Sentencia CIVIL Nº 446/2022, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 534/2022 de 28 de Octubre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)

Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1, pl. 5a - Girona - C.P.: 17001

TEL.: 972942368

FAX: 972942373

EMAIL:upsd.aps2.girona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 1706642120198192177

Recurso de apelación 534/2022 -2

Materia: Apelación civil

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Figueres

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 377/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 1647000012053422

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)

Concepto: 1647000012053422

Parte recurrente/Solicitante: INMO ROSES HOUSE, S.L., Noelia

Procurador/a: Enri Rodriguez Domingo, Enri Rodriguez Domingo

Abogado/a: Pere Lopez Cumbriu

Parte recurrida: ALISEDA, S.A.U.

Procurador/a: Rosa Maria Bartolomé Foraster

Abogado/a: Pablo Ledesma López

SENTENCIA Nº 446/2022

Ilmos. Sres:

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNÁNDEZ FONT

Dª. MARIA ISABEL SOLER NAVARRO

D. JAUME MASFARRÉ COLL

Girona, 28 de octubre de 2022

Antecedentes

PRIMERO.En fecha 8 de julio de 2022 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 377/2019 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Figueres a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª ENRI RODRIGUEZ DOMINGO, en nombre y representación de INMO ROSES HOUSE SL, y Dª Noelia, contra la Sentencia de fecha 14 de marzo de 2022 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª ROSA MARIA BARTOLOMÉ FORASTER, en nombre y representación de ALISEDA S.A.U.

SEGUNDO.El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

' Estimo íntegramente la demanda interpuesta por ALISEDA SAU frente a Dª. Noelia e INMO ROSES SL, y en consecuencia: - Debo declarar y declaro la falta de título suficiente de la demandada Dª. Noelia a ocupar el inmueble sito en Roses, URBANIZACION000 en la Avinguda DIRECCION000 n.º NUM000, y de la plaza de garaje n.º NUM001 del sótano, finca registral NUM002 y NUM003 del Registro de la Propiedad de Roses;

- Debo condenar y condeno a las codemandadas a estar y pasar por dicho pronunciamiento; y

- Debo condenar y condeno a las codemandadas a entregar la posesión de los inmuebles antes señalados a la demandante.

Las costas procesales se imponen a la parte demandada.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 24/10/2022.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª MARIA ISABEL SOLER NAVARRO.

Fundamentos

RIMERO.-Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio ordinario que se interpuso por la representación procesal de la entidad ALISEDA SAU, contra la entidad INMO ROSES HOUSE S.L. y Dª Noelia, ejercitando una acción reivindicatoria en relación al inmueble sito en Roses, URBANIZACION000 en la Avinguda DIRECCION000 nº NUM000 y de la plaza de garaje nº NUM001 del sótano, finca registral nº NUM002 y nº NUM003, inscritas en el Registro de la Propiedad nº 1 de Figueres.

Los demandados no contestaron a la demanda y fueron declarados en rebeldía, personándose en la audiencia previa.

La sentencia de Instancia estima íntegramente la demanda y declara la falta de título de los demandados para ocupar la vivienda, por aplicación de lo dispuesto en el Art 14 de ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, al estimar extinguido el contrato de arrendamiento que vinculaba a los demandados con el anterior propietario del inmueble.

Y no conforme con dicha resolución se interpone recurso de apelación por los demandados que alegaN, en esencia, la existencia de error en la valoración de la prueba al existir en el caso título, en concreto, un contrato de arrendamiento de fecha 15-03-2013 que se concertó por tiempo de 15 años con quien en ese momento era legítimo propietario de la finca. Aportando un título que justifica la ocupación con lo cual la acción no podía prosperar. Y que en todo caso lo que la parte debió instar es la acción de desahucio por expiración del plazo.

Invoca un error de derecho por la inaplicación al caso presente ya que la regla 'venta quita renta', que aplica la sentencia no es aplicable al supuesto presente, dado que aún siendo un apartamento el objeto del contrato nunca fue usado por los arrendatarios como vivienda sino como oficina por esta razón se pactó un contrato de arrendamiento de local de negocio.

Que la veracidad el título ya fue valorada esencialmente en cuanto a su vigencia, por auto dictado por el mismo Juzgado dictado en fecha 12 de abril de 2018, que si bien la resolución judicial se refiere a la Sra. Noelia, pero quien era parte era la sociedad a la que representaba.

Que el contrato esta vigente. Opone también la falta de legitimación pasiva de la Sra. Noelia ya que la misma, junto con el Sr. Casiano firman el contrato de arrendamiento en nombre y representación de la sociedad INMO ROSES HOUSE S.L.

La parte apelante no niega la titularidad de la actora sino que tiene un título valido para su ocupación.

La parte apelada, se ha opuesto al recurso formulado de contrario y, mostrando su conformidad con los argumentos expuestos por el Juzgador de instancia, ha interesado la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Señalarque, en esta alzada, no se discute ni la titularidad de la finca por la actora, que resulta del decreto de adjudicacióndictado en fecha 2 de marzo de 2015 en autos de ejecución hipotecaría Nº 414/2013, ni la ocupación de la codemandada INMO HOUSE S.L. del inmueble en virtud de contrato de arrendamiento suscrito el 13 de marzo de 2013 concertado con quien fuera titular registral de la finca por tiempo de 15 años.

La cuestión debatida se centra en realidad en determinar si la enajenación forzosa del inmueble, que la parte actora alega es una vivienda y en que la parte demandada sin negar que sea un apartamento alega que se alquilo como local de negocio para destinarlo a oficina, derivada de un procedimiento de ejecución hipotecaria, determina la extinción del arrendamiento o, por el contrario, su subsistencia y la subrogación del adjudicatario en la posición del arrendador cuando, como en el caso, el arrendamiento no consta inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ejecuto.

Si bien con carácter previo se resolverán los motivos del recurso en cuanto a la inadecuación del procedimiento y la falta de legitimación pasiva.

TERCERO.-En cuanto a la inadecuación del procedimiento,señalar que si bien no fue opuesto en la contestación a la demanda no impide que sea analizado en esta segunda instancia, ya que la adecuación del procedimiento es una cuestión de orden público que puede incluso analizarse de oficio.

Sentado lo anterior señalar que la Ley prevé diversos procedimientos a disposición de todo propietario correspondiendo al titular la elección de la tutela judicial efectiva, y ejercitar el concreto procedimiento.

No existe, en consecuencia obligación de acudir a un concreto procedimiento o una sola acción, siendo perfectamente adecuados, entre otros, todos los procedimientos con los que se pueda obtener tal finalidad perseguida por la parte actora que es la recuperación de la posesión del inmueble de su propiedad: el juicio verbal de desahucio por precario del art 250-1.2 de la LEC ; el juicio verbal previsto en el art 250.1.7 de la LEC de la efectividad de los derechos reales inscritos cuando el propietario tiene inscrita su titularidad; el juicio verbal especial previsto en el art. 250.1.4 de la LEC de naturaleza interdictal, y el procedimiento declarativo ordinario en el ejercicio de la acción reivindicatoria.

Dicho lo cual si que es cierto que en el caso presente ha existido una inadecuación del procedimiento, ya que a través del proceso ordinario lo que la parte actora pretende es la recuperación de la posesión del inmueble porque la posesión de los demandados, el contrato de arrendamiento que invocan esta resuelto. Ahora bien, ello no puede comportar en el caso presente, como pretende la parte recurrente la desestimación de la demanda, ya que en todo caso comportaría una nulidad de actuaciones si se hubiera originado a los recurrentes indefensión, lo cual ni siquiera es invocado a través del recurso interpuesto, es más ni siquiera contestaron a la demanda personándose en el trámite de la audiencia previa.

Como se recoge de forma clarificadora en una sentencia que presenta cierta analogías con el iter procesal seguido en el caso presente, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Cordoba Sec.1 de fecha n 3-12-2018 rec1542/2017:

Así, es cierto que tras la reforma operada por la Ley 19/2009 de 23 de noviembre con arreglo al art 250.1.1º de la LEC las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca deben sustanciarse por los cauces del Juicio Verbal y, ello con independencia de su cuantía; y también lo es que para los supuestos como el presente que el litigio se hubiere iniciado como un Procedimiento Monitorio, en caso de formulase oposición por el arrendatario deudor, la LEC en su art 818.3 establece imperativamente que los cauces a seguir son los del Junio Verbal.

Se constata de este modo que ha habido una manifiesta inadecuación del procedimiento seguido e igualmente se constata que la parte apelante no hizo valer dicha inadecuación a través de los recurso legalmente procedentes, puesto que, presentada petición inicial de procedimiento monitorio en reclamación del pago de las rentas, si bien la parte apelante alegó en su escrito de oposición inadecuación del procedimiento monitorio lo hizo por estimar que la documentación presentada no era insuficiente, para acreditar la deuda, entendiendo aplicable el Juicio Verbal conforme al art 250.1.1 de la LEC ,(cuanto en realidad la LEC no impide que este tipo de pretensiones se sustancien por los causes del Procedimiento Monitorio, es más se la Diligencia de Ordenación de 13-3-2014 (folio 104) se tuvo por formulada la oposición y se emplazó a los actores para presentar en un mes demanda de Juicio Ordinario. Tampoco recurrió el Decreto de 22 de mayo de 2014 por el que se admitió a trámite la demanda de juicio ordinario y, aunque en la contestación se alegó excepción procesal de inadecuación del procedimiento (folio 168 y 169), al ser desestimada en el acto de la Audiencia Previa, no interpuso recurso de reposición, solo formuló protesta como se ha comprobado tras el visionado de la grabación.

No obstante ello no implica que en esta segunda instancia no pueda esta Sala analizar esta excepción procesal, ya que la adecuación del procedimiento es una cuestión de orden público que puede incluso analizarse de oficio ( sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de febrero de 2015).

Ahora bien, esta apreciación de la inadecaución del procedimiento en la segunda instancia no podría justificar la revocación de la sentencia de primera instancia y que en su lugar se desestimara la demanda, sino que tan sólo puede provocar la nulidad de actuaciones, siempre que se cumplan las exigencias que establece la jurisprudencia.

Conforme a la jurisprudencia de esta Sala, que arranca de cuando estaba vigente la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEG 1881, 1) (entre otras, Sentencias 25 de noviembre de 1992, de 27 mayo de 1995, 1004/2000 ( RJ 2000, 8679), de 8 noviembre, y 314/2008, de 9 mayo), y se ha reiterado bajo la actual Ley procesal de 2000 ( Sentencia 171/2012, de 20 de marzo (RJ 2012, 5448)), 'el mantenimiento del juicio elegido no invalida la conducción procesal de la pretensión deducida por la actora, en base, entre otros, a los siguientes factores: a) la relativización creciente que se observa en las directrices jurisprudenciales en torno al valor de esta excepción, si el procedimiento elegido, aunque no sea exactamente el adecuado cumple su finalidad en relación con la cuestión debatida; b) la flexibilidad de criterio que ha de utilizarse en esta materia, y, que, por ello, debe favorecer interpretaciones que se inclinen en pro de la economía procesal, ante las inevitables dudas que muchas veces suscita entre los profesionales la elección de un determinado procedimiento a causa de las superposiciones históricas que ofrece nuestra legislación procesal; y c) la consideración formal de que el procedimiento cuestionado contiene las garantías procesales necesarias para el desenvolvimiento de la pretensión, sin que haya lugar a indefensión'.

Con carácter general, cuando se ha seguido el juicio ordinario, en vez de un juicio verbal, como en el presente caso, en cuanto que está dotado de mayores garantías de defensa, es difícil que pueda apreciarse indefensión por esta inadecuación de procedimiento; mientras que en sentido contrario, si el juicio seguido es el verbal y el que procedía era el ordinario, podría llegar a apreciarse una merma efectiva de medios de defensa. Además de esta aproximación general, quien invoca este vicio y pretende la nulidad de lo actuado, debe de acreditar en qué medida, en su caso, la inadecuación de procedimiento le ha provocado indefensión. Esto es, tiene que poner de manifiesto de qué concreta facultad de defensa se ha privado con la inadecuación de procedimiento, y mostrar por qué esta privación le ha generado indefensión.

En nuestro caso, no se ha manifestado qué excepción se hubiera querido oponer a la pretensión del demandante y no pudo oponerse, como consecuencia del procedimiento seguido; ni qué medio de defensa hubiera querido emplear y no pudo, por las mismas razones, ni siquiera implica una alteración o merma del régimen de recursos, procedente. No basta pues la mera denuncia de la inadecuación del procedimiento, sino que es preciso acreditar la indefensión para que esta infracción procesal pueda justificar la nulidad del procedimiento con ocasión del presente recurso, cosa que no ha hecho la parte apelante.

El único interés que se podría verse afectado como consecuencia de seguir los tramites de Juicio ordinario en vez del Verbal es el económico derivado de la condena en costas, interés que por si solo es insuficiente para generar indefensión, puesto que no genera un perjuicio irreparable, en la medida que, a pesar de la tramitación seguida, las costas deberán tasarse conforme al procedimiento que legalmente era preceptivo,esto es como un Juicio verbal, lo cual deberá tenerse en cuenta en el momento de llevar a cabo esa Tasación.

En virtud de lo expuesto se rechaza este motivo de apelación, con la matizacion en materia de tasación de costas indicada.'

La aplicación al caso presente, conlleva a que si bien es evidente que la elección de un procedimiento ordinario en este caso no es el adecuado , ello no ha originado indefensión alguna a la parte demandada, ya que no solo no se opuso a la demanda, sino que además el procedimiento ordinario además ofrece mayores garantías, y además los medios de prueba que la misma pudo aportar son los mismos así como los recursos que en su caso procedan contra la sentencia que se dicte. Procediendo en consecuencia desestimar dicha excepción.

CUARTO.-En cuanto a la falta de legitimación pasiva de la Sra. Noelia al estar la misma vinculada a la cuestión de fondo, con carácter previo deberán de fijarse los antecedentes de los que tenemos que partir para la resolución de la controversia planteada y que son como ya se ha señalado en parte anteriormente y se reitera para una mayor claridad :

Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio ordinario que se interpuso por la representación procesal de la entidad ALISEDA SAU, contra la entidad INMO ROSES HOUSE S.L. y Dª Noelia, ejercitando una acción reivindicatoria en relación al inmueble sito en Roses, URBANIZACION000 en la Avinguda DIRECCION000 nº NUM000 y de la plaza de garaje nº NUM001 del sótano, finca registral nº NUM002 y nº NUM003, inscritas en el Registro de la Propiedad nº 1 de Figueres.

Los demandados no contestaron a la demanda y fueron declarados en rebeldía, personándose en la audiencia previa.

La sentencia de Instancia estima íntegramente la demanda y declara la falta de título de los demandados para ocupar la vivienda, por aplicación de lo dispuesto en el Art 14 de ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, al estimar extinguido el contrato de arrendamiento que vinculaba a los demandados con el anterior propietario del inmueble.

Y no conforme con dicha resolución se interpone recurso de apelación por los demandados que alegan, en esencia, la existencia de error en la valoración de la prueba al existir en el caso título, en concreto, un contrato de arrendamiento de fecha 15-03-2013 que se concertó por tiempo de 15 años con quien en ese momento era legítimo propietario de la finca. Aportando un título que justifica la ocupación con lo cual la acción no podía prosperar. Y que en todo caso lo que la parte debió instar es la acción de desahucio por expiración del plazo.

Invoca un error de derecho por la inaplicación al caso presente ya que la regla 'venta quita renta', que aplica la sentencia no es aplicable al supuesto presente, dado que aún siendo un apartamento el objeto del contrato nunca fue usado por los arrendatarios como vivienda sino como oficina por esta razón se pactó un contrato de arrendamiento de local de negocio.

Que la veracidad el título ya fue valorada esencialmente en cuanto a su vigencia, por auto dictado por el mismo Juzgado dictado en fecha 12 de abril de 2018, que si bien la resolución judicial se refiere a la Sra. Noelia, pero quien era parte era la sociedad a la que representaba.

Que el contrato esta vigente. Opone también la falta de legitimación pasiva de la Sra. Noelia ya que la misma, junto con el Sr. Casiano firman el contrato de arrendamiento en nombre y representación de la sociedad INMO ROSES HOUSE S.L.

La parte apelante no niega la titularidad de la actora sino que tiene un título valido para su ocupación.

La parte apelada, se ha opuesto al recurso formulado de contrario y, mostrando su conformidad con los argumentos expuestos por el Juzgador de instancia, ha interesado la confirmación de la resolución recurrida.

QUINTO.-En cuanto a la falta de legitimación pasiva de la Sra. Noelia, al mantener la parte actora que la misma no es parte en el contrato de arrendamiento.

Dejando al margen que la Sra. Noelia compareció como ocupante con justo título esgrimiendo el contrato de arrendamiento en el incidente abierto de terceros ocupantes del Art 662 en la Ejecución hipotecaria 73/ 2018 del mismo Juzgado en que presento un contrato de arrendamiento de fecha 15 de marzo de 2013 en relación al inmueble objeto de este procedimiento, no puede ahora negar su falta de legitimación cuando compareció como ocupante del inmueble, máxime cuando respecto a la misma, la parte actora fundamente su desalojo en que la misma lo ocupa sin título alguno, precisamente por no haber suscrito el contrato en nombre propio sino en nombre y representación de INMO ROSES HOUSES S.L. junto con el Sr. Casiano.

Y siendo que aún sin mencionarlo la parte actora fundamenta su demanda en dos acciones una respecto a la Noelia en que la misma lo ocupa sin título alguno, precisamente por no haber suscrito el contrato en nombre propio sino en nombre y representación de INMO ROSES HOUSES S.L. junto con el Sr. Casiano, y que es precisamente lo esgrimido por la parte demandada, y otra acción respecto de la sociedad INMO ROSES HOUSES S.L. por haberse extinguido el contrato de arrendamiento que vinculaba a dicha sociedad con el anterior propietario, su legitimación pasiva es evidente, tanto por ocupar el inmueble, o bien como ocupante sin título o bien como una ocupación vinculada con la sociedad arrendataria como representante de la misma, cuestión distinta es la procedencia de la acción ejercitada que es lo que se analizara a continuación.

SEXTO.-En cuanto a si nos encontramos ante un arrendamiento de local de negocio o de vivienda, ciertamente no se opuso en la contestación a la demanda ya que los demandados fueron declarados en rebeldía y si bien los mismos comparecieron en la audiencia previa tampoco se fijó como hecho controvertido por la parte demandada.

Al margen de ello lo relevante de tal calificación en el caso presente devendría de la diversa normativa a aplicar en uno y otro caso, y que ello pudiera comportar en un caso la resolución del contrato y en otro no. Lo cual como se señalara a continuación ello no acontece en el caso presente .

Señalar, que si bien ciertamente, tanto del contrato aportado, documento nº 10 de la demanda, que se aportó en el incidente de la ejecución hipotecario, como de la documentación acompañada, en que la renta se abonaba con IVA todo parece indicar que el arrendamiento, si bien era un apartamento fue destinado a local de negocio. Aunque existen serias dudas de que no se utilizara también como vivienda dado, que la Sra. Noelia y como consta en el auto dictado en la ejecución hipotecaria la misma resolución, consta que 'de la declaración de la Sra. Noelia se desprende que vive en dicha vivienda'.

Sentado lo anterior, si bien la sentencia de Instancia estima resuelto el contrato de arrendamiento partiendo de la existencia de un contrato de arrendamiento de vivienda y que además es la invocada por la parte actora, para fundamentar la resolución del contrato de arrendamiento, nada impide que por aplicación del principio iura novit curia se aplique a los hechos objeto de controversias que no se modifican la normativa aplicable al supuesto presente por este Tribunal.

La misma parte actora invocó en la instancia el principio ' iura novit curia' en la fundamentación jurídica de la demanda, de modo que nada impide cambiar la calificación jurídica de los hechos. Dicho principio autoriza al juez a aplicar la norma jurídica que considere se ajusta a los hechos objeto de litigio pero no permite la alteración de la 'causa petendi'.

La cual en caso presente no se alteraría.

Valora la Sala que estamos en presencia de un contrato de arrendamientode local e negocio, como sostiene la parte demandada a través de su recurso, y en consecuencia deberá resolverse sobre al régimen jurídico aplicable y en aplicación del principio ' iura novit curia', dado que la misma parte actora en su demanda así lo invocó y dado que con ello no se va a alterar la acción ejercitada ni se va a proceder a la introducción de nuevos hechos no debatidos en instancia si no se aplicara la normativa invocada por la parte actora.

Y ello porque como recoge la sentencia de la AP de Barcelona Sec. 4 de fecha 19/01/2022:

En relación a ello cabe citar la STS 419/2021 de 21 Jun. 2021 ,en la que se indica: '. Ello sentado, debe advertirse que la congruencia es compatible con un análisis crítico de los argumentos de las partes e incluso con la adopción de un punto de vista jurídico distinto, de acuerdo con el tradicional aforismo ' iura novit curia' (el juez conoce el derecho) -con tal que ello no suponga una mutación del objeto del proceso que provoque indefensión-, como establece el art. 218, apartado 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '.

En semejante sentido (y en concreto en relación a la aplicación del principio ' iura novit curia' en segunda instancia), cabe hacer referencia a la STS 566/2019 de 25 Oct. 2019 en la que se señala que: 'En principio, conforme al principio iura novit curia, el tribunal de segunda instancia no queda vinculado por la argumentación jurídica de las partes. Pero es preciso tener en cuenta la estrecha relación existente entre la causa de pedir y la petición, por lo que únicamente será admisible un cambio de argumentación jurídica cuando no suponga una modificación de la acción ejercitada. Sobre todo, la modificación de los fundamentos jurídicos no debe conllevar la introducción de hechos nuevos que no fueron debatidos en la instancia (pendente apellatione nihil innovetur)'.

En este caso no se introducen hechos nuevos ya que si bien no fue objeto de controversia si estamos en presencia de una contrato de vivienda como sostenía la parte actora o de local de negocio como mantuvo en el acto de la vista y ahora a través del recurso de apelación, y en consecuencia la normativa aplicable, no modificándose la acción solicitada ni la causa de pedir que no es otra que la falta de titulo de los demandados para ocupar el inmueble arrendado por haber quedado resuelto el contrato de arrendamiento y consecuentemente a la entrega de la posesión del mismo a la actora.

SÉPTIMO.-Sentado lo anterior deberá de resolverse si el contrato de arrendamiento esta resuelto.

La solución a la cuestión aquí planteada nos la STS de 15 de noviembre de 2021 en la que, tras rechazar la aplicación al caso del artículo 13 de la LAU , en su redacción vigente al tiempo de concertarse el contrato de arrendamiento, considera que el régimen aplicable a los arrendamientos de locales destinados a un uso distinto del de vivienda habitual, en caso de resolución del derecho del arrendador por su enajenación forzosa en una ejecución hipotecaria no puede ser el del artículo 29 de la LAU que, entiende el Alto Tribunal, viene referido tan solo a los casos de enajenación voluntaria, no forzosa, sino el régimen de los artículos 1549 y 1571 del Código Civil respecto de la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos.

Como se razona en la expresada sentencia: ' en ausencia de pacto contractual en la materia (que en este caso no existe al producirse la transmisión no mediante contrato translativo sino por enajenación forzosa), hay que acudir al Código civil por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU . Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC .'

En concreto y a los efectos que aquí intresan dicha sentencia recoge: 4.-Régimen aplicable a los arrendamientos de locales destinados a un uso distinto del de vivienda habitual en caso de resolución del derecho del arrendador por su enajenación forzosa en una ejecución hipotecaria.

4.1. El art. 4.1 LAU dispone:

'1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo'.

Y en su apartado 3 establece:

'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

Este último precepto difiere notablemente de la norma paralela que el mismo artículo, en su apartado 2, dedica a regular el sistema o jerarquía de fuentes aplicable a los arrendamientos de vivienda, en los que el margen de actuación de la autonomía de la voluntad se reduce notablemente para dar preeminencia al régimen imperativo del título II de la ley, frente a la prelación reconocida a la libertad de pactos en el caso de los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

4.2. El citado título II, contiene también una norma concomitante con el art. 13 a que nos referimos supra, pero referida a la enajenación voluntaria (no forzosa) de la vivienda arrendada. Se trata del art. 14 que, en la redacción aplicable al caso, disponía:

'El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

'Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria . En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

'Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años'.

4.3. Por el contrario, respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el título III sólo contempla una norma para el caso de enajenación de la finca, el art. 29 que mantiene su redacción original y escuetamente dispone:

'El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria '.

De esta norma resulta que el adquirente que reúna los requisitos del art. 34 LH no quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en ningún caso ni durante plazo alguno. No existe ninguna otra previsión legal para esta modalidad de arrendamientos de uso distinto al de vivienda en función de que la duración del arrendamiento sea o no superior a cinco años, ni sobre indemnización al arrendatario a cargo del enajenante. Tampoco para el caso de que la causa de la pérdida del derecho del arrendador no sea su enajenación voluntaria, sino su extinción o resolución por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial u otra de las causas previstas en el art. 13.1 LAU para el caso de los arrendamientos de viviendas ('ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, [..] o el ejercicio de un derecho de opción de compra'). Además, la regulación del art. 29 LAU puede ser desplazada o modificada por pacto en contrario conforme al art. 4.3 de la ley (sin perjuicio de la imperatividad de las normas sobre oponibilidad y publicidad de los derechos). En el caso, no consta este pacto en contrario.

Esta regulación, y en particular la ausencia de norma específica referida a la enajenación forzosa del inmueble arrendado para uso distinto de vivienda (como es el caso de la litis), ha suscitado en la doctrina de los autores y de las Audiencias opiniones contrapuestas acerca de la cuestión jurídica sometida a la presente controversia: (i) para unos resulta aplicable el art. 1571 CC ('venta quita renta': el contrato se extingue tras la enajenación forzosa, salvo si el arrendamiento consta inscrito en el Registro con anterioridad al gravamen que se ejecuta); (ii) otros postulan la aplicación analógica del art. 13 LAU , tesis que sigue el juzgado de primera instancia; y (iii) para otros, el precepto aplicable es el art. 29 LAU que regula la enajenación de la finca arrendada, al entender que el término 'enajenación' denota un concepto amplio en que se puede incluir la venta forzosa, tesis a la que se adscribe la sentencia impugnada.

4.4. Esta Sala Primera comparte las razones que invoca el tribunal de apelación para rechazar la tesis del juzgado de primera instancia basada en la aplicación al caso del art. 13.1 LAU , que es a la que se adscribe también la recurrente. La razón esencial estriba en el distinto régimen legal existente para los arrendamientos de vivienda y para los de locales destinados a otros usos, diferencias cuyo fundamento está en el carácter tuitivo de la ley para los primeros, lo que impide fungir o trasvasar preceptos de uno de estos regímenes (título II de la LAU) al otro (título III), por vía de la analogía o de interpretación extensiva, respecto de supuestos no sometidos al mismo.

En la sentencia 514/2012, de 20 de julio , explicamos la diferente teleología de ambos regímenes con la siguiente argumentación, contraria a una aplicación analógica de las normas en esta materia, analogía que requiere una identidad de razón aquí inexistente:

'[...] Uno de los principios básicos de la regulación de uno y otro, resulta, como expresa la Exposición de Motivos de 'la clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia', y ello se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes, caso de los arrendamientos destinados a otros usos, y en la existencia de medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

'El artículo 18 de la Ley de 1994, es una buena muestra de lo que se expone en cuanto se refiere a viviendas y se justifica desde la idea de que se trata de garantizar al arrendatario una estabilidad económica en el contrato durante la duración a que tiene derecho.

' [...]

'Sin duda, entre uno y otro supuesto no hay identidad de razón porque, precisamente, el legislador quiso que así fuera estableciendo un régimen legal distinto para uno y otro arrendamiento, que las partes conocían y aceptaban desde el momento en que remiten su contenido a la voluntad de una y otra y, en su defecto, a los Títulos I, III y V de la Ley de 1994 y, supletoriamente, a lo dispuesto en el Código Civil [.]'.

Además de este distinto sistema de fuentes de la LAU para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda (regidos por la voluntad de las partes, o en su defecto, por lo dispuesto en el títulos III de la LAU y, supletoriamente, por lo establecido en el CC, sin remisión al título II, donde se regulan los arrendamientos de vivienda), hay que tener en cuenta que, como advierte la Audiencia, cuando el legislador ha querido aplicar un régimen legal similar a los contratos de arrendamiento de vivienda a aquellos cuyo uso es diferente, así lo ha indicado expresamente (vid. remisiones de los arts. 30, 31 y 35 - del título III - a los arts. 21, 22, 23, 25, 26 y 27, letras a), b) y e) - del título II -; ninguna de ellas referidas al art. 13)

4.5. Sin embargo, no compartimos la tesis asumida por el tribunal de apelación a favor de la aplicación del art. 29 LAU al presente caso, bajo el argumento de que el término 'enajenación' que figura en ese precepto permite su aplicación a supuestos de venta forzosa de la finca, con la consecuencia de que el adjudicatario quedaría subrogado en la posición del arrendador (sin derecho, por tanto, a que termine el arrendamiento), salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario del art. 34 LH , o en supuestos de simulación o fraude.

La razón fundamental por la que rechazamos esta interpretación es que prescinde del hecho de que los supuestos de enajenación voluntaria y los de enajenación forzosa, a estos efectos, están claramente diferenciados en la propia LAU, que cuando ha querido referirse a los casos de resolución del derecho del arrendador por enajenación forzosa en virtud de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, lo ha hecho expresamente, con un trato diferenciado de las enajenaciones voluntarias. Así sucede en el caso de los arts. 13 y 14 , pero sólo respecto de los arrendamientos de viviendas. La diferencia esencial entre ambos supuestos estriba en que en los casos de enajenaciones voluntarias interviene activamente la voluntad del arrendador en la pérdida de su derecho al consentir el negocio traslativo, frente a los supuestos de pérdida o resolución del derecho del arrendador por causas ajenas a su voluntad, que son consecuencia de la activación de otros derechos de terceros (retractos, opciones de compra, sustituciones fideicomisarias y, en lo que ahora interesa, la realización forzosa derivada de ejecuciones, hipotecarias o de sentencias).

Cuando es el propio arrendador, vinculado por el contrato de arrendamiento ( arts. 1091 y 1257 CC ), el que provoca la transmisión del dominio de la finca, es lógico que, en el conjunto de los intereses en concurrencia, la ley establezca un régimen de mayor protección del arrendatario, aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de la subrogación (sin perjuicio de la protección de los terceros amparados por el art. 34 LH ). El arrendador se vinculó voluntariamente mediante un contrato que es ley entre los contratantes ( art. 1091 CC ), del que no puede desligarse mediante una actuación unilateral (en el sentido de ajena a la voluntad concurrente del otro contratante, el arrendatario).

4.6. El supuesto es muy diferente cuando de lo que se trata es de la resolución del derecho del arrendador por causa ajena a su voluntad, como consecuencia del ejercicio de derechos de terceros, preferentes conforme a las reglas generales del Código civil y la legislación hipotecaria al del arrendatario (lo que sucederá en caso de ausencia de inscripción del derecho del arrendatario o cuando ésta sea posterior a la de aquellos). En estos casos el carácter tuitivo de la LAU respecto de los arrendamientos de vivienda determinó que, en su redacción originaria (que es la relevante para el caso) el contrato de arrendamiento, a pesar de la resolución del derecho del arrendador, subsistiera durante el tiempo que restare hasta la finalización del periodo de sus primeros cinco años (salvo que se hubiera inscrito el arrendamiento antes que el derecho del tercero, en cuyo caso se mantendría vigente por todo el plazo pactado).

Pero esta norma tuitiva, que excepciona las reglas generales, no se incorporó al título III de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, sencillamente porque no concurren las razones que explican aquella finalidad protectora del derecho a la vivienda y que justifican excepcionar las normas comunes. Como dice la Exposición de Motivos de la LAU, ambas categorías arrendaticias (según que su destino sea el uso de vivienda u otro distinto) responden a realidades económicas subyacentes 'sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles', lo que se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes para los de uso distinto.

No hay motivos para una interpretación extensiva del art. 29 LAU , porque, como hemos dicho, las razones a que responde el tratamiento legal de las enajenaciones voluntarias no son predicables de las enajenaciones forzosas. Tampoco hay laguna o vacío legal que obligue a esa interpretación extensiva, pues la ausencia de previsión legal específica en el caso de los arrendamientos de uso distinto responde al designio legal de que su 'regulación [esté] basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes' y, en su defecto, por el régimen común del Código civil, al que expresamente se remite.

4.7. La tesis que postula la aplicación del art. 29 LAU a los supuestos de enajenación forzosa de finca arrendada para uso distinto del de vivienda incurre en la paradoja de dotar de mayor protección al arrendatario con contratos de duración superior a cinco años (como el de la litis), que la que brinda el art. 13.1 LAU , en la redacción aplicable al caso, que limitaba la vinculación del adjudicatario de la finca en la ejecución a un plazo limitado al intervalo que restase para llegar a los cinco primeros años de vigencia del arrendamiento, límite temporal de la subrogación que no se contiene en el art. 29 LAU .

Nuevamente hay que recordar, como dijimos en la sentencia 514/2012, de 20 de julio , que el carácter tuitivo de la regulación introducida por la LAU de 1994 se limita a los arrendamientos de vivienda, al restringir las medidas de protección del arrendatario 'sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas'. La finalidad de la norma, tan claramente expuesta, no tolera interpretaciones extensivas a través de las cuales el resultado alcanzado sea que el nivel de protección del arrendatario de inmuebles para uso distinto del de viviendas (en el caso de ejecución de la finca arrendada) resulte mayor que el brindado por la norma a los arrendatarios de vivienda.

5.-El régimen de los arts. 1549 y 1571 del Código civil respecto de la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos.Por tanto, en ausencia de pacto contractual en la materia (que en este caso no existe al producirse la transmisión no mediante contrato translativo sino por enajenación forzosa), hay que acudir al Código civil por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU . Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC . Según el primero:

'El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria'.

Esta última referencia se enmarca en la previsión más amplia del art. 1549 CC , que dispone:

'con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad'.

Como declaramos en la sentencia 729/1998, de 21 de julio , al hacer la exégesis de aquel precepto del Código:

'La ley general no ha procurado una protección singular al arrendatario, por lo que, al desaparecer el derecho del arrendador, la locación se extingue y el nuevo titular no viene obligado a respetarlo, tal como acaece en el supuesto de transmisión contemplado en el artículo 1571 del Código Civil .

'Si la causa de extinción del derecho del arrendador deriva de la resolución de su derecho, la ley general distingue para cualquier supuesto y no sólo para el arrendamiento: si proviene del ejercicio de una acción personal, el arrendamiento puede permanecer cuando su titular posee los requisitos legalmente necesarios para su protección; si deriva del ejercicio por un tercero de un derecho real, la fuerza de oposición del mismo provoca la extinción del derecho de arrendamiento; si se funda en la extinción del derecho del arrendador, la resolución del arrendamiento deviene en secuela lógica, como para el usufructo dispone el artículo 480 del Código Civil .

'La Ley Hipotecaria de 1861 introdujo el acceso de los arrendamientos al Registro de la Propiedad, con lo que, si el arrendatario inscribía su derecho, permanecía a salvo del desahucio al enajenarse el inmueble, y, además, resistía las acciones de terceros cuando las mismas no se basaban en circunstancias provenientes del propio Registro.

'La citada óptica fue modificada al promulgarse textos legales especiales que, con la intención de incrementar la protección del arrendatario, extienden su campo de defensa fuera de los libros del Registro de la Propiedad.

'En la actualidad, la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 hace hincapié en la voluntad del legislador de favorecer la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad mediante medidas de fomento'.

En cuanto al ámbito de aplicación del art. 1571 CC , que debe analizarse sistemáticamente con el art. 1549 CC , la doctrina más autorizada lo ha interpretado en un sentido amplio, comprensivo también de las transmisiones realizadas a título de permuta, dación en pago o renta vitalicia. Esta interpretación se basa en una idea que ya se contenía en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, conforme a la cual 'el que adquiere el dominio en virtud de un título universal está obligado a respetar el arrendamiento hecho por su antecesor, pero no el que lo hace por un título singular'.

La clásica sentencia de esta sala de 22 de diciembre de 1945 también admitió la aplicación del art. 1571 CC a la enajenación judicial de finca hipotecada, incluso respecto de los arrendamientos inscritos cuando la hipoteca ejecutada tenga rango registral preferente al arrendamiento (en virtud del principio de purga de las inscripciones y anotaciones posteriores del antiguo art. 131 LH ):

'El artículo 1571 del Código Civil no autoriza la subsistencia del arriendo en todos los casos de transmisión de la finca, ni dicho precepto rige en los casos de enajenación judicial de la finca hipotecada, regulados específicamente en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria , según la cual verificado el remate o la adjudicación se decretará de oficio por imperio de la ley, la cancelación de las inscripciones o anotaciones posteriores a las inscripción de la hipoteca en atención a que ésta actúa a modo de condición resolutoria y determina de iureautomáticamente la extinción de los derechos del deudor-dueño y de los que de él traigan causa, sin que pueda ofrecer duda que en el concepto de inscripciones posteriores y susceptibles de cancelación está comprendido el arriendo inscrito, como limitación del dominio, similar, en algún aspecto, al derecho real propiamente dicho ( artículo 79 de la Ley Hipotecaria [.. ]'.

Doctrina posteriormente reiterada, entre otras, en las sentencias de 22 de mayo de 1963, 31 de octubre de 1986, 20 de noviembre de 1987, 23 de diciembre de 1988 y 17 de noviembre de 1989.

Conforme a este régimen legal común, respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código civil en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) el arrendamiento.

6.-Similitudes y diferencias entre el régimen del art. 1571 CC y del art. 29 LAU .Aunque la formulación de los preceptos es distinta, la regulación sustantiva del art. 29 LAU no difiere radicalmente del art. 1549 CC , pues en ambos casos se excluye la extinción ope legisdel arrendamiento. Pero tampoco son totalmente coincidentes. Las diferencias radican, por un lado, en los requisitos de protección del tercero ajeno al arrendamiento (adquirente de la finca), de forma que el art. 1549 CC no exige la concurrencia de todos los requisitos del art. 34 LH para dejar al adjudicatario inmune al arrendamiento (se apoya en el principio de inoponibilidad de los arts. 606 CC y 32 LH ); y, por otro lado, la redacción del Código ( art. 1571 CC ) atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato (con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador), o su extinción ('tiene derecho a que termine el arriendo'). En este segundo caso, ello comportaría la extinción del contrato de arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado. Dicho de otro modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél.

Se trata, por tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.

Esta última era la situación en que se encontraba la entidad demandante en este procedimiento a consecuencia de la adjudicación de la finca a su favor en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se siguió contra la arrendadora inicial, pues no hay constancia alguna del ejercicio de su facultad resolutoria.

7.-Aunque la Audiencia ha aplicado el art. 29 LAU para la resolución del caso, precepto que en rigor no resultaba aplicable, hemos visto que, sin perjuicio de sus diferencias, el régimen legal de aquel precepto, en un supuesto como el presente de un arrendamiento de uso distinto al de vivienda al que le resultaba aplicable la redacción originaria de la LAU de 1994, en el que no había pacto contractual en contrario ni inscripción del arrendamiento previa a la inscripción de la hipoteca ejecutada, se llega a consecuencias prácticas similares a las que conducen las previsiones de los arts. 1549 y 1571 CC : la subsistencia del contrato de arrendamiento, sin perjuicio del derecho del arrendador a exigir su terminación.'

Que aplicado al caso presente nos llevara a análoga solución y que no es otro que el contrato esta resuelto como mantiene la parte actora y en la que no muy correctamente en relación al procedimiento elegido invoca la resolución del contrato para la recuperación de la posesión del inmueble Y en consecuencia con arreglo a lo resuelto en la sentencia del Tribunal Supremo referida el contrato de arrendamiento estaría resuelto desde el momento del decreto de adjudicación una vez la parte actora ha instando su resolución como es lo que ha efectuado a través de la presente demanda.

En todo caso respecto de la Sra. Noelia la demanda también deberá de prosperar ya que su posesión carece de titulo alguno que la ampare como la misma así lo admite en su recurso y en cuanto a su posesión como representante legal junto con el Sr. Casiano de la entidad arrendataria demandada el titulo esgrimido esta resuelto.

OCTAVO.-Dicho lo cual, en el caso presente la aplicación de la normativa del arrendamiento de un local de negocio y no de vivienda ninguna indefensión ha originado a la parte demandada, como se ha señalado anteriormente , dado que de serlo de vivienda el contrato de arrendamiento estaría también resuelto como ya lo ha resuelto la sentencia de Instancia .

. Si nos encontramos ante el arrendamiento de una vivienda, ya que nada obsta a que además de vivienda se destine a local de negocio, asistiría razón a la parte actora, ya que como se recoge en la sentencia AP de Madrid sec. 21 de fecha 22 de febrero de 2022 en un supuesto prácticamente análogo al presente dice al respecto:

Para dar respuesta a esta cuestión debemos partir de que si bien el Decreto de adjudicaciónde la vivienda litigiosa a favor de S.A.U se dictó el 29 de Enero de 2016, fecha en la que ya había entrado en vigor la reforma de Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el contrato de arrendamiento litigioso se había celebrado el día 1 de Junio de 2012, fecha anterior a la vigencia de esa ley.

Nuestro Tribunal Supremo ha venido tratando este tema en alguna de sus resoluciones, indicando por ejemplo en sentencia de 15 de Noviembre de 2021 (recurso de casación 2284/2021 ), en la que se citan otras anteriores como las sentencias 577/2020, de 4 de noviembre , 109/2021, de 1 de marzo , y 379/2021, de 1 de junio , que: ''Con anterioridad a la vigencia de la actual LAU de 1994, la jurisprudencia de esta Sala, en una primera etapa, consideró extinguido el arrendamiento, concertado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, en los procedimientos de ejecución forzosa de la finca arrendada ( sentencias de 5 de febrero y 22 de diciembre de 1945, 22 de mayo de 1963, 31 de octubre de 1986, 20 de noviembre de 1987, 23 de diciembre de 1988 y 17 de noviembre de 1989, entre otras)'.

En una segunda etapa, esta sala cambió su doctrina y consideró subsistente el arrendamiento posterior a la hipoteca, salvo simulación o fraude ( sentencias del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1990, 23 de febrero de 1991, 6 de mayo de 1991, 23 de junio de 1992, 20 de abril de 1995, y 9 de mayo de 1996). Las razones del cambio de doctrina las exponía así esta última sentencia:

'[...] a) Porque la atribución dominical que del inmueble hipotecado se hace al adjudicatario, mediante la subasta establecida en el art. 131 de la L.H ., afecta únicamente, según dicha norma, a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que se ha realizado; pero de ahí no se deriva que haya de afectar también a derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso; b) Porque de seguirse criterio distinto, se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento, no enumerada en la relación imperativa y taxativa de esas causas que hace el art. 114 de la L.A.U ., y c) Porque tratándose de arrendamientos con derecho a la prórroga forzosa (anteriores al R. Decreto Ley 30 de abril de 1.985), se quebrantaría el contenido del art. 57 de la misma Ley , que impone obligatoriamente dicha prórroga para el arrendador'.

2.2. Como advertimos en esas mismas sentencias, el panorama normativo cambió con la LAU de 1994, que contempló expresamente la situación del arrendatario en tales casos en su art. 13 , en el que, para los supuestos de arrendamientos de vivienda, se admitía la persistencia del contrato si durante los cinco primeros años de su duración el derecho del arrendador quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art. 9.1...

En consecuencia, bajo este régimen jurídico resultaba claro que la enajenación forzosa de la finca arrendada, en caso de que la ejecución hubiera tenido lugar durante los cinco primeros años de su vigencia, no determinaba la extinción del contrato de arrendamiento, sino la subrogación del adjudicatario de la finca en la posición del arrendador hasta el vencimiento del citado plazo.

2.3. En el caso de la litis, en el momento de adjudicarse a la entidad actora la finca litigiosa en procedimiento de ejecución hipotecaria, el texto vigente del citado art. 13 LAU era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019 (precepto que fue de nuevo modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

Tras su reforma por la precitada Ley 4/2013, el art. 13.1 de la LAU quedó redactado de la forma siguiente:

'1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

'Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

'Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9'.

En la exposición de motivos de la Ley 4/2013, se justificaba esta reforma de la siguiente manera:

'Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.

'La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario'.'

Aplicándolo al caso presente teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento es de fecha 15 de marzo de 2013, le es de aplicación lo dispuesto en el contenidas en el art 13 de la LAU en su primitiva redacción teniendo en cuenta que conforme a la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 4/2013 de 4 de Junio y del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de Marzo no tienen eficacia retroactiva, de forma que el contrato litigioso suscrito entre la sociedad Gola de L ÂEstany,como arrendadora, y la sociedad IMMO ROSES HOUSE S.L., como arrendataria, con fecha 15 de marzo de 2013 por una duración de 15 años, se encontraría vigente hasta el día 15 de marzo de 2018.

En consecuencia asistiría razón a la parte actora que el titulo esgrimido estaría resuelto.

Procediendo por todo lo expuesto desestimar el recurso y confirmar la sentencia de Instancia si bien por razonamientos , en parte ,distintos a los señalados en la sentencia de Instancia.

Dicho lo cual si bien se desestima el recurso de apelación interpuesto deberá de hacerse una matización en materia de tasación de costas dado que en relación a la inadecuación de procedimiento asistía razón a la parte demandada , ya que el procedimiento adecuado debió ser un juicio verbal y no un juicio ordinario las costas deberán de tasarse conforme al procedimiento que legalmente era preceptivo ,esto es como un Juicio Verbal .

NOVENO.-Al desestimarse el recurso las costas de esta alzada se impondrán a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el Art 398 de la L.EC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación

Fallo

QUE DESESTIMANDO, el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de la entidad,ALISEDA SAU, contra INMO ROSES HOUSE S.L. y Dº Noelia, contra la sentencia de fecha 14 de marzo de 2022, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Figueres, en el procedimiento ordinario nº 377/2019, del que dimana el presente Rollo de apelación, CONFIRMAMOS, EL FALLO DE LA SENTENCIA, con la matización en materia de tasación de costas consignada en en fundamento de derecho octavo , las cuales deberán tasarse conforme al procedimiento que legalmente era preceptivo ,esto es como un Juicio Verbal .

Con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo Tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmam

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