Encabezamiento
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 159/2021 -4
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de L'Hospitalet de Llobregat
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 1658/2019
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Parte recurrente/Solicitante: Rita
Procurador/a: Daniel Gonzalez Gonzalez
Abogado/a:
Parte recurrida: Rosaura
Procurador/a: Uriel Pesqueira Puyol
Abogado/a: Francisco Manuel Echeverría Summers
SENTENCIA Nº 391/2021
Magistrados:
Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell
Barcelona, 9 de junio de 2021
Ponente: Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Antecedentes
Primero. En fecha 18 de febrero de 2021 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 1658/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de L'Hospitalet de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aDaniel Gonzalez Gonzalez, en nombre y representación de Rita contra Sentencia - 04/11/2020 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Uriel Pesqueira Puyol, en nombre y representación de Rosaura.
Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda de desahucio presentada ennombre y representación de DOÑA Rosaura y, en consecuencia,condenar a la parte demandada, DOÑA Rita, al desalojo delinmueble sito en CALLE000 nº NUM000 de L'Hospitalet de Llobregat, conapercibimiento de que, si no recurre la presente, se procederáa su lanzamiento sinnecesidad de notificación posterior en fecha 30 de noviembre de 2020 a las 10:30h. Todoello con imposición de costas a la parte demandada.
Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 26/05/2021.
Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .
Fundamentos
PRIMERO.-Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de DÑA. Rosaura, quien actúa en su condición de propietaria de la vivienda ubicada en el piso NUM000 de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de L'Hospitalet de Llobregat. Mediante la demanda se ejercitaba acción de resolución de contrato de arrendamiento por expiración del término contractual contra la arrendataria de dicha vivienda, Dª. Rita, que lo es en virtud de contrato de arrendamiento suscrito por el anterior propietario de la vivienda en fecha 25 de octubre de 1.990. Este contrato se pactó por término indefinido, mención que a criterio de la actora, quien invoca jurisprudencia al respecto, no puede ser equiparada a un sometimiento voluntario al sistema de prórroga forzosa que preveía el régimen jurídico derivado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, viniendo plenamente sometido al régimen previsto en el Real Decreto 2/1985, de 30 de abril, de medidas de política económica.
La demandante indicaba que, en la medida en que en dicho contrato se pactó una renta anual de 85.000.-pesetas (pagaderas por meses anticipados) debe estimarse que el mismo ha venido manteniéndose por tácita reconducción por sucesivos plazos anuales.
Sobre esta base, la actora alega que remitió un burofax a la demandada el día 14 de junio de 2019 notificándole su voluntad de no renovar el contrato con efectos desde el día 24 de octubre de 2019, requerimiento que no ha sido atendido por la Dª Rita quien no ha reintegrado la posesión de la vivienda.
De hecho, la demandada, Sra. Rita, contestó a la demanda oponiéndose a los pedimentos efectuados en su contra. Así, se opuso al fondo de la acción ejercitada por estimar que el contrato de arrendamiento cuya extinción se pretende no es sino una novación modificativa de una relación contractual anterior, y que la interpretación del contrato de arrendamiento dentro de este contexto permite establecer su sometimiento al régimen de prórroga forzosa.
Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de L'Hospitalet de Llobregat se dictó la sentencia nº 293/2020, de 4 de noviembre de 2020 , por la que se estimaba la demanda y se declaraba extinguido el arriendo, con condena a la demandada a hacer entrega a la actora de la posesión de la finca de autos, previo desalojo de la misma, así como al pago de las costas causadas en la instancia.
Frente a dicha resolución se alza Dª Rita quien, en sustento de su recurso, alega, en síntesis, que la juzgadora de instancia incurre en error en la valoración de la prueba. En este sentido, insistiendo en que el contrato que se pretende extinguir traer causa, a modo de continuación, de una relación locaticia anterior, la apelante defiende que los datos que obran en autos permitirían considerar acreditada la voluntad de las partes de someter el contrato de autos a la prórroga forzosa.
Solicita, en suma, que, con estimación del recurso, se revoque la resolución recurrida y en esta alzada se desestime en su integridad la demanda inicial de las actuaciones.
La demandante, ahora apelada, solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por la magistrada de instancia.
SEGUNDO.-A partir de los antecedentes expuestos, tras revisar toda la prueba practicada, debemos enunciar una serie de hechos que consideramos probados, que nos parecen relevantes para la resolución del recurso, con respecto a los cuales iremos pormenorizando, a medida que los vayamos exponiendo, los elementos probatorios que nos llevan a considerarlos justificados o si los mismos tienen la condición de incontrovertidos. Son los siguientes:
1.- Con fecha 1 de marzo de 1940 el abuelo de la Sra. Rita, D. Gregorio, suscribió un contrato de arrendamiento sobre la vivienda de autos, por tiempo indefinido ( se adjunta dicho contrato como doc. nº 1 de la contestación a la demanda).?
2.-Al fallecimiento de D. Gregorio, que tuvo lugar el 16 de enero de 1956, se mantuvo en la ocupación de la vivienda su viuda, Dª Cristina (vid. Doc. nº 2 de la contestación a la demanda), junto con su hijo y la familia de este, y otra pareja con hijos con carácter de 'realquilados' .
3.-Con fecha 22 de abril de 1.970, D. Javier, padre de la ahora recurrente, Dª Rita, comunicó al entonces propietario de la vivienda, D. Leoncio, el fallecimiento de su madre, manifestando su intención de subrogarse en el contrato y manifestando también que continuaría ocupando la vivienda con su esposa e hijas, esto es, la propia Dª Rita, Dª Cristina y Dª Guadalupe, así como los 'realquilados' antes señalados (doc. nº 4 de la contestación a la demanda).
4.-El 25 de octubre de 1990, D. Leoncio y la ahora recurrente, Dª Rita, a la que se alude como la 'inquilina del piso NUM000' pese a no constar su subrogación,suscribieron un 'PACTO RESOLUTORIO' del contrato de arrendamiento suscrito en 1.940 entre el abuelo de D. Rita y el propietario del inmueble 'dejándolo sin ningún valor jurídico, quedando exento de derechos y obligaciones por ambas partes.Extendiéndose nueva contrata a nombre de la misma.'(doc. nº 5, de la contestación a la demanda; el subrayado es nuestro) .
*
5.-El mismo día 25 de octubre de 1990, D. Leoncio suscribió con Dª. Rita el contrato de arrendamiento cuya extinción se pretende.
Dicho contrato se extendió en el modelo estandarizado que se adquiría en el mercado, en el que figuraban quince cláusulas preconfiguradas, con espacios en blanco para que fueran rellenados por los contratantes y al que se le podían añadir estipulaciones ad hoc.
Dicho contrato ha sido aportado por ambas partes ( doc. nº 2 de la demanda y de la contestación a la demanda) y del mismo, a los efectos que nos ocupan, nos parece relevantes destacar las siguientes disposiciones:
5.1.-en la carátula del contrato se dice que el contrato se pacta por tiempo de 'indefinido'.
5.2.-la cláusula primera, que es en su integridad una disposición tipo que forma parte del modelo de contrato prerredactado, es del siguiente tenor: ' El contrato se otorga conforme a los establecido en el Real Decreto-Ley 2/1.985, de 30 de abril y se regirá por la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, con excepción de su normativa sobre prórroga forzosa'.
5.3.-la cláusula tercera, que contiene espacios a rellenar (que transcribimos en negrita), recoge que 'el contrato empezará a regir el día 1 del mes de Noviembre del año en curso, concertándose por idfdos. años'.
5.4.-La renta quedó fijada en la suma de 7.000.-pesetas al mes (con el contrato anterior era de 1.000 pesetas) ( 84.000.-pts.al año) constituyéndose una fianza por el mismo importe ( cláusulas 4ª y 13ª).
5.5.- Las partes añadieron, mecanografiándolas en su integridad, dos cláusulas específicamente pactadas para este contrato, la 16ª y la 17ª, que son del siguiente tenor:
'16. En caso de óbito del titular de la presente, la subrogación es para su esposo e hija, Rosa, que es la que de mutuo acuerdo, por ambas partes, es la heredera de todos los derechos y obligaciones, establecidas en la presente contrato de inquilinato.
17. En caso de que fueran derogadas las subrogaciones, por la Presidencia del Gobierno, este contrato tendrá la misma validez a favor de la hija, Rosa.'
6.-Dª Rosa, hija de la recurrente, tiene reconocida una discapacidad físico-psíquica de un 49% con efectos administrativos desde el 6 de abril de 1.995. ( vid. doc. nº 6 de la contestación a la demanda).
7.-Mientras la propiedad de la finca ha estado en manos del Sr. Leoncio y/o su familia, ya personalmente ya mediante su sociedad, 'FINQUES ESCABRE.SL.', se han ido realizando obras en el inmueble con su oportuna repercusión en la renta ( docs. 14 a 18 de la contestación)
8.- A partir de mayo de 2015, la propiedad de la finca ha cambiado de manos varias veces (vid. docs. nº 11,12, 13 de la contestación a la demanda): (i) desde el 28 de mayo de 2015, la administradora de la finca pasó a comunicar a la demandada recurrente que la propiedad pasaba a la mercantil MONPA, S.A., y (ii) el 25 de mayo de 2017, la recurrente recibió una carta en la que se le comunicaba que la nueva propietaria de la finca era la sociedad RENTA CORPORACIÓN REAL ESTATE ES.
9.-La actora, aquí apelada, Dª Rosaura, adquirió la propiedad de la finca objeto del arriendo mediante escritura de compraventa otorgada el 1 de octubre de 2018.
TERCERO.-Partiendo de los hechos acreditados que hemos enunciado en el fundamento precedente consideramos que lo que se debate es, sobre todo, una cuestión jurídica, no fáctica, que se ciñe a establecer cuál el régimen jurídico aplicable en relación con la duración del contrato de arrendamiento que nos ocupa en función de la interpretación que hagamos del mismo.
Con relación la normativa aplicable, abundando en los argumentos expuestos por la juzgadora de primera instancia, conviene recordar que, en relación con la prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos, el Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1.985 (entonces popularmente conocido como 'Decreto Boyer') supuso un verdadero punto de inflexión, un cambio de orientación en nuestra legislación arrendaticia en lo atinente a la régimen de duración del contrato locativo.
Así, conforme a su artículo 9, el régimen recogido en esta norma resultaba de aplicación a los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados a partir de la entrada en vigor del mismo (9 de mayo de 1985), para los que, como el enunciado del citado artículo recoge, se establece la 'supresión de la prórroga forzosa', determinando seguidamente que dichos contratos 'tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga que establecía el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil'.
Esta modificación normativa supuso que, frente al principio de protección al inquilino que hasta entonces informaba la legislación especial arrendaticia, se venía a dar primacía a la autonomía de la voluntad en el ámbito contractual arrendaticio urbano, lo que no significó, conforme reiteradamente declaró el Tribunal Supremo (TS), que se suprimiese la prórroga legal, sino que, en términos del Alto Tribunal, permitía concluir que 'a partir de la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 hay dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del CC , a no ser que los contratantes hubieran convenido explícita o implícitamente el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 del CC y cuya posibilidad de pacto, como se dijo en s. de 12 de mayo de 1989 ( RJ 1989, 3762) , 4 de febrero de 1992 ( RJ 1992, 823) y 18 de marzo de 1992 ( RJ 1992, 2206) , no se halla prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto Ley, al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u 'ope legis', y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas'.
Consecuentemente, de la doctrina jurisprudencial expuesta se infiere que el principio aplicable a los contratos posteriores al Real Decreto Ley citado es el de libertad de pacto, sin que fuera necesario para excluir su sujeción a la LAU que dentro del propio contrato se realizase una renuncia a la prórroga forzosa de dicha Ley especial, al no tratarse de un régimen que opera salvo exclusión de las partes, sino al contrario, esto es, cuando ambos contratantes así lo establecen en el clausulado negocial explícita o implícitamente.
En suma, la entrada en vigor del repetido RDL supuso la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa, para los contratos celebrados con posterioridad al mismo, de modo que, salvo que las partes pacten la prórroga, el contrato tendrá la duración que libremente fijen, y vencido el plazo, entrará en funcionamiento la tácita reconducción, si se dan las condiciones del artículo 1556CC.
Dicho RDL es la norma aplicable por razones de vigencia temporal al supuesto de autos conforme a lo dispuesto a la Disposición transitoria 1ª, apartado 1, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos , conforme a la cual, ' 1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley . El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.'
Resulta de particular interés para la resolución del debate suscitado la doctrina jurisprudencial acuñada por el Tribunal Supremo en relación con el elemento temporal de los contratos de arrendamiento sometidos al régimen jurídico expuesto.
Así, por ejemplo, la STS de 11 de noviembre de 2010 ( ROJ STS 5886/2010), con cita de la STS de 22 de junio 2006, y que a su vez se reitera en la STS 2484/2011, de 8 de abril, indicaba que ' Esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre otras, en la Sentencia de 25 de noviembre de 2008 ) que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida. [...]. Además, en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85 es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda. Y es que, como es sabido, una de las novedades más importantes introducidas por el Real Decreto Ley 2/1985 respecto de la legislación arrendaticia anterior fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, imperando desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano, desapareciendo por tanto la renovación temporal automática que por imperativo legal regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el art. 1255 del Código Civil, las partes se sometan al referido régimen'. En el mismo sentido se pronuncian las STS de 4 de marzo de 2009 (RC nº. 278/2004 ), de 29 de diciembre de 2009 (241/2005), y de 7 de julio de 2010 (RC nº. 151/2007).
Por su parte, la STS de 26/04/2011 ( ROJ STS 2161/2011), matizando el criterio de esta Sección recogido en la sentencia invocada por el recurrente, con respecto al significado del término 'por meses' que, en orden a la fijación de la duración, figuraba en el contrato, como también ocurre en el contrato de autos, señalaba que ' la cuestión jurídica que plantea el recurrente, ya ha sido resuelta por esta Sala (SSTS de 22 de junio de 2009 y 25 de noviembre de 2008 , entre muchas otras), que ha reiterado que resulta plenamente rechazable que el uso, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , de expresiones tales como 'tiempo indefinido' o 'por meses', permita suponer el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 .
Es más, como declaró la sentencia del Pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 , de la definición del contrato de arrendamiento que proporciona al artículo 1.543 del Código Civilse desprende que la determinación temporal es uno de sus elementos esenciales, por lo que, en definitiva, el término 'indefinido' resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad.'
Esta resolución insistía en que ' la publicación del Real Decreto Ley 2/85, supuso para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados bajo su vigencia, que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo de la ley, conforme a lo que disponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pese a ello nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/85 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964 . Pero , para ello, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante'. (la negrita es nuestra).
En similares términos la STS de 30 de mayo de 2011 ( ROJ 3136/2011), que reitera la posibilidad de sometimiento al régimen de prórroga forzosa, bien de modo expreso, bien implícito, siendo que este último caso operará, en defecto cláusula específica, cuando el sometimiento a la prórroga forzosa sea claro y terminante. Precisa esta resolución que, para ello, es necesario no solo comprobar que no lo han acordado las partes de un modo expreso, sino además exige indagar el alcance de su voluntad para poder determinar si, rechazado el sometimiento expreso, puede concluirse que existió un consentimiento implícito que constituya una voluntad clara y terminante de sometimiento a la prórroga forzosa.
CUARTO.-Examinando el contrato a que se contrae el presente litigio a la luz de las premisas jurisprudenciales expuestas, debemos partir de la doctrina consolidada que expresa que, para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil (CC), debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.
Por otra parte, las normas sobre interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289CC,constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí. Sobre las mismas el TS, por ejemplo, en sus STS de 18 de mayo de 2012, doctrina que condensa en su Auto de 15 de julio de 2015, precisa que:
''En el ámbito de la interpretación de los contratos la interpretación gramatical, referida al 'sentido literal' que dispone el artículo 1281 del Código Civil, no supone, en rigor, una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes; mas bien, por el contrario, el citado precepto, párrafo segundo, destaca la prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes contratantes ( STS 18 de junio 1992 , RJ 1992, 5322). Su relevancia, por tanto, hay que observarla fuera de esta liza dialéctica y dentro de la unidad del fenómeno interpretativo en su conjunto. En esta línea, el sentido literal, como criterio hermeneútico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.'
En la sentencia recurrida, la magistrada considera que en el caso de autos los términos del contrato son claros en el sentido de excluir expresamente la prórroga forzosa, sin que se haga necesaria la labor interpretativa más allá de la literalidad de la cláusula primera del contrato, máxime teniendo en cuenta que ese mismo día se firmó un pacto resolutorio del contrato anterior en los términos expresados. Así lo razona literalmente en el fundamento cuando indica literalmente que: ' los términos -del contrato de 1990- son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes', pues el artículo 1 del mismo establece de modo expreso que 'el contrato se otorga conforme a lo establecido en el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abrilse regirá por la vigente Ley de Arrendamiento Urbanos, con excepción de su normativa sobre prórroga forzosa'; así como consta la rescisión del contrato anterior suscrito con el abuelo de la demandada, con pérdida total de vigencia jurídica sin conservación de derecho y obligaciones'.
No estamos conformes con dicha interpretación, porque no creemos que la voluntad de las partes quedase verdaderamente reflejada en esa cláusula que, como hemos remarcado, es una cláusula tipo pre-impresa en el modelo de contrato comercializado, y, sobre todo, porque el tenor literal de dicha cláusula se compadece mal con las únicas estipulaciones y menciones añadidas al contrato tipo por iniciativa de las partes.
Nos parece que no podemos detenernos en el criterio de interpretación literal de los términos del contrato porque no son suficientemente concluyentes, ya que la cláusula primera parece contradecir lo que se dispone en la tercera y en las cláusulas decimosexta y decimoséptima, siendo que, por el contrario, debemos atender, tal y como indicábamos, a una interpretación sistemática y orgánica (ex. art. 1.285 del CC), que atienda de modo conjunto a las disposiciones del contrato, a los actos de las partes coetáneos y posteriores al contrato ( 1282 CC), debiendo prevalecer la intención de los contratantes.
Desde tal perspectiva, a nuestro juicio, debemos tener en cuenta que la relación contractual anterior acreditada que traía causa de un contrato de 1.940, y que sin duda estaba sometido al régimen legal de prórroga forzosa, ya protegía la situación jurídica de la demandada, Dª. Rita, y solo se explica que la misma quisiera variar dicha posición para obtener alguna ventaja. De otro modo carecería de sentido que renunciara a derechos que tenía adquiridos, y que le venían siendo respetados por los diferentes propietarios, y, además, con una elevación sustancial de la renta.
Nos parece que las cláusulas 16ª y 17ª del contrato de 1.990, enteramente añadidas por las partes, ponen de manifiesto, incluso pese a su lenguaje poco técnico, que la voluntad del acuerdo era, precisamente, el de dar cobertura a las necesidades de vivienda de por vida para la hija discapacitada de la demandada, cualesquiera que fueran las modificaciones legales que pudieran sobrevenir, es decir, someter el contrato al régimen de prórroga forzosa.
Llegados a este punto debemos efectuar ciertas precisiones en torno a los derechos adquiridos por la demandada que estimamos no son correctamente formulados en la sentencia de instancia. La juzgadora de primer grado cuestiona que Dª Rita se hubiera subrogado en el contrato inicialmente suscrito por su abuelo por dos razones, que no podemos aceptar: (1) en primer lugar, se considera que Dª Rita, después de la subrogación de su padre, nunca llegó a subrogarse efectivamente en el contrato inicialmente firmado por su abuelo, al no haber sido aportada a los autos comunicación alguna de subrogación. Nosotros, por el contrario, estimamos que esa subrogación, pese a la falta de constancia de comunicación, sí que se produjo y fue conocida y autorizada por la propiedad, como lo demuestra que desde entonces se la tratara como inquilina, se le repercutiesen en la renta, sobre la base de tal condición, las obras y mejoras que se fueron realizando en la finca ( docs. 14 a 18 de la contestación) y se firmase con ella el llamado pacto resolutorio que la designa como inquilina. Y (2) en segundo lugar, se argumenta también que, además, en puridad, Dª Rita no tenía derecho a subrogación; en este sentido la magistrada estima que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 59 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964 conforme al cual 'Al fallecimiento del subrogado en la vivienda por actos intervivos o mortis causa, sólo podrá continuar ocupándola con el mismo carácter su cónyuge o descendientes legítimos, naturales o adoptivos, sin que se autoricen ulteriores subrogaciones, debiendo observarse en cuanto a convivencia, orden de prelación y notificación, lo preceptuado en el artículo anterior'; ya que, había habido una primera subrogación (la Sra. Cristina, abuela de la apelante), y a su fallecimiento se produjo una segunda subrogación a favor de su hijo (el Sr. Javier, padre de la apelante).
Tampoco podemos suscribir este argumento, pues, como hemos tenido ocasión de exponer en resoluciones procedentes siguiendo la línea doctrinal imperante el respecto, no puede entenderse como primera subrogación la producida antes de la entrada en vigor de la LAU de 1964, es decir, en lo que ahora nos interesa, la producido a favor de Dª Cristina, que operó en 1956.
Esta cuestión ya ha sido resuelta por este tribunal en anteriores resoluciones (SS 8.2.1995 , 20.5.1998 , 27.7.2000 , 29.6.2007 , 17.12.2008 o 14/9/2010 , o, más recientemente, S de 22.12.2020 ) como cita el apelante. En lo que ahora interesa debemos destacar que: 1) La Ley de 31 de Diciembre de 1946 establecía en su artículo 71 que si durante la vigencia de un contrato de inquilinato falleciese el inquilino, su cónyuge si convivía con él y sus parientes hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad que habitaren en la vivienda con un año de anterioridad al óbito podían continuar ocupándola sin necesidad de celebrar un nuevo contrato. Por su parte la disposición transitoria novena establecía que hasta que el Gobierno, por entender mejorado el problema de la vivienda, dispusiera lo contrario, el beneficio establecido en los artículos 71 y 72 sería también aplicable a los parientes dentro del tercer grado por consanguinidad del familiar del inquilino fallecido que hubiese continuado el contrato. 2) El Texto articulado de la Ley de 22 de Diciembre de 1955 , aprobado por Decreto de 13 de Abril de 1956, regulaba en sus artículos 58 y 59 la subrogación arrendaticia de viviendas por causa de muerte del inquilino titular y fijaba con carácter permanente y no circunstancial, como hasta entonces, la posibilidad de una segunda subrogación; la modificación sustancial de esta institución precisaba de la regulación de la situación transitoria respecto a los derechos nacidos de hechos realizados al amparo de la legislación anterior y eso vino a hacer la Disposición Transitoria Octava al establecer que los beneficios reconocidos en los artículos 58 y 59 eran aplicables a los contratos de inquilinato vigentes en el momento de empezar a regir esta ley , cualesquiera que fuese el número de subrogaciones que se hubiesen producido con anterioridad. 3) La Ley 40/19 64 de 11 de Junio reformó la Ley de Arrendamientos vigente, autorizando al Gobierno para publicar un texto refundido que fue aprobado por Decreto 4104/1964 de 24 de Diciembre, con entrada en vigor el día 1 de Enero de 1965 y en el que, como se expresaba en su Exposición de motivos, la refundición se limitó a insertar en el texto articulado de la primera (D. de 13 de Abril de 1956) los preceptos modificados o adicionados por la segunda (L. de 11 de Junio de 1964), a adaptar la numeración de las subdivisiones de algunos pocos artículos y la de ciertas disposiciones transitorias al orden expositivo estimado más correcto y a unificar la nomenclatura de las referencias internas de la Ley.
El artículo 58 quedó modificado en aspectos accesorios y el 59 quedó con idéntica redacción que en el texto articulado de 1956, así como la disposición transitoria octava de éste, si bien pasó a ser la décima.
Así, en el supuesto que nos ocupa, resulta indiscutido que el primer contrato se concluyó en 1940 por D. Gregorio, abuelo de la demandada, sucediéndole en su calidad de arrendataria a su fallecimiento en enero de 1956 su esposa Dª Cristina, quien a su vez falleció en 22 de abril de 1.970, continuándose el contrato con su hijo, D. Javier, padre de la ahora recurrente, al quien subrogó su hija Dª Rita.
La aplicación de la doctrina expuesta nos hace concluir que al fallecimiento de D. Leoncio se produjo una sucesión mortis causa que, como decíamos, no cuenta como subrogación, sino que su viuda Dª Cristina devino titular arrendaticia y no primera subrogada, de manera que al fallecimiento de ésta en 1977, operó una primera subrogación en favor de su hijo D. Javier siendo Dª Rita la segunda subrogada, de modo que, como indicábamos, su posición como arrendataria estaba asegurada sin necesidad de un nuevo contrato.
Así las cosas, los actos coetáneos de las partes unidos al conjunto de las estipulaciones contractuales nos lleva a interpretar que si la ahora demandada mostró su conformidad a suscribir un nuevo contrato resolviendo el anterior, insistimos que con una considerable elevación de renta, solo se explica que ello respondiese a un deseo de proteger lo máximo posible la situación habitacional de su hija mediante el sometimiento del nuevo contrato voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, que es lo que se cohonesta mejor con las cláusulas 16º y 17ª y con las repetidas veces que se alude a un plazo de duración indefinido.
En conclusión, discrepando del criterio expresado por la magistrada de primer grado, estimamos que la intención de las partes fue la de someterse al régimen de la prórroga forzosa, con lo que debemos concluir que el contrato litigioso no se ha extinguido, por lo que procede estimar el recurso, revocar la sentencia apelada, y, en su lugar, desestimar la demanda inicial de estas actuaciones absolviendo a la demandada e imponiendo las costas de la primera instancia a la actora por aplicación del criterio del vencimiento objetivo ( ex. art. 394LEC).
QUINTO.-La estimación del recurso conlleva que no debamos hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada ( ex. art. 398LEC ).
Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,
Fallo
Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Rita contra la sentencia nº 293/2020, de 4 de noviembre de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de L'Hospitalet de Llobregat en autos de Juicio Verbal nº 1658/2018 de los que el presente Rollo dimana, REVOCAMOS la expresada resolución y, en su lugar, acordamos que, desestimando la demanda inicial de las actuaciones interpuesta por la representación procesal de DÑA. Rosaura contra Dª. Rita, absolvemos a la citada demandada de cuantas peticiones se interesaban en su contra, con imposición a la actora de las costas causadas en primera instancia.
Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.
La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.
Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.
Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados :
