Sentencia Civil Nº 428/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 270/2010 de 07 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00428/2011

ROLLO: Nº 280/2010

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 ALCALA DE HENARES

AUTOS: 641/2009 ORDINARIO

APELANTE: DÑA. Almudena

PROCURADORA: DÑA. Mª JOSE RODRIGUEZ TEIJEIRO

APELADO: D. Vicente

PROCURADORA: DÑA. CRISTINA ALVAREZ PEREZ

PONENTE: ILMO SR. D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

S E N T E N C I A Nº 428 DE 2011

ILMOS.SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSE MARÍA TORRES FERNANDEZ DE SEVILLA

Dª ANA Mª OLALLA CAMARERO

En la ciudad de MADRID a 7 de Junio de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO núm. 641/2009, procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA Nº 2 de ALCALÁ DE HENARES, a los que ha correspondido el Rollo 280/2010 , en los que aparece como parte apelante Dña. Almudena , representada por la procuradora Dña. MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ TEIJEIRO, y como apelado D. Vicente , representado por la procuradora Dña. CRISTINA ÁVAREZ PÉREZ. Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN , que expresa el parecer de La Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 19 de noviembre de 2009, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: "QU E desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Marta Baena Najarro, en nombre y representación de Almudena , frente a D. Vicente , representado por la Procuradora Dª María del Carmen Sánchez Muñoz, debo absolver y absuelvo a éste último de los `pedimentos formulados de contrario, con imposición de las costas causadas a la parte actora".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por las representación procesal de la demandante, Dña. Almudena , se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 4 de abril de 2011, quedando pendiente de sentencia.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho ni el fallo de la sentencia recurrida, que se sustituyen por los de esta resolución.

PRIMERO.- Por la representación procesal de Dña. Almudena , se impugna la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá de Henares, que desestima la demanda formulada.

Muestra la recurrente su disconformidad con la sentencia de instancia, por cuanto considera que la responsabilidad conservadora del local que se dedica a la actividad de pescadería corresponde al propietario del mismo, por lo que la demanda debe ser dirigida contra éste, quien no acredita la correcta impermeabilización del local. Igualmente, discrepa de que los responsables de la reparación de los daños causados sean los arrendatarios, además el contrato de arrendamiento prohíbe al arrendatario la ejecución de obras en el local. no existiendo el litis consorcio pasivo necesario que parece acoger a resolución combatida.

Solicita por ello, la revocación de la sentencia de instancia, y la desestimación de los pedimentos contenidos en la demanda.

SEGUNDO.- En un examen de las pruebas practicadas en el acto del juicio quedan acreditados los siguientes hechos:

1) La actora, Dña. Almudena , es propietaria del local comercial 7-8, sito en la Galería Comercial de la calle Teniente Ruiz, núm. 15, de Alcalá de Henares, dedicado a la actividad de peluquería de señoras.

2) A partir del año 2008, aparecieron humedades en la pared de local de la actora colindante de con el local propiedad del demandado, que provienen de filtraciones producidas a través de la pared por una deficiente impermeabilización de la misma, dicho local se utiliza a la actividad de pescadería.

Este hecho queda probado mediante la prueba testifical practicada en el acto del juicio de D. Florentino , encargado de obras de la empresa Sedasma, quien tras examinar las humedades existentes en el local de la actora, en concreto en la pared colindante con el local del demandado, manifestó que eran debidos a una deficiente impermeabilización de dicha pared. sin que por el demandado se haya practicado prueba alguna que desvirtúe dicha conclusión, impermeabilización que es necesaria teniendo en cuenta que el local del demandado se dedica a la actividad de la pescadería, y para su limpieza es necesario utilizar agua en dicha pared.

3) El demandado, D. Vicente , no se dedica a la explotación comercial de local, sino que lo tiene arrendado desde el 1 de febrero de 2007 a D. Jacobo , D. Lucas y D. Obdulio , (dicho contrato obra a los folios 29 a 37 de los autos), en la cláusula novena de dicho contrato se indica: "quedan expresamente prohibidas, con cláusula resolutoria expresa, la ejecución de todo tipo de obra sin expresa autorización escrita de la propiedad, salvo las que se han de mera conservación tales como de esa trancos, etc".

4) la actora, mediante burofax remitido el 1 de octubre de 2008, puso en conocimiento del propietario del local los daños que venía ocasionándole las humedades existentes, provenientes de su local invitándole a llegar a un acuerdo sobre su reparación (folio ocho de los autos).

5) Las obras necesarias para evitar y reparar los daños ocasionados por las humedades existentes, consisten en el aislamiento de la pared de la actora del local colindante, picado de paredes de azulejos en la pescadería, demolición de tabique en parte de la pescadería, picado de zonas dañadas en el interior de la peluquería, enfoscado de muro interior propiedad de la actora, hacer muro de ladrillo en muro anteriormente demolido, en la parte la pescadería, enfoscado de muro nuevo, enlucido de yeso negro y terminado con yeso blanco en remates del interior de la peluquería, alicatado de muro nuevo en interior de la pescadería con azulejos iguales a los existentes o similares y pintura. Esta obra asciende a la suma de 3.747,20 €, IVA incluido. Presupuesto elaborado por la empresa Servicios y Mobiliario Constructora, Promotora y Reformas (folios 10 a 12 de los autos).

TERCERO.- Los artículos 1.902 y 1.903 del Código Civil regulan la culpa extracontractual o aquiliana, en su interpretación tradicional, concurrente a partir de la existencia de un daño, de una acción u omisión culposa, y de una relación de causalidad entre el daño y la culpa. Se requiere de los agentes un comportamiento culposo o negligente que puede devenir por vía de acción u omisión".

La cuestión que se plantea en la presente litis es determinar la responsabilidad en que puede incurrir el arrendador de un local de negocio respecto de los daños causados por filtraciones procedentes de dicho local en el muro colindante del local próximo, teniendo en cuenta que el arrendador no desarrolla personalmente actividad comercial alguna, actividad que es realizada por los arrendatarios.

Este tema es minuciosamente analizada por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Salamanca, en sentencia de fecha 2 de noviembre de 2010 , señala dicha resolución con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de León de fecha 21 de septiembre de 2001 , la existencia de los siguientes supuestos de responsabilidad:

a) Responsabilidad personal: El sistema parte de la responsabilidad por culpa del sujeto, también denominada responsabilidad subjetiva, lo que impone la necesidad de acreditar, que el hecho al que se imputa el resultado es consecuencia de una acción u omisión del agente, que a su vez, es la causa directa del resultado finalmente producido.

b) Responsabilidad por hecho de tercero. Con relación a la responsabilidad por hecho de tercero, la doctrina clásica, la fundamenta en el concepto de la culpa propia; en este caso no relacionándola directamente con la acción generadora del resultado dañoso, sino en la "culpa in eligendo o in vigilando", culpa propia de la que dimana la acción del que se debe responder como consecuencia de haber infringido bien sea por acción o por omisión los deberes de elección (elección errónea) o de vigilancia o supervisión.

Por ello, en el caso de los propietarios que alquilan sus inmuebles se suscita en la STS citada de 4 diciembre 2007 la duda de si puede establecerse el segundo sistema de responsabilidad por hecho de tercero respecto a los daños causados a la comunidad o a terceros por el inquilino, al imponer una especie de vigilancia permanente de la actuación del propio inquilino en el uso del inmueble. En este caso surge la duda de si podría imputarse responsabilidad al propietario por la vía del art. 1903 CC por una especie de "culpa in vigilando".

Ante ello, el Alto Tribunal entiende, como no podía ser de otra manera, que la obligación que establece el art. 9,1 b) LPH de mantener en buen estado de conservación su propio piso e instalaciones privativas para que no se pueda causar un daño a la comunidad o a otros comuneros es atribuible, tan solo, al propietario, tal y como así consta en el propio art. 9,1 LPH , que comienza su literalidad con la frase: "son obligaciones de cada propietario...". Sin embargo, de ello no se deriva en modo alguno que de esta obligación dimane un deber de vigilancia para que esta la cumpla también el arrendatario haciendo responsable al propietario de los daños y perjuicios causados por este a terceros apelando a una responsabilidad "in vigilando". Ello no resta, sin embargo, que el inquilino tenga obligación también de conservar el inmueble, ya que el art. 21,3 LAU obliga al inquilino a comunicar al arrendador la necesidad de realizar aquellas obras de reforma para la buena conservación del inmueble, obligándose a realizar las que sean más urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave dando cuenta de ello de inmediato al arrendador.

De igual modo, el art. 23 LAU impide al arrendatario llevar a cabo obras de reforma en el inmueble sin el consentimiento o autorización del arrendador, ya que de lo contrario daría lugar a que este pudiera instar la resolución del contrato de arrendamiento por la ejecución de obras inconsentidas.

En consecuencia, de la citada sentencia del TS se desprende que no existe este deber de vigilancia del propietario sobre el inquilino y que de las actuaciones u omisiones realizadas por este se le deba hacer responsable al mismo por tratarse de actos u omisiones de carácter personalísimo y de los que responde su autor "ex" art. 1902 CC . Por ello, no se pueden interpretar los arts. 1907 y 1910 CC como un mecanismo de extensión al propietario de los daños causados por el inquilino. Además, el art. 1903 CC que establece la responsabilidad "in vigilando" no puede abarcar una suerte de extensión de esta obligación a los propietarios frente a los inquilinos y por los actos u omisiones de los que se deriven daños realizados por aquellos, ya que, además, no consta esta obligación "in vigilando" en el listado del citado precepto como sí que lo hace en otros supuestos. De ser así se abriría una puerta a una responsabilidad indefinida de los propietarios que arrendaran sus inmuebles, convirtiendo a estos en garantes permanentes del buen hacer en la comunidad de los inquilinos

Ahora bien, es importante destacar que el hecho de que se le atribuya al propietario en la LAU el derecho de accionar frente al inquilino por la existencia de obras inconsentidas, actividades molestas o daños causados en el inmueble o a terceros no conlleva que ello suponga, por inacción del propietario, una asunción de responsabilidades por omisión, como si el derecho de acción que tiene el propietario en estos supuestos se convierta en una obligación que convertiría la omisión de accionar en la responsabilidad de quien tiene ese derecho. Por ello, no existe una extensión de la responsabilidad al propietario de los actos realizados por el inquilino, y en el caso de que así se hiciera, por una aplicación indebida de los arts. 1903 y 1910 CC , supondría una errónea interpretación de las responsabilidades del propietario por los actos y omisiones propios o de las personas de las que deben responder, que no son las que habitan en su inmueble. La responsabilidad de los propietarios "ex" art. 1910 CC se aplica cuando ellos son también los cabezas de familia que habitan en el mismo, no cuando se produce un contrato de arrendamiento y se pretende extender al propietario las responsabilidades por los actos y omisiones llevados a cabo por el inquilino, o las personas que con él habitan en el inmueble.

En definitiva, cuando se trata de la extensión de responsabilidad por la vía del art. 1902 CC no puede pretenderse en estos casos de contratos de arrendamiento extender esta responsabilidad a los arrendadores, ni tan siquiera por la omisión a que se refiere el citado precepto. Cuando el art. 1902 CC incluye la responsabilidad extracontractual y la extiende a los actos omisivos se está refiriendo a aquellos que entran dentro de la órbita de nuestro ámbito obligacional, no a aquellos de los que no se puede responder por la imposibilidad material de establecer los cauces de control.

Vemos, por tanto, que los antecedentes históricos del art. 1910 CC no sólo no permiten imputar al arrendatario los daños debidos a la rotura de elementos estructurales de la vivienda, sino que ni siquiera está en la "ratio" histórica de la norma la protección de los vecinos, sino tan sólo la de los viandantes. Por ello, al inquilino no se le puede hacer responsable civil de los daños causados a terceros por defectos estructurales del inmueble o edificio; en consecuencia, no responderá por la inobservancia del propietario de su deber de conservación del inmueble.

Cierto es, sin embargo, que el inquilino deberá advertir al propietario sobre la existencia de defectos en el inmueble de los que se puedan provocar daños, como así lo recoge el art. 21,3 LAU . Nótese que el incumplimiento de la obligación de comunicación al arrendador del inquilino acerca de los problemas que existan en el inmueble por falta de conservación sí que le podría hacer responsable al inquilino junto con el propietario por daños causados por falta de conservación. Incluso, analizado el caso, el propietario podría llegar a alegar la falta de comunicación o incumplimiento del art. 21,3 LAU como vía que le permitiría exonerarse de responsabilidad por desconocimiento del defecto o falta de conservación. Además, el art. 21,1 LAU introduce la responsabilidad del inquilino, también, por el deterioro del inmueble causado por su conducta (arts. 1563 y 1564 CC ), en virtud de lo cual no podrá exigir al propietario las reparaciones en el inmueble, sino que deberá realizarlas él mismo, o conceder al arrendador el derecho a reclamárselas, y que en caso de negativa a llevarlas a cabo reclamar su ejecución civilmente por la vía del art. 706 LEC . De todas maneras, si se trata de defectos de conservación que no están a la vista la existencia de daños causados por la ausencia del deber conservativo solo podría imputarse al inquilino de poder demostrarse la causación de los daños directos por este, ya que en caso contrario, como señala la SAP Valencia, Sec. 1ª, de 10 noviembre 2000 , de no constar acreditado que el inquilino haya causado dolosamente daños en la vivienda o quepa imputarle a él la responsabilidad del actual estado de la cubierta, sino que su reparación compete al propietario.

Así, la SAP Málaga, Sec. 4ª, de 31 octubre 2006 , reconoce en principio la responsabilidad del propietario y no del inquilino para realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble en estado para servir el uso convenido. Ahora bien, si se produce una situación de inactividad de los propietarios y se trata de una reparación urgente para evitar un daño inminente o incomodidad grave puede actuar el inquilino y llevar a cabo las reparaciones pudiendo exigir el importe al arrendador. Por ello, son diferentes las obras en el inmueble de las que trata el art. 23 LAU que no son necesarias para la conservación del inmueble, de las del art. 21 LAU , cuya inactividad pueden producir responsabilidades tanto para el propietario como para el inquilino; en este segundo caso por incumplir el deber de advertencia al propietario de llevarlas a cabo "ex" art. 21,3 LAU .

Por ello, en casos como el que estamos analizando en las presentes líneas al propietario-arrendador de un inmueble se le podría exigir un tipo de responsabilidad diferente, la extracontractual o aquiliana, pero no con base al citado art. 1910 CC , sino al art. 1902 , y solo en el supuesto de que habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la vivienda, el propietario arrendador , conociendo dicha circunstancia hubiera dejado de cumplir la obligación que le incumbe de repararlas (arts. 1554,2 CC y 21 LAU).

CUARTO.- Aplicando los hechos declarados probados a la doctrina anteriormente expuesta, debe significarse que el local arrendado por el demandado, dedicado a la actividad comercial de pescadería, no se encuentra debidamente impermeabilizado, lo que implica que cause humedades en el muro colindante con el local de la actora, de acuerdo con lo establecido en el artículo 21.1 de la LAU es obligación del arrendador el realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda, en este caso local de negocio, para el uso convenido. Siendo el uso convenido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento la actividad de pescadería, es evidente, dada su propia naturaleza, la necesidad de una continua limpieza con agua de local, lo que exige una correcta impermeabilización para evitar causar daños a terceros.

De la actividad probatoria desarrollada en el acto del juicio no quedó acreditado que las humedades y filtraciones producidas por el local de la demandante provenientes de local arrendado, fueran consecuencia de un uso indebido o la conducta intencionada por parte de los arrendadores, por lo que no se consideran a los mismos responsables de las filtraciones, debiéndose entender que su origen es debido a un deterioro de la impermeabilización del muro, ante la ausencia de prueba alguna que desvirtuara las conclusiones a las que llega el encargado de la mercantil Sedesma, tras una visita al local de la actora, deterioro del que el demandado tenía cabal conocimiento, toda vez que la actora mediante burofax remitido el 1 de octubre 2008, puso en conocimiento del propietario del local los daños que venía ocasionándole las humedades existentes, sin que por D. Vicente se realizaran las reparaciones necesarias para evitar dichas humedades, por todo ello, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1902 del Código Civil , cabe concluir que ha incurrido en responsabilidad extracontractual, no siendo por ello necesario el demandar a los arrendatarios, tal y como equivocadamente señala la sentencia recurrida.

En consecuencia, procede acoger favorablemente el motivo de impugnación esgrimido.

QUINTO.- Por todo lo expuesto, procede estimar el recurso de apelación formulado, declarando que el demandado está obligado a realizar las obras necesarias para evitar que se produzcan humedades en el muro colindante con el local de la actora, de acuerdo con las obras presupuestadas por la mercantil Sedesma S.L., aportado como documento número 3 con la demanda.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se imponen las costas devengadas en esta alzada al haber sido estimado el recurso de apelación interpuesto.

De conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen al demandado las costas devengadas en la instancia, al haber sido estimada la demanda rectora del procedimiento.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Asimismo, Debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Almudena , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá de Henares, nº 1621/2009, de fecha 19 de noviembre de 2009 , y, en consecuencia, REVOCAMOS la expresada resolución, y con estimación de la demanda rectora del procedimiento, DECLARAMOS que D. Vicente está obligado a realizar las obras necesarias para evitar que se produzcan humedades en el muro colindante con el local de la actora, de acuerdo con las obras presupuestadas por la mercantil Sedesma S.L., aportado como documento número 3 con la demanda.

No se hace imposición de costas en esta alzada.

Se imponen al demandado las costas devengadas en la instancia.

Esta sentencia es firme por no caber contra ella recurso ordinario alguno.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J . Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Presidente D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, Ponente que ha sido de esta causa, habiendo celebrado sesión pública la Sección Primera de la Audiencia Provincial de esta capital en el día de su fecha. Doy fé.