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02/09/2021
Sentencia CIVIL Nº 435/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 885/2020 de 28 de Junio de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 28 de Junio de 2021
Tribunal: AP - Barcelona
Ponente: UTRILLAS CARBONELL, FERNANDO
Nº de sentencia: 435/2021
Núm. Cendoj: 08019370132021100414
Núm. Ecli: ES:APB:2021:6982
Núm. Roj: SAP B 6982:2021
Encabezamiento
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120198145805
Materia: Juicio verbal desahucio
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012088520
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0659000012088520
Parte recurrente/Solicitante: ALGRAS, S.A.
Procurador/a: Ana Tarragó Perez
Abogado/a: Jose Maria De Palacio Rodriguez-solano
Parte recurrida: Bienvenido
Procurador/a: Jose Maria Ramirez Bercero
Abogado/a: Xavier Genover Huguet
M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 28 de junio de 2021
Antecedentes
'Desestimo íntegramente la demanda, sin especial imposición de costas'
y la parte dispositiva del auto de aclaración de fecha 20/10/2020 es la siguiente:
'Rectifico el fundamento de derecho primero de la sentencia dictada en estas actuaciones, de manera que donde dice 'ha pagado de conformidad con el contrato de 1 de octubre de 2020', debe decir 'ha pagado de conformidad con el contrato de 1 de octubre de 2018'.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 23/06/2021.
Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .
Fundamentos
Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.
Aunque la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.
En concreto, en relación con el impago de las rentas como causa de resolución del contrato de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina fijada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008, y 15 de enero y 26 de marzo de 2009, no se excluye la resolución arrendaticia incluso aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, cuando la demanda se presenta después del transcurso del plazo máximo de retraso en el pago previsto en el propio contrato.
En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:
1º.- que la demandante Algras,S.A., propietaria de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000, de Barcelona , en virtud de la escritura pública de compraventa de 7 de mayo de 2013 (doc 1 de la demanda), convino, en el año 2105, con el demandado D. Bienvenido, por entonces miembro del Consejo de Administración de la sociedad, el arrendamiento verbal de la vivienda litigiosa, sin plazo de duración pactado, y por una renta de 2.000 €/mes.
2º.- que, en el momento de la presentación de la demanda, se habían devengado las rentas de noviembre de 2018 a febrero de 2020, por importe conjunto de 32.000 € (16 x 2.000 €), de las que el demandado había pagado la cantidad de 2.800 € (7 x 400 €), quedando pendientes de pago 29.200 €, y
3º.- que, antes de la presentación de la demanda, había precedido requerimiento de pago de la demandante al demandado, por medio del burofax de 25 de febrero de 2019 (docs 4 a 8 de la demanda), no habiendo, en cualquier caso, pagado o consignado el demandado, después de haber sido requerido en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, y dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeudaba en el momento del pago o consignación.
Por lo que, en el presente caso, resulta de lo actuado que, en el momento de la presentación de la demanda la parte demandada adeudaba la cantidad, en conjunto, de 29.200 €, en concepto de rentas de noviembre de 2018 a febrero de 2020, por lo que, al tiempo de la presentación de la demanda, concurría la causa resolutoria del arrendamiento por la falta de pago de la renta del artículo 27.2 a) de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sin que proceda la enervación.
En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandante.
Centrado así el motivo de la apelación, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, según lo expuesto en el fundamento anterior que, en el momento de la presentación de la demanda, se habían devengado las rentas de noviembre de 2018 a febrero de 2020, por importe conjunto de 32.000 € (16 x 2.000 €), de las que el demandado había pagado la cantidad de 2.800 € (7 x 400 €), quedando pendientes de pago 29.200 €, por lo que procede a estimación de la acción de reclamación de cantidad acumulada de reclamación de las rentas devengadas, más las que se devenguen, y resulten impagadas, hasta la devolución de la posesión.
En este sentido, el artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, que la sentencia, el auto, o el decreto, incluyan la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
En el mismo sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.
Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.
En consecuencia, procede la estimación de la acción acumulada, condenando a la parte demandada al pago a la actora de la cantidad de 29.200 €, en concepto de rentas devengadas de noviembre de 2018 a febrero de 2020, más las rentas posteriores que se devenguen hasta la devolución de la posesión, a razón de 2.000 €/mes, descontando, en su caso, en ejecución de sentencia, las rentas que hayan sido pagadas por el arrendatario en el curso del proceso, procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandante.
En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 1996 (RJA 2236/1996), aclara que, si bien es cierto que los procesos sumarios limitan la cognición a determinados aspectos de la relación jurídico-material, ello implica que los efectos de la cosa juzgada (o de la litispendencia) también han de respetar esos límites y, consiguientemente, recaída resolución en el proceso sumario podrán plantearse en el ordinario las demás, porque el desahucio o la resolución del contrato ha de limitarse al examen del título arrendaticio o de la razón jurídica que justifique la ocupación y en ese punto concreto sí que la sentencia recaída en el primer proceso (el sumario) produce los efectos de la cosa juzgada, en cuanto se haya examinado a fondo, con plenitud; y es que la esencia del proceso sumario no es la carencia absoluta de efectos de cosa juzgada.
En el mismo sentido, se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2008 (RJA 3214/2008), que cita las Sentencias de la misma Sala de 10 de mayo de 1985 ( RJ 1985, 2267), 14 de noviembre de 1988 ( RJ 1988, 8446), 28 de febrero de 1991 ( RJ 1991, 1610) y 14 de diciembre de 1992 ( RJ 1992, 10405), donde se afirma que la cosa juzgada se produce incluso en los juicios sumarios, aunque solo respecto de las cuestiones limitadas que en ellos puedan ser juzgadas, lo que no impide un juicio ordinario declarativo posterior; pero sólo sobre aquellas cuestiones que no pueden ser resueltas en el juicio sumario.
En los supuestos en que se ejercita la acción de reclamación de rentas acumulada a la acción de desahucio se ha pronunciado reiteradamente esta Sección (Sentencias de 31 de marzo de 2015, 1 de octubre de 2018, y 17 de diciembre de 2019), en el sentido de que la acumulación no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades, por lo que la acción de reclamación de rentas mantiene su naturaleza declarativa plenaria, y en consecuencia la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga, por lo que se considera que tampoco es aplicable en tal caso la doctrina de la cuestión compleja a la acción acumulada de reclamación de rentas, en la medida en que, con relación a dicha pretensión, el proceso constituye un juicio declarativo plenario, sin restricciones cognitivas ni probatorias.
Además, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2000, 25 de abril y 30 de mayo de 2005; RJA 9237/2000, 3761 y 4246/2005) que el efecto positivo, vinculante, o prejudicial, de la cosa juzgada actúa en el sentido de no poder decidir en proceso posterior un concreto tema, cuestión, o punto litigioso, de manera contraria o distinta a como quedó resuelto o decidido en pleito contradictorio precedente. Y para que se produzca esa vinculación ni siquiera es preciso que concurran todos los requisitos exigidos para que opere el efecto negativo o preclusivo de la 'res iudicata'. Antes bien, basta con la identidad de personas, cualesquiera que sean las posiciones que ocupen en cada uno de los procesos, y con que lo que se haya decidido en el anterior constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto del posterior.
En consecuencia, en el presente juicio verbal, en el que se ejercitan acumuladamente la acción de desahucio, y la acción de reclamación de rentas, procede, a los efectos de lo que constituye el objeto de los presentes autos, el examen del título arrendaticio o de la razón jurídica que justifica la ocupación del arrendatario, habiendo opuesto el demandado la existencia de otro contrato de arrendamiento, posterior al contrato de arrendamiento verbal que ambas partes se encuentran conformes en que fue concertado inicialmente, no habiendo reconocido la parte demandante en estos autos la existencia de ese segundo contrato de arrendamiento.
Por el contrario, es doctrina reiterada Sentencias del Tribunal Supremo nº 860/1987, de 22 de diciembre ( RJ 1987, 9649), nº 208/2007, de 22 de febrero ( RJ 2007, 1478), nº 236/2008, de 18 de marzo (RJ 2008, 3054) y nº 268/2020, de 9 junio (RJ 20201594) que la simulación contractual da lugar a la nulidad absoluta o radical del contrato simulado pues falta en el mismo alguno de los elementos esenciales del contrato; nulidad radical, sin posibilidad de sanación posterior, que resulta predicable tanto en los supuestos de simulación absoluta como en los de simulación relativa, si bien en este último caso referida al contrato simulado bajo cuya apariencia pudiera encubrirse otro fundado en una causa verdadera y lícita ( artículo 1.276Código Civil).
Es igualmente doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 1932, 15 de enero de 1949, 20 de octubre de 1949, 28 de abril de 1963, 15 de diciembre de 1993, y 10 de noviembre de 1994), la que viene admitiendo la posibilidad de la declaración incluso de oficio, sin necesidad de petición de parte, de la nulidad radical o absoluta de los contratos, para evitar que los fallos de los tribunales, por el silencio de las partes, puedan amparar hechos constitutivos de delito, o simplemente torpes o ilícitos.
En este caso, aporta el demandado un contrato de arrendamiento, fechado a 1 de octubre de 2018 (doc 2 de la contestación), de la vivienda litigiosa en C/ DIRECCION000 nº NUM000, de Barcelona, concertado por D. Rosendo, en la condición manifestada de consejero delegado de Algras,S.A., con el demandado D. Rosendo, hermano del anterior, en la condición de arrendatario, por un plazo de treinta años, y una renta de 400 €/mes, que no ha sido reconocido por la demandante Algras,S.A., propietaria de la vivienda litigiosa, habiendo impugnado su autenticidad, en los términos del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resultando de lo actuado:
1º.- que el pretendido contrato de arrendamiento aportado por la parte demandada (doc 2 de la contestación) está extendido en un documento privado, que no ha sido reconocido, en cuanto a su existencia, fecha, o contenido, por la parte demandante, y tampoco consta incorporado o inscrito en un registro público, por lo que, de acuerdo con la norma general del artículo 1227 del Código Civil, la fecha de su otorgamiento no puede ser opuesta a terceros; al igual que tampoco pueda ser opuesta a terceros la fecha del acta de la Junta General de Socios de Algras,S.A., fechada a 28 de septiembre de 2018 (doc 3 de la contestación), que no consta elevada a escritura pública, no habiéndose levantado tampoco acta notarial, en los términos del artículo 203 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.
Por el contrario, la fecha del contrato de arrendamiento opuesto por el demandado únicamente podría tenerse por cierta, frente a la demandante, desde, al menos, la emisión del recibo de la renta de noviembre de 2018, por importe de 400 €, con fecha 27 de noviembre de 2018, domiciliado en una cuenta del Banco de Sabadell (doc 9 de la contestación) que, sin embargo, fue devuelto, acto seguido, por la demandante Algras,S.A., con fecha 29 de noviembre de 2018 (doc 10 de la contestación).
Así las cosas, en el momento a partir del cual debe tenerse por cierta la fecha del pretendido contrato de arrendamiento, el 27 de noviembre de 2018, D. Rosendo, había sido cesado en la condición de consejero delegado de Algras,S.A., en la Junta de 23 de octubre de 2018, elevada a pública en escritura de 24 de octubre de 2018 (docs 6 y 6bis de la contestación), en la que se nombró administrador único a D. Vicente, titular del 58Â848 % del capital de la sociedad, por lo que, en el momento del otorgamiento, D. Rosendo carecía de legitimación para otorgar un contrato de arrendamiento en nombre y representación de la sociedad, no habiendo constancia de la ratificación posterior del contrato por los órganos de administración de la sociedad propietaria de la vivienda litigiosa.
En este sentido, es cierto que, de acuerdo con el artículo 1.259 del Código Civil, ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación legal; aunque, es doctrina comúnmente admitida, que la nulidad del artículo 1.259 del Código Civil no es absoluta, sino que puede ser neutralizada por la ratificación expresa o tácita del dueño del negocio, confirmándose así el negocio realizado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1999; RJA 1858/1999); de modo que la ratificación produce efecto retroactivo a la fecha del convenio ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2002; RJA 7175/2002).
En relación con la ratificación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2006; RJA 4738/2006), que el consentimiento contractual, es decir, el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que constituyen el contrato ( artículo 1.262, párrafo primero, del Código Civil), no ha de manifestarse siempre y en todo caso de forma expresa, sino que es admisible, de cara a conformar los presupuestos necesarios para declarar la validez de los contratos, la apreciación de un consentimiento tácito con base en determinadas deducciones, como acto presuntivo del tribunal de instancia. De igual modo ha de significarse que, como enseña la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2005(RJA 4364/2005), aunque es cierto que generalmente el mero conocimiento no implica conformidad, ni basta el mero silencio para entender que se produjo la aquiescencia, sin embargo el silencio puede entenderse como aceptación cuando se haya tenido la oportunidad de hablar, es decir, que no se esté imposibilitado para contradecir la propuesta del oferente, por impedimento físico o por no haber tenido noticia del mismo ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 marzo 1972 y de 13 febrero 1978), y se deba hablar conforme a los principios generales del Derecho 'tacens consentit, si contradicendo impedire poterat' ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 febrero 1978) y 'qui siluit cum loqui et debuit et potuit, consentire videtur' ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 noviembre 1943, 24 enero 1957 y 14 junio 1963), existiendo tal deber de hablar cuando haya entre las partes relaciones de negocios que así lo exijan ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 junio 1963, 13 febrero 1978, 18 octubre 1982 [RJA 5564/1982] y 17 noviembre 1995[ RJA 8734/1995]), o cuando lo natural y normal, según los usos generales del tráfico y en aras de la buena fe, es que se exprese el disentimiento, si no se deseaba aprobar las propuesta de la contraparte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 noviembre 1943, 13 febrero 1978, 18 octubre 1982, 18 marzo y 22 noviembre 1994, 30 junio y 17 noviembre 1995[RJA 8734/1995], 29 febrero 2000 [RJA 812/2000] y 9 junio 2004[RJA 4743/2004]).
En el presente caso, no consta ningún acto de Algras,S.A. que pueda entenderse como ratificación, expresa o tácita, del pretendido contrato de arrendamiento, fechado a 1 de octubre de 2018, por cuanto, según lo expuesto, el primer acto de la demandante del que se tiene constancia es la devolución del recibo de 400 €, con fecha 29 de noviembre de 2018 (doc 10 de la contestación), habiéndose negado posteriormente la demandante, en todo momento, a la pretendida novación de la relación contractual, en los términos interesados por el arrendatario, pasando la renta de 2.000 € a 400 € (docs 4 a 8 de la demanda).
En la contestación a la demanda se alega por la parte demandada que la pretendida existencia de una renta formal superior, y una renta real inferior, en el contrato de arrendamiento verbal concertado en el año 2015 estaría justificada por la circunstancia de ostentar cargos el arrendatario en las sociedades familiares, y para evitar la liquidación de actas tributarias por el concepto de retribución en especie por la diferencia con el precio de mercado, por lo que, según la explicación ofrecida por la propia parte demandada, el único motivo para que se otorgara un nuevo contrato de arrendamiento, de la misma vivienda, y con el mismo arrendatario, pero con una renta inferior, sería que el arrendatario habría dejado de ostentar cargos en las sociedades familiares, lo cual abona la conclusión probatoria de que el contrato de arrendamiento aportado por la demandada encontraría su única justificación en que el arrendatario D. Bienvenido había sido cesado como miembro del Consejo de Administración de la sociedad, al igual que su hermano D. Rosendo, habiéndose acordado el cese del Consejo de Administración en la Junta de 23 de octubre de 2018, por lo que D. Rosendo carecía de la representación de la sociedad para otorgar el contrato de arrendamiento cuya única explicación, que ha sido ofrecida por la parte demandada en su contestación, sería el cese de D. Rosendo y D. Bienvenido como miembros de los órganos de administración de la sociedad.
2º.- que, considerada la sociedad Algras,S.A. como un tercero, con su título de propiedad inscrito (doc 1 de la demanda), en relación con el contrato concertado entre los hermanos D. Rosendo y D. Bienvenido, lo cierto es que, en el pretendido contrato de arrendamiento, se hace constar como fecha de otorgamiento la de 1 de octubre de 2018, por lo tanto con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que en la nueva redacción del artículo 7.2 únicamente admite que puedan surtir efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad, no habiendo constancia, en este caso, de que el pretendido contrato de arrendamiento opuesto por el demandado haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
3º.- que, en relación con el pretendido contrato de arrendamiento opuesto por el demandado, no consta el ingreso o depósito de cualquier fianza, en los términos de Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el Depósito de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas, que en su artículo 3 impone a los arrendadores de fincas urbanas, tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos, el depósito en el Instituto Catalán del Suelo de la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.
4º.- que, en el contrato de arrendamiento verbal, del año 2015, no consta que se pactara un plazo de duración, por lo que, de acuerdo con el artículo 9.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se entiende celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, hasta el máximo de duración mínima legal que, en este caso, sería la de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, con la prórroga tacita por otro año, del artículo 10 de la Ley 29/1994, también en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, en total 4 años.
En cambio, en el pretendido contrato de arrendamiento, fechado a 1 de octubre de 2018, aportado por la demandada (doc 2 de la contestación) se pacta una duración absolutamente inusual, según es un hecho notorio, como tal no necesitado de especial prueba, de 30 años, hasta el 31 de octubre de 2048, con posibilidad de 4 prórrogas sucesivas de 6 años, es decir 24 años más, extendiendo la duración del contrato de arrendamiento hasta los 54 años, sin ninguna justificación.
5º.- que, en el pretendido contrato de arrendamiento, fechado a 1 de octubre de 2018, aportado por la demandada (doc 2 de la contestación) se pacta una renta de 400 €/mes para el arrendamiento de una vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000, de Barcelona, plazas de aparcamiento, y trastero, el cual es un precio absolutamente inusual, por ser notablemente inferior al precio de mercado, según también es un hecho notorio, como tal no necesitado de especial prueba, no habiendo constancia de ninguna justificación para la rebaja de la renta a una quinta parte, el 20%, de la renta pactada inicialmente de 2.000 €.
Además se pacta la actualización de la renta con las variaciones del IPC, menos tres puntos, sin ninguna justificación tampoco para ese abono en la actualización.
6º.- que, en el pretendido contrato de arrendamiento, fechado a 1 de octubre de 2018 (doc 2 de la contestación), se pacta que el IBI, las contribuciones a la Comunidad de Propietarios, o la alarma, son a cargo de la propiedad; que se autoriza al arrendatario a realizar obras sin consentimiento de la propiedad; o que el arrendatario no renuncia a los derechos de tanteo y retracto, pactos que son siempre a favor del arrendatario, igualmente inusuales en los contratos de arrendamiento de vivienda, y que, en el caso de las obras por el arrendatario, sobrepasa injustificadamente el régimen legal del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al permitir al arrendatario realizar, sin consentimiento del arrendador, obras de cualquier naturaleza, sin ningún límite, por lo que se entiende que la autorización incluye incluso las obras que modifiquen la configuración de la vivienda, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del edificio.
7º.- que no existe constancia, en el tiempo transcurrido desde la pretendida celebración del contrato de arrendamiento, 1 de octubre de 2018, de ningún acto propio de la demandante Algras, S.A., en la condición de arrendadora, en los términos concebidos en el contrato de arrendamiento aportado por el demandado, no habiendo constancia de que la demandante, o cualquier otra persona, en esa condición, por sí, o por medio de administradores u otros profesionales, haya aceptado el pago de la renta por importe de 400 €, o haya remitido cualquier comunicación al demandado reconociéndole la pretendida condición de arrendatario en los términos pactados en el contrato aportado por el demandado, y
8º.- que, por el contrario, resulta de lo actuado en los presentes autos que el administrador único de la sociedad propietaria de la vivienda litigiosa Algras,S.A., D. Vicente, a quien pertenece el 59Â898 % del capital de la sociedad, se encuentra en trámites de divorcio de Dña. Aida, socia minoritaria de la sociedad, en los autos de Divorcio Contencioso nº 129/19 del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Barcelona, habiendo provocado la ruptura graves desavenencias en la familia, habiéndose posicionado los hijos D. Rosendo y D. Bienvenido del lado de su madre, quien presidió la Junta General de Socios en la que se autorizó el contrato de arrendamiento por el precio de 400 €/mes, sin la asistencia personal del socio mayoritario D. Vicente, quien aparece representado por Dña. Aida en virtud de un poder, otorgado el 27 de abril de 1972, y que fue inmediatamente después revocado por D. Vicente en la escritura de revocación de poder de 2 de abril de 2019 (doc 5 de la contestación).
Por lo que, atendido lo anterior, en el presente caso, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la simulación del contrato de arrendamiento aportado por la parte demandada, siendo radicalmente nulo e inexistente, por simulación absoluta, sin posibilidad de convalidación, por ser doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1997, y 21 de enero de 2000; RJA 3409/1997, y 113/2000) que las relaciones afectadas de nulidad absoluta, al resultar inexistentes en derecho, no pueden convalidarse con el transcurso del tiempo (e nihilo nihil fit), siendo incluso imprescriptible la acción de nulidad.
En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la oposición de la parte demandada, procediendo, en definitiva, la completa estimación de la demanda, y por consiguiente la estimación del recurso de apelación de la parte demandante.
Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.
Aunque este principio tiene la excepción, prevista en el mismo artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.
En este caso, la sentencia estima todas las pretensiones de la parte demandante; no se han planteado más dudas de hecho que las que ha pretendido crear la parte demandada; no se han planteado dudas de derecho; y no se aprecian en este asunto circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas al litigante vencido, no encontrándose legalmente previsto que las relaciones familiares entre los litigantes pueda ser causa de exención del pago de las costas del proceso.
En consecuencia, de acuerdo con el principio de vencimiento objetivo del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, procediendo, por consiguiente, la desestimación del único motivo de la impugnación de la parte demandada.
De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria de la impugnación de la parte demandada, procede la imposición de las costas de su impugnación a la parte demandada.
Fallo
Que, ESTIMANDO el recurso de apelación de la demandante Algras, S.A., y DESESTIMANDO la impugnación del demandado D. Bienvenido, se REVOCA la Sentencia de 15 de octubre de 2020, y Auto de aclaración de 20 de octubre de 2020, dictados en los autos nº 212/20 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Barcelona, acordando en su lugar la ESTIMACIÓN de la demanda, y por consiguiente la resolución, por falta de pago de la renta, del contrato de arrendamiento de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000, de Barcelona, condenando al demandado D. Bienvenido a que desaloje la referida vivienda, dejándola libre, vacua, y expedita, y a disposición de la actora Algras,S.A., con apercibimiento de lanzamiento, y a que pague a la actora la cantidad de VEINTINUEVE MIL DOSCIENTOS EUROS (29.200 €), más las rentas que se devenguen, y que hayan sido impagadas, a partir de la mensualidad de marzo de 2020, y hasta el desalojo, a razón de 2.000 €/mes, con imposición de las costas de la primera instancia y de su impugnación en la segunda instancia a la parte demandada, sin expresa imposición de las costas de apelación de la parte demandante, y acordando la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.
Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados :