Sentencia CIVIL Nº 444/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 626/2016 de 22 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0009847

Recurso de Apelación 626/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 40 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 67/2015

APELANTE:D. Jeronimo

PROCURADOR D. JORGE LAGUNA ALONSO

APELADO:D. Luciano

PROCURADOR Dña. PILAR RODRIGUEZ DE LA FUENTE

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En Madrid, a veintidós de diciembre de dos mil dieciséis.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 67/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 40 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Jeronimo representado por el Procurador D. JORGE LAGUNA ALONSO y defendido por el Letrado D. MIGUEL ANGEL DÍEZ RODRIGO, y como parte apelada D. Luciano , representado por la Procuradora Dña. PILAR RODRIGUEZ DE LA FUENTE y defendido por la Letrada Dña. MARÍA ISABEL JIMÉNEZ SÁNCHEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 02/02/2016 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 40 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 02/02/2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'La DESESTIMACIÓN de la demanda de juicio ordinario presentada por D. Jeronimo contra D. Luciano , con imposición de las costas procesales al actor.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Jeronimo al que se opuso la parte apelada D. Luciano y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 23 de noviembre de 2016.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, que no se opongan a los de ésta.

Fundamentos

PRIMERO.-El actor insto la resolución del contrato de arrendamiento de despacho de letrado concertado por su padre y el demandado el día 1-6-1980, novado por otro de 1-1-1982 a los solos efectos de elevación de renta, y en los que no constaba clausula de duración, si bien la renta se pactaba por años pagaderos mensualmente.

El demandado se opuso manteniendo que el contrato no había vencido, y que estaba sujeto a la D.T. 3ª de la L.A.U. de 1994 .

La sentencia desestimó la demanda

SEGUNDO.-Contra dicha resolución se alza el demandante oponiendo los motivos que reproducimos en esencia.

Primera.- Impugnación del fundamento tercero en cuanto a la determinación de la duración del contrato de arrendamiento por el juzgador a quo, por ir en contra de la Doctrina y Jurisprudencia del Tribunal Supremo, y por incongruencia, vulnerando con ello el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Tal como se expone en el fundamento jurídico segundo de la sentencia impugnada, el conflicto jurídico se plantea en determinar cuál es la duración de la relación locaticia del contrato de arrendamiento objeto de litigio, ya que el mismo no incluye clausula alguna sobre la duración del mismo, extremo que como ha fijado de manera unánime y reiterada la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales, es contrario a la propia naturaleza del contrato.

Antes de entrar en la determinación doctrinal y jurisprudencial de los contrato de arrendamientos de uso distinto a vivienda sin plazo, hemos de indicar que se trata de un contrato de fecha 1 de enero de 1980.

Si tuviera plazo determinado y pactado el contrato objeto de litigio, se le aplicaría el artículo 57 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 relativo a la aplicación de la 'prorroga forzosa' que indica literalmente lo siguiente'Cualquiera que sea la fecha de ocupación de las viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día de vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para arrendador y potestativamente para el arrendatario, aún cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el art. 114 causa 12.'

Pero el problema jurídico en el presente asunto es que el contrato no contiene clausula alguna sobre la determinación del plazo del contrato, por lo cual no contiene plazo pactado alguno.

La parte contraria, acogiéndonos a lo expuesto en la fundamentación jurídica de la contestación a la demanda expone que le es aplicable al contrato de arrendamiento objeto de litigio la prórroga forzosa mencionada del artículo 57 de la L.A.U. de 1964 , a pesar de ser un contrato sin plazo pactado. Dicha fundamentación no es conforme al propio artículo 57 de la L.A.U. de 1964 que se aplica según su literalidad a los contratos con plazo pactado.

La parte contraria para intentar fundamentar jurídicamente en la contestación a la demanda que existe un plazo pactado en dicho contrato de arrendamiento, alude a un supuesto pacto verbal entre el padre de mi mandante (firmante del contrato de arrendamiento) y la parte demandada, pacto que no ha sido acreditado mediante ninguna prueba en el procedimiento judicial ya que simplemente no existe.

Ya la sentencia en el fundamento jurídico segundo expone la falta de acreditación y prueba por la parte demandada de ese supuesto pacto verbal, no existiendo dicho pacto verbal.

Una vez indicado todo lo anterior, la pregunta jurídica a resolver en el presente litigio se dirige a la determinar ¿Cuál es el plazo jurídico de un contrato de arrendamiento que no contiene clausula alguna sobre el plazo del mismo?

Hay que indicar que en el problema jurídico a resolver, no influye la fecha de firma del contrato de arrendamiento, ya que estos problemas los puede tener cualquier contrato de arrendamiento de cualquiera fecha, sea anterior o posterior a las normativas que han regido los arrendamientos en este país, sea la L.A.U. de 1964, el Real Decreto de 1985 o la L.A.U. de 1984 y sus modificaciones posteriores, ya que ninguna normativa mencionada resuelve el problema.

En concordancia con lo expuesto en el fundamento jurídico tercero de la sentencia, hemos de indicar que se trata de una laguna jurídica, cuya integración debe resolver la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Ya esta parte en su demanda argumentaba que no se podría aplicar la Disposición Transitoria tercera de la L.A.U. de 1994 debido a que el contrato no se encontraba en situación de prorroga legal por lo siguiente argumentado literalmente en la demanda:

'Una vez establecido el aparente marco normativo aplicable al contrato de arrendamiento objeto de litigio hay que determinar si realmente le es aplicable esta disposición transitoria tercera de la ley de arrendamientos urbanos , ya que literalmente la disposición transitoria tercera en su punto 2 expone literalmente que será de aplicación a 'Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal,'. La pregunta por tanto es ¿Es el contrato objeto de litigio 'un contrato en situación de prorroga legal'?

Para responder a la anterior pregunta, debemos definir jurídicamente que se entiende por 'contrato en situación de prorroga legal'; pues bien, según la doctrina y la jurisprudencia, queda consolidado el concepto al indicar que la prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.

Pues bien, la 'situación de prorroga legal de un contrato de arrendamiento' tiene una serie de características:

Es un 'derecho irrenunciable de orden público' Es de 'obligado cumplimiento para el arrendador'. Es un 'derecho facultativo para el arrendatario' 'Opera de pleno derecho'

'Aplicable solo a contratos por tiempo determinado'

Debemos resaltar en este punto que si la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede, pues el contrato debe haberse celebrado a tiempo determinado. En efecto, la relación arrendaticia por tiempo indefinido, si bien es cierto que tiene un inicio conocible, no obstante su momento conclusivo en orden al tiempo no está previsto, sin que pueda con certeza saberse ese momento, aún cuando no perpetuo, toda vez que tiene un momento extintivo con fundamento en la ley en cuanto las partes pueden ponerle término. Y tratándose de su indeterminación temporal, como se ignora ese momento conclusivo, la prórroga legal no puede conocerse cuándo se iniciaría y por cuánto tiempo.

De allí que, en el ámbito inmobiliario, un contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el mismo a cambio de un canon o precio. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia. Los sujetos intervinientes conocen desde el comienzo cuándo se inicia y cuándo concluye el momento de su duración. Se trata de un lapso de tiempo concreto, que responde al 'cuando' contractual, es decir, indica el momento inicial (dies a quo) y el conclusivo (dies a quem) del arrendamiento.

- Se concede por un 'tiempo máximo'

- 'Inmutabilidad de las obligaciones reciprocas'

Pues bien, comprobados las características exigidas para que se dé una verdadera 'situación de prorroga legal' de un contrato de arrendamiento, podemos decir que el contrato objeto de litigio de fecha 1 de enero de 1982 no se encuentra en situación de prorroga legal y, por tanto, no le es de aplicación la disposición transitoria tercera de la ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos . Y no le es de aplicación, porque si examinamos el contrato podemos comprobar que en el mismo no existe clausula pactada alguna que haga alusión de la tiempo de duración del contrato de arrendamiento de la oficina, siendo por tanto un contrato de duración indefinida.'

Una vez vista la anterior argumentación de esta parte en su demanda, se puede ver claramente que no puede estar en prorroga legal el contrato en litigio ni puede estarlo ya que no tiene los elementos necesario, el del plazo pactado principalmente, para acceder a la prorroga legal ni por la Disposición Transitoria Tercera de la L.A.U. de 1994 ni por el artículo 57 de la L.A.U. de 1964 .

Para la integración de la laguna planteada, esta parte a lo largo del procedimiento, tanto en la demanda como en el juicio, acude a la Doctrina y Jurisprudencia del Tribunal Supremo siguiente: En cuanto a la Doctrina esta parte acude al excelente trabajo de Don Apolonio , Profesor Titular de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, sobre la Duración del arrendamiento para el Uso distinto al de vivienda en los casos de contratos de arrendamiento sin clausula de duración, donde realiza un estudio exhaustivo de la jurisprudencia en cuanto a esta materia.

Para integrar la laguna jurídica planteada, Don Apolonio nos deriva a la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 julio 2010 (JUR 2010, 264027) al secundar la solución ya razonada y decidida, en Pleno, por la STS de 9 septiembre 2009 (RJ 2009, 4585), sobre idéntica cuestión, y a formar, por tanto, con ella jurisprudencia.

En cuanto a la Jurisprudencia planteada propiamente, la Sentencia del Tribunal de Fecha 9 de septiembre de 2009 enfoque inicialmente el problema planteado de integración de la siguiente manera:

'El art. 1543 del CC define el arrendamiento de cosas como aquel contrato por el cual «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». ( ...) Así el tiempo determinado -o, en su caso, determinable- por el que el propietario-arrendador cede el uso de la cosa, que le es propia, constituye un elemento esencial en todo arrendamiento. Es cierto que, si bien tal definición está referida a todos los arrendamientos -incluidos los urbanos regidos por ley especial- dicha legislación específica mantuvo desde el año 1920 la existencia de un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que primero se plasmó en el art. 57 de la LAU-1964 , con carácter irrenunciable, y posteriormente fue dejada a voluntad de las partes en el art. 9 del Real Decreto 211985, de 30 de abril , que suprimió el carácter forzoso de tales prórrogas.(...) La doctrina discutió ampliamente sobre la naturaleza de dicha prórroga forzosa impuesta al arrendador e incluso criticó su falta de correspondencia con las reglas contractuales del Código Civil , no obstante lo cual se justificaba por la clara voluntad del legislador de evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el 'pacta sunt servanda' perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte más débil en el contrato. En este sentido la evolución legislativa se ha manifestado claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer lugar su carácter forzoso ( art. 9 RD 211985) y abandonando definitivamente su reconocimiento y regulación en la nueva LAU-1994 , cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario'.

Este planteamiento, como inicio, nos viene a ratificar la los elementos de la duración determinada pactada como un elemento esencial del contrato de arrendamiento, siendo dicha interpretación aplicable a contratos de arrendamientos firmados en cualquier fecha, e independientemente las normativas sobre arrendamientos urbanos vigentes en cada momento.

Una vez realizada esta introducción por el Tribunal en su sentencia de fecha 9 de septiembre de 2009 , la sentencia posterior del Alto Tribunal de fecha 10 de julio de 2010 nos da la respuesta de integración a la laguna jurídica planteada de la siguiente

La respuesta definitiva que integra la laguna jurídica planteada y resuelve cual es el plazo de los contratos de arrendamientos sin clausula alguna sobre plazo la encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 julio 2010 que reproduce, en su Fundamento de Derecho 3º, la solución ya adoptada antes, en Pleno, por la STS de 9 septiembre 2009 , en su Fundamento de Derecho 5º, aunque antes, en un fragmento de su Fundamento de Derecho 4º, precisaba:

'La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que han previsto una relación locaticia -sic- que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar, etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581 ) que «si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario»'

En este aspecto debemos reproducir literalmente el art. 1581 del código civil que expone lo siguiente:

'Artículo 1581

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.'

En conclusión, para la extinción el presente contrato de arrendamiento de oficina de 1 enero de 1982 (doc. 2 de la demanda), en el cual no se establece clausula alguna sobre plazo pactado por las partes, se debe aplicar el artículo 1581 del Código Civil que indica que se entiende el contrato realizado por años, siendo, por tanto, que el contrato vencería el día 31 de diciembre de 2014. En el caso concreto, el contrato tendría la duración de un año debido a que el contrato de arrendamiento (doc. 2 de la demanda) según su clausula segunda estipula una renta anual.

Teniendo en cuenta lo anterior, y, al vencer el contrato de arrendamiento con fecha 31 de diciembre de 2014, mi mandante procedió a comunicar por burofax de fecha 30 de octubre y 4 de noviembre de 2014 (documentos número 5 y 6) que se finalizaría el contrato para dicha fecha y requería al arrendatario para que en dicha fecha entregara las llaves al arrendador y procediera al desalojo.

Mi mandante ha cumplido la normativa y la jurisprudencia sobre la extinción del presente contrato de arrendamiento de oficina que no contiene clausula alguna sobre su duración, procediendo a preavisar la extinción del mismo para el día 31 de diciembre de 2014, siendo el arrendatario el que ha incumplido el contrato de arrendamiento, la normativa y la jurisprudencia del Tribunal Supremo al no proceder a entregar las llaves y desalojar el inmueble con fecha 31 de diciembre de 2014, y permanecer en la oficina todavía.

Una vez planteada la argumentación jurídica de esta parte a lo largo de todo el procedimiento para solicitar al juzgador a quo la resolución del contrato, el juzgador a quo en su fundamento jurídico segundo expone la siguiente argumentación jurídica para desestimarla:

En primer lugar, en el párrafo segundo de la fundamentación jurídica segunda impugnada, deshecha el Juzgador a quo la aplicación de las sentencias del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2010 y 9 de septiembre planteadas debido a que en dichas sentencias se refieren a contratos de arrendamientos de fecha posterior al Real Decreto de 1985, siendo aplicable al contrato de arrendamiento objeto de litigio la L.A.U. de 1964 y su artículo 57 que aplica la prórroga forzosa legal.

Esta parte entiende que esta interpretación no es conforme a derecho, debido a que el presente conflicto jurídico consistente en determinar el plazo de un contrato de arrendamiento que no tiene clausula alguna sobre plazo del mismo, es una cuestión aplicable a cualquier contrato de este tipo independientemente de la fecha del mismo, ya que la aplicación del artículo 57 de la L.A.U. de 1964 que aplica la prórroga forzosa no es aplicable al presente contrato objeto de litigio debido a que no hay plazo pactado.

La solución dada por las sentencias de 14 de julio de 2010 y 9 de septiembre de 2009 no dan solo una solución para determinar el plazo de los contratos de arrendamientos sin plazo firmados con fecha posterior a 1985 sino a todos los contratos vigentes de este tipo, siendo aplicable, por supuesto, al contrato de arrendamiento objeto de litigio.

- En el tercer párrafo del fundamento jurídico, el Juzgador a quo parece seguir interpretando que se aplica la prórroga del artículo 57 de la L.A.U. de 1964 al indicar los siguiente:

'Sería ilógico e injusto que un arrendamiento sometido a la LAU de 1964 y no excluido de ella se viera excluido del beneficio del art. 57 para el arrendatario, solo por no efectuarse indicación alguna de su duración cuando , cualquiera que fuera su fecha final, se vería el arrendatario beneficiado por la prorroga legal.

Debe entenderse que ésta es la única vía de integración posible del contrato en cuestión, sobre todo porque el contrato ha venido desarrollándose ininterrumpidamente y sin que conste controversia alguna, hasta el año 2014, lo que abona la aplicación por las partes de la prorroga legal.'

Esta parte no puede más que oponerse a la fundamentación planteada para resolver que procede la prórroga forzosa, debido a que el juzgador a quo se apoya para dicha resolución en la idea de justicia y de lógica particular, no basándose en jurisprudencia ni doctrina alguna para resolver, aplicando un articulo 57 de la LAU de 1964 aplicable solo a contratos de arrendamiento con plazo pactado y éste es no lo es.

En cuanto a la argumentación del Juzgador a quo sobre la falta de controversia a la largo de la vigencia del contrato, hemos de recordar que mi mandante es hijo del arrendador inicial que firmo el contrato, y que adquirió la vivienda con fecha 26 de febrero de 2014 conforme a la escritura de adjudicación de herencia adjuntada como documento numero 4 de la demanda, procediendo a comunicar el preaviso de resolución del contrato al demandado mediante burofax de fecha 30 de octubre de 2014 (solo 8 meses después de obtener la condición de arrendador). En base a lo anterior, es evidente que por parte de mi mandante no se tenía la intención por vinculación de actos propios de proceder a dejar indefinidamente en la oficina alquilada al demandado.

Por último, el Juzgador a quo, aunque parecía que iba a aplicar la prórroga forzosa del art. 57 de la LAU de 1964 , finalmente en el último párrafo del fundamento jurídico tercero impugnado indica lo siguiente:

'Así las cosas, el contrato de arrendamiento se encontraría en un supuesto de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , para contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de 9 de mayo de 1985, y consecuentemente no podría ser resuelto en la forma y plazos pretendidos de la parte actora, sino que regiría el punto 3 de la citada norma -vigencia hasta jubilación o fallecimiento.'

Este último cambio de rumbo a lo que venía siendo la argumentación del juzgador a quo a lo largo del fundamento jurídico tercero impugnado, sorprende a este letrado y entiende que constituye una incongruencia de la sentencia entre la fundamentación jurídica que se venía planteando y deja en una evidente indefensión jurídica a mi mandante con vulneración del art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En base a todo lo expuesto, esta parte entiende que el fundamento jurídico tercero impugnado no es conforme a derecho, ya que va contra la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo en lo que se refiera a la determinación del plazo en el caso de contratos de arrendamientos sin plazo. Además de lo anterior, existe una más que constatable incongruencia entre los distintos argumentos jurídicos que aplica para llevar a un resultado que produce una clara indefensión a esta parte.

Segunda.- Impugnación del fundamento jurídico cuarto, por falta de los presupuestos para la imposición de costas a esta parte.

Esta parte entiende que, en base a la buena fe demostrada en el procedimiento judicial acreditando documentalmente en todo momento lo expuesto en los hechos de la demanda y fundamentando jurídicamente de manera valida la pretensión que justifican que el plazo del contrato de arrendamiento objeto de litigio es de un año finalizando el día 31 de diciembre de 2014 por aplicación de la doctrina y la jurisprudencia expuesta, no se cumplen los presupuestos para la condena en costas que establece la sentencia impugnada.

TERCERO.-Para resolver la cuestión debatida tendremos en cuenta la doctrina de la S.T.S. de 9-9-2009 , sobre los supuestos teóricos de duración de los contratos de arrendamientos urbanos, pero no más, ya que el supuesto de hecho que contempla esa sentencia no es extrapolable a este caso.

Allí se partía de arrendamientos de local de negocio después del Real Rdtº 2/1985 (Decreto Boyer), en los que se había pactado duración anual con prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Aquí nos encontramos con dos contratos que se han venido ejecutando durante 36 años, redactados por dos profesionales del derecho y sin cláusula de duración.

En lo que nos interesa, la citada sentencia dice: 'CUARTO.- La duración de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

1. Planteándose la cuestión litigiosa en relación con el arrendamiento de cuatro locales de negocio mediante contratos celebrados en fecha 1 de diciembre de 1998 -estando ya vigente la nueva LAU de 1994- con inclusión en todos ellos de una cláusula de duración de un año, prorrogable por plazos de igual duración a exclusiva decisión del arrendatario, sin limitación temporal de dichas prórrogas, que, en consecuencia, podrían ser usadas de modo indefinido, constituye la cuestión nuclear del proceso, y ahora del presente recurso, determinar si tal convenio ha de entenderse vinculante para el arrendador en la forma en que aparece redactado, partiendo de que la manifestación unilateral de la entidad arrendataria -ante el requerimiento de extinción contractual formulado por la arrendadora- en el sentido de que renunciaba a extender las prórrogas más allá del año 2048, carece de carácter vinculante para la parte contraria en el caso de que se estimara que tal cláusula contractual no resultaba acorde con la legislación vigente en el momento de la contratación.

2. El artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone en su apartado 3, que «sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil». Se erige así por la ley la 'voluntad de las partes' como la determinante con carácter prioritario del contenido contractual y, en concreto de la duración del arrendamiento, teniendo en cuenta que el apartado 1 del citado artículo 4º establece que los arrendamientos regulados en dicha Ley se someterán imperativamente, entre otras normas, a las comprendidas en su Título IV, dentro del cual (artículo 37 ) se prevé que la formalización escrita del contrato habrá de comprender, entre otros extremos, 'la duración pactada'.

Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994 , la 'duración pactada' podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

3. La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que han previsto una relación locaticia que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581 ) que «si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario».

CUARTO.-Con arreglo a lo expuesto, la ausencia de plazo ha de integrarse con lo previsto en el Art.1581 C.C . que es norma de aplicación subsidiaria en defecto de pacto, y cuya misión es la de evitar la ineficacia del contrato, por infracción de la naturaleza esencialmente temporal del arrendamiento.

Así pues, el contrato de 1-6-1980, novado por el de 1-1-1982, a los solos efectos de elevación de renta, tenia duración de un año al ser la renta anual, y entró en prorroga al año siguiente de su formalización contado desde su fecha.

La consecuencia inmediata es que le es de aplicación la D.T. 3ª de la L.A.U. de 1994 .

Por lo expuesto, en nombre de S.M. El Rey, y por la autoridad que el pueblo nos confiere.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación, formulado por la representación procesal deD. Jeronimo , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 40 de los de esta Villa, en sus autos Nº 67/2015, de fecha dos de febrero de dos mil dieciséis

CONFIRMAMOSdicha resolución, eIMPONEMOSlas costas de esta alzada al apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos deesta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el númeroIBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000-00-0626-16»excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 1 de febrero de 2017.