Sentencia Civil Nº 437/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 606/2006 de 05 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00437/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7022849 /2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 606 /2006

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 1722 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID

De:

Procurador:

Contra: JUNTA ADMINISTRADORA DEL INMUEBLE C/VIOLETERA 1

Procurador: MARIA DOMINGO GUTIERREZ

Ponente: ILMO. SR. D.JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a cinco de octubre de dos mil siete. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 37 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado Junta Administradora calle Violetera número 1, y de otra, como demandado-apelante Doña Rosario y el Instituto de la Vivienda de Madrid.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 37, de los de Madrid, en fecha tres de marzo de dos mil seis , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: 1) Que estimando parcialmente la demanda interpuesta en nombre y representación de la JUNTA ADMINISTRADORA DEL INMUEBLE SITO EN LA CALLE VIOLETERA Nº 1 DE MADRID debo condenar y condeno a los demandados Dª Rosario y al INSTITUTO DE LA VIVIENDA DE MADRID a pagar a la actora la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y DOS EUROS ON DIECISEIS CENTIMOS (272,16 EUROS) en concepto de gastos comunitarios y VEINTIUN EUROS Y CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (21,58 EUROS) en concepto de gastos de requerimiento, con los intereses legales correspondientes".

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintiocho de septiembre de 2006, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día tres de octubre de dos mil siete.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación de la apelante Instituto de la Vivienda de Madrid, codemandada en primera instancia junto con Dª. Rosario , se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 37 de Madrid con fecha 3 de marzo de 2.006, estimatoria parcial de la demanda interpuesta por la Junta Administradora del inmueble sito en la c/ Violetera nº 1 de Madrid contra las referidas demandadas, denunciando como motivos de apelación, en primer termino, inaplicación del artículo 396 del Código Civil de la legislación sobre viviendas de protección oficial y de los Estatutos de la Junta Administradora; en segundo lugar, inadecuación del procedimiento por aplicación indebida del artículo 812 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; en tercer lugar, infracción por inaplicación del Decreto 100/86 de 22 de octubre por el que se regula la cesión en arrendamiento de las viviendas de protección oficial y promoción publica; en cuarto lugar violación por inaplicación del precitado Decreto al desconocer su carácter de norma jurídica; y en quinto lugar, infracción por inaplicación de los artículos 209,4º y 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incongruencia.

SEGUNDO.-En la demanda iniciadora del procedimiento la actora como administradora del inmueble sito en la calle Violetera nº 1 de Madrid, del que es único propietario el Instituto de la Vivienda de Madrid, interesaba la condena de la codemandada Dª Rosario como usuaria del piso NUM000 , portal NUM001 , de dicho inmueble, y del codemandado IVIMA, como titular registral de dicho piso, al pago de la cantidad de 1.178,64 euros en concepto de cuotas de comunidad adeudadas, correspondientes a los meses junio de 2.001 a abril del 2.005.

La demandada Dª. Rosario se opuso alegando que había abonado al menos la cantidad de 906,48 euros del total reclamado, y el demandado IVIMA porque el piso de la codemandada, como todos los del inmueble eran propiedad de este organismo, por lo que no existía comunidad de propietarios, y porque al encontrarse cedido en régimen de arrendamiento, la responsabilidad del pago de los gastos comunes correspondía a cada arrendatario.

La Juzgadora de instancia estimó parcialmente la demanda al deducir la cantidad abonada por la codemandada.

TERCERO.-Todas las alegaciones del recurso, son prácticamente reproducción, aunque en algún extremo mas extensa y novedosa, lo que ya de por sí implicaría el rechazo de aquellas cuestiones no alegadas en primera instancia (artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), de las ya efectuadas en la contestación a la demanda. En la primera, se insiste en que el IVIMA es único propietario del inmueble y por ello no puede hablarse de comunidad por lo que no rige la Ley de Propiedad Horizontal, sino el Decreto 100/86 de 22 de octubre que regula la cesión en arrendamiento de las Viviendas de Protección oficial de Promoción publica, que determina que el pago de los gatos comunes serán de cuenta de los arrendatarios; en la segunda, la inadecuación del procedimiento monitorio (artículo 812 Ley de Enjuiciamiento Civil ) por no ser el IVIMA deudor de las cuotas reclamadas; en la tercera, que la norma aplicable es el precitado Decreto cuyo artículo 5 ordena que "los arrendatarios satisfarán directamente a dicha comunidad los gastos derivados del mantenimiento de los servicios del inmueble"; en la cuarta, que igualmente se infringe el mencionado Decreto porque la relación entre la codemandada y el IVIMA no es una relación interna, sino externa y normada, y por ello obliga a todos los poderes públicos; y por ultimo, disconformidad con la imposición de costas puesto que la sentencia debió ser estimada solo contra la codemandada Dª Rosario por lo que las correspondientes a la hoy apelante debieron imponérsele a la actora.

CUARTO.-Todas las alegaciones del recurso deben ser rechazadas. Para la resolución de la controversia se han de distinguir dos tipos de relaciones, de una parte el arrendamiento o cesión del IVIMA de pisos de protección oficial, que se rige por el Decreto100/86 de 22 de octubre; y de otra, las relaciones que surgen entre los cesionarios o arrendatarios para el pago de los gastos comunes por la utilización del inmueble, que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal cuyo artículo 9.1 e) impone a cada propietario la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, precepto que se completa en el artículo 21 cuando dispone que las obligaciones a que se refiere artículo 9 e) serán cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta. Es por tanto el titular del piso o local el obligado a hacer frente al pago de dichas obligaciones, obligación que se viene calificando de ambulatoria o "propter rem", puesto que el deudor lo es en función de una titularidad dominical.

Mientras que en la primera relación, es el IVIMA el legitimado para reclamar de los cesionarios o arrendatarios el cumplimiento de sus obligaciones en el ámbito del derecho publico que rige sus relaciones; en la segunda, la legitimación corresponde a la Junta Administradora por disposición del artículo 55 b) del Real Decreto 3.148/1978 de 10 de noviembre que desarrolla el Real Decreto Ley 31/1978 sobre Política de Viviendas de Protección Oficial según el cual el ente propietario de las viviendas podrá acordar que los adjudicatarios de las mismas se constituyan en Junta Administradora que asumirá las funciones de administración del edificio.

Por ello la comunidad de arrendatarios o cesionarios, no puede quedar obligada por los pactos que este organismo haya hecho con cada uno de ellos, ni puede invocarse una aplicación preferente de las normas de carácter público sobre cualquier estatuto o reglamento de régimen interior de la Comunidad de Propietarios y mas teniendo en cuenta que en derecho privado no se reconoce la transmisión de deudas, ni la subrogación de un deudor por otro, sin cumplir las formalidades y garantías legalmente exigidas, y, sobre todo, sin conocimiento ni consentimiento del acreedor (artículo 1.205 Código Civil ), que en este caso es la Comunidad de usuarios o cesionarios de las viviendas propiedad del IVIMA. En ningún caso la comunidad puede quedar obligada por lo pactado entre los interesados, ni siquiera para exigir el pago periódico al privadamente obligado, respondiendo en todo caso el titular de la vivienda, y, en último caso, la vivienda misma, porque, precisamente, está gravada con el importe de la cuota cualquiera que fuese su titular.

Esta misma Sala en Sentencia de 23 de marzo de 2.004 ha tenido ya ocasión de pronunciarse sobre esta cuestión diciendo que El hecho de que el Ivima haya encomendado a la Junta de Administración la gestión de los servicios comunes no le libera de la obligación de pago, considerando que, de no haber delegado la gestión en la Junta, debería ser él mismo como arrendador y dueño único del bloque de viviendas quien gestione los servicios, sin perjuicio de repercutir el coste a los inquilinos. Y si los inquilinos, a través de la Junta, han sufragado los gastos y han suplido con su dinero la parte correspondiente a estas viviendas están en el derecho de reclamar su importe conforme al artículo 1.158 del Código civil . Esto no excluye del pago al Ivima como titular de las viviendas. Le corresponde, incluso, soportar las consecuencias del impago de los gastos comunes por parte de sus arrendatarios, como ha declarado la sentencia de esta Sala de 11 de enero de 2004 (rollo 250/2003 ) en la que decimos: "De los artículos 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.554 del Código Civil resulta la obligación del arrendador de mantener el estado de la vivienda en condiciones de servir para el uso a que ha sido destinada, esto es, se responsabiliza de la habitabilidad de la vivienda, salvo deficiencias producidas por el propio inquilino..... Los arrendatarios del inmueble, a excepción de D..., hacen frente al pago de esos servicios y, además, suplieron, en el período reclamado, el impago de los gastos correspondientes a la citada D..., dado el carácter inescindible del coste de los servicios. Ese desembolso suplementario de los arrendatarios resulta imprescindible para poder seguir disfrutando de servicios precisos para la habitabilidad de sus viviendas, mas es claro que ese desembolso suplementario no constituye una obligación a su cargo, conforme al artículo 5 del mencionado Decreto , sino que es al de D... y, por insolvencia de ésta, cual es el caso, al del propietario de la vivienda arrendada a dicha señora, esto es, al Instituto demandado, responsable de que las viviendas arrendadas se mantengan en condiciones de habitabilidad.....La obligación que se impone a la entidad pública propietaria y arrendadora es efecto propio de los contratos que mantiene con los arrendatarios integrados en la Junta Administradora demandante como consecuencia, según su naturaleza, conforme a la buena fe, al uso y a la ley (artículo 1.258 del Código Civil). Sin perjuicio del derecho del Instituto de la Vivienda de Madrid de repetir contra la deudora principal......Además de lo anterior cabe citar el artículo 20.1 de la ley de arrendamientos urbanos que dispone que "Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario". A contrario sensu se desprende del precepto la obligación del arrendador de atender el coste de los servicios comunes, sin perjuicio de que pueda luego repetir contra sus inquilinos, si así lo tiene pactado. Por otro lado, el pago es una exigencia del principio de reciprocidad contractual establecido en el artículo 1256 del Código Civil , a cuyo tenor el cumplimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes. No cabe duda de que el Ivima ha convenido con cada uno de sus inquilinos unas condiciones determinadas de arrendamiento. Entre ellas, los gastos de comunidad a cargo del inquilino pero con arreglo a un coeficiente en relación al gasto total del conjunto del edificio, lo cual constituye una base objetiva de imputación que dejaría de serlo y pasaría a ser subjetiva y de modificación unilateral (y por ello prohibida como arbitraria por el artículo 1.256 ), si el Ivima pudiera excusar unilateralmente el pago de determinados pisos, cuyo coste habría que distribuir en el resto de los inquilinos que tendrían que asumir así un gasto mayor sin que corresponda a sus cuotas, y por ello sin base objetiva.

QUINTO.-Resta finalmente por examinar el ultimo de los motivos, referido a la improcedencia de la condena en las costas causadas de primera instancia relativas al IVIMA, porque según afirma dicha apelante, debiendo haber sido absuelta, sería la actora la responsable del pago de las mismas, alegación o motivo que cuya argumentación debe por lo expuesto ser rechazada.

No obstante resulta claro que la demandase estimó parcialmente por cuanto se redujo considerablemente la cantidad reclamada, siendo por ello por lo que de conformidad con lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procedía imponer a ninguna de las partes las costas causadas en primera instancia.

SEXTO.-Por disposición del artículo 398 de la misma Ley citada, no procede hacer especial imposición de las costas causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente como estimamos recurso de apelación interpuesto por el Instituto de la Vivienda de Madrid contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 37 de Madrid con fecha 3 de marzo de 2.006, de la que el presente Rollo dimana, debemos revocarla y la revocamos únicamente en el pronunciamiento de condena a las demandadas del pago de las costas causadas en primera instancia, en el sentido de no hacer expresa condena a ninguna de las partes, manteniendo íntegramente el resto de los pronunciamientos y sin que proceda tampoco hacer especial imposición de las costas causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 606/06 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico