Sentencia Civil Nº 409/2010, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 333/2010 de 23 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00409/2010

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4 de ZARAGOZA 1280A0AVDA PABLO GARGALLO Nº 3 (EDIFICIO INFANTA ISABEL)

976/208380-208656 976208656

50297 38 1 2010 0401263 RECURSO DE APELACION (LECN) 0000333 /2010 JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de ZARAGOZA

DESAHUCIO 0000131 /2010 SERVICIOS GENERALES JUPA S.A. MARIA PILAR MORELLON USONMARIA JOSE

CASANOVA VILLAMAYOR Enrique FERNANDO LUIS GUTIERREZ ANDREU JUAN IGNACIO CAMON AGUIRRE

SENTENCIA NUM. CUATROCIENTOS NUEVE

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. Eduardo Navarro Peña

Magistrados:

Dª Mª Jesús de Gracia Muñoz

D. Roberto García Martínez

En Zaragoza a veintitrés de septiembre de dos mil diez.

VISTO por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/a Magistrados/a del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 9 de Abril del año en curso por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de esta Ciudad en autos de Juicio Verbal de desahucio seguidos con el número 131/2.010, sobre resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del plazo contratual, de que dimana el presente Rollo de apelación número 333/2.010, en el que han sido partes, apelante, la demandante, entidad mercantil SERVICIOS GENERALES JUPA, S.A., representada por la Procuradora Dª. Pilar Morellón Usón y asistida por la Letrada Dª. María-José Casanova Villamayor, y, apelada, el demandado D. Enrique , representado por el Procurador D. Fernando Gutiérrez Andreu y asistido por el Letrado D. Juan-Ignacio Camón Aguirre, siendo Ponente el Magistrado D. Eduardo Navarro Peña, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "FALLO.- Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procurador Dª. Pilar Morellón Usón en nombre y representación de Servicios Generales Jupa, S.A., contra Dn. Enrique representado por Dn. Fernando Gutiérrez Aguirre, absolviendo al demandado de todas las pretensiones de la parte actora e imponiendo a la misma al pago de las costas procesales."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, la representación procesal de la mercantil actora preparó contra aquella recurso de apelación en tiempo y forma hábiles, y emplazada que fue para que lo interpusiera en legal forma, así lo efectuó mediante la formulación del correspondiente escrito, en el que expuso las alegaciones que tuvo por conveniente para fundamentarlo, solicitando se dictara sentencia por esta Sala, que revocando la recurrida estimase en su integridad los pedimentos de su demanda.

TERCERO.- Dado traslado de dicho recurso de apelación a la representación procesal del demandado, emplazándola para que pudiera alegar lo que a su derecho conviniere e impugnar, en su caso, la sentencia apelada en lo que le resultase desfavorable, dedujo escrito de oposición al mentado recurso, interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia impugnada, con expresa imposición de costas a la parte recurrente, tras de lo cual se remitieron los autos originales de dicho procedimiento a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta, con emplazamiento de las partes.

CUARTO.- Recibidos que fueron dichos autos en fecha 20 de Julio último se formó el presente Rollo de Sala, en el que se personaron ambas partes, apelante y apelada, y seguido por sus trámites se señaló, finalmente, para la discusión y votación del referido recurso de apelación el día 14 del corriente mes de Septiembre, en que tuvo lugar tal acto.

QUINTO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los correlativos de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los de la presente; y

PRIMERO.- La entidad mercantil "Servicios Generales Jupa, S.A.", en su condición de propietaria de la vivienda sita en el piso NUM000 - NUM001 de la casa nº NUM002 de CALLE000 nº NUM002 de esta ciudad de Zaragoza, vivienda que se encontraba arrendada a D. Enrique en virtud de contrato de arrendamiento concertado en fecha 1 de Julio de 1.986 con el anterior propietario de dicha vivienda, D. Mario , quien la aportó a dicha mercantil al otorgamiento de la escritura pública de constitución de la misma, de fecha 31 de Diciembre de 1.986, en pago parcial del precio de las acciones suscritas por aquel, demandó por los trámites del presente juicio verbal de desahucio al citado arrendatario en solicitud de que se dictara sentencia por la que se declarase resuelto dicho contrato por expiración legal del término del mismo y se le condenase a desalojar dicha vivienda, dejándola libre y a disposición de la actora y propietaria de la misma, con apercibimiento de lanzamiento, y expresa imposición a aquel de las costas. Consideraba la demandante que dado que el citado contrato, cuya duración se fijó por "tiempo indefinido", sin que se pactara por las partes la sujeción del mismo al régimen de prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1.964 , pagándose la renta por mensualidades, se había suscrito con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1.985, de 30 de Abril , que eliminó la prórroga legal forzosa, se regía por lo establecido en la Disposición Transitoria Primera, apartado 1, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Noviembre de 1.994 , por lo que se había ido prorrogando mediante tácita reconducción hasta el 1 de Enero de 1.998, en que finalizó la tácita reconducción por plazo de tres años prevista en la citada Disposición Transitoria, operando desde esa fecha la nueva reconducción por plazo mensual, hasta que comunicada al arrendatario por parte de la actora en fecha 31 de Agosto de 2.009 su voluntad de no renovarlo, poniendo fin al mismo con efecto del 1 de Enero de 2.010, operó desde ésta última fecha su extinción conforme a lo preceptuado en el artículo 10 de la LAU de 1.994 .

El arrendatario demandado se opuso a dicha demanda alegando que no cabía tener por resuelto dicho contrato por expiración de su término al quedar sujeto al régimen de prórroga forzosa, por así haberlo convenido las partes contratantes al momento de la celebración del mismo.

El Juzgado de Primera Instancia resuelve en su sentencia desestimar dicha demanda al entender que las partes contratantes quisieron pactar la sujeción de dicho contrato arrendaticio en cuanto a su duración al régimen de prórroga forzosa cuando estipularon que la duración del mismo sería "por tiempo indefinido", voluntad que deduce del hecho de que el arrendador, que no era lego en la materia, hubiese establecido tal cláusula cuando bien pudo haber sometido dicho contrato a un plazo de duración determinado, y, por otro lado, hubiese mantenido aquel vigente hasta su fallecimiento en el año 2.008 sin haber ejercitado con anterioridad la acción de resolución del mismo.

La parte actora se alza contra dicha sentencia instando su revocación por considerarla no ajustada a derecho al incurrir, a su juicio, en vulneración del artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1.985 , de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Noviembre de 1.994 , así como de los artículos 1.281 a 1.289, 1.583 y siguientes, todos ellos del Código Civil , cuando considera acreditado que el citado contrato locativo que vincula a las partes litigantes está sujeto, por pacto de las mismas, al régimen de prórroga forzosa.

Es de acoger tal motivo del recurso, con la consiguiente estimación de éste último, y ello en atención a las siguientes consideraciones.

SEGUNDO.- Como señala la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su reciente sentencia de fecha 18 de Marzo de 2.010, dictada en recurso de casación nº 1.439/2.006 , dicho Tribunal "ha reiterado ya en varias ocasiones (SSTS de 25 de noviembre de 2008 y 22 de junio de 2009 ) que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida, y que en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985 es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con claridad y sin ninguna duda, porque, como es sabido, una de las novedades más importantes introducidas por el citado Real Decreto-Ley 2/1985 respecto de la legislación arrendaticia anterior fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, de tal manera que impera desde su entrada en vigor una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano y ha desaparecido la renovación temporal automática que por imperativo legal regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , lo que lógicamente no impide que, en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen. Por ello, se necesita examinar cuál es la intención de las partes, a fin de determinar si lo realmente querido por el arrendador y el arrendatario es someterse, en cuanto a su duración, al referido régimen de prór4roga forzosa..."

TERCERO.- En el caso a que se contraen los presentes autos, en el que se estipuló en el contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en fecha 1 de Julio de 1.986 por el hoy demandado, como arrendatario, y, como arrendador, el entonces propietario de la citada vivienda, D. Mario , que el citado arrendamiento era contratado "por tiempo indefinido", sin más precisión, y sin que exista ninguna otra cláusula por la que de forma específica o expresa se pactase el sometimiento de tal contrato al régimen de prórroga forzosa, no habiéndose acordado, por otra parte, cláusula o estipulación alguna sobre actualización de la renta, de modo que en la actualidad se sigue abonando por el arrendatario la misma cuantía de renta que la fijada inicialmente, no es dable sostener, como pretende el arrendatario y refrenda la sentencia de primer grado, que dicho contrato quedó sujeto en cuanto a su duración al régimen de prórroga forzosa por pacto entre las partes.

Ello no resulta de la literalidad de su clausulado, por cuanto que la dicción "por tiempo indefinido", utilizada en el contrato para determinar su duración, resulta ineficaz a tales efectos por integrar un concepto contrario a la esencia temporal de todo arrendamiento, conforme al artículo 1.543 del Código Civil , y que, por ello, ha sido considerado nulo por la jurisprudencia, tal como destaca la sentencia de 25 de Noviembre de 2.008 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo , ni tampoco es posible inferir, frente a lo argüido de contrario por la sentencia apelada, un acuerdo tácito entre los contratantes sobre su intención o voluntad de pactar una prórroga forzosa, que exigiría unos actos inequívocos, indubitados y concluyentes, que, en modo alguno, se dan en este caso, o bien actos coetáneos o posteriores a favor de tal prórroga, que tampoco se han evidenciado.

El hecho de que el arrendador, Sr. Mario , hubiese consignado en el contrato dicha expresión a la hora de determinar su duración, cuando bien pudo haber establecido un plazo determinado y concreto, y ello pese a no ser persona lega en materia de arrendamientos, según afirma el demandado, no constituye por sí mismo acto inequívoco revelador un pacto sobre prórroga forzosa, cuando, como se ha expuesto, tal cláusula resulta nula o ineficaz, determinando que la duración del citado contrato quede regida, ante la falta de pacto válido entre las partes, por lo dispuesto especialmente para tal caso por el artículo 1.581 del Código Civil y el régimen de tácita reconducción previsto en el artículo 1.566 de dicho texto legal con la modificación establecida en la Disposición Transitoria Primera de la LAU de 1.994 .

Tampoco resulta relevante a tales efectos el hecho de que la parte arrendadora no hubiese ejercitado la acción de resolución de dicho contrato arrendaticio por expiración de su término en momento anterior al fallecimiento del Sr. Mario , acaecido el 8 de Julio de 2.008, permitiendo su vigencia durante tantos años, ya que el ejercicio de dicha acción es facultativo para el arrendador, sin que queda inferir sin más que su no ejercicio es revelador de la existencia de un pacto de prórroga forzosa.

CUARTO.- No habiendo quedado acreditado, conforme a lo hasta ahora razonado, que el contrato de arrendamiento de vivienda que vincula las partes hoy litigantes estuviese sujeto en cuanto a su duración al régimen de prórroga forzosa, y sí, por el contrario, a la regulación contenida en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1.985, de 30 Abril , en relación con lo dispuesto en el artículo 1.581 del Código Civil para el supuesto, como el de autos, en que no se hubiese fijado plazo de duración al arrendamiento, regulación conforme a la cual ha de entenderse que dicho contrato fue hecho por meses al haberse fijado en el mismo un alquiler mensual, es de acoger la acción sobre resolución del mismo por expiración del término ejercitada por la arrendadora en la demanda rectora de este procedimiento, al amparo de lo preceptuado en el artículo 1.569.1ª del Código Civil , toda vez que viniendo prorrogándose el mismo por tácita reconducción, conforme a lo establecido por la Disposición Transitoria Primera de la LAU de 1.994 , y habiendo comunicado la arrendadora al arrendatario en fecha 31 de Agosto de 2.009, mediante burofax (folios 42 a 46 de los autos), su voluntad de no renovar dicho contrato y poner fin al mismo el 31 de Diciembre de 2.009, quedó resuelto a tal fecha al no operar ya una nueva reconducción (artículo 1.566 del Código Civil ).

QUINTO.- Siendo la cuestión debatida susceptible de variada interpretación por los distintos tribunales, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia a ninguna de las partes (art. 394.1,inciso final, LEC ), sin que haya lugar, tampoco, a efectuar expresa condena en cuanto a las de esta alzada a ninguna de dichas partes al acogerse el recurso de apelación analizado (art. 398.2 LEC ), procediendo la devolución a la mercantil actora-apelante de la totalidad del depósito de 50 euros que hubo de constituir para poder interponer dicho recurso, y ello conforme a establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 8, de la L.O.P.J .

En atención a lo expuesto y vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, este Tribunal ha resuelto pronunciar el siguiente

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandante, entidad mercantil "Servicios Generales Jupa, S.A.", contra la sentencia de fecha 9 de Abril del año en curso dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de esta Ciudad en los autos de Juicio Verbal de desahucio registrados con el núm. 131/2.010, se revoca dicha resolución, y, en su lugar, se estima la demanda formulada por dicha recurrente contra D. Enrique , y, en su consecuencia:

1.- Se declara que el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en el piso NUM000 NUM001 , de la casa nº NUM002 de la CALLE000 , de esta Ciudad, celebrado en fecha 1 de Julio de 1.986 entre D. Mario , como arrendador, y el hoy demandado, como arrendatario, y que vincula a las partes litigantes, no está sometido al régimen de prórroga forzosa.

2.- Se declara resuelto dicho contrato arrendaticio por expiración del término, habiendo lugar al desahucio de dicha vivienda y condenando al demandado a que la desaloje en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere.

3.- No se hace expresa condena en las costas de ambas instancias a ninguna de las partes, debiendo cada una de las mismas satisfacer las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

4.- Devuélvase a la parte actora apelante el total importe del depósito de 50 euros que constituyó para poder interponer el referido recurso.

Contra la presente resolución cabe interponer ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo recurso de casación por interés casacional (art.477.2.3º LEC ) y extraordinario por infracción procesal (art. 468 LEC ) que se prepararán mediante escrito a presentar ante esta Audiencia Provincia, Sección Cuarta, dentro de los cinco días siguientes a su notificación, debiendo el recurrente acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros por cada recurso en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4929) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta Ciudad, debiendo indicar en el recuadro "Concepto en que se realiza" (06-civil-casación) y (04-civil-extraordinario por infracción procesal), y sin cuya constitución no se admitirá a trámite.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se unirá testimonio al rollo y proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Srs./a Magistrados/a que la firman y leída por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo la Secretario doy fe.