Sentencia Civil Nº 458/2011, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 128/2011 de 07 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCA SENTENCIA: 00458/2011

SENTENCIA NÚMERO 458/11

ILMO SR PRESIDENTE

DON JOSÉ R. GONZÁLEZ CLAVIJO

ILMOS SRES MAGISTRADOS

DON MANUEL MORÁN GONZÁLEZ

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a siete de Noviembre del año dos mil once.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Verbal de Desahucio Nº 531/2009 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Béjar, Rollo de Sala Nº 128/2.011 ; han sido partes en este recurso: como demandado apelante DON Laureano , representado por la Procuradora Doña Carmen Vicente Pérez, bajo la dirección del Letrado Don José L. Flores Hernández, y como demandante apelada DOÑA Eloisa , representada por el Procuradora Don Alfonso Serafín Rodríguez de Ocampo, bajo la dirección del Letrado Don Gerardo González Gómez.

Antecedentes

1º.- El día dieciocho de Octubre de dos mil diez, por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Béjar, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Estimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Rodríguez de Ocampo, en nombre y representación de Dª Eloisa , contra D. Laureano , y en consecuencia:- Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la finca sita en la CALLE000 Nº NUM000 celebrado entre las partes en fecha 28 de octubre de 1986 que vincula a las partes.- Decreto el desahucio de D. Laureano de la citada finca, condenando a estar y pasar por esta resolución, y a que dejen libre y a disposición de D.ª Eloisa la finca en el plazo legal.- Se apercibe a D. Laureano para el caso de que no desalojara la vivienda antes del expresado plazo legal se llevará a cabo el lanzamiento de conformidad con lo previsto en el art. 703 y 704 de la LEC . Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo éste ante el Juzgado, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, de conformidad con lo previsto en el art. 703 de la LEC .- Todo ello con expresa condena en costas del demandado." Interesada Aclaración de la anterior sentencia, por la legal representación de la parte apelante, con fecha cuatro de noviembre de dos mil diez, se dictó Auto cuya Parte Dispositiva es como sigue:" Se rectifica el Fallo de la Sentencia de fecha 18-10-10 , en el sentido de que donde se dice "... para el caso de que no desalojara la vivienda..." debe decir, "el local " y donde dice "notifíquese esta resolución a la parte actora y a la demandada, que dada su situación de rebeldía le será notificada en la forma prevista en el artículo 497 de la LEC " debe decir "notifíquese esta resolución a la parte actora y demandada."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida, dictándose otra en la que se desestime íntegramente la demanda y se impongan las costas de la primera instancia a la parte demandante en caso de no estimar la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho. Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día veintiuno de Octubre de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO .

Fundamentos

Primero.- La parte apelante fundamentó su recurso en el error en la apreciación de la prueba, con falta de razonamiento y de motivación adecuada de la sentencia impugnada, así como en la infracción del artículo 57 LAU 1964 y de la doctrina jurisprudencial, y en la vulneración del artículo 394.1 LEC sobre la imposición de costas, por existir dudas de derecho.

La parte demandante se opuso a dicho recurso.

Segundo.- Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que como señala la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 13-5-2011, nº 324/2011,rec. 1828/2008 . Pte: García Varela, Román "de la lectura de las SSTS de 2 de octubre de 1998 , 4 de marzo de 1994 y 18 de marzo de 1992 resulta que la exclusión expresa al régimen de prórroga forzosa, solo resulta exigible en los contratos sometidos a la legislación arrendaticia de 1964. En cuanto a los celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 , se debe reiterar que tras su publicación, la duración de los arrendamientos de local de negocio sería la que libremente hubieran estipulado las partes . Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Pese a ello, en principio, nada impide, que, si las partes así lo acuerdan y, en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el citado artículo 57 . Pero, para ello, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento.

Y en otro lugar, el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 8-4-2011, nº 270/2011, rec. 1656/2007 . Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio dice, en cuanto a los " contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985 y su sometimiento al régimen de prórroga forzosa que la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos . Frente al sistema regulado en LAU 1964 , se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito , que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 (RC núm. 1071/2005 ) , y de 7 de julio de 2010 (RC núm. 151/2007 ).

La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina, exige la desestimación del recurso. La Audiencia Provincial, acudiendo a una interpretación literal del contrato de arrendamiento, valora que la duración de los mismos se pactó por un plazo de vigencia anual, aunque con la posibilidad de que pudieran prorrogarse anualmente de manera facultativa para el arrendatario y forzosamente para el arrendador, aplicándose, de manera convencional, una remisión expresa a la prórroga forzosa regulada en el artículo 57 LAU de 1964 . Además, tras analizar las potestades conferidas al arrendatario, concretadas en sus facultades para ejecución de obras del local objeto de arrendamiento y la larga duración del contrato, razona que las mismas resultan plenamente coherentes con la prórroga estipulada en el negocio jurídico que vincula a las partes."

En el presente caso, el contrato de arrendamiento de local de negocio fue celebrado entre las partes con fecha de 28 de octubre de 1986 y aparece contenido en el documento 4 de los acompañados con la demanda, unido a los autos o los folios 71 y 72. En su estipulación primera se establece que las arrendadoras ceden en arrendamiento a los arrendatarios el local reseñado "con efectos a partir del día de la fecha y por el plazo de un año prorrogable tácitamente conforme a la vigente ley de arrendamientos urbanos". En la estipulación segunda se fija la renta del contrato, aclarándose en el párrafo segundo de dicha estipulación que dicha renta "se acomodará anualmente a las variaciones del coste de la vida de acuerdo con los índices generales que fije el Instituto Nacional de Estadística", y precisándose en el párrafo siguiente que la primera revisión se llevará a cabo el día 31 de diciembre de 1988. En la estipulación cuarta se precisa que transcurrido el primer año, los arrendatarios podrán traspasar el negocio de cafetería establecido. En estipulación séptima se aclara que la separación de los socios no se considerará traspaso. Y en estipulación octava se acuerda que en todo lo no establecido en el presente contratos estará a lo dispuesto en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

Nos encontramos, por lo tanto, claramente ante un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado a partir del nueve de mayo de 1985, ( concretamente, como hemos dicho, el 28 de octubre de 1986), contrato que además se hallaba subsistente a la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en cuyo caso, conforme a la disposición transitoria primera .2 de la citada LAU de 1994, tal contrato continuará rigiéndose por lo dispuesto en el artículo nueve del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al inquilinato y al de local de negocio que se hubiesen celebrado a partir del nueve de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley.

Por consiguiente, y de acuerdo con la jurisprudencia antes transcrita, en el presente supuesto, al tratarse de un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado con posterioridad al 9 de mayo de 1985, que se hallaba subsistente a la fecha de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , dicho contrato de arrendamiento se regirá por el Real Decreto Ley 2/1985 del 30 de abril en lo que se refiere a la supresión de la prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964 , y cuantos artículos sean una consecuencia de este precepto. De manera que se tratará de un contrato cuya duración será la que estipulen libremente las partes, las cuales pueden acordar libremente que esa duración se prorrogue forzosamente para el arrendador y libremente para el arrendatario, sin perjuicio siempre de la tácita reconducción regulada en el Código Civil. El problema, de conformidad con la jurisprudencia antes transcrita, no consiste sino en examinar el supuesto de hecho concreto en orden a determinar si las partes de forma expresa o de forma implícita, pero siempre de manera indubitada, pactaron una duración concreta para el contrato objeto de juicio, o por el contrario acordaron el sometimiento de dicho contrato al régimen de la prórroga forzosa para la arrendador y facultativa para arrendatario.

Cuestión que nos remite a la interpretación de los contratos que regulan los artículos 1281 y siguientes CC , según los cuales lo decisivo es determinar cuál es la intención o finalidad de las partes, para lo cual en primer lugar hay que acudir a los términos o palabras utilizadas por estas, y en segundo lugar, al resto de los criterios interpretativos regulados en dichos artículos, como es el criterio sistemático. Criterios conforme a los cuales es claro que en el presente caso las partes acordaron que la cesión de local de negocio objeto del contrato tendría efectos a partir del día 28 de octubre de 1986, fecha del contrato, y por el plazo expreso de un año, prorrogable tácitamente conforme a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, en efecto, como se señala por la parte demandante, no se dice prorrogable forzosamente, sino tácitamente, y al mencionarse la vigente Ley de Arrendamientos urbanos, habiéndose celebrado el contrato en la citada fecha de 28 de octubre de 1986 , dicha Ley no puede ser otra que la de 1964 con las modificaciones introducidas por el citado decreto de 1985 , el llamado decreto Boyer, por el que se suprimió el régimen de prórroga forzosa, y que remitió al Código Civil para la tácita reconducción de los contratos de arrendamiento que pasaban a tener como plazo de duración el periodo que libremente estipulen las partes. De manera que de acuerdo con una interpretación literal del contrato objeto de juicio no cabe sino concluir que el plazo de duración fue de un año, prorrogable tácitamente conforme al código civil por periodos iguales de un año, si no se manifestaba la voluntad contraria a la tácita reconducción por ninguna de las partes, conforme se establece el artículo 1566 del citado CC .

Por otro lado, no es cierto, contrariamente a lo que se manifiesta por la parte apelante, que de una interpretación sistemática del referido contrato pueda deducirse de manera indubitada que la intención o voluntad de las partes fue la de pactar libremente la prórroga forzosa para dicho contrato de arrendamiento. Puesto que cuando en el párrafo tercero de la estipulación segunda se dice que la primera revisión de la renta se llevará a cabo el 31 de diciembre de 1988, se está haciendo una excepción a la revisión del primer año, lo cual no plantea ningún inconveniente para un contrato celebrado por un año prorrogable tácitamente por años sucesivos, siempre que las partes no manifiesten su voluntad en contra. Tampoco puede deducirse de una interpretación sistemática esa voluntad indubitada de pactar una prórroga forzosa del contrato a partir de la cláusula cuarta donde se concede el derecho de traspaso a los arrendatarios, pues en ella se dice expresamente "transcurrido el primer año", que es el plazo de duración expresamente pactado. Ni, en fin, de la cláusula séptima en la cual no se considera traspaso la separación de los socios, que de hecho se produjo años más tarde. En definitiva, no cabe deducir esa voluntad de prórroga forzosa del presente contrato del hecho de que en las diferentes cláusulas del mismo se refieran las partes a acontecimientos que pueden producirse en la vida del contrato a lo largo de los años venideros, puesto que en la cláusula primera no se dice que el contrato solamente durará un año, sino que se dice que se cede en arrendamiento por el plazo de un año prorrogable tácitamente conforme a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, que no es otra que la LAU 1964 con las modificaciones en cuanto al plazo de duración introducidas por el citado Decreto de 1985 , que a su vez se remitía al Código Civil, el cual permite la prórroga tácita por años sucesivos y de forma ilimitada, mientras ninguna de las partes manifiesten su voluntad en contrario.

Por consiguiente, a diferencia de los supuestos citados por la parte apelante resueltos en sendas sentencias de esta Audiencia y de otras, en el presente caso, del contenido de las cláusulas contractuales no puede deducirse que de una manera expresa, ni tampoco de una manera tácita, y en todo caso indubitada, que las partes hayan acordado el sometimiento del presente contrato al régimen de prórroga forzosa de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sino que, hallándose como se hallaban las partes bajo la vigencia del Decreto de 1985 , pactaron libremente la duración anual del presente contrato, con la posibilidad de la prórroga tácita del mismo conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente a la fecha del contrato, que no es otra que la LAU 1964 modificada por el Decreto de 1985 , que en materia de duración del contrato estableció la libertad de las partes, y el sometimiento a la prórroga tácita de los contratos conforme a lo regulado en el Código Civil. Es decir, se estableció la posibilidad de la prórroga anual tácita, mediante el simple mecanismo de que ninguna de las partes manifestase su voluntad en contrario, como así sucedió en el presente caso durante numerosos años. Hasta el actual en el que las partes, concretamente la parte arrendadora, ha procedido a la denuncia y oposición a la tácita reconducción, lo que, por lo tanto, obliga a estimar la presente demanda, confirmando la sentencia impugnada.

Siendo así que no sólo cabe deducir lo anterior sobre la base de la interpretación de las cláusulas del presente contrato, sino también a partir de la interpretación de los actos de las partes, criterio al que se remite el citado artículo 1282 CC para la interpretación de los contratos, puesto que no consta acreditado que el presente contrato haya sido una simple continuación, sin novación alguna, del anterior contrato celebrado por la parte arrendadora con otros arrendatarios, pues no consta que se pagase ninguna cantidad en concepto de traspaso del anterior contrato, y no en otros conceptos distintos, como pago de mobiliario etc., lo cual, además, para nada se menciona en el presente contrato. Ni tampoco, en fin, del hecho de que tras la separación de uno de los socios, el que continuó pagase al que se separaba la parte correspondiente de aquel originario traspaso, puesto que tal conclusión no supondría sino hacer supuesto de la cuestión, ya que la cuestión o problema no es sino determinar si esas cantidades se pagaron en concepto de traspaso o en otro concepto distinto, pues tal circunstancia no es, como se ha dicho, mencionada para nada en el presente contrato, ni ha resultado acreditada en autos por medio de la declaración de los intervinientes en el mismo, que por el tiempo transcurrido no ha sido posible.

En cuanto a las costas de la primera instancia, indicar que de la jurisprudencia antes transcrita no se desprende que exista ninguna sería duda de derecho sobre el particular, ya que es claro que en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir de 1985 y que se hallen en vigor al tiempo de publicarse la LAU de 1994 , la duración de los mismos será la que libremente estipulen las partes, duración que será prorrogable tácitamente conforme al régimen del Código Civil. Si bien la solución final en orden a la estimación o desestimación de la correspondiente demanda de desahucio por expiración del plazo dependerá del supuesto de hecho concreto, es decir del concreto contrato celebrado entre las partes en orden a determinar la duración acordada para el mismo por éstas de manera expresa o implícita, pero en todo caso indubitada.

Sin que, por lo demás, exista tampoco la falta de motivación alegada por el apelante en su recurso, pues la sentencia impugnada contiene una motivación, que es existente , excluyéndose, por tanto, todo vicio de incongruencia, aunque dicha motivación no sea acertada según la parte apelante.

El presente recurso debe, pues, ser desestimado.

Tercero.- Por aplicación del artículo 394.1 LEC , las costas de este recurso se imponen a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de DON Laureano contra la sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Béjar, el día 18 de Octubre de dos mil diez y su Auto Aclaratorio de fecha 4 de Noviembre de 2.010, confirmamos la misma en su integridad, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso, declarando la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública, en el mismo día de su fecha. Doy fe.