Sentencia CIVIL Nº 422/2021, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 764/2019 de 23 de Junio de 2021

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 422/2021

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE: ILMO. SR.

D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMAS. SRAS.

Dª. MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ

Dª. MARIA PILAR RAMIREZ BALBOTEO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 6 DE ESTEPONA

ROLLO DE APELACION Nº 764/19

JUICIO VERBAL DESAHUCIO Nº 216/ 18

En la ciudad de Málaga, a 23 de Junio de dos mil veinte y uno.

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Verbal sobre Desahucio por expiración del termino nº 216/ 18 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso de apelación el Procurador Don Jorge Rafael Ortiz García en nombre y representación de DON Obdulio Y DOÑA Elisabeth, y asistidos del Letrado Don Alejandro Jiménez Miles parte actora en el procedimiento oponiéndose al recurso deducido de contrario el demandado, entidad MAYFAIR INTERNATIONAL ACADEMY S.L., representada por la Procuradora Doña Pilar Tato Velasco y asistida del Letrado Don Antonio Mena Quirós.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia nº Seis de Estepona dictó sentencia el día seis de febrero de 2019, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'1. SE DESESTIMA la demanda interpuesta por DON Obdulio Y DOÑA Elisabeth, y en consecuencia, se absuelve a la demandada MAYFAIR INTERNATIONAL ACADEMY S.L. de todos los pedimentos legales.

2. Se condena en costas a DON Obdulio Y DOÑA Elisabeth.'

SEGUNDO.-Interpuesto en tiempo y forma recurso de apelación contra la sentencia dictada por la parte demandada y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados a la parte contraria, quien se opuso al recurso deducido y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día quince de junio del dos mil veintiuno , quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado MARIA DEL PILAR RAMIREZ BALBOTEO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.Se interpone por la representación de los actores una acción de desahucio por expiración del plazo contractual. Afirma que con anterioridad al presente procedimiento se interpuso una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad, demanda que recayó en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Estepona, dictándose sentencia desestimatoria. Los actores son dueños del inmueble arrendado a la demandada, para uso distinto de vivienda en fecha de 5 de junio de 2012. En dicho contrato se pactó una duración de cinco años (hasta el 30 de junio de 2017), acordándose además que si la demandada estuviera interesada en renovar el contrato debería comunicarlo fehacientemente a los actores con una antelación de seis meses a la fecha de expiración del contrato. No tuvo lugar ninguna comunicación fehaciente, ni se cumplió con el preaviso pactado. La demandada lleva ocupando el inmueble sin el consentimiento de los actores desde su expiración. En base a tales hechos y tras la admisión a trámite de la misma y previamente a la vista que se señale, conforme al art. 440.3LEC, se suplica al Juzgado que:1.- Se requiera a la demandada a que en el plazo de diez días desaloje el inmueble objeto de esta demanda, o en otro caso comparezca ante el Juzgado y alegue sucintamente, formulando oposición. Y a tal efecto, se interesa que, en el propio requerimiento, que servirá de citación, además de señalarse fecha para la vista, se aperciba de la práctica del lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, caso de no desalojar o de no formular oposición. 1.2.- Para el caso de no atender la demandada al desalojo, o no comparecer para oponerse o allanarse, se dicte decreto dando por terminado el juicio de desahucio, sirviendo de título para el despacho de la ejecución y la práctica del lanzamiento del inmueble arrendado.2.- Caso de celebrarse la vista señalada, porque la demandada haya comparecido dentro de plazo y formulada oposición, suplicamos que se dicte sentencia que rechace la oposición planteada y declare haber lugar al desahucio.3.- Se condene a la parte demandada al pago de las costas del litigio.

La demandada se opuso a la demanda deducida de contrario , afirmando que existe discrepancia entre las partes en la interpretación del apartado segundo de la estipulación segunda del contrato relativa a la duración. Lo importante no es la comunicación fehaciente, sino si dicha comunicación se produjo o no, resultando de los documentos aportados que la comunicación del interés en renovar el contrato se produjo desde septiembre de 2016, que existen conversaciones para dicha renovación, y que se barajó la posibilidad de adquirir el inmueble objeto de arrendamiento. Añade que el consentimiento de los actores es irrelevante desde el momento en que existe interés en la renovación del contrato, por lo que el mismo se ha visto automáticamente prorrogado por el mismo periodo de cinco años. Por todo ello, solicita que se dicte sentencia desestimatoria con condena en costas.

Tras la tramitación legal pertinente se dicta sentencia desestimatoria de la demanda deducida absolviendo a la entidad demandada de todas las pretensiones deducidas en su contra con condena en costas al entender que tratándose el caso que nos ocupa de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, dicho contrato ha de regirse por la voluntad de las partes, aplicándose en su defecto lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en su Título III y, de manera supletoria, lo dispuesto en el Código Civil; que a lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado el 5 de junio de 2012. En la estipulación segunda, relativa a la entrada en vigor y duración del contrato, se hace constar expresamente en el apartado 2 lo siguiente 'El contrato de arrendamiento tendrá una duración de cinco años, expirando por tanto el día 30 de junio de 2017, sin necesidad de requerimiento previo alguno. En el supuesto de que sea interés de la arrendataria la renovación del contrato deberá comunicarlo fehacientemente a los arrendadores con una antelación mínima de seis meses a la fecha de expiración del contrato'. Argumenta la juzgadora que teniendo en cuenta lo estipulado por las partes, el contrato de arrendamiento tendría una duración de cinco años, constando expresamente que el mismo finaliza el 30 de junio de 2017. No obstante, se prevé una salvedad, cual es que, si es de interés de la arrendataria la renovación del contrato, deberá comunicarlo fehacientemente a los arrendadores con una antelación mínima de seis meses a la fecha de expiración. Concluye la juzgadora de instancia tras analizar las pruebas practicadas y en concreto la documental aportada por las partes que estima fundamental, que efectivamente por la parte demandada se había comunicado a los actores su voluntad de renovar el contrato con la antelación prevista en la estipulación segunda, constando acreditada que los actores habían manifestado dicha voluntad por la parte demandada con los seis meses de antelación exigidos en el contrato, teniendo conocimiento de ello la parte actora. Por todo lo anterior, no queda acreditado por la parte actora los hechos que correspondiéndole a la actora ello, es a la parte actora acreditar los hechos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO.-Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de los de Fuengirola se alza la entidad los actores Sres Obdulio Elisabeth por cuando afirma no comparte la argumentación de la sentencia al considerar que se produjo la notificación fehaciente por parte de la entidad demanda de su intención de renovar el contrato , confundiendo el término fehaciente con el hecho de la prueba efectiva de que tal comunicación ( intención de renovar ) se produjo .Se alega por la apelante que la sentencia es incorrecta, desde un doble punto de vista: a) Fáctico, porque la sentencia ignora muchas y muy relevantes pruebas documentales, confesiones de parte y testificales; porque la sentencia cita otras pruebas, pero no las valora ni desarrolla y porque, en consecuencia, el conocimiento del juzgador 'a quo' estaba viciado al dictar su resolución. b) Jurídico, porque la sentencia no está motivada, parte de un hecho incorrecto y además, omite la aplicación de los art. 1566 y 1581 LEC. y por ello arbitraria e injusta. Como motivos concreto denuncia: (i) Error en la valoración de la prueba y en especial , de la documental aportada e infracción de los arts.216 y 217 de la LEC . Se argumenta que en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado en fecha 5/06/12 y que entró en vigor el 1/07/12, se fijó una duración de 5 años y respecto a su renovación, que la misma sería efectiva si se cumplían unos requisitos y/o condiciones: i) interés de la arrendataria; ii) comunicación fehaciente a los arrendadores con una antelación mínima de seis meses a la fecha de expiración del contrato .Por ello, si estamos a la literalidad del contrato es evidente que dicha comunicación fehaciente de renovación para que surtiera plenos efectos debió de haberse producido al menos antes del 31/12/16. No cabe otra interpretación o conclusión posible resultando evidente de los correos que transcribe la voluntad fehaciente y manifiesta a finales de 2016 era de comprar la propiedad arrendada por 1.400.000.-€. Oferta que tal y como confirmó el testigo, don Gabino fue rechazada, por lo que, a la vista de dichos correos electrónicos a esta parte sorprende sobremanera como el juez a quo a puede llegar a concluir que la voluntad de renovar fue manifestada conforme lo pactado si lo única voluntad clara, firme y manifiesta declarada de contrario en plazo fue la de compra y de la valoración conjunta de las pruebas cabe concluir la ausencia de comunicación fehaciente por parte de la arrendataria de renovar el contrato.(ii) Infracción de las reglas de la sana critica por cuanto afirma que el fallo del Juzgador es contrario a la lógica -a la sana crítica-, conforme a las reglas del criterio humano, debido a que la conclusión a la que llega el Juzgador de Instancia, tras el examen de la prueba practicada en autos, resulta errónea debido a que es aventurado concluir que la parte contraria manifestó su voluntad de renovar el contrato de arrendamiento de forma clara, precisa y manifiesta, cuando lo único que hizo fue declarar una mera intención, en principio no sabían muy bien si de continuar con el arrendamiento o de compra, y que finalmente, se materializó en una oferta para la compra del inmueble resultando patente que la sentencia recurrida sólo se apoya para estimar la demanda en una valoración ilógica, irracional, arbitraria y errónea de parte de la documental aportada, omitiendo la totalidad de la documental en su conjunto, de todo lo cual procede estimar el motivo de recurso basado en la no adecuada valoración de la prueba, por infracción de las reglas de la sana critica, artículo 319 de la LEC, al haber realizado el Juzgador de Instancia una valoración de la prueba errónea mediante un razonamiento que cabe calificarse de incongruente o apoyado en fundamentos arbitrarios, ya que en ningún momento la parte arrendataria informa de su voluntad de renovación en los plazos acordados. Como tercer motivo alega Infracción de los artículos 1566 y 1581 y de su doctrina jurisprudencial por lo que, a la luz de la doctrina jurisprudencial citada y al ser consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3 y 1569.1 del Código Civil ( STS de 20 de septiembre de 1996), al ser la determinación del plazo un elemento esencial del contrato de arrendamiento, es evidente que si el contrato de arrendamiento en liza establece una renta mensual en su Estipulación Tercera, apartado 1: 'El precio del arrendamiento o renta se fija en la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS EUROS MENSUALES (8.500.-€) más el Impuesto sobre el Valor Añadido ('IVA')', por lo que el plazo del nuevo contrato entiende esta parte que entenderse renovado debió de ser mensual. Pero sea mensual o anual dicha renovación -si es mensual, su término sería el 31/07/17; o anual, el 30/06/18-, lo que es innegable es que, a fecha de interposición de la demanda rectora de este procedimiento, y al haberse cumplido, estaría cumplido (ex art. 1581.2 Cc.) y por tanto, el contrato de arrendamiento debe tenerse por resuelto por expiración de plazo, procediendo a su desahucio inmediato, todo ello con cita de las sentencias de ( STS Sala Civil , Sección 1º num 530/ 2018 de 26 de septiembre y la SAP Huelva ( Seccion 2º ) numero 572/2018 de 22 de octubre .Por todo ello interesa se estime el recurso , revocando la sentencia dictada en la instancia y se estime íntegramente la sentencia de instancia , todo ello con la consiguiente condena en costas .

TERCERO.- Por su parte la demandada y apelada se opone al recurso deducido de contrario .Se alega que el motivo de apelación relativo al error en la valoración de la prueba ha de ser desestimado, pues de nuevo persiste la actora en el error de considerar que no se produjo la notificación fehaciente por parte de la demandada de su intención de renovar el contrato, confundiendo el término fehaciente con el hecho de la prueba efectiva de que tal comunicación (intención de renovar) se produjo omitiendo el recurrente otras comunicaciones de las cuales se deduce nítidamente que ambas partes venían manteniendo conversaciones desde al menos finales de Septiembre de 2.016 a fin de llegar a un acuerdo bien para la compra del inmueble bien para la renovación del arrendamiento. El problema es la introducción de la posibilidad de comprar el inmueble lo que demoró las conversaciones pero la intención manifestada es clara , o se compraba o se renovaba el alquiler y los arrendadores eran consciente de ello , al ser rechazadas las condiciones de compra en cualquier caso se manifesta la intención de renovar ,por ello y en contra de lo que se sostiene en el recurso, el cruce de mails evidencia que se comunicó en tiempo ese deseo de renovar, entorpecido por la posibilidad ofertada de venta del inmueble, y la respuesta del día 12 de Diciembre no deja lugar a ninguna duda: estaban interesados en ambas opciones y de ahí que la interpretación que hay que hacer al término 'comunicación fehaciente' recogido en el contrato no es otro, que el que viene haciendo la Doctrina en el sentido de que permita acreditar su recepción por el destinatario, recepción que en el caso que nos ocupa no cabe la menor duda al haber sido aportados los correos electrónicos por la propia parte ahora recurrente y de los cabe inferir lógicamente que tal comunicación se había producido incluso antes de los seis meses previstos para el vencimiento del contrato. Niega asimismo que la sentencia dictada infrinja las reglas de la sana crítica y procede su rechazo pues el razonamiento del Juzgador coincidente con el que sostiene esta parte podrá ser acertado o no, pero desde luego no resulta ni ilógico ni irracional ni incongruente. Cuestión distinta es que la parte actora, ahora recurrente, defienda una interpretación literal de los términos 'comunicación fehaciente' según la cual al no haberse producido no puede generar los efectos de renovación pretendidos, cuando como hemos señalado tales términos, como viene siendo reiteradamente aceptado, se refieren exclusivamente a la facilitad probatoria para la parte que realiza la comunicación lo que no obsta a que tal comunicación pueda acreditarse que se produjo aunque fuera realizada de modo no fehaciente. En tercer lugar niega infracción de los artículos 1.566 y 1.581LEC y de su Doctrina Jurisprudencial pues reseña que la interpretación que hace esta parte de la cláusula pactada es muy distinta a la sostenida por los recurrentes, pues de hecho, la intención de renovar el contrato tenía por objeto en realidad una prórroga del mismo en las mismas condiciones tanto de precio como de duración, y así se expuso en el hecho cuarto/quinto de nuestro escrito de contestación, así como en el documento número ocho aportado, y antes transcrito, donde se decía claramente que lo entendíamos renovado por otros cinco años. En el supuesto que nos ocupa no cabe invocar como se hace contrario la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.581 del Código Civil, por cuanto la renovación prevista contractualmente se refiere obviamente al mismo plazo estipulado en el contrato (clausula 5.2), esto es, cinco años. Pero es que aceptando hipotéticamente la no fijación de plazo, y por tanto la aplicación del artículo 1.566 del Código Civil, esto es la tácita reconducción, en relación con el artículo 1.581 del mismo texto legal, el plazo de renovación no sería de un mes, por venir pactada la renta para ese periodo, sino que seria por un año, y dos argumentos nos permitirían sostener este mayor plazo. El primero viene fijado por el propio objeto del contrato, que era para un Centro de Enseñanza, tal y como se recoge expresamente en la cláusula primera del contrato, de tal forma que tal objeto solo podría ejercerse durante un curso completo escolar, esto es de Junio a Junio de cada año, de ahíŽ que al prorrogarse en el mes de Junio de 2.018 (al igual que había sucedido el curso anterior), lo hizo por el plazo de un año, y al no haber recibido antes de esa fecha requerimiento fehaciente comunicando la no renovación del contrato, el mismo se volvió a prorrogar desde el mes de Junio de 2.018 hasta el mes de Junio de 2.019, de tal forma que a fecha de interposición de la demanda, en noviembre de 2.018, el contrato se encontraba vigente, por tácita reconducción, de ahí que no procediese la estimación de la demanda de desahucio.Y en segundo lugar hemos de señalar que aunque en el contrato se pactase el carácter mensual en cuanto al pago de la renta, lo cierto es que en la cláusula cuarta del contrato relativa a los gastos asumidos por la arrendataria se incluía el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que como es de sobra conocido según la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y las Ordenanzas Municipales que lo regulan su periodicidad es anual, por lo que como cantidad asimilada a renta nos lleva a la misma conclusión de que ante la periodicidad del pago anual, la prórroga del contrato se hizo por el mismo periodo, esto es, desde Junio de 2.018 a Junio de 2.019 Y es que de las comunicaciones aportadas de contrario con su escrito de demanda, todas ellas se refieren a la no renovación en Junio de 2.017, y por tanto no existe el requerimiento fehaciente previo exigido por el artículo 1.566 para evitar su renovación por un año, por tácita reconducción, en el mes de Junio de 2.018. Ambas comunicaciones se refieren a que el contrato se encontraba vencido pero no negaban la posibilidad de que fueran prorrogados a sus respectivos vencimientos, en Junio de 2.017 y Junio de 2.018, incluso el burofax enviado el día 24 de Julio de 2.017, se habría realizado después de los 15 días a que se refiere dicho artículo 1.566, razón por la cual habría de considerarse que a la fecha de interposición de la demanda, en noviembre de 2.018, el contrato se encontraba en periodo de prórroga de un año, sin que hubiese precedido requerimiento a los efectos de lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil. Por todo ello interesa se desestime el recurso deducido de contrario con expresa condena en costas de la alzada.

CUARTO.-La sentencia dictada por el juzgadora de instancia tras exponer los distintos documentos suscritos entre las partes y poner de manifiesto como las partes no discuten la existencia ni el contenido ni términos del contrato celebrado con fecha 5 de junio del 2012 para uso distinto de vivienda pone de manifiesto como la divergencias se centran en primer lugar en la interpretación que hay que darle al contrato suscrito entre las partes y en concreto a la clausula relativa a la duración , así como si el contrato se ha extinguido y cabe decretar el desahucio como mantiene la actora al no haber comunicado fehacientemente con una antelación mínima de seis meses la voluntad de los arrendadores de renovar , o si tal y como mantiene la demandada se renovó el contrato al dar cumplimiento a la estipulación segunda .

Hemos de partir , para dar respuesta a la cuestión planteada , que el contrato que vinculaba a las partes, tiene como objeto era un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda celebrado con fecha 5 junio de 2012. Contrato donde en su estipulación segunda relativa a la entrada en vigor y duración del contrato se establece en virtud del principio de libertad de pactos :

'El contrato de arrendamiento tendrá una duración de cinco años, expirando por tanto el día 30 de junio de 2017, sin necesidad de requerimiento previo alguno.

En el supuesto de que sea interés de la arrendataria la renovación del contrato deberá comunicarlo fehacientemente a los arrendadores con una antelación mínima de seis meses a la fecha de expiración del contrato'.

Resulta por tanto de aplicación de aplicación el art 4 de la Ley arrendamientos Urbanos apartados 1 , 3.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.'

En atención a lo dispuesto en dicho precepto, tratándose el caso que nos ocupa de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, dicho contrato ha de regirse por la voluntad de las partes, aplicándose en su defecto lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en su Título III y, de manera supletoria, lo dispuesto en el Código Civil .Existiendo pacto al respecto en los términos indicados en cuanto a la renovación , al margen de la aplicación legal de la tacita reconducción , la cuestión debatida en primer versa sobre concurrencia o no de comunicación fehaciente conforme a lo estipulado en la clausula indicada y para dar respuesta a esta cuestión hemos de entrar en el estudio y valoración de la prueba realizada en la instancia centrándose precisamente el primer motivo de apelación en el error de valoración de la prueba denunciada por la apelante , y en concreto de la documental aportada.

La juzgadora a quo en el fundamento de derecho segundo tras realizar un análisis y valoración de las pruebas practicadas, en particular la documental y en base a una serie de razonamientos que son expuestos y que íntegramente comparte esta Sala , concluye como de la documental aportada : una serie los correos electrónicos remitidos por las partes y aportados al presente procedimiento, ha quedado probada como efectivamente la entidad Mayfair International Academy había comunicado de forma fehaciente a los actores su voluntad de renovar el contrato con una antelación minima de seis meses . Pone de manifesto como consta en las actuaciones un correo electrónico remitido el 30 de enero de 2017 enviado por la demandada donde se interesan' por conocer cómo va la renovación del arrendamiento en el que sus clientes están interesados en renovar.' A ello se contesta en correo electrónico de 1 de febrero de 2017 donde se hace alusión a la renovación del contrato de arrendamiento, constando expresamente que 'los Sres hicieron una propuesta que no fue aceptada. En este momento, están esperando una contra-oferta por vuestra parte', añadiendo que 'en conclusión, el asunto de la renovación del alquiler queda supeditado a la aceptación de vuestra propuesta por parte de los Sres. Elisabeth Obdulio.'. Asimismo, en dicho correo se hace constar que lo Sres. Obdulio Elisabeth quieren visitar el inmueble antes de hablar de renovaciones. Previamente a dichos correos, consta como documento nº 4 de la contestación a la demanda correo electrónico remitido el 2 de diciembre de 2016 donde se comunica por los actores que ya han cobrado el alquiler y que ahora pueden discutir las condiciones del contrato dado que se han discutido varias opciones de alquiler, compra, etc. Aportándose como documental nº 5 de la contestación a la demanda correos electrónicos remitidos el 9 de diciembre de 2016 (donde se expresa que a los actores no les interesa renovar el contrato ni adquirir el inmueble) y de 12 de diciembre de 2016 (donde se manifiesta que la demandada está interesada en ambas opciones, estando realizándose un estudio para ver cuál sería la mejor opción). En el correo remitido el 30 de marzo de 2017, los actores manifiestan que no renovarán el contrato. Finalmente, el propio testigo aportado por la parte actora, Don Gabino, mantuvo en el acto del juicio que tenía pendiente la renovación del contrato, y que se dijo que 'querían comprar o renovar, pero no lo sabemos'. Y con el correo electrónico enviado el 30 de marzo de 2017 se le comunicó a la demandada que no iban a renovar el contrato de arrendamiento.

De los términos del contrato , a los que quedan vinculados las partes al suscribirlo, los pactos tienen carácter de ley entre las partes , no puede dudarse del derecho de la demandada parte arrendataria , si es su interés, a renovar el contrato , con el único requisito de comunicarlo fehacientemente a los arrendadores con una antelación mínima de seis meses de antelación .En igual sentido esta Sala no tiene duda alguna una vez analizada la documental de la comunicación fehaciente por parte de los arrendatarios a las arrendadores de su voluntad de renovar con la antelación requerida , siendo libre la forma de llevarla a cabo al no exige el precepto analizado ninguna formalidad concreta, tal y como la doctrina viene interpretando este requisito , cualquier medio que permita acreditar su recepción por el destinatario es factible , por tanto lo que se precisa una notificación fehaciente y clara de esta voluntad que en el caso que nos ocupa se acredita por los correos electrónicos aportados por la propia recurrente y por tanto hemos de entender tal y como hace la juzgadora , que esta comunicación se evidencia de los emails cruzados entre las partes .Constan probado a través de estos que ambas partes venían manteniendo conservaciones desde finales de septiembre a fin de llegar a un acuerdo bien para la compra del inmueble o bien para la renovación .Asi en el primero de los email de dos de diciembre de 2016 , remitido por el Sr Gabino en nombre de los actores a la demandada se hace contar literalmente ..'En este sentido , ahora podemos discutir la siguiente etapa , esto es para discutir las condiciones del contrato de alquiler. Como sabrás, hemos discutido varias opciones durante nuestra última reunión ( alquilar , comprar , etc ) También le mencioné que le hemos otorgado una 'posición de prioridad ' con respecto a este asunto .Sin embargo , todavía necesito saber su opinión para decidir como proceder '( documento 4 .)El siguiente correo electrónico lo es de fecha 9/ 12/ 16 y es remitido asimismo por el sr. Sr Gabino en nombre de los actores a la demandada, con el siguiente contenido ' Por favor dame una respuesta a mi anterior email ya que los Elisabeth Obdulio entienden que no les interesa ni renovar el contrato ni adquirir el inmueble. Por favor dime algo ya que la propiedad será ofrecida a varias inmobiliarias este lunes. ' .En contestación se remite correo electrónico de .Serna y Gago a don Gabino( Sres Elisabeth Obdulio ) con fecha 12 de diciembre de 2016 ' Buenas tardes , Los clientes están interesados en ambas opciones .Se está realizando un estudio para saber cual sería la mejor opción .Traslado a los inquilinos la urgencia del tema. 'El siguiente correo entre los aportados lo es con fecha 19 de diciembre de 2016 , de serna y Gago a 'a don Gabino( Sres Elisabeth Obdulio ) es del siguiente tenor literal ' Buenos dias Gabino , Hemos procedido a realizar una tasación del inmueble a través del Banco Sabadell para realizar la adecuada oferta a los señores Elisabeth Obdulio.El mismo Banco nos facilita la tasación del inmueble por un importe de 1.283.410 , 59 euros , siendo dicho documento elaborado a fecha 02- 12- 2016 .La tasación del inmueble a efectos fiscales es de 1.603.927,17 euros..Por tanto, en base a dicha información , mis clientes ofertan la cantidad de 1.400.000 euros .si necesitas algún tipo de información extra ( copia tasación ) ruego me lo solicites .Igualmente , os ruego , nos comuniquéis un respuesta antes del 31 - 12- 2016 '.El siguiente correo de los aportados lo es de 30 /01/ 2017 de Mayfair a los sres Obdulio Elisabeth: Asunto Arrendamiento 'Hola Gabino .quería saber cómo va el tema de la renovación del arrendamiento del Colegio Mayfair con los Señores Elisabeth Obdulio , del cual mis clientes están interesados en renovar .Saludos '.Se aporta asimismo correo de 09 de mayo de 2017 dirigido a Serna y Gago por Don Gabino( Sres Elisabeth Obdulio) con el siguiente contenido: ' Estimado Avelino .Gracias por tu correo .Renvíame por favor el Excel y los Scans de los pagos que habéis realizado a la AEAT sobre tus líneas relativas a la situación arrendaticia ya sabes que los propietarios no van a continuar con el arrendamiento en las condiciones actuales'. Por ultimo consta e mail de, enviado de Serna y Gago con fecha 04- 05- 2017 para ' Daniela ,asunto MAYFAIR en el que consta : ' Estimada Daniela ; Al margen de otras incidencias , como ya te he comentado en numerosas ocasiones , la intención de Mayfair Internacional Academy SL era renovar el contrato y dado que se ha comunicado dicha intención de renovación con una antelación muy superior a los seis meses fijados en el contrato, entendemos a todos los efectos que el contrato se prorrogará por un nuevo periodo de cinco años por la renta pactada , incrementada con el IPC '

De todo lo expuesto , hemos de insistir que los arrendatarios estaban interesados en renovar , siendo este su deseo , deseo que fue entorpecido por la posibilidad ofertada de venta del inmueble , pero siempre mostró su intención de comprar o renovar y los arrendadores fueron conscientes de ello en todo momento, ; las respuestas a los e- mails no dejan duda de que estaban interesados en ambas opciones , lógicamente una privaba de virtualidad a la otra y asi lo manifestaron y , si bien es cierto que la posibilidad de comprar el inmueble demoró las conversaciones por las gestiones propias de una solicitud de financiación , que los arrendadores no aceptaron las condiciones propuestas ante el rechazo la parte sostiene que en cualquier caso el contrato se renovaba en las mismas condiciones ( documento nº 8 de la demanda.) Las comunicación por tanto había tenido lugar antes de los seis meses previstos para el vencimiento del contrato. Es cierto que los arrendadores rechazaron renovar en las mismas condiciones pero tal y como veremos la posibilidad de renovar no estaba condicionada ni sus condiciones al consentimiento de los arrendados , pues la prorroga estaba especialmente estipula entre las partes en la clausula 6 dependiente únicamente del interes de la arrendataria y la comunicación fehaciente .

La parte partiendo de un error de interpretación denunciado pretende que la Sala realice una nueva interpretación documental y legal, que no supone otra cosa que hacer lo que choca frontalmente con una extensísima y consolidada línea jurisprudencial que impide una nueva interpretación de la prueba en ulteriores instancias, salvo casos muy singulares. Por todo ello hemos de destinar este motivo , por cuanto ni estamos ante un error de aplicación ni de interpretación , tan solo ante una interpretación del juzgador , que no resulta coincidente con la efectuada por el propio apelante , y que esta Sala con los razonamientos expuestos en su resultado comparte , por cuanto se ha de confirmar que se ha producido por parte de la demandada una notificación fehaciente con seis meses de antelación . Asimismo ningún error error judicial en la valoración de la prueba es de apreciar . Para ello se debe partir del hecho de que las pruebas están sujetas a la ponderación del Juez en concordancia con los demás medios de prueba, en valoración conjunta con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia. En este sentido el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca arbitraria, transfiriendo la apelación al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez, 'a quo' de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencias o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Se trata de ver si, en base a los elementos probatorios de la primera instancia, que ahora se examinan de nuevo, la sentencia impugnada es acertada o desacertada en atención a las alegaciones de hechos y resultados probatorios de la primera instancia.

Por todo ello, debemos mantener las siguientes conclusiones, por ser compartidas en su integridad , y resultar totalmente conforme a derecho y en como es sabido evitación de innecesarias reiteraciones, bastaría con dar por reproducida la fundamentación que se contiene en la sentencia apelada para desestimar esta primera cuestión que se plantea en el recurso de apelación; debiéndose recordar que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( S.S.T.S 174/1987; 146/1990; 27/1992, 11/1995, 115/1996, 105/1997, 23/1997 y 26/1998), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: ' Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992 , 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993 ). '.

A mayor abundamiento hemos de reiterar que no podemos olvidar, claro está, como la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes documentos, tanto públicos como privados, en que se fundamenta la resolución del litigio, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla de la prueba plena de dicho medio probatorio que para los documentos públicos confiere el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y de la que son partícipes los privados en virtud de lo que dispone el artículo 326.1 del mismo texto legal, en consonancia con lo que dispone para las pruebas de las obligaciones los artículos 1218 y 1225 del Código Civil, máxima esta de la prueba plena que viene siendo interpretada por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, entre otras las Sentencias de 13 de marzo, 17 abril y 12 de julio de 1999 y de 18 de octubre de 2004, apuntando insistentemente que ello no significa que lo plasmado en el documento sea lo cierto o la verdad, sino simplemente que dichas declaraciones fueron manifestadas por los intervinientes en el documento público, pues los documentos públicos no tiene eficacia probatoria plena, en cuanto a su veracidad intrínseca, para relevar a los tribunales de su apreciación en relación con el conjunto de las pruebas, y que no impiden la concurrencia y eficacia de otros elementos demostrativos, tanto para acreditar la realidad unos hechos como su inexistencia, ya que no están dotados de prevalencia sobre los demás, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador'a quo', bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la Resolución apelada, considerándose en este sentido por el Tribunal de la segunda instancia que del conjunto probatorio practicado se infiere, sin género de duda alguna, que el juzgador a quo, no ha incurrido en error valorativo alguno, ni en infracción del artículo 217 de la L.E.C, ni, lo que es más importante, en error a la hora de aplicar el derecho a las pretensiones de las partes y hechos alegados por las mismas en apoyo de las mismas- .

Todo ello nos lleva asimismo a rechazar el segundo de los motivos alegados pues , ya hemos adelantado que la juzgadora ha valorado las pruebas practicadas en conjunto y aplicando las reglas de la sana crítica, sin que pueda apreciarse la concurrencia de ningún razonamiento ilógico, ni irracional ni incongruente, siendo cuestión distinta, y no compartid ni por la juzgadora de instancia ni por esta Sala, la interpretación de los términos de 'comunicación fehaciente' que defiende los apelantes y en base a la cual entiende que no se ha producido y por tanto no cabe los efectos de renovación pretendida, cuando tal y como mantiene reiterada jurisprudencia, esta se refiere a la facilidad probatoria para la parte que realiza lo comunicación, sin que en modo alguno supone que la comunicación no pueda probarse aun cuando fuera realizada de forma no fehaciente, siempre que sea clara la comunicación realizada y que esta llegue a conocimiento de la parte contraria por la Entidad demandada y en el supuesto que nos ocupa cono y los actores tienen conocimiento de ello la comunicación es realizada No podemos obviar que la demandada fue clara al exponer como quería renovar o en su caso comprar el inmueble objeto de arriendo donde no podemos olvidar que es un Centro Escolar, y dado la importancia de la finalidad se estaba negociando la posible renovación o prorroga e incluso la posible compra del mismo. Sin que por tanto , existiendo voluntad de la arrendataria , no cabe invocar lo dispuesto en el articulo 1581 del Código Civil, por cuanto la renovación prevista contractualmente se refiere al mismo plazo estipulado en el contrato ( Clausula 2.' ) esto es , cinco años . El consentimiento o no de los actores es irrelevante desde el momento en que, comunicado el interés en la renovación del contrato en los términos pactados, entendemos el contrato se vió automáticamente prorrogado por el mismo periodo de cinco años, y así se le manifestó a los actores, al contestar el requerimiento realizado mediante burofax el día 21 de julio, mediante mail de su asesor fiscal de fecha 2 de agosto de 2.017, donde rechazaba la extinción del contrato, y poniéndose a su disposición para intentar llegar a un acuerdo amistoso. Se acompaña copia de dicho mail como documento número ocho (8), resultando innecesario contestar todos los requerimientos realizados de contario al quedar meridianamente clara la postura de mi representada.

Divergen asismo las parte en cuando a la interpretación de la clausula cuestionada , pues dado los términos claros del contrato , la intención de renovar el contrato tenia por objeto una prorroga del mismo en las mismas condiciones tanto de precio como de duración pactadas , conlleva una renovación por otros cinco años , plazo de duración pactado en el contrato en el contrato inicial, tal y como mantiene la parte apelada , pues de los propios términos del contrato no cabe realizar otra interpretación . Es de concluir que esta y no otra fue la voluntad de las partes '... en el supuesto de que sea interes de la arrendataria la renovación del contrato deberá comunicarlo fehacientemente a los arrendadores con una antelación mínima de 6 meses a la fecha de expiración del contrato , y así se desprende de la lectura detallada de los burofax aportados . al preveer la posibilidad de prorroga con el preaviso antes de alcanzar el plazo de duración de 5 años.

Lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil, que determina que 'si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', aun cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2000 ha establecido al respecto que '......Es doctrina reiteradísima de esta sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el art. 1281CC hay que especificar en cuál de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato, y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del artículo 1281 ( SSTS 31-12-1998, 16-2-1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)'

También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que 'cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar'. Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285, 1.286 y 1.287 del Código Civil), respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que '.....la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado 'per se' en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963' la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964, 15-11-1972 y 5-6- 1981), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975.....'.

En definitiva, en materia de interpretación de los contratos es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, recogida en la sentencia de 10 de mayo de 1991 y las que en ella se citan, la de que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tiene rango preferencial y prioritario lo correspondiente al primer párrafo, artículo 1281 del C. Civil, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal.

Es cierto que en el supuesto de no fijación de plazos , tal y como establece el art 4 LEU en su apartado 3 habrá de acudirse a lo dispuesto en el código Civil y en concreto a los plazos recogidos en los artículos mencionados lo dispuesto en los citados artículos , esto es a art 1.566 en relación con el articulo 1581 del mismo texto legal y a la aplicación de la tácita reconducción . Pero aun en el supuesto de aceptar , solo a efectos hipotéticos la tácita reconducción , en modo alguno podemos alcanzar las conclusiones pretendida por la apelante , en cuanto al plazo de renovación de un mes , por venir pactada la renta por ese periodo , sino que en todo caso habría que estimar que el plazo sería por un año y ello en base a los propios argumentos que expone la es y que compartimos , y que son de un lado el propio objeto del contrato que es un centro de enseñanza , tal y como se recoge expresamente en la claúsula primera del referido contrato , actividad que solo podría ejercerse durante un curso completo de junio a junio de cada año , por tanto al prorrogarse en el mes de junio de 2018 , lo hizo por un año ( 2019 ) , al no haber recibido antes de la fecha requerimiento fehaciente comunicando la no renovación , de forma que a fecha de interposición de la demanda , en noviembre de 2018 , el contrato se encontraba vigente , por tácita reconducción y en segundo lugar es de hacer constar que anque el contrato se pactase el carácter mensual en cuanto al pago , en la clausula cuarta se incluye pago del impuesto sobre Bienes Inmuebles , que como es de sobra conocido según la Ley Reguladora es de periodicidad anual , por lo que la conclusión en cuanto a la periodicidad del pago es anual , y las prorrogas serian anuales , y al no haber comunicación en cuanto a la prorroga anual en el mes de junio de 2018, se habría producido otra prorroga.

Es cierto , como alega la apelante que la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, pues, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( arts. 1254, 1261 y 1262 CC). Una cosa es que el Código civil fije un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción, y otra distinta es desnaturalizar el carácter contractual de la relación jurídica que nace de esa tácita reconducción, admitiendo la existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios de la vivienda, no sólo sin su consentimiento, sino aun en contra de su voluntad expresa .Pero es de precisar que no nos encontramos ante una tacita reconducción sino ante una prorroga pactad o renovación expresamente pactada Ante lo cual no cabe en modo alguno hablar de infraccion de loa art 1566 y 1581 ambas de Códgo Civil y de la jurisprudencia que la aplica .

En consecuencia, el recurso debe ser estimado y revocada la sentencia de la Audiencia. Y al asumir la instancia, por los mismos argumentos expresados, desestimamos el recurso de apelación y confirmamos el fallo de la sentencia de primera instancia, que desestimó íntegramente la demanda.

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Obdulio y Doña Elisabeth contra la sentencia dictada en fecha seis de febrero de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número Seis de los de Estepona en sus autos juicio verbal de desahucio por expiración del termino seguido con el nº 216/2018 y debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.