de la repercusión del impuesto hacia Sabeco, S.A., se refleja igualmente en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial, documento incorporado al contrato mediante anexo, en los que se declara, respecto del IBI, que "será repercutido por la arrendadora en proporción a la superficie del local".

CUARTO.- La arrendataria demandada argumenta que el contrato fue celebrado en el año 2001 con quien entonces era propietaria, Montecarmelo Real Estate, S.A., en cuya posición como arrendadora se subrogó Internationales a partir de Octubre de 2005, resultando que durante aquellos primeros años de la relación la anterior arrendadora no repercutió sobre la arrendataria el pago del IBI, de donde deduce que la intención de los contratantes fue la de no pactar esa repercusión. Tras operarse la cesión de derechos a favor de Internationales, la nueva arrendadora-cesionaria vendría obligada a respetar lo previamente querido las partes, y por ello no está facultada para repercutir el IBI.

El anterior planteamiento entraña la aplicación del criterio interpretativo reflejado en el art. 1282 Cc ., en relación con el párrafo segundo del art. 1281, cuando dispone que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

El problema radica en la premisa interpretativa, es decir, en el hecho posterior al contrato del cual pretende extraerse o deducirse la intención de los contratantes:

- De un lado, afirma Sabeco que la anterior arrendataria nunca llegó a repercutirle el IBI correspondiente al local. Sin embargo, se trata de una afirmación unilateral de la demandada, que no consta acreditada, a pesar de que dicha parte la introduce en el debate procesal y disfruta de facilidad probatoria ( art. 217 3 y 6 L.E.c .), pudiendo haber propuesto la intervención escrita o personal en el procedimiento de Montecarmelo Real Estate, S.A. para certificar o atestiguar que efectivamente no repercutió el IBI.

- De otro lado, opone la actora, frente a la expresada afirmación, que resultaba imposible la repercusión del IBI por Montecarmelo Real Estate, S.A., por razón de que el arrendamiento no comenzó a desplegar efectos sino con posterioridad a la subrogación operada a favor de Internationale. Por tanto, tampoco el pacto de repercusión del IBI pudo aplicarse hasta el momento de iniciarse dichos efectos. Pues bien, Sabeco, S.A. se limita a discrepar del expresado razonamiento, pero eludiendo afirmar o negar si realmente el arrendamiento comenzó a surtir efectos sólo con posterioridad a Octubre de 2005, tras la subrogación de la demandante.

Por lo expuesto, se descarta juzgar la intención de los contratantes sobre un hecho que permanece totalmente incierto e indefinido, y sobre cuyas circunstancias ha evitado pronunciarse Sabeco, S.A., desconociéndose en definitiva si el contrato comenzó a desplegar efectos en el año 2001, o sólo a partir de 2006 tras la subrogación de Internationale, y por tanto si efectivamente fue voluntad de Montecarmelo Real Estate, S.A. no repercutir el IBI, o simplemente no pudo efectuar dicha repercusión por no haberse iniciado la ejecución del contrato, ni por ende de ninguno de los derechos y obligaciones que lo conforman.

No puede olvidarse que el mecanismo interpretativo examinado actúa a modo de presunción ( arts. 385 y 386 L.E.c .). De forma que, si el hecho base permanece incierto, no es acertado resolver la cuestión mediante las normas sobre carga de la prueba ( art. 217.1 L.E.c .), sino concluyendo que la falta de demostración del hecho base impide extraer de aquél la consecuencia o presunción.

QUINTO.- También atiende la sentencia al hecho de que el IBI no se gira individualizadamente por cada local de los que componen el Centro Comercial, ni concretamente por el local litigioso, lo que significa que el IBI no recae sobre el local arrendado, sino sobre el centro comercial, que constituye un todo y no se encuentra dividido en régimen de propiedad horizontal. Según la sentencia, esa situación resulta incompatible con el párrafo segundo de la cláusula 16, cuando dice que "la arrendataria viene obligada a satisfacer todas las contribuciones, impuestos, arbitrios y tasas, ya sean de índole estatal, autonómico o local, que recaigan o se deriven del local arrendado...", pues el IBI no recae sobre el local, sino sobre el Centro Comercial.

Pero ese razonamiento no se compadece con el contenido íntegro del párrafo segundo, que en ese punto de la sentencia sólo se transcribe parcialmente, pues precisamente tal párrafo se encarga de incluir explícitamente el pago del IBI, y se cuida de especificar que se repercute en proporción a la superficie del local arrendado (dentro del centro comercial), como se aprecia mediante la lectura del párrafo completo, a cuyo tenor "la arrendataria viene obligada a satisfacer todas las contribuciones, impuestos, arbitrios y tasas, ya sean de índole estatal, autonómico o local, que recaigan o se deriven del local arrendado, y de su uso y actividad, así como los aumentos que puedan producirse, tanto en la base como en el tipo impositivo y los que puedan establecerse en el futuro por dichas entidades, ya sean de nueva creación, ya refundición total o parcial de los existentes, incluido el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que será repercutido por la arrendadora en proporción a la superficie del local".

La repercusión del IBI a la arrendataria debe computarse "en proporción a la superficie del local", y así se desprende además del art. 43 de los Estatutos del Centro comercial, que asigna al local litigioso un porcentaje del 23% de superficie en relación con el inmueble en su conjunto sobre cuya cuota dispone el cálculo de la repercusión. Es improcedente plantear cualquier elucubración sobre una posible repercusión en proporción a la cuota de participación del local en los elementos comunes, o a otros criterios como el porcentaje en la generación de gastos, simplemente por no contemplarse así en el párrafo segundo de la cláusula discutida, que se remite a la superficie del local (criterio que, como luego se verá, utiliza la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, bien que para otros supuestos diferentes).

Cualquier interrelación entre lo expuesto y el hecho de que el Centro Comercial se haya constituido, o no, en régimen de propiedad horizontal, o se haya dividido o no materialmente con arreglo a otro sistema, supone partir de un planteamiento equivocado. Pues el titular de un inmueble, compuesto de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (pisos, locales, etc.), arrendados a diferentes sujetos, está facultado para repercutir hacia éstos el IBI que soporta en la proporción que se pacte en el contrato, con absoluta independencia de que el inmueble esté o no dividido en régimen de propiedad horizontal, o segregado o no en distintas fincas registrales, o dividido o no mediante otro régimen.

No se ha explicado qué obstáculo, material o jurídico, impide el pacto ( art. 1255 Cc .) de que el propietario de un edificio no dividido en propiedad horizontal, o en otra forma, repercuta hacia quien arrienda parte del edificio una porción del IBI que soporta, máxime cuando se trata de un derecho previsto expresamente por la Ley, por más que se refiera a supuestos diferentes del litigioso:

- La Disposición Transitoria Segunda de la L.A.U . en su apartado 10.2, establece que el arrendador "podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado." Y añade que "Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda".

- De igual forma, el art. 20 de dicha Ley dispone que "Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración."

Es intrascendente que esos preceptos no se refieran a locales de negocio. Ello es simple consecuencia de lo declarado en la Exposición de Motivos de la Ley cuando dice que "La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda (...) al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes".

Pues lo relevante ahora respecto de los preceptos transcritos es que evidencian la licitud de pactar la repercusión del IBI correspondiente a un inmueble no dividido, sobre los arrendatarios de alguno de sus elementos o componentes, y en proporción a la superficie de éstos.

SEXTO.- Por cuanto queda expuesto, Sabeco, S.A. deberá abonar a Internationales las cantidades de 33.376'48 €, 36.743'87 €, 40.500'16 € y 50.684'83 € en concepto de repercusión de IBI correspondiente, respectivamente, a los ejercicios de 2006 a 2009, más el interés pactado en la estipulación decimonovena del contrato devengado desde el 10 de Noviembre de 2010 hasta la fecha de la presente resolución, devengándose a partir de entonces el interés contemplado en el art. 576 L.E.c ., de conformidad con lo solicitado por la parte actora.

No procede formular pronunciamiento relativo a la obligación de incrementar las expresadas cantidades en el Impuesto sobre el Valor Añadido, a cuyo respecto las partes habrán de actuar con arreglo a la normativa fiscal en la emisión de la factura y atención del cargo. Sobre esa cuestión, el cargo del impuesto no se fundamenta, ni tiene su causa, en los pronunciamientos que contenga esta sentencia, sino en la regulación tributaria imperativa.

En tal sentido declara la S. T.S. 7.Oct.2008 que "no corresponden a este orden jurisdiccional civil los debates sobre la procedencia del impuesto, sujeto pasivo, base imponible y tipo aplicable (Ss. de 31.May.2006, 13.Jul. y 7 Nov.2007, entre las más recientes), como no cabe pretender que interprete exclusivamente preceptos del orden fiscal (Ss. de 13.Nov.2006 y 26.Nov.2007), y si bien puede adoptar decisiones en algunos aspectos (cuando se trata de cuestión accesoria - Ss. 27.Oct.2005 , 31.May ., 12.Jul . y 29.Sep.2006 , 6.Mar . y 7.Nov.2007 -; o aplicación de cláusula contractual en que el comprador asume el pago de IVA -S. 27.Ene.1996), tal posibilidad no cabe extenderla a temas complejos como el que se suscita en la impugnación".

SÉPTIMO.- Estimándose parcialmente el recurso de apelación, con la consiguiente estimación parcial de la demanda, no procede hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en la primera instancia, como tampoco de las ocasionadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Bueno Ramírez en representación de Internationales Inmobilien-Institut Gmbh, contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Madrid, bajo el número 2509 de 2010, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, dejando sin efecto sus pronunciamientos ,y acordando en su lugar, con estimación parcial de la demanda interpuesta por la ahora apelante contra Sabeco, S.A., representada por el Procurador Sr. García San Miguel y Orueta, condenar a la demandada a pagar a la actora la porción repercutida de Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a los ejercicios de 2006 a 2009 para el local arrendado, en los términos establecidos en el séptimo fundamento de esta resolución, con el interés pactado por las partes y devengado desde el 10 de Noviembre de 2010 hasta la fecha de la presente resolución, y posteriormente el previsto en el art. 576 L.E.c ., sin hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en la primera instancia, como tampoco de las ocasionadas en esta alzada.

Procédase por quien corresponda a la devolución al apelante del depósito constituido para recurrir.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.