Sentencia Civil Nº 44/2016, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 360/2015 de 13 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION OCTAVA

Avd. Alvaro Domecq 1, 2º planta

Tlf: 956906163/956906177. Fax: 956033414

N.I.G: 1102042C20140003145

S E N T E N C I A Nº 44/16

ILMOS SRES :

PRESIDENTE:

Dª. LOURDES MARIN FERNANDEZ.

MAGISTRADOS:

Dª IGNACIO RODRIGUEZ BERMUDEZ DE CASTRO

Dª ESTHER MARTINEZ SAIZ.

APELACIÓN CIVIL, ROLLO 360/15-C

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Jerez de la Frontera

Juicio ordinario 723/14

En la Ciudad de Jerez de la Frontera, a catorce de marzo de dos mil dieciséis.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio ordinario 723/14 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Jerez de la Frontera, por la mercantil Qualytel Teleservices, S.A.U, representada por el Procurador Don Fernando Argüeso de Asta-Buruaga y defendida por el Letrado Don José Antonio Guerrero Gómez; siendo parte impugnante la Fundación Monte San Fernando, representada por la Procuradora Doña Leticia Calderón Naval y defendida por el Letrado Don Luis Carlos del Castillo Cortés, y el Ayuntamiento de Jerez de la Frontera, representado por la Letrada Doña María del Mar Rubio Sasián.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la sentencia recaída en fecha 2 de junio de 2.015 , ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que SSª acuerda estimar parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Leticia Calderón Naval, en nombre y representación de Fundación De Carácter Especial Monte San Fernando (antes Cajasol) contra el Excmo. Ayuntamiento de Jerez de la Frontera, representado por la Letrada Doña María del Mar Rubío Sasián, y la mercantil Qualytel Teleservices, S.A.U, representada por el Procurador D. Fernando Argüeso de Asta Buruaga.

1.- Debo declarar y declaro la extinción del Convenio de Colaboración suscrito en fecha 23 de febrero de 2005 entre la Fundación de Carácter Especial Monte San Fernando y el Excmo. Ayuntamiento de Jerez de la Frontera, en fecha 23 de abril de 2007.

2.- Debo condenar al Excmo. Ayuntamiento de Jerez de la Frontera a satisfacer a la Fundación de Carácter Especial Monte San Fernando la cantidad de 112.690 euros, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda. Absolviendo al Excmo. Ayuntamiento de los demás pedimentos en su contra formulados.

3.- Debo declarar y declaro resuelta la relación arrendaticia entre la Fundación De Carácter Especial Monte San Fernando y la mercantil Qualytel Teleservices, S A.U apercibiendo a la mercantil demandada, si una vez firme esta resolución no deja libre, vacua y a disposición de la actora las instalaciones que viene ocupando, propiedad de la demandante, sita en Jerez de la Frontera (Cádiz), Avenida Ingeniero Angel Mayo nº 20 (antes Avda. León de Carranza), en el plazo legal, y con cuantas accesiones y mejoras se hubieran ejecutado.

4.- Debo condenar a la mercantil Qualytel Teleservices S.A.U. a satisfacer a la Fundación de Carácter Especial Monte San Fernando la cantidad de 1.352.280 euros en concepto de rentas que se han venido devengando y se devenguen desde dicha fecha hasta que se ponga a disposición de la Fundación De Carácter Especial Monte de San Fernando la propiedad, a razón de 22.538 euros, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Qualytel Teleservices S.A.U y admitido se dio traslado del mismo a la representación procesal de la parte demandada, que impugnaron por su parte la sentencia. Conferidos los oportunos traslados se elevaron los autos a este Tribunal.

TERCERO.-De conformidad con lo previsto en la Ley se señaló fecha para votación y fallo, que tuvo lugar el catorce de marzo de dos mil dieciséis.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Ha sido ponente la Magistrada Sra. Doña ESTHER MARTINEZ SAIZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de la Fundación de Carácter especial Monte San Fernando se ejercita una acción de resolución del convenio suscrito con el Ayuntamiento de esta ciudad en fecha 23 de febrero de 200, que tenía por objeto el arrendamiento de un local, por incumplimiento tanto del plazo estipulado como del pago de la renta reclamando al mismo tiempo, tanto a la Corporación como a la entidad Qualytel Teleservices SAU, subarrendataria del inmueble, el total importe de las rentas adeudadas desde el inicio del contrato.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda. Califica el convenio concertado entre la actora y el Ayuntamiento de arrendamiento de local o para uso distinto de vivienda y de cesión de dicho arrendamiento el acuerdo concertado entre el Consistorio y Qualytel, que vino de este modo a ocupar su misma posición en el contrato frente a la arrendadora. Considera extinguido el convenio suscrito por la actora con fecha 23 de abril de 2.007 habiendo asumido el Ayuntamiento hasta esa fecha el pago de la renta y viniendo obligada Qualytel a su abono a partir de entonces. De las rentas reclamadas al Ayuntamiento (110 mensualidades, desde el 23 de febrero de 2005 a la fecha de la demanda, el 2 de mayo de 2014) considera prescritas las mensualidades de renta hasta noviembre de 2006 teniendo en cuenta la fecha de la primera reclamación dirigida al Ayuntamiento el 5 de diciembre de 2011. Entiende, por tanto, adeudadas por el Ayuntamiento las mensualidades de diciembre de 2.006 y enero, febrero, marzo y abril de 2007, hasta la fecha de finalización pactada, a razón de 22.538 euros anuales, lo que suma un total de 112.690 euros. En cuanto a las rentas reclamadas a Qualytel considera prescritas las rentas anteriores al 16 de mayo de 2008 teniendo en cuenta el requerimiento de pago que dirige la actora a esta entidad el 16 de mayo de 2013, por lo que entiende adeudadas las rentas desde esa fecha, por importe de 1.352.280 euros, más las cantidades que se vayan devengando hasta poner las instalaciones a disposición de la propiedad.

Frente a este pronunciamiento se alza la representación procesal de la mercantil Qualytel Teleservices S.A.U por los siguientes motivos: infracción de los artículos 1257 y 1281 CC al condenarle al pago de una renta que nunca asumió y que se incluía en un convenio en el que no fue parte y cuyo importe desconocía; considera imprejuzgada la excepción procesal de falta de legitimación pasiva ad causam en lo que se refiere a las reclamaciones económicas que se deducen en la demanda; incongruencia extra petita, ya que se estima la demanda en base a la existencia de una cesión y subrogación del convenio de colaboración que no fue alegada por la actora, que sostuvo, como fundamento de su petición, la existencia de un supuesto subarriendo y al estimarse una pretensión declarativa del Ayuntamiento, la relativa a la fecha de extinción del convenio, que no fue objeto de demanda reconvencional; infracción de los artículos 217.2 y 3 LEC al invertirse la carga de la prueba pues se considera que Qualytel debía acreditar que no tenía una obligación de pago cuando es la actora la que debe demostrar la existencia de esa obligación; error en la valoración de la prueba, al no haberse concertado entre el Ayuntamiento y Qualytel ningún arrendamiento ni establecido ninguna obligación de pago; incongruencia interna, pues se declara la extinción del convenio entre actora y Ayuntamiento con efectos de abril de 2007 y al tiempo se consideran vigentes sus efectos para comprometer a Qualytel desde dicha fecha hasta la actualidad; infracción del artículo 1261 CC al apreciar erróneamente la existencia de un contrato de cesión del convenio de 23 de febrero de 2005 con efectos desde abril de 2007 pese a que no concurre el consentimiento de Qualytel; vulneración del principio de relatividad de los contratos, con infracción de los artículos 1257 y 1281 CC , al imponerse a Qualytel el pago de una suma contenida en un convenio al que era ajena; vulneración del artículo 7 CC al no aplicarse la doctrina del retraso desleal en el ejercicio de los derechos y de mitigación del daño; incongruencia ultra petita al condenársele de manera más gravosa que la solicitada en demanda pues se le condena en forma mancomunada con el Ayuntamiento y no en forma solidaria como solicitó la demandante.

Por la representación procesal de Fundación Monte San Fernando se impugnó igualmente la sentencia por considerar que la entidad Qualytel no es cesionaria sino subarrendataria y está obligada, como tal, al pago de la renta y, en su caso, es la empresa beneficiaria del convenio que concertó el Ayuntamiento por lo que no un tercero del todo ajeno a dicho convenio y le deben alcanzar sus efectos. De no entenderse así vendría igualmente obligada al pago conforme a la doctrina del enriquecimiento injusto o sin causa, en un importe equivalente a la renta pactada con el Ayuntamiento, y, subsidiariamente, en base a la responsabilidad extracontractual que contempla el artículo 1902 CC . Alega que el Ayuntamiento, por su parte, está obligado al pago hasta la devolución del inmueble al no haberse extinguido el convenio que vincula a ambas partes, pues se ha venido prorrogando por táctica reconducción. Considera que la prescripción de lo que adeuda no debe afectar a las rentas del periodo comprendido entre el 23 de febrero y el 23 de noviembre de 2006 teniendo en cuenta el devengo anual y no mensual de las rentas; razonamiento que es igualmente aplicable respecto de Qualytel, que viene obligada a abonar las rentas desde el 23 de febrero de 2.008 en adelante. En ambos casos deben abonarse, además, intereses desde las reclamaciones extrajudiciales dirigidas a ambas demandadas, con condena en costas a las mismas.

La Letrada del Ayuntamiento de Jerez de la Frontera ha impugnado también la sentencia por considerar que incurre en incongruencia ya que da por válido el convenio suscrito por el Ayuntamiento en el que se pacta el pago de la renta por una tercera empresa y, sin embargo, convierte al Ayuntamiento en obligado al pago. Entiende que la naturaleza de este convenio no es la de un arrendamiento, pues su único objeto era la creación de empleo actuando el Ayuntamiento como mero intermediario, por lo que la naturaleza de la relación es administrativa y la prescripción que debiera operar, en su caso, es la de 4 años contemplada en el artículo 25 de la Ley 47/2003, General Presupuestaria .

SEGUNDO.-Planteado el debate en la alzada en los términos expuestos y para su resolución conviene hacer una relación de los hechos relevantes a tal fin, que son los siguientes:

- En fecha 23 de febrero de 2005 Caja de Ahorros Provincial San Fernando de Sevilla y Jerez (hoy Fundación Monte San Fernando) y el Excmo. Ayuntamiento de esta ciudad firman un convenio de colaboración que tiene por objeto la cesión temporal al Ayuntamiento de parte de un inmueble sito en la Avenida Ingeniero Angel Mayo nº 2 de Jerez de la Frontera por tiempo de 24 meses e importe de 22.538 euros mensuales. Como finalidad del convenio se pacta expresamente la cesión, a su vez, de la superficie cedida por parte de la Corporación a una compañía de telecomunicación que desarrollara la actividad de 'Call Center', con la repercusión sobre la misma del importe de la renta.

- En fecha 18 de marzo de 2005 el Ayuntamiento y la empresa Qualytel Teleservices, S.A.U. firman un acuerdo en el que se pacta la instalación de Qualytel en el inmueble con carácter provisional, hasta que pudiera encontrar un enclave definitivo en esta ciudad. En este acuerdo no se hace mención al convenio de 23 de febrero de 2005 ni al pago de renta alguna y no se determina el tiempo concreto de la cesión.

- En fecha 27 de diciembre de 2005 el Ayuntamiento de Jerez de la Frontera solicita modificar la modalidad de pago, lo que acepta la propiedad, quedando desde entonces fijada la renta en la suma de 270.456 euros anuales.

- En febrero de 2007 la actora y el Ayuntamiento convienen prorrogar el convenio otros dos meses, hasta el 23 de abril de 2007.

- La demandante, con fechas 5 de diciembre de 2011 y 12 de junio de 2012, solicita del Ayuntamiento la compensación del IBI con las rentas adeudadas. El 28 de septiembre de 2012 comunica al Ayuntamiento su intención de resolver el convenio por expiración del plazo e incumplimiento de la contraprestación económica y requiere, al mismo tiempo, de pago al Ayuntamiento para hacer efectiva la deuda contraída hasta esa fecha.

- El 16 de mayo de 2013 la demandante requiere a Qualytel el pago de todas las rentas desde el inicio de la cesión.

- El 2 de mayo de 2014 se presenta la demanda origen del litigio.

Comenzando, por razones sistemáticas, por las cuestiones procesales planteadas debemos concluir que la sentencia impugnada no incurre en incongruencia extra petita por apreciar una cesión no alegada en la demanda ni por considerar extinguido el convenio el 23 de abril de 2007, como sostuvo el Ayuntamiento en su contestación. Con independencia del mayor o menor acierto de la Juzgadora de instancia lo cierto es que la causa de pedir de la parte actora frente a Qualytel es clara: las rentas impagadas por la ocupación del inmueble y su desalojo. Debe entenderse, por ello, que se ha producido la entrada en juego del principio iura novit curia recogido en el artículo 218.1º LEC que obliga al tribunal a resolver conforme a las normas aplicables al caso aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes. La sentencia considera obligada a Qualytel al pago y si ello es por su condición de cesionaria y no de subarrendataria, esta decisión no modifica la causa de pedir de la demandante. Tampoco se incurre en incongruencia por atender al resultado de la prueba encaminada a acreditar los hechos oportunamente deducidos por las partes y que sirven de base a su pretensión, o a la oposición a la pretensión de la contraria, pues con ello no se altera el soporte fáctico del litigio ni la causa de pedir. Cuando la sentencia acoge la pretensión actora de resolución del convenio y establece sus efectos desde una fecha concreta se limita a acoger un hecho opuesto por un codemandado (que no precisa de reconvención) y que considera acreditado.

Tampoco incurre la sentencia en incongruencia ultra petita. El deber de congruencia que pesa sobre la sentencia consiste en la adecuación entre la parte dispositivade la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones, de forma que no puede la sentencia otorgar más de lo que se hubiera pedido en la demanda. Cuando la sentencia de instancia no acoge una condena al pago por ambos demandados con carácter solidario no está extralimitando su decisión de los términos del debate ni está situando al apelante en una situación más gravosa que la postulada en la demanda, sino que al introducirse en la demanda el debate sobre la solidaridad la sentencia se limita a no acoger tal petición.

La sentencia no es tampoco incongruente desde el punto de vista interno. Los pronunciamientos del fallo no son contradictorios ya que el alcance del fallo se encuentra explicado en sus fundamentos jurídicos en los que se razona, con acierto o no, la extinción del convenio y la cesión del mismo. Por otra parte en la sentencia se razonan los efectos del contrato, labor interpretativa, que tiene su justa correspondencia en el fallo al margen de que tal interpretación no coincida con la que se mantiene por el Ayuntamiento.

La entidad Qualytel invoca, igualmente, la omisión en la que incurre la sentencia al no resolver la excepción de falta de legitimación ad causam que invocó en su contestación. Tal excepción, sin embargo, es meramente material, no procesal, por lo que se debe entender razonada su desestimación por la motivación que del fondo del asunto realiza la Juez de instancia.

TERCERO.-Para resolver y centrar el debate litigioso hemos de partir de la naturaleza y efectos jurídicos del título obligacional que vincula a la demandante con el Ayuntamiento, es decir, del convenio o contrato de 23 de febrero de 2005. De la propia y clara literalidad del clausulado del convenio se desprende que se cede el uso de un local de negocio por precio cierto y por tiempo determinado, lo que en el ámbito jurídico constituye un contrato de arrendamiento de un local para su explotación, eso si, por una tercera empresa, a cuyo fin el contrato autoriza de forma expresa el traspaso oneroso a esa tercera empresa por un tiempo que no exceda del indicado en el contrato debiendo hacerse cargo esta tercera empresa del pago de la renta. Este último matiz es importante y con él se hace expresa referencia, no a un subarriendo, que implica un nuevo contrato de arrendamiento que viene a sumarse a la primitiva locación, sino a la cesión del contrato, es decir, al traspaso de los derechos y obligaciones del arrendatario.

La naturaleza civil del convenio resulta evidente, no solo de su objeto, sino también y fundamentalmente por la remisión expresa que en el mismo se hace a la normativa de la LAU y del CC para regir la vida del contrato de forma supletoria a lo pactado (de forma análoga a lo previsto en el artículo 4 de la LAU 29/1994 de 24 de noviembre para el arrendamiento para uso distinto al de vivienda). La posición del Ayuntamiento en el mismo no es la de un mero intermediario sino la de contratante pues son solo dos las entidades que lo suscriben, al margen del traspaso autorizado que aun no se había concretado a favor de ninguna empresa de telecomunicación determinada.

Esta concreción tiene lugar por acuerdo ulterior suscrito por el Ayuntamiento con la empresa Qualytel, días después, el 18 de marzo de 2005. En este acuerdo, sin embargo, el Ayuntamiento se limita a ceder el objeto o la superficie arrendada sin establecer renta alguna y sin determinar un plazo para la cesión, previendo tan solo su carácter provisional. Estamos, por tanto, ante una cesión gratuita de los derechos arrendaticios. En el acuerdo no se hace mención al convenio ni a sus términos por lo que no puede concluirse que Qualytel quedara obligada al pago de un renta que ni se impone como obligación a la cesionaria ni se concreta en su cuantía siquiera sea por remisión. No hay dato alguno que permita concluir que esta tercera empresa conociera los términos de un convenio en cuya celebración no intervino y su obligación de pago no puede deducirse del solo hecho de ser la usuaria del arriendo al no estar legalmente prohibida la cesión gratuita.

La cesión onerosa, que fue la autorizada por la propiedad, no tuvo lugar y en su lugar se produjo una cesión gratuita que no había sido previamente consentida y que, lógicamente, no se puede imponer a la arrendadora. Por tanto los sujetos obligados por el vínculo arrendaticio son únicamente la Fundación y el Ayuntamiento, lo cual no es sino consecuencia de la prescripción establecida en el artículo 1257.1 del CC . Con ello resulta evidente que solo el Ayuntamiento habrá de responder por los impagos derivados del contrato de arrendamiento concertado por el mismo, con independencia de quien sea el usuario efectivo del inmueble arrendado pues no ha habido cesión alguna del contrato consentida por la propiedad.

La cesión gratuita operada en favor de Qualytel impide acudir a la doctrina del enriquecimiento sin causa o a la responsabilidad extracontractual para fundamentar su obligación al pago de la renta pues existe causa para la gratuidad y no incurre en responsabilidad quien actúa al amparo de un contrato.

CUARTO.-La Fundación en su demanda pretende la resolución del convenio no solo por falta de pago sino también, y aunque parece olvidarlo al impugnar la sentencia, por expiración del plazo. El tiempo convenido fue el de 24 meses, prorrogado por dos meses más. Llegado el vencimiento del contrato Qualytel seguía en el uso y disfrute del local arrendado con el consentimiento tácito del arrendador, produciéndose así la tácita reconducción del contrato prevista en el art. 1566 CC durante periodos anuales, al estar fijada la renta por años. Con fecha de 28 de septiembre de 2012 la arrendadora dirigió requerimiento al Ayuntamiento dando por resuelto el contrato por expiración del plazo interrumpiendo así la tácita reconducción. El convenio, por tanto, ha de considerarse extinguido o resuelto desde entonces, lo que, en principio, no enerva la obligación de la contraparte de seguir abonando las rentas hasta que se restituya a la propiedad en la posesión de la cosa arrendada; restitución a la que viene obligada Qualytel dada la extinción del contrato primitivo del que deriva la cesión realizada a su favor.

Ahora bien, conviene recordar que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del CC , constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo, estando en concreto admitido en la jurisprudencia el retraso desleal o el ejercicio tardío desleal como conducta contraria a la buena fe ( STS 1.3.2001 ). La buena fe a que se refiere el artículo 1258 del CC es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, y leal, que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la confianza ajena, y que aplicada al contrato integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos (STS 12.7.200 y las que en ella se citan). Se falta a la buena fe ( SSTS 29.1.1965 , 21.9.1987 , 2.2.1996 y 4.7.1997 ) cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equívoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación, o se crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, de modo que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro, y especialmente infringe el mismo principio el que ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo, vulnerando las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico.

De esta manera, la interdicción del retraso desleal significa que un derecho no puede ejercitarse cuando el titular no sólo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlo valer, sino que incluso ha dado lugar con su actitud omisiva a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitara o bien cuando dicha demora comporta un claro perjuicio o sobrecarga a la contraparte que hubiera podido evitarse, rozando, de mantenerse, el enriquecimiento injusto. No es bastante una mera dilación en la actuación del derecho, sino que ésta ha de producirse en circunstancias que la hagan inesperable o sorpresiva para la parte frente a quien se hace valer, pues es la deslealtad con la conducta que objetivamente cabía esperar del titular la que hace intolerable e inadmisible por antijurídico su tardío ejercicio. La doctrina expuesta no puede entenderse como una derogación de las reglas de la prescripción. Como señala la STS de 1 de abril de 2015 , el retraso desleal -que opera necesariamente antes del término del plazo de prescripción extintivo de la acción- encuentra su específico fundamento de aplicación como una de las formas típicas de los actos de ejercicio extralimitado de los derechos que suponen una contravención del principio de buena fe, de forma que para su aplicación se requiere, aparte de la natural omisión del ejercicio del derecho y un transcurso dilatado de un periodo de tiempo, de una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en el deudor acerca de la no reclamación del crédito. Confianza que debe surgir, necesariamente, de actos propios del acreedor a tal efecto.

En el supuesto de autos no puede obviarse que, desde la celebración del convenio en febrero de 2005 la actora no reclamó renta alguna, ni al Ayuntamiento ni a Qualytel, hasta que a finales de 2011 el Ayuntamiento le reclamó el Ibi siendo exclusivamente entonces cuando solicitó la compensación del tributo con las rentas adeudadas. Tal silencio bien pudo interpretarlo el Consistorio como que la obligación de pago había sido asumida por Qualytel directamente con la propiedad. No atendida la petición de compensación formulada por la demandante la misma se limitó a reiterar su petición y a resolver expresamente el contrato en 2012 sin iniciar actuación judicial alguna, para reclamar el total de las rentas adeudadas durante más de nueve años y para recuperar la posesión, hasta mayo de 2014 en que presenta la demanda tras diversas negociaciones infructuosas con Qualytel a fin de concretar las condiciones económicas que permitieran la continuación de esta empresa en el uso del local, de lo que parece inferirse que de haber alcanzado un acuerdo con Qualytel para que permaneciera en las instalaciones no se hubieran reclamado las rentas que nunca se pasaron al cobro.

En cualquier caso, y al margen de lo acontecido después de la primera reclamación la tardanza en reclamar las rentas (la pretensión de cumplimiento se demoró más de 6 años, pues no es sino hasta diciembre de 2011 cuando se pretende el devengo de una renta desde el mismo inicio de la relación y por un importe más que cuantioso) no sólo no se ajusta a las previsiones contractuales y a los usos del tráfico sino que se aparta de la confianza que el mantenimiento en el tiempo de esta situación pudo generar en el Ayuntamiento de no considerase obligado al pago del precio.

La aplicación de la doctrina expuesta, que aunque no ha sido expresamente invocada por el Consistorio resulta procedente por el principio de 'iura novit curia', determina que no pueda condenarse al Ayuntamiento al pago de las rentas no prescritas durante este periodo de inactividad. Pero esta doctrina decae desde el momento en que, tras la reclamación de diciembre de 2011, el Ayuntamiento toma cabal conocimiento de que las rentas no han sido abonadas tampoco por Qualytel, por lo que a partir de ese momento no puede mantenerse que el Consistorio actuara en la confianza de no hallarse obligado al pago.

El Ayuntamiento debe asumir, por tanto, el abono de las rentas desde que le fueron reclamadas y hasta que la propiedad recupere definitivamente la posesión, con sus intereses legales desde la fecha de la demanda, pues no puede concluirse, como pretende la actora, que haya incurrido en mora desde la reclamación extrajudicial, al no venir obligada, conforme a lo expuesto, al pago de todas las rentas que le fueron reclamadas sino solo a las devengadas a partir precisamente de dicha reclamación.

QUINTO.-Pese a la estimación del recurso de apelación formulado por Qualytel Teleservices S.A.U., de la estimación parcial de la impugnación formulada por la Fundación Monte San Fernando y de la desestimación de la impugnación planteada por el Ayuntamiento no procede la imposición de costas de la alzada dadas las dudas de derecho que se suscitan en el caso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimandoel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Qualytel Teleservices S.A.U. y estimando parcialmente la impugnación planteada por la representación de Fundación de Carácter Especial Monte San Fernando y desestimando la impugnación formulada por el Excmo. Ayuntamiento de Jerez de la Frontera contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Jerez de la Frontera en el juicio ordinario 723/14, debemos revocarla referida resolución en el sentido de declarar la resolución del Convenio de 23 de febrero de 2005 por expiración del plazo condenando al Ayuntamiento a estar y pasar por dicha declaración y condenando a la entidad Qualytel Teleservives S.A.U al desalojo del inmueble con cuantas accesiones y mejoras se hubieran efectuado en él. Igualmente se condena al Ayuntamiento a abonar a la Fundación la cantidad de 270.456 euros anuales y sus intereses legales desde la demanda hasta que la propiedad recupere la posesión del inmueble. Todo ello sin expresa condena de las costas de la primera instancia y sin expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Visto el resultado de la resolución recaída y conforme a lo establecido en el punto 9 de la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial devuélvanse los depósitos constituidos en su día para recurrir

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo Tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por la Sra. Magistrada que la dictó, celebrando audiencia pública, doy fe.