Sentencia Civil Nº 461/2013, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 423/2013 de 05 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 423/2013 SENTENCIA 5 de noviembre de
2013
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 423/2013
SENTENCIA Nº 461
Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Magistrada
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
Magistrado
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a 5 de noviembre de 2013.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del
margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 8 de abril de 2013,
recaída en el juicio ordinario nº 207/2011, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Carlet (Valencia),
sobre opción de compra.
Han sido partes en el recurso, como apelantes las demandantes MOETHOS, S.L., y UNIPLASA, S.A. ,
representadas por el procurador D. Carlos J. Aznar Gómez y con la asistencia letrada de D. Rafael Pla Belda,
y como apeladas las demandadas PENADES, S.L. , representada por la procuradora Dª. María Ramírez
Vázquez y con la asistencia letrada de D. Ismael Rodrigo Martín, y MAPLEX, S.A. , declarada en situación
procesal de rebeldía.
Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice: «QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador D. Carlos J. Aznar Gómez, en nombre y representación de la entidad MOETHOS, S.L., y la entidad UNIPLASA, S.A., contra la entidad PENADES, S.L., y la entidad MAPLEX, S.A., ésta última declarada en situación procesal de rebeldía, DECLARO haber lugar a la misma, y en consecuencia, CONDENO a la entidad MAPLEX, S.A., a que, firme que sea la presente resolución, abone a la parte actora la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN EUROS Y SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (468.981,77 #, esto es 78.032.000 pesetas), que efectivamente le son adeudados, más los intereses legales correspondientes, ABSOLVIENDO a la mercantil PENADES, S.L., de los pedimentos formulados en su contra.

En cuanto a las costas, respecto de la demandada MAPLEX, S.A., cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Respecto de la demandada PENADES, S.L., procede imponer las mismas a la parte actora.»

SEGUNDO.- La defensa de las actoras interpuso recurso de apelación, en solicitud de resolución estimando íntegramente los pedimentos de la demanda y, por tanto: Se condene a PENADES, S.L., como actual propietaria de la finca registral 12.154 del registro de la propiedad 2 de Picassent, a otorgar escritura de compraventa a favor de MOETHOS, S.L., en cuyo momento y en unidad de acto le será abonado el resto del precio pendiente de pago respecto del establecido en la escritura del 17-02-87 en la que se concedió el derecho de opción de compra sobre la indicada finca, cuyo importe pendiente asciende a 132.030,33 # y subsidiariamente, y de no estimarse la petición principal, se condene solidariamente a las demandadas a reintegrar a las actoras la cantidad abonada a cuenta del precio pactado en la escritura concediendo el derecho de opción de compra, cuyo importe asciende a 468.981,77 #, todo ello con imposición de costas a la parte demandada.



TERCERO.- La defensa de la demandada PENADES, S.L., presentó escrito solicitando sentencia desestimando el recurso, confirmando la Sentencia apelada en lo que a esta parte se refiere, y todo ello con costas a la parte recurrente.



CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 4 de noviembre de 2013, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.


PRIMERO.- La sentencia recurrida desestimó las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva alegadas por la demandada PENADES, S.L., y no dio lugar a la demanda en cuanto dirigida contra ésta, porque no está vivo el derecho de opción sobre la Finca registral 12.154 del Registro de la Propiedad nº 2 de Picassent, ya que UNIPLASA, a pesar de ejercitar su derecho en plazo, no cumplió lo convenido al no abonar el precio en el plazo y condiciones pactadas, y por lo que aquí interesa, razonó: «

TERCERO.-Resulta necesario partir de datos fácticos que no resultan discutidos: 1.- Mediante escritura pública, de fecha 17 de febrero de 1987, la entidad MAPLEX, S.A., concedió un derecho de opción de compra a favor de PLAYDESA, S.A., (hoy UNIPLASA), sobre la Finca registral 12.154 del Registro de la Propiedad de Picassent nº2.

2.-Mediante escritura pública, de fecha 5 de agosto de 1987, la entidad PLAYDESA (hoy UNIPLASA) comunicó a MAPLEX, S.A., el ejercicio del derecho de opción, requerimiento que fue debidamente notificado.

3.- La Sentencia dictada en Autos de menor cuantía nº 177/95, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Carlet, condenó a MAPLEX, S.A., a elevar a escritura pública del contrato de opción de compra sobre la referida finca.

4.- La Sentencia nº 101, de fecha 10 de febrero de 2000, dictada en Rollo de Apelación nº 981/98, por la Sección 8º de la AP Valencia, estimando el recurso interpuesto, revocó la sentencia de instancia, desestimando íntegramente los pedimentos de la demanda formulada por UNIPLASA, S.A..

5.- Mediante escritura pública, de fecha 4 de febrero de 2010, la mercantil UNIPLASA, S.A., cedió el derecho de opción de compra a la entidad MOETHOS, S.L.

6.- La mercantil PENADES, S.L., adquirió la Finca 12.154 mediante adjudicación en subasta, celebrada en fecha 17 de septiembre de 2009, en el procedimiento de apremio seguido por la Agencia Tributaria contra la mercantil MAPLEX, S.A.

/.../ SAP Madrid, sec. 21ª, S 29-3-2012, nº 66/2012, rec. 366/2010 /.../ STS, Sala 1ª, de 4-2-1995, nº 42/1995, rec. 102/1992 /.../

CUARTO.- /.../ respecto de la entidad demandada PENADES, S.L., /.../ el derecho de opción no está vivo, la opción perdió toda su eficacia, y ha de reputarse caducada, ya que UNIPLASA, a pesar de ejercitar su derecho en plazo (Escritura pública de fecha 5 de agosto de 1987), comunicación expresiva de su intención de ejercitar el derecho, no cumplió lo convenido al no abonar el precio en el plazo y condiciones pactadas.

Así, la opción ha de reputarse caducada, al tratarse de una obligación asumida que obligaba al optante a cumplirla en aquel preciso momento y en la forma pactada, con lo que infringió el artículo 1256 del Código Civil . No perfeccionado el contrato, al no abonar el precio acordado, el derecho quedó despojado de la fuerza vinculante que ahora se pretende, y ello conforme a la normativa general de la contratación, regida por el libre pacto y voluntad expresa de las partes ( artículos 1254 , 1255 , 1258 y concordantes del Código Civil ), que obliga a las condiciones que libremente hayan convenido las partes.

También ha quedado acreditado que el optante originario, UNIPLASA, S.A., cedió sus derechos opcionales a la entidad MOETHOS, S.L., (doc. 9), mercantil que, a pesar de las alegaciones de maniobra instrumental de la actora, hubiera podido ejercitar con eficacia la opción de referencia, pero siempre dentro de los términos pactados, y no lo fue con sujeción estricta a lo expresamente convenido en la escritura de constitución del derecho de opción (doc.1), en la que se contienen como ESTIPULACIONES: 'C.- El plazo para el ejercicio del derecho de opción es de seis meses a contar desde el día de hoy. D.- Caso de ejercitarse la opción, el precio de compra será de CIEN MILLONES DE PESETAS, pagaderos por semestres, durante cinco años, siendo el primer pago el día 1 de junio de 1.988, y los restantes los mismos días de los sucesivos trimestres. Las cantidades aplazadas devengarán el interés anula del OCHO POR CIENTO, estableciendo el plazo en beneficio del comprador. E.- El titular del derecho de opción podrá transmitir su derecho de opción de compra a la persona física o jurídica que tenga por conveniente, y en las mismas condiciones a las aquí establecidas; por lo que el concedente de la opción presta, desde ya, su consentimiento'.

Sin embargo, la cesión del derecho se produjo en fecha 4 de febrero de 2010 (doc. 9), cuando el mismo, conforme a lo anteriormente expuesto, ya se encontraba caducado, por lo que no cabe el reconocimiento del derecho a su favor, ni, por lo anteriormente expuesto, el otorgamiento de la escritura pública pretendida.»

SEGUNDO.- Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis:
PRIMERO.- El fundamento jurídico 3º omite la sentencia nº. 291/07, de 21-03-07, dictada por el TS en el recurso nº. 1.503/00 , así como el acta notarial de 28-09-07, en la que se requirió a MAPLEX, S.A. para que se personara el 20-12-07 en la notaría de Silla señalada para el otorgamiento de la escritura de compraventa, y el acta notarial del 20-12-2007 en la que se reseñaba la incomparecencia de la MAPLEX, S.A. y se dejaba constancia del cheque bancario de 132.030,34 #. Igualmente omite la referencia a la papeleta de Conciliación de 01-03-2012 presentada ante los Juzgados de Ontinyent de fecha 01-03-10, el acta de 30-07-2010 y el acta notarial de 30-09-2010 que dejó constancia de que MOETHOS, S.L. se había personado para el otorgamiento de la escritura de compraventa y se efectuaba referencia al cheque aportado por dicha entidad.

Dichas omisiones son de importancia por cuanto, contra lo que dice la sentencia recurrida, PLAYDESA, S.A. (UNIPLASA) ejercitó en plazo su derecho de opción y cumplió lo convenido.



SEGUNDO.- El razonamiento de que el derecho de opción no está vivo es contrario a la STS de 4-2-1995 , por lo que, si el derecho de opción fue ejercitado en plazo por PLAYDESA (UNIPLASA), la consecuencia es que 'dicha compraventa quede perfeccionada y en estado de ejecución '.

Entre las partes hubo discrepancias en cuanto al precio, y se discutió en el procedimiento judicial señalado antes, y se dictaminó que no había sido satisfecho todo el precio, de ahí que hayan intentando pagar el resto del precio, pero en dicho procedimiento no se cuestionó la vigencia de la compraventa por el ejercicio en plazo del derecho de opción, sino que se discutía la cantidad a pagar por la optante, sin que por la optataria se reconviniera ejercitando acción de resolución de compraventa, por lo que estaba ' perfeccionada y en estado de ejecución '.



TERCERO.- MAPLEX, S.A. fue objeto de embargo por la TGSS, siendo trabada la finca registral 12.154.

UNIPLASA interpuso TERCERÍA DE DOMINIO contra TGSS y contra la apremiada. El título de dominio presentado por UNIPLASA era la escritura de concesión de la opción de compra y la escritura de ejercicio de dicha opción, y la tercería prosperó en Sentencia de 11 de Enero de 1.999 , del Juzgado de nº. 2 de Carlet en los autos del juicio de mayor cuantía nº. 275/95.



CUARTO.- Esa Sentencia fue confirmada por SAP de Valencia, de 29 de Diciembre de 2.000, nº. 1034, recurso nº. 280/99 , por lo que queda establecido que desde el 5 de agosto de 1.987 UNIPLASA era propietaria de la finca, aunque no hubiera satisfecho la totalidad del precio pactado por cuanto el pago del precio es requisito para la consumación del contrato pero no para la perfección del mismo, y el incumplimiento en el pago del precio podría dar lugar a la ' exigencia del cumplimiento de dicha obligación por parte del vendedor o a la resolución del contrato por incumplimiento, pero mientras ello no tenga lugar no puede cuestionarse la validez del título'.

Ni se instó por MAPLEX, S.A. la acción de cumplimiento de la obligación de pago del resto del precio ni se ha instado dicha acción por parte de PENADES, S.L., y ni se instó por parte de MAPLEX, S.A. la acción para resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del comprador ni se ha instado por parte de PENADES, S.L., y confirmo la existencia de 'traditio'.



TERCERO.- Es doctrina jurisprudencia constante y reiterada la que sostiene que: «La opción de compra, como precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir la celebración del contrato principal de compraventa ( sentencias de 21 de noviembre de 2000 y 5 de junio de 2003 ), produce como efecto la puesta en vigor del contrato proyectado, como derecho y deber de una y otra de las partes. Y en el presente caso, habiéndose ejercitado la opción y perfeccionada la compraventa con la comunicación por el optante al concedente del ejercicio del derecho y extinguido así el derecho de opción, tal perfección se produce aunque no medie entrega de la cosa ni el pago del precio, pues entrega y precio pertenecen a la fase de consumación de la compraventa.» [ STS, Civil sección 1 del 12 de Mayo del 2009 ( ROJ: STS 2902/2009 )].

No es menos cierto que la jurisprudencia reitera que no basta una mera declaración de la voluntad de ejercitar la opción si 'no cumplió lo convenido para el ejercicio de la opción' ( STS de 4 de febrero de 1995 ) o 'sin que llevara a cabo consignación alguna del precio convenido, a satisfacer necesariamente en el momento de realización...' y 'no basta por sí mismo cuando se ha convenido que ha de ir acompañado de pago del precio' ( STS de 2 de noviembre de 1995 ) o si 'la intención de los contratantes fue la de que los optantes estaban obligados, dentro del último plazo convenido, no sólo a hacer uso de la opción, sino también a pagar el precio' ( STS de 25 de febrero de 1996 ), o 'se pactó expresamente que el precio de la finca objeto de la opción de compra se abonaría en el momento de ejercitarse ésta' ( STS de 6 de julio de 2001 ) .

Sin embargo, en la escritura de constitución del derecho de opción, de 17 de febrero de 1987 (folios 48 vuelto y 49), se pactó: « C.- El plazo para el ejercicio del derecho de opción es de seis meses a contar desde el día de hoy.

D.- Caso de ejercitarse la opción, el precio de compra será de CIEN MILLONES DE PESETAS, pagaderos por semestres, durante cinco años, siendo el primer pago el día 1 de junio de 1.988, y los restantes los mismos días de los sucesivos trimestres.

Las cantidades aplazadas devengarán el interés anual del OCHO POR CIENTO, estableciendo el plazo en beneficio del comprador.» En consecuencia, no habiéndose convenido otra cosa respecto al precio, y ejercitado el derecho de opción dentro del plazo pactado, mediante escritura pública de 5 de agosto de 1987 (folio 67), notificada a MAPLEX el 10 de agosto de 1987, quedó perfeccionado el contrato de compraventa, y el pago del precio es obligación nacida de este contrato, de modo que su impago pudo dar lugar a la resolución de la compraventa, pero no obsta al válido ejercicio del derecho de opción. Pues las discrepancias o incidencias que puedan surgir después entre los contratantes se sitúan en el ámbito del contrato de compraventa perfeccionado y único, ya realizado y vinculante para las partes.

Por ello, la sentencia de 11 de Enero de 1999, del Juzgado de 1ª Instancia nº. 2 de Carlet , recaída en el juicio de mayor cuantía nº 275/95, dio lugar a la tercería de dominio interpuesta por UNIPLASA contra MAPLEX, S.A. y la TGSS, estimando que la opción de compra ejercitada era título bastante para adquirir la propiedad, y que, de acuerdo con lo exigido por el artículo 609 CC , concurría la tradición o entrega de la cosa por haberse acreditado que el demandante poseía el bien en concepto de arrendatario, y que la entrega del precio es un requisito para la consumación, pero no para la perfección del contrato.

Recurrida por los demandados la Sentencia del Juzgado, fue confirmada por la SAP de Valencia, de 29 de Diciembre de 2000, nº 1034, recurso nº 280/99 , que abundó en aquellos argumentos y recalcó que '...la entrega del precio es un requisito para la consumación pero no para la perfección del contrato, en base a lo dispuesto en el artículo 1450 del Código Civil ; pudiendo dar lugar al incumplimiento del comprador en cuanto al pago del precio de la compraventa, a la exigencia del cumplimiento de dicha obligación por parte del vendedor o a la resolución del contrato por incumplimiento, pero mientras ello no tenga lugar no puede cuestionarse la validez del título del hoy tercerista'.

Por ello también el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Carlet, por sentencia de 4 de junio de 1997 pronunciada en el juicio de menor cuantía nº 117/1995 (folio 33), estimó la demanda interpuesta por UNIPLASA SA contra MAPLEX, S.A. y condenó a ésta al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Esa sentencia fue revocada por la SAP de Valencia, sección 8ª, de 10 de febrero de 2000, nº 101, recurso 981/1998 (folio 37), porque UNIPLASA no había satisfecho todavía la totalidad del precio acordado en la escritura de opción de compra, que ascendía a 100.000.000 pesetas (601.012,10 #) por la finca registral 12.154, pues sólo había abonado 78.032.000 pesetas (468.981,77 #). Contra la sentencia de la Audiencia Provincial se interpuso recurso de casación que fue desestimado por STS de 21 de marzo de 2007, nº 291/2007, recurso nº 1503/2000 (folio 40). Pero tanto el Juzgado, como la Audiencia, como el Tribunal Supremo construyeron sus respectivos pronunciamientos sobre la base de que la relación jurídica que vinculaba a las partes era un contrato de compraventa, lo que constituye un hecho cierto e incontrovertible.



CUARTO.- La defensa de PENADES, S.L., alude en su escrito de impugnación a la falta de legitimación activa y pasiva, que fueron desestimadas por el juez a quo, y cuya desestimación nosotros compartimos, pues la actora actúa en virtud del derecho que legítimamente adquirió de UNIPLASA, S.A., subrogándose en el lugar y posición que ésta 'ostentaba en los derechos derivados de opción de compra sobre la finca' (folio 65 vuelto), y PENADES, S.L., está pasivamente legitimada porque es la sucesora de MAPLEX, S.A., y titular registral de la finca (folio 250).

Mayor hincapié hace la apelada al alegar su condición de tercer adquirente de buena fe, protegido por la presunción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en tanto que, según arguye, la única circunstancia que conocía al momento de la adjudicación era la de que en febrero de 1987 se constituyó un derecho de opción de compra por plazo de seis meses que finalizaba el 17 de agosto de 1987, no constando su ejercicio por nadie y siendo titular todavía de la finca la concedente del derecho (MAPLEX S.A.), y que tal asiento estaba caducado por transcurso de 5 años, conforme al art. 177 del Reglamento Hipotecario .

Tal alegación exige repasar la doctrina jurisprudencial en torno a la figura del tercero hipotecario .

Según dispone el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , en sus dos primeros párrafos: 'El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro' .

Este precepto contempla, como es sabido, un supuesto de adquisición «a non dominio», a favor del tercer adquirente de buena fe que cumple los requisitos exigidos por dicho precepto (adquisición onerosa, de la persona que aparezca como titular registral con facultades para transmitir). Caracteriza esencialmente al artículo 34 de la Ley Hipotecaria el extraordinario poder legitimador que mantiene el título adquisitivo del tercero, revistiéndolo de una cualidad inatacable, independientemente de los vicios de que adoleciera el título por virtud del cual el contenido registral hubiera tenido acceso al Registro (por todas, Sentencias de 7 de diciembre de 1987 y 17 de julio de 2003 ). Como recuerda la Sentencia de 7 de noviembre de 2006 «la especial naturaleza de la protección del tercero que deriva de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , viene dada por el propio concepto y finalidad del Registro. Se pretende que los adquirentes puedan cerciorarse de la titularidad de su transmitente y, en todo caso, que estén a salvo de la inexistencia, resolución o nulidad del derecho de éste. Así ser 'tercero' significa ser un adquirente jurídicamente ajeno a aquellos actos que contradicen la titularidad del transmitente y, en consecuencia, a la formación defectuosa, resoluble o meramente ficticia de su derecho, o a los actos por los que se despoja de una titularidad que antes tenía» . La Sentencia de 15 de noviembre de 1990 cita la Sentencia de 17 de octubre de 1989 , que expresamente se refiere al principio de la fe pública registral, según la cual el tercero que adquiera del titular registral confiado en el contenido del Registro e inscribe, está protegido y no le afecta la posterior declaración de nulidad del contrato del transmitente ( artículos 34 y concordantes de la Ley Hipotecaria ) y también el principio de inoponibilidad de lo no inscrito, según el cual al tercero que inscribe no le afectan los actos inscribibles no inscritos, recordando la propia sentencia que por virtud de esos principios, al tercero que adquiere en determinadas condiciones sólo le afecta lo que está inscrito, de modo que frente a él es inoponible lo que no ha tenido acceso al Registro, y después de expresar los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , dice: «y tras ello la propia sentencia afirma acertadamente que concurriendo tales requisitos el artículo 34 enerva la acción reivindicatoria, la acción meramente declarativa, la acción confesoria o cualquier otra acción real y protege al adquirente frente a cualquier pretensión de impugnación de su título adquisitivo que pretenda la anulación o resolución del derecho del transferente». Por tanto, cuando un poseedor no propietario accede al Registro de la Propiedad, creando la apariencia de ser el verdadero titular, y un tercero de buena fe, confiando en la exactitud del Registro de la Propiedad (es decir, confiando en que sus asientos reflejan la realidad de los derechos, y que estos tienen el contenido que se afirma y pertenecen a los que aparecen en el Registro como titulares) adquiere a título oneroso ese derecho de dicha persona, y lo inscribe luego a su favor, es protegido frente a la reclamación que le dirija el verdadero propietario en la realidad extrarregistral, lógicamente sin perjuicio de la acción que pueda ejercitar el verus dominus contra el transmitente.

De lo dicho queda claro que la protección dispensada al tercero hipotecario encuentra su razón de ser en la necesidad de reforzar la confianza en el Registro, y en la realidad de la que este se hace eco, garantizando a todos los que adquieren derechos inscritos llevados por esa confianza, que van a ser mantenidos en la titularidad de los mismos, una vez consten inscritos a su favor, al margen de las vicisitudes que pudieran afectar al título del transmitente que no tengan reflejo registral, sin que, por tanto, su titularidad inscrita pueda verse atacada por acciones fundadas en una determinada realidad extrarregistral ajena al contenido registral inmediatamente anterior a su adquisición, y ello, lógicamente, sin perjuicio de las acciones que pudiera tener el que en un orden civil puro sea verdadero dueño frente al que se arrogó registralmente tal consideración ignorando los vicios que lo invalidaban.

En línea con lo dicho hasta el momento, importa destacar que la cualidad de tercero la origina el inscribir un derecho que al momento de adquirirse se halle inscrito a favor del transmitente, y que por tanto se presume perteneciente a la persona que aparece como titular tabular, pero nunca se obtiene tal condición de un acto o negocio determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe. En concreto, la sentencia de 7 de diciembre de 1987 , traída a colación por la relevante sentencia de 5 de marzo de 2007 , al definir el concepto de tercero tanto en un orden civil puro como en el campo del derecho hipotecario, señala respecto al tercero hipotecario que «es 'tercero' en el campo del derecho hipotecario el adquirente que por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad no puede afectarle lo que no resulte de un determinado contenido registral, anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran. Por tanto, la cualidad de ' tercero hipotecario ' no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe con base en tal acto o negocio jurídico su derecho en el Registro de la Propiedad, pues como el mismo autorizado sector de la doctrina científica establece, si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanatoria, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero, pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo del tercero, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca» .

En consecuencia, la protección de la fe pública legitima al tercer adquirente logrando preservar su titularidad extramuros de las acciones que pueda ejercitar contra el transmitente el que sea verdadero titular en la realidad extrarregistral, fundadas en datos que no aparezcan publicados en el Registro al tiempo de la adquisición; dicha protección por ende no alcanza al que adquiere en virtud de título inexistente, nulo o anulable, sino al que adquiere por título válido, aún no siéndolo, por razones ajenas al Registro, el del transmitente. Lo esencial, en suma, es que el título del tercero sea válido, aunque los datos no publicados determinen la inexistencia, nulidad o anulabilidad del título en virtud del cual inscribió su derecho el transmitente.

En el caso que estudiamos, cuando el 15 de febrero de 2010 (folio 250) se produjo la adquisición de la finca por PENADES, S.L., constaba en el Registro de la Propiedad el asiento de inscripción del derecho de opción que MAPLEX S.A. había cedido a PLAIDESA, cuyo asiento no había sido cancelado por caducidad ex artículo 177 del Reglamento Hipotecario , sólo así se justifica que se incluyera en la nota simple expedida por el Registro el 3 de febrero de 2010 (folio 69), y esa constancia registral, complementada con la información resultante del proceso de subasta por la AEAT, donde expresamente se advertía de que 'EXISTE UN ASIENTO REGISTRAL DE OPCIÓN DE COMPRA A FAVOR DE PLAYDESA S.A. (HOY DENOMINADA UNIPLASA S.A.), HABIÉNDOSE DICTADO POR EL TRIBUNAL SUPREMO LA SENTENCIA DE 21 DE MARZO DE 2007 , QUE DESESTIMÓ EL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO POR UNIPLASA S.A., POR NO HABER CUMPLIDO EL PRECIO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE OPCIÓN, POR LO QUE SE LE HA DENEGADO EL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA DEL INMUEBLE. POR TANTO, LA OPCIÓN ES OPONIBLE A TODO PROPIETARIO DEL INMUEBLE AFECTADO, INCLUIDOS LOS SUBADQUIRENTES POSTERIORES, QUE PUEDEN VER RESUELTO SU DERECHO SI SE PRUEBA EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO' (folio 107), le permitió a PENADES, S.L., conocer con toda precisión la situación real de la finca que adquiría y la posibilidad de que se le opusiera el derecho de opción, lo que, en cualquier caso, desvirtúa la presunción de buena fe que se contiene en el párrafo segundo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , lo que impide que sea considerado tercero hipotecario.



QUINTO.- En definitiva, en la escritura de 17 de febrero de 1987 (folio 10) MAPLEX S.A. concedió a PLAIDESA S.A. (hoy denominada UNIPLASA S.A.) un derecho de opción de compra sobre la finca 12.154.

En escritura pública de 5 de agosto de 1987, PLAYDESA S.A. ejerció su derecho de opción de compra (folio 24).

PENADES, S.L. es el sucesor de MAPLEX, S.A., pues adquirió la finca en virtud de resolución de la Agencia Tributaria, de 21 de diciembre de 2009, que se la adjudicó en el procedimiento de apremio seguido contra MAPLEX, S.A.

En el Registro de la Propiedad y en la publicación de la subasta constaba la inscripción de aquel derecho de opción de compra.

Por escritura de 4 de febrero de 2010 (folio 60), MOETHOS, S.L., es cesionaria de los derechos que UNIPLASA, S.A., tenía sobre la finca, cuya facultad de cesión de derechos había sido prevista en la escritura de 17 de febrero de 1987, donde se convino (folio 17) que: 'E.- El titular del derecho de opción podrá transmitir su derecho de opción de compra a la persona física o jurídica que tenga por conveniente, y en las mismas condiciones a las aquí establecidas; por lo que el concedente de la opción presta, desde ya, su consentimiento.' Ni MAPLEX, S.A., ni PENADES, S.L., han ejercitado nunca la acción de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del comprador.

En consecuencia, el contrato de compraventa perfeccionado con el ejercicio del derecho de opción, sigue vigente y debe cumplirse mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa por la titular registral, PENADES, S.L., a favor de MOETHOS, S.L., y el simultáneo pago por ésta del precio pendiente de 132.030,34 #, que es la diferencia entre el precio de compra de 100.000.000 pesetas, pactado en la escritura de 17 de febrero de1987, y la cantidad reconocida por la SAP de Valencia, sección 8ª, de 10 de febrero de 2000, nº 101, recurso 981/1998 (folio 37) como entregada a cuenta por UNIPLASA, S.A. (100.000.000 - 78.032.000 = 21.968.000 pts. = 132.030,34 #), lo que necesariamente implica la revocación de la condena impuesta a MAPLEX S.A., que siendo subsidiaria, no resulta compatible con la estimación de la pretensión principal.



SEXTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de la primera instancia deben imponerse a la demandada PENADES, S.L., que es la única demandada que, como titular registral de la finca, puede ser condenada a otorgar la escritura pública de compraventa. Y no procede hacer expresa imposición de las costas causadas por este recurso.

SÉPTIMO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , estimado el recurso, devuélvase el depósito constituido para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por MOETHOS, S.L., y UNIPLASA, S.A.

Revocamos la sentencia apelada, y en su lugar: Condenamos a PENADES, S.L., a otorgar a favor de MOETHOS, S.L., escritura pública de compraventa de la finca registral 12.154 del Registro de la Propiedad nº 2 de Picassent, en cuyo momento y en unidad de acto, MOETHOS, S.L., le abonará 132.030,34 #, que es el resto del precio pendiente de pago.

Desestimamos la pretensión subsidiaria y absolvemos a MAPLEX, S.A.

Imponemos a PENADES, S.L., las costas causadas en la primera instancia por la actora.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme, y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.