Sentencia CIVIL Nº 419/2022, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 409/2022 de 19 de Septiembre de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000409/2022

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ORIHUELA

Autos de Juicio verbal (Desahucio precario - 250.1.2) - 000416/2021

SENTENCIA Nº 419/2022

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz

Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente

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En ELCHE, a diecinueve de septiembre de dos mil veintidós

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio verbal (Desahucio precario - 250.1.2) 416/2021, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 2 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, Dª Camila representada por la Procuradora Sra. Josefa Payá Vidal y dirigida por la Letrada Sra. Mª pilar Castillo Lahuerta y por Dª Cecilia representada por la Procuradora Sra. Eva López Lozano y dirigida por el Letrado Sr. Francisco Javier Castaño Hernández, y como apelada (SAREB) Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria S.A., representada por la Procuradora Sra. Elena Medina Cuadros y dirigida por el Letrado Sra. Carlota García Ortíz.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de primera instancia nº 2 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 2 de marzo de 2022 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por SAREB representada por el/la Procurador/a de los Tribunales Sr./Sra. ELENA MEDINA CUADROS, contra los ignorados ocupantes de la VIVIENDA SITA EN CALLE000 NÚMERO NUM000 ESCALERA NUM001 PLANTA NUM002 PUERTA NUM002, DEL CONJUNTO RESIDENCIA DIRECCION001 DE ALMORADÍ, Y SU ANEXO INSEPARABLE PLAZA DEL GARAJE Nº NUM003 SITUADA EN LA PLANTA NUM004 DEL MIMSO EDIFICIO, FINCA REGISTRAL Nº NUM005 del REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE ALMORADÍ y contra Camila y Cecilia, debo declarar y declaro haber lugar al desahucio de los demandados IGNORADOS OCUPANTES DE LA VIVIENDA SITA EN CALLE000 NÚMERO NUM000 ESCALERA NUM001 PLANTA NUM002 PUERTA NUM002, DEL CONJUNTO DIRECCION001 DE ALMORADÍ, Y SU ANEXO INSEPARABLE PLAZA DEL GARAJE Nº NUM003 SITUADA EN LA PLANTA NUM004 DEL MIMSO EDIFICIO, FINCA REGISTRAL Nº NUM005 del REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE ALMORADÍ y Camila y Cecilia, condenando a los citados demandados a dejar libre y a disposición del actor dicha vivienda, con expreso apercibimiento de ser lanzado si no lo desaloja en el plazo señalado, y todo ello con expresa imposición en costas a los demandados.

Se hace constar que actualmente el día señalado para el lanzamiento es el próximo día de 7 de abril de 2022 y hora 10 de su mañana.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, Dª Camila y Dª Cecilia en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 409/2022, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 15 de septiembre de 2022.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Calle de la Fuente.

Fundamentos

PRIMERO.-Objeto del recurso

La sentencia de instancia estima la demanda de desahucio por precario presentada sobre la base de que la actora ha acreditado la propiedad del inmueble, y el titulo contractual que esgrime la actora no puede considerarse valido, por ser simulado en base a los motivos que se indican en la citada resolución recurrida.

Dicha sentencia es recurrida por el poseedor demandado SRA Camila arguyendo, en esencia, que no discute la legitimación activa de la actora, pero que existe un error en la valoración de la prueba, dado que sí que tiene contrato para ocupar dicha vivienda, y que no existen indicios para declarar que su contrato es simulado, y que su ocupación fue de buena fe sin que la actora haya probado lo contrario. Que además las cuestiones que se discuten en el proceso sobre la validez o no del contrato se han debido discutir en un juicio ordinario, todo ello en los términos que constan en el escrito de apelación por ella planteado.

Por la codemandada Sra. Cecilia se adhiere al recurso presentado por la parte antes mencionada

La parte actora se ha opuesto al recurso presentado, abundando con sus alegaciones en el acierto de la resolución apelada, todo ello en los términos que constan en su escrito de oposición a la apelación.

SEGUNDO.- En relación al fondo del asunto

Centrado el objeto de debate, con carácter previo debemos significar, como dijera la STS 134/2017 de 28 de febrero, que ' esta sala ha definido el precario como 'una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho' ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre )'.

Dicho esto, señalar en primer lugar que no existe inadecuación de procedimiento, por cuanto el procedimiento elegido por la actora es uno de los previstos en nuestra legislación para la recuperación de la posesión de un local que es de su propiedad, el hecho de que el demandado alegue la existencia de titulo posesorio, no convierte al procedimiento en inadecuado, sino que precisamente el presente proceso versará sobre la validez o no de dicho título posesorio esgrimido por la demandada frente a la acción ejercitada por la actora, así lo viene indicando la mayor parte de la jurisprudencia, entre otras sentencia de esta sala de fecha 19 de abril de 2021, cuando indicábamos que la acción de desahucio por precario prevista en la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, configura un nuevo proceso de precario cuya principal característica radica en la supresión de su concepto de juicio sumario y, por ello, de la limitación de los medios de prueba contenida en la legislación procesal derogada ( LEC 1881). En la actual Ley, el artículo 250.1.2 º estableceeste juicio verbal como un procedimiento especial por razón de la materia para resolver aquellas controversias en las que se pretenda 'la recuperación de la plena posesión de la finca cedida en precario por el dueño o cualquier persona con derecho a poseerla', lo que implica que dentro de dicho proceso podrá discutirse el derecho a poseer y el propio título posesorio que ampara al demandado, dejando para otro tipo de procedimientos declarativos las discusiones sobre la propiedad de las fincas o la exactitud o no de los derechos en los que base la posesión el demandado en precario.

En consecuencia, para que pueda prosperar la acción de desahucio por precario deben concurrir necesariamente tres requisitos, como ya resaltaba esta Sala en Sentencia de 29 de mayo de 2020 , citando otras anteriores: 1): legitimación activa (título del que derive la posesión real); 2) identificación de la finca; y 3) legitimación pasiva: que el demandado disfrute o tenga en precario una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real). La falta de cualquiera de ellos determina la desestimación de la acción.

También por sus especiales características, el juicio por precario presenta unas reglas determinadas de carga de la prueba, de tal manera que ' En los juicios de desahucio por precario bastará al actor con probar su titularidad sobre el predio y la posesión del demandado, y a éste le incumbirá la justificación de la causa jurídica que ampara su posesión' ( sentencia de esta Sección de 16de noviembre de 2015 ).

En lo referente a la inadecuación del procedimiento de desahucio por precario, la Sap de Alicante de fecha 4 de mayo de 2021(sección 5ª) señala al respecto lo siguiente: ' Sobre si el procedimiento es o no el adecuado, esto es, si se puede pretender la tutela vía 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al haber sido despojado de su posesión, esto es, no habiendo sido cedida la misma, se ha de tener en cuenta el criterio mantenido por esta secc. 5ª, en base al concepto de precario, de creación jurisprudencial ( SSTS. 28.6.1926 , 13.2.1958 , 30.10.1986 ...) a partir de los términos del derogado art. 1565.3 LEC 1881 , que no se reduce a la noción estricta del precario en el Derecho Romano, sino que amplía los límites del mismo a otros supuestos de posesión sin título, además de la posesión concedida por liberalidad del titular, como la posesión tolerada (que no tiene su origen en un acto de concesión graciosa) y la posesión ilegítima o sin título para poseer, bien porque no ha existido nunca o por haber perdido vigencia, teniendo todos estos supuestos en común, la posibilidad de que el titular del derecho pueda recuperar a su voluntad el completo señorío sobre la cosa. Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 mayo 2015 dice: 'La jurisprudencia ha considerado el precario en un sentido muy amplio, sin entrar en conceptuaciones dogmáticas. Lo considera en todo caso de disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced o de detentar una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño o sin ella, carente de título o abusiva; lo resume como situación de hecho que implica la utilización gratuita de una cosa ajena; en todo caso, falta de título que justifique la posesión y también, en todo caso, sin pagar merced' y en la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2017 se concluyó que en relación con el concepto de precario que : 'Esta Sala ha definido el precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre )'.

Y, como recogíamos en el auto de esta Sección 5ª de 16 de enero de 2019 , en efecto, la Ley 5/2018, de 11 de junio reforma el artículo 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , introduce una tutela sumaria de la posesión a ejercitar por persona física o entidades sin ánimo de lucro o entidades públicas propietarias o poseedoras de vivienda social, circunstancias que no concurren en la demandante, pero la misma no pretende dicha tutela sumaria, sino que interpone demanda de juicio verbal conforme a las previsiones del 250.1.2, que se refiere a las acciones que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, apartado que no requiere, como ya se ha dicho, el consentimiento en la cesión.

En este mismo sentido, se ha pronunciado la SAP de Barcelona, de 17 de diciembre de 2018 , que sobre la adecuación del procedimiento y alcance del juicio de desahucio por precario, tras la reforma mencionada dice: 'Alude la parte apelante que la conducta imputada a los demandados no encaja en la descripción legal de precario, concretando esta alegación en que el referido precepto procesal se refiere a los supuestos en que el inmueble 'ha sido cedido' en precario, lo que comporta un acuerdo de ocupación previo entre el dueño del inmueble y su ocupante que, en este caso no existe, pues la propia demandada ha reconocido que procedió a ocupar la vivienda sin más en el mes de julio de 2014.

En cuanto a la inadecuación del procedimiento, hemos dicho en reiteradas ocasiones, y ahora lo reiteramos, que el procedimiento se determina en función de la acción ejercitada.

En el caso, la parte actora ejercita una acción de desahucio por precario y, al margen de que la misma prospere o no, lo que no ofrece duda es que al proceso en que se ejercita esa acción hay que darle el curso que ordena el artículo 250.1.2º de la LEC : el juicio verbal.

En cuanto al tema del alcance del concepto de precario a la vista de la redacción dada por la LEC de 2000 al artículo 250.1.2 º, ya hemos dicho que cuando el precepto se refiere a finca 'cedida en precario ' no está modificando el concepto de precario sino simplemente utilizando un giro gramatical que no afecta a la delimitación de la institución.

Pensemos que la única mención legal explícita al ' precario ' es la de la ley procesal, pues ni siquiera el Código Civil, al definir la institución utiliza la expresión de precario.

Sobre la base del artículo 1.750 del Código Civil , sin embargo, la jurisprudencia ha construido un concepto amplio y claramente definido del precario, que comprende no sólo las situaciones en que se parte del consentimiento del titular de la finca, sino cualquiera otra en que éste se vea privado de su legítima posesión por cualquier causa.

En base a ello, la dicción de la ley procesal no altera el concepto material de la expresión ' precario '.

Es cierto que la Ley 5/2018 de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de la LEC, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, reforma el interdicto de recobrar la posesión previsto en el artículo 250.1.4º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , mediante el procedimiento desarrollado en los artículos 437, 441 y 444 de la misma, con la finalidad de conseguir una recuperación inmediata de la vivienda ocupada ilegalmente.

Para ello se modifica el numeral 4º del apartado 1 del artículo 250, que pasa a tener la siguiente redacción:

'4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.

Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.'

Pero ello no significa que, ejercitada una demanda de desahucio por precario en base al artículo 250.1.2º de la L.E. el procedimiento no sea adecuado'.

Por todo lo expuesto, no puede prosperar la excepción de inadecuación de procedimiento planteada, y la nulidad interesada por la recurrente en base a la misma.

Partiendo de dichas premisa, es una cuestión que no está expresamente discutida por la parte demandada en el presente recurso, pues así lo hace constar al tiempo de su formalización, el hecho de que la actora sea titular de la finca que hoy nos ocupa cuyo título consta inscrito en el registro de la propiedad, cual es LA VIVIENDA SITA EN CALLE000 NÚMERO NUM000 ESCALERA NUM001 PLANTA NUM002 PUERTA NUM002, DEL CONJUNTO DIRECCION001 DE ALMORADÍ, Y SU ANEXO INSEPARABLE PLAZA DEL GARAJE Nº NUM003 SITUADA EN LA PLANTA NUM004 DEL MISMO EDIFICIO, FINCA REGISTRAL Nº NUM005 del registro de la propiedad nº Almoradí, por Adjudicación judicial según titulo judicial expedido el 16 de mayo de 2017 por el Juzgado de lo Mercantil 2, que fue inscrita en el registro de la propiedad el 19 de noviembre de 2018, tal y como consta en la nota simple aportada con la demanda y no impugnada.

Constando acreditada la propiedad de la actora, la siguiente cuestión a analizar es el titulo esgrimido por la parte demandada. En cuanto al error en la valoración de la prueba, debemos reseñar que como ha declarado el Tribunal Supremo (sentencias de 22 de abril y 16 de noviembre de 2016 , entre otras), 'el recurso de apelación supone una 'revisio prioris instantiae' [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante, salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado, y el principio tantum devolutum quantum apellatum [se transfiere lo que se apela], conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como regula el art. 465.4 LEC '.

Asimismo, el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de los órganos juzgadores y no de las partes que litigan, a las que queda vetada toda la pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo de Jueces y Tribunales por el suyo propio, conforme consolidada doctrina jurisprudencial, precisando, incluso, como dentro de las facultades que se otorgan a Jueces y Tribunales de instancia pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a su consideración e, incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos.

En definitiva, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe prevalecer, en virtud del principio de inmediación, la valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia, salvo que aparezca claramente que: a- existe una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba; b- el propio relato fáctico es oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio ( SAP Madrid -sección 18ª- de 2 de marzo de 2017 y SAP Alicante, sección 9ª, de 4 de noviembre de 2016 , entre otras muchas).

Sin embargo, no se aprecia en la sentencia analizada el error que se le atribuye en la apreciación de los medios de prueba practicados, ni en la carga probatoria y, por tanto, tampoco la infracción de los preceptos y derechos invocados de tutela judicial efectiva, seguridad jurídica, interdicción de la arbitrariedad y tampoco vulneración de la propiedad privada. La sentencia de instancia analiza detalladamente la prueba y efectúa una correcta distribución de la carga probatoria, ex art. 217 LEC , como es de ver en la resolución recurrida. De modo que pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente. Como recuerda la STS de 30 de julio de 2008 : ' La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992 ); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.'.

A este respecto, debemos indicar que de la prueba practicada y admitida en estos autos observamos lo siguiente.

Que el titulo esgrimido por la demandada es un contrato de arrendamiento celebrado con fecha 1 de julio de 2014, celebrado con Rogelio que no consta que tuviera titulo propiedad o posesorio con la finca objeto de autos, que en su día figuraba inscrita a nombre de Promociones Alicante Torrevieja S.L. y luego paso a ser propiedad de la hoy actora, según se deduce de la documental obrante en auto, sin que conste que quien celebra el contrato de arrendamiento aportado tuviera vinculación alguna con dicha promotora o actuara en nombre de la misma.

Que la renta pactada fue de 100 euros mensuales, renta de por si mínima e inferior al precio medio de los alquileres, según expone la sentencia recurrida, sin que se haya probado lo contrario, de la prueba pactada en autos, y además no consta que la parte recurrente haya abonado renta alguna durante todas esas anualidades, pues solo se aporta un recibo en el que no consta que quien lo ha expedido ni figura tampoco quien es el que lo abona.

No consta que haya requerido a la parte actora para que designe una cuenta para el pago de la renta, ni que haya procedido a consignar cantidad alguna en concepto de renta, por no aceptar el pago de la misma la parte actora.

Partiendo de dichas premisas, en cuanto al pago de la luz, únicamente se aporta un recibo, pero no se aporta contrato a nombre de la arrendataria, sin que además dicho recibo se pueda considerar suficiente como titulo habilitante para acreditar la validez del título, por cuanto que como recuerda la STS de 29 de junio de 2012 ' la situación arrendaticia no queda acreditada por el mero hecho de la ocupación o detentación posesoria, incluso consentida por el titular dominical, ya que tal situación de hecho puede responder a otras relaciones... Además, esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964 , 21 noviembre 1967 , 22 marzo y 8 mayo 1968 , y 30 octubre 1986 , que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler. SÉPTIMO.- Procede por ello la desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal y la estimación del de casación interpuesto por la representación procesal de las demandantes doña Paula, doña Piedad y doña Purificacion, por razón de interés casacional, al oponerse la sentencia recurrida a la doctrina de esta Sala, y reiterar, a los efectos previstos en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como doctrina jurisprudencial, que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos.'.

En la misma línea, se ha pronunciado esta sala en nuestra precedente sentencia de 12 de julio de 2013 que: ' Ciertamente se alegan y también se hizo así ante el requerimiento notarial pagos de suministros y de comunidad, lógicos mientras retuvo la propiedad.

En cuanto a los realizados posteriormente, la jurisprudencia y esta misma Sala ya se ha pronunciado, descartando que tales pagos puedan sustituir al pago de renta o merced.

Así en Sentencia de 15/7/2011 : 'Por otra parte, en el caso que nos ocupa, ha quedado acreditado que la demandada viene ocupando la vivienda en cuestión, desde que tuvo lugar la compraventa, por mera tolerancia de quien adquirió la propiedad de la misma por un título de compraventa eficaz, al no haberse declarado su ineficacia como en su día pretendió la demandada apelante; pues se le cedió dicho uso sin pagar merced alguna y sin que el pago de los gastos generales de la vivienda, constituya prueba suficiente, para acreditar la existencia de onerosidad, como ha reiterado la jurisprudencia, por la sencilla razón de que es normal que quien disfruta de la vivienda abone los gastos por los servicios y suministros que utiliza, y ello no equivale al precio del arrendamiento (ST 30.10.86 y 22.10.87).'.

En definitiva, es reiterada la jurisprudencia que señala que el pago de suministros y gastos de la vivienda ocupada (incluidos impuestos, contribuciones y gastos de Comunidad, inversiones o mejoras) no constituyen contraprestación por la ocupación -es en beneficio del mismo usuario o se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad- no correspondiendo a una contraprestación en nombre propio y acordada como tal por el uso ( SSTS. 6.4.1962, 30.11.1964, 21.11.1967, 30.10.1986, 22.10.1987,...) En similares términos cabe citar la SAP de Barcelona de 15 de julio de 2019 cuando dice: ' debe tenerse presente que el pago de suministros y gastos de la vivienda ocupada (incluidos impuestos, contribuciones y gastos de Comunidad, inversiones o mejoras) no constituyen contraprestación por la ocupación - es en beneficio del mismo usuario o se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad - no correspondiendo a una contraprestación en nombre propio y acordada como tal por el uso ( SSTS. 6.4.1962 , 30.11.1964 , 21.11.1967 , 30.10.1986 , 22.10.1987 ,...).

Como se ha dicho no se exige requerimiento previo de desalojo, y aún cuando la ocupación, sin título, hubiera sido tolerada y dilatada, según se ha expuesto, poner término a la ocupación solo depende de la voluntad de la propietaria'

Dicha doctrina resulta de especial aplicación al presente supuesto, por cuanto que no se aporta documento alguno por la parte demandada acreditativo del pago de la renta o de la consignación de la misma, que es la base esencial del contrato de arrendamiento, lo que unido a los anteriores extremos que se consigna en la resolución recurrida, hacen que el título esgrimido por la demandada no pueda considerarse valido.

Además de lo antes expuesto, y en cuanto a la validez del contrato esgrimido por la demandada, debemos reseñar que

a.- Que la titularidad de la actora deviene de la adjudicación de la misma en el marco de un proceso de ejecución hipotecaria

b.- Que el arrendamiento al que alude la parte demandada no consta que haya figurado nunca inscrito en el registro de la propiedad.

c.- Que no existe prueba alguna de las practicadas en estas actuaciones que permita desvirtuar las anteriores conclusiones, de hecho, por la parte demandada ni se alega ni se prueba, conforme a ella incumbía según art 217 de la lec, que el contrato de arrendamiento por ella esgrimido haya sido inscrito en el registro de la propiedad.

Como consecuencia de lo expuesto, cabe concluir que la titularidad registral que es suficiente para justificar el dominio pretendido, sin consideración a la validez del título que sirvió de acceso al Registro de la Propiedad, siendo prevalente el denominado 'principio de publicidad registral', que en el aspecto procesal habilita al titular registral para hacer valer ante los Tribunales su derecho inscrito frente a quién lo discuta; y en el aspecto sustantivo ampara a aquél bajo el principio de la fe pública registral, que determina una presunción de la exactitud registral de lo que en el mismo se publicita.

Por otra parte, como dijera la STS 424/2011 de 21 de junio 'en cuanto a la fe pública registral, o verdad absoluta a favor del tercero hipotecario o subadquirente registral proclamada en el art. 34, que prescribe que la tutela a quien adquirió de quien según el Registro puede transmitir su derecho no quedara afecta aunque después se anule o resuelva el del otorgante, se requiere para tener la condición de tercero hipotecario a los efectos prescritos 1) haber adquirido a título oneroso, de persona que en el Registro aparecía con facultades para transmitirlo. 2) que la adquisición se hubiere hecho de buena fe entendiendo por tal el desconocimiento de la disconformidad entre el contenido de los asientos del Registro y a realidad jurídica cuando no concuerdan uno y otro, considerando existe mala fe a los indicados efectos, cuando consta conocimiento del vicio que puede invalidar el derecho del transferente, debiéndose tener en cuenta que la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro y 3) haber inscrito a su vez su derecho en el registro de la Propiedad de forma tal que cuando se adquiere por el tercero... de persona que en Registro, aparezca con facultades para transmitir el derecho, habrá de entenderse en el sentido de que, confirmada tabularmente esa cualidad dispositiva del transmitente, en cuyo título confía el tercero y, no siendo nula su adquisición por concurrir los requisitos de objeto, pago del precio, causa o no vicios en el consentimiento negocial, prevalecerá el juego de la fe pública registral, sin que se pueda enervar porque en la verdad material ese transmitente ya no sea dueño de la cosa transmitida.'

En el presente procedimiento el demandante es un tercero adquirente amparado, como ya hemos dicho, por la fe pública registral y con título inscrito, por lo que el contrato privado y la posesión del demandado no resultan oponibles frente al mismo, siendo este el motivo, como ha quedado expuesto, por el que la demanda debe de prosperar, al carecer en todo caso el demandado de un título válido que ampare su posesión frente al actor, y ello por cuanto que la enajenación forzosa a través del proceso hipotecario al que antes se ha hecho referencia, al no constar el arrendamiento inscrito, comporta que conforme al art 13 de la LAU, cuya redacción vigente a la fecha de celebración del contrato alegado por la demanda, 1 de julio de 2014, era la siguiente: .Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

2.Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley

El art 14 de la LAU señala además que: 1.El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca.

2.Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil . Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Dichos preceptos que resulta de aplicación por cuanto el contrato al que alude la demandada es de 1 de julio de 2014, y el mismo no constaba inscrito en el registro de la propiedad, mientras que si se hallaba inscrita la finca de la actora, quien adquirió la misma en virtud de decreto de adjudicación de fecha 16 de mayo de 2017, según consta en la nota registral aportada y no impugnada, y ha presentado la demanda en 2021, por ello con independencia de la validez o no del contrato esgrimido por la parte demandada, el mismo debe decaer, pues al no estar inscrito como consecuencia de la enajenación forzosa de la finca este quedo resuelto por disposición legal,tal y como recogíamos en nuestra sentencia de fecha 28 de octubre de 2020 cuando decíamos: '... Por el contrario, debió estar alo dispuesto entonces en el art. 7.2 de la Ley 29/1994, de 29 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , según el cual 'en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad '.

En segundo lugar, el art. 13.1 de la misma Ley regulaba como uno de los supuestos de extinción del contrato de arrendamiento el hecho de que durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto 'por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria', con la única excepción de 'los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado', en cuyo caso 'continuará el arrendamiento por la duración pactada'. Igualmente, el art. 14.1 disponía que 'El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca'.

En el presente litigio, la falta de inscripción del arrendamiento impedía oponer, frente al actual titular del inmueble, conforme a la legislación que le resulta de aplicación, el contrato de arrendamiento de los demandados, motivo por el cual debió ser desestimada la demanda.'.

Dicha postura jurisprudencial, ha sido avalada y reiterada en una reciente sentencia de nuestro TS de fecha 1 de junio de 2021 que dice al respecto: '... Una cuestión idéntica a la aquí controvertida, como se ha anticipado, fue resuelta por esta sala en la sentencia 577/2020, de 4 de noviembre , en la que asumimos la segunda de las tesis citadas. La razón fundamental de tal decisión fue que, tras la reforma del art. 13 de la LAU por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art.13.1 párrafo I ) y que el art. 7.2 dela precitada disposición señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, como es el caso que nos ocupa.

En este sentido, las resoluciones de la DGRN de 24 de marzo de 2017 (BOE 7-4-2017) y de 11 de octubre de 2018(BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU , salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado, y así la segunda de las resoluciones citadas, señala: 'De una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el art. 7.2 antes transcrito resúlta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia, con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial'.

La situación de precario resultante de la extinción del arrendamiento. La sentencia 134/2017, de 28 de febrero , nos recuerda en relación con el concepto de precario que: 'Esta sala ha definido el precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre )'.En el mismo sentido se ha pronunciado las recientes sentencias 691/2020, de 21 de diciembre y 109/2021,de 1 de marzo . En este caso se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario'.

Por lo expuesto, en todo caso el contrato esgrimido por la demandada, al no constar inscrito en el registro de la propiedad, habría en todo caso de considerarse como resuelto en virtud de la normativa y jurisprudencia citada, por lo que la demandada carecería, en todo caso, de título valido frente a la actora que es propietaria de la vivienda, y por lo tanto sino es valido el contrato de arrendamiento esgrimido por la codemandada Sra. Camila, tampoco lo es el subarrendamiento al que alude la codemandada Sra. Cecilia, por cuanto que, tal y como alega está en su contestación trae causa del anterior, y resulto el contrato del que trae causa el subarriendo este también se debe de dar por resuelto. Además, en la sentencia recurrida se dice de forma expresa que no se acredita en modo alguno la existencia de tal subarriendo se dice de forma expresa que no se aporta prueba alguna de tal subarriendo, y dicho pronunciamiento no ha sido combatida, de forma expresa, en los recursos de apelación prestados, por lo que ha devenido firme.

Por todo ello, procede la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la sentencia de instancia sobre el particular.

TERCERO.-En cuanto a la posible suspensión del proceso por vulnerabilidad.

Señalar en primer lugar que dicho extremo fue analizado por la sentencia recurrida, y las recurrentes no lo han combatido.

No obstante lo anterior, y a la vista de la materia de la que se trata procede reseñar que, si observamos la redacción del art 1 y art 1 bis dada por el Real Decreto 8/2021, observamos que más allá del título que se confiere a los mismos, en el desarrollo de su redacción, se revela que mientras que en el art 1 se hace referencia a suspensión del procedimiento y en su caso de lanzamiento en los procesos de desahucio por falta de pago o por expiración de plazo, el art 1.bis se contrae exclusivamente a la fase de lanzamiento en lo que a la suspensión se refieren, cuando se trata de proceso por precario, como es el presente, de hecho el punto 1 del citado art 1.bis que es el que fija el ámbito de aplicación de este precepto la facultad del juez se contrae exclusivamente a la facultad de suspender el lanzamiento, los apartados 2 y 3 del citado art 1 bis siempre hacen referencia a la suspensión del lanzamiento, y si bien el apartado 5 hace referencia a la suspensión del procedimiento, lo cierto es que observamos que si bien la redacción no es todo lo claro que debiera, el apartado 1 del art 1.bis, que es el que determina el ámbito de aplicación del mismo, en proceso de juicio de precario como el presente, se contrae a la facultad de suspensión únicamente al lanzamiento, pero no al procedimiento en sí mismo donde se dilucida o no la existencia de precario, y el resto de los aportados, no hacen sino determinar los requisitos que han de concurrir para la suspensión del lanzamiento, y no cabe entenderlo de otra manera por cuanto que sino fuera así, ningún sentido tendría haber diferenciado por el legislador, el tipo de suspensión en función de que se trate de un tipo procedimental u otro.

En la misma línea antes expuesta, se viene pronunciado la Jurisprudencia, entre las que cabe citar la SAp de Gerona de 15 de noviembre de 2021 cuando dice '... en cuanto a la suspensión del procedimiento, habrá de plantearse y ser objeto de análisis por el Juzgado, antes de proceder al lanzamiento, pues el art 1 bis del Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo , según redacción por Real Decreto Ley 8/2021 de 4 de mayo, no contempla la suspensión del procedimiento en fase declarativa, sino la posibilidad de suspender el lanzamiento una vez se inste el mismo recaída sentencia estimatoria, de manera que una vez se promueva la ejecución de la sentencia firme, deberá promoverse el oportuno incidente de suspensión.

Es decir, que todo lo argumentado en esta resolución, es sin perjuicio de una posible suspensión del lanzamiento, en caso de que concurran los requisitos personales y económicos objetivos que prevé la legislación actual o la activación de los protocolos vigentes en esta materia.'

En la misma línea la SAp de Sevilla de 30 de julio de 2021 que dice: '... A partir de ahí tampoco puede perderse de vista que las medidas de suspensión de lanzamiento de personas en situación de especial vulnerabilidad no se encuentran previstas en la Ley 1/2013 de 14 de mayo para las personas en situación de precario, sino para los deudores hipotecarios, ello sin perjuicio de la posibilidad de solicitar ante el Juez de Primera Instancia la suspensión del lanzamiento conforme a lo establecido en el artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , según la redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo.'.

Y por último la SAp de Navarra de 27 de julio de 2021 que dice: '... Ahora bien, aunque el ámbito objetivo incluye todos los juicios verbales en los que se sustancien las demandas a las que se refieren los apartados 2 º, 4 º y 7º del art. 250.1 LEC (juicios verbales por precario, de tutela sumaria de la posesión, y sobre derecho real inscrito), textualmente se dice'el Juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma' .

Por consiguiente, a diferencia de los juicios de desahucio por falta de pago o expiración del término, el precepto sólo contempla la suspensión del lanzamiento y no del proceso. La mención a la suspensión del procedimiento se contiene sólo cuando se habla del auto que acuerda levantamiento de la suspensión en que se alude a procedimiento y correspondiente lanzamiento. La suspensión no está prevista para el proceso de precario sino para el lanzamiento, obviamente si la sentencia resulta estimatoria, según es el caso, y ordena el desalojo del inmueble.

Entonces, la inaplicación denunciada de esta normativa especial no debe corregirse, puesto que es algo aplicable, por hipótesis, para la suspensión del lanzamiento::'.

Por lo expuesto, y en atención a dicha doctrina jurisprudencial, que es compartida por esta sala, no procede, en supuestos como el presente, de desahucio por precario, la suspensión del procedimiento, sino en su caso la suspensión del lanzamiento, en caso de ser estimada la demanda, como ha sido en este caso, que dicha suspensión de lanzamiento se deberá solicitar en su caso ante el juez que conozca de la ejecución, previa acreditación y cumplimiento de los requisitos establecidos por dicha norma, por lo que dicha posible suspensión de lanzamiento entra de lleno en la fase de ejecución, y no en la fase declarativa en la que nos encontramos, por lo que siendo correcta la decisión adoptada por el juez de instancia, no procede sino la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios y acertados fundamentos, a los cuales nos remitimos, además de los ya expuestos por esta sala, lo que comporta la integra desestimación del recurso interpuesto.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC, procede la condena en las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por la representación procesal de Dª Camila y Dª Cecilia, contra la sentencia de fecha 2 de marzo de 2022, recaída en los autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO por precario 416/2021, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Orihuela, debemos confirmar y CONFIRMAMOSdicha resolución, con condena en las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.