Sentencia CIVIL Nº 47/2019, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 429/2018 de 07 de Febrero de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
LEON
SENTENCIA: 00047/2019
Modelo: N10250
C., EL CID, 20
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Teléfono: 987233159 Fax: 987/232657
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MAM
N.I.G. 24115 41 1 2016 0004552
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000429 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.7 de PONFERRADA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000530 /2016
Recurrente: Adriano , DIRECCION000 CB , Ana María , Adriana
Procurador: , JULIA SECO SOTELO , SUSANA LOPEZ-GAVELA ESCOBAR ,
Abogado: , Mª GUADALUPE RAMON DIEZ , JAVIER JOSE GONZALEZ ARROYO ,
Recurrido: Adriana , Adriano , DIRECCION000 CB
Procurador: JOSEFA JULIA ALICIA BARRIO MATO, ,
Abogado: PABLO SOTO RODRÍGUEZ, ,
SENTENCIA Nº. 47/19
ILMOS. SRES.:
D. ANTONIO MUÑIZ DÍEZ.- Presidente.
Dña. MARÍA DEL PILAR ROBLES GARCÍA- Magistrada.
D. PABLO ARRAIZA JIMÉNEZ.- Magistrado.
En León, a 7 de febrero de 2019
VISTO S en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de León, los autos de
procedimiento ordinario nº 530/16, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Ponferrada, a los
que ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) nº 429/2018, en los que aparece como apelante
Dª Adriana , representada por la Procuradora Dª Josefa Julia Barrio Mato y asistida por el Abogado D.
Pablo Soto Rodríguez, y como apelados Dª Ana María , representada por la Procuradora Dª Susana López-

Gavela Escobar y asistida por el Abogado D. David Sastre Fernández; DIRECCION000 CB , representada
por la Procuradora Dª Julia Seco Sotelo y asistida por la Abogada Dª Guadalupe Ramón Díez; y D. Adriano
, declarado en rebeldía, sobre compraventa y arrendamiento de local, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr.
D. PABLO ARRAIZA JIMÉNEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 17 de enero de 2018 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada, dice así: ' Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Barrio Mato, en nombre y representación de DOÑA Adriana , frente a COMUNIDAD HEREDIARIA DE DON Higinio , compuesta por su viuda DOÑA Ana María , y su hijo DON Adriano , y contra la mercantil DIRECCION000 , C.B., debo DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA MISMA, tanto en sus pretensiones principales como subsidiarias, imponiendo las costas procesales a la parte actora '.



SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia la representación de Doña Adriana interpuso recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a las contrapartes personadas, presentaban escritos de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación el pasado día 5/02/19.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Cuestiones controvertidas.

En la demanda la apelante ejercitaba de un lado acción declarativa de dominio respecto del anejo de 6 metros cuadrados de superficie sito en la planta semisótano con entrada independiente por la CALLE001 de Ponferrada, y de otro lado acción de resolución del contrato de arrendamiento de dicho anejo suscrito entre D. Higinio y DIRECCION000 CB, con la condena de la comunidad hereditaria de D. Higinio al reintegro de las rentas percibidas por el contrato desde la compraventa del anejo; y en su defecto, de declaración de subrogación de la apelante en la posición contractual del arrendador, con la condena de la comunidad hereditaria de D. Higinio al reintegro de las rentas percibidas por el contrato desde la compraventa del anejo, y de DIRECCION000 CB de abonar a la actora las rentas sucesivas.

La sentencia desestima la demanda por no considerar concurrente el presupuesto de la acción declarativa de dominio consistente en la cumplida identificación de la finca sobre la que recae, y la apelante invoca incongruencia de la sentencia por haber acogido un motivo de oposición no invocado oportunamente por los demandados en el trámite de contestación a la demanda, y además no concurrente, por considerar debidamente acreditada tal identificación.



SEGUNDO.- Acción declarativa de dominio.

La apelante ejercitaba en su demanda en primer lugar, como presupuesto de las acciones relativas al contrato de arrendamiento de local que será objeto del siguiente apartado, acción declarativa de dominio del anejo incluido junto a una vivienda en la escritura de compraventa suscrita en fecha 18 de noviembre de 2011 entre D. Higinio , hoy fallecido, como vendedor, y la apelante como compradora. Frente a dicha acción, de los dos demandados, hijo y esposa del identificado como vendedor, el primero no contestó a la demanda, y la segunda formuló oposición fundada de manera exclusiva en la existencia de un acuerdo verbal por el que, pese a lo manifestado en la escritura de compraventa, quedaba esta limitada a la vivienda, y no se hacía extensiva al anejo descrito en aquella.

En relación con la alegación de incongruencia e indebida variación de los argumentos esgrimidos en la contestación a la demanda, debe indicarse que de acuerdo con el artículo 496.2 de la LEC la declaración de rebeldía supone una tácita y genérica oposición a los términos de la demanda, lo que traslada al tribunal el deber de examinar la concurrencia de los presupuestos fácticos y legales de estimación de la pretensión ejercitada, en el supuesto de autos la acción declarativa de dominio, que conforme a Jurisprudencia inveterada exige la cumplida identificación de la finca sobre la que recae, requisito que no obstante reputamos debidamente concurrente en el supuesto de autos.

En efecto, como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2012 , La jurisprudencia tiene declarado que la identificación de las fincas ha de concurrir de forma totalmente evidenciada para que no ofrezca duda alguna a las que se reivindican, debiendo fijarse con la debida precisión su cabida, situación y linderos, y con la cumplida probanza que son las que se refieren los títulos y los demás medios probatorios en los que los actores fundan su derecho y tal identificación exige un juicio comparativo entre la finca real y la titular ( Sentencias de 5-3-1991 , 25-11-1991 , 26-11- 1992 , 4-11-1993 , 11-6-1993 , 6-5-1994 , 28-3-1996 1-4-1996 ). ( STS 17-3-2005 ) '.

Y como indicábamos, consideramos que en el caso analizado la identificación de la finca objeto de la acción declarativa de dominio no ofrece dudas, toda vez que del examen conjunto de la escritura de compraventa, el contrato de arrendamiento aportado a los autos y la declaración del representante de la comunidad de bienes demandada en su condición de arrendataria resulta debidamente identificada la finca.

En efecto, el título expresa que el local en cuestión es un anejo a la vivienda enajenada que cuenta con acceso independiente por la CALLE001 , que se encuentra en la planta semisótano y que tiene una superficie aproximada de 6 metros cuadrados. Por su parte, en el contrato de arrendamiento aportado con la demanda como documento nº 8 D. Higinio arrienda a la codemandada DIRECCION000 CB un local sito en Ponferrada, CALLE001 nº NUM005 . En dicho contrato además se hace referencia a otro contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas partes, referido al 'local-mesón' sito en la calle Tras la Cava nº 4 de Ponferrada.

Asimismo, D. Belarmino , que en dicho contrato comparecía en representación de DIRECCION000 CB y que asimismo lo ha hecho en el presente procedimiento, reconocía en su interrogatorio que aquella suscribió dos contratos de arrendamiento con D. Higinio , uno de ellos relativo a un local con dos puertas que se sitúa a la izquierda de la calle (mirando al edificio) y otro a un pequeño local de unos 4 metros cuadrados que utiliza como almacén, y al que se accede por una puerta situada entre su negocio y el restaurante 'Las Cuadras', que ocupa las dos puertas a la derecha de la calle. Finalmente, David , propietario del restaurante 'Las Cuadras', ratificaba que esta ocupa las dos puertas de la derecha de la calle, que el local DIRECCION000 ocupa las dos de la derecha, y que entre ambos hay una sola puerta de acceso.

Evide ntemente, el pequeño local al que hacía referencia el representante de DIRECCION000 sólo puede ser el que es objeto del contrato de compraventa en el que la actora fundamenta sus pretensiones, pues los intervinientes manifestaron que en la calle Tras la Cava de Ponferrada únicamente hay tres locales con salida directa a la calle, y los situados en uno y otro extremo es obvio que no constituyen objeto del contrato litigioso, por lo que la compraventa únicamente puede venir referida a aquel que tiene su entrada en la puerta situada entre ambos, lo que además resulta confirmado por la numeración otorgada a los dos locales en el contrato de arrendamiento aportado a los autos, en el que se atribuye el nº 2 de manera evidente al local litigioso, y el nº 4 a un 'local-mesón'. Por otra parte, la coincidencia entre la superficie descrita en la escritura y la manifestada por la arrendataria es sustancial, pues si aquella expresa 6 metros cuadrados, el representante de este refería ' unos 4 metros cuadrados '. Y por último, aun cuando los intervinientes en la vista coincidían en señalar que el local litigioso se encuentra a la altura de la calle por la que tiene acceso independiente (Tras la Cava), lo que podría interpretarse como contradictorio con la indicación contenida en la escritura conforme a la cual se encuentra en la planta semisótano, lo cierto es que el testigo David , propietario del restaurante 'Las Cuadras', manifestaba que la CALLE000 de Ponferrada, desde la que se describe la vivienda objeto de venta en la escritura, se encuentra a mayor altura que la calle Tras la Cava, por lo que si bien el local litigioso está al nivel de esta, sí se sitúa a un nivel inferior respecto del acceso a la vivienda, por lo que en suma, la identificación del inmueble objeto de la acción declarativa no ofrece la menor duda.

Por otra parte, no puede considerarse acreditado en modo alguno el pacto al que aludía en su contestación la demandada Ana María , en cuya virtud las partes en el contrato de compraventa habrían decidido excluir del mismo el anejo que describe la escritura, pues ninguna prueba se ha practicado de la que pueda llegarse a tal convicción, vacío probatorio que debe desplegar las consecuencias previstas en los apartados 1 y 3 del artículo 217 de la LEC , no sólo en atención al carácter excluyente del hecho invocado por la demandada, sino además, dado que la finca figura inscrita a favor de la apelante (tal como resulta de la nota registral acompañada a la demanda como documento nº 9, sin prueba en contrario), por el juego de la presunción de exactitud tabular recogida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria , a cuyo tenor 'A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos', sin que en ningún caso pueda considerarse que el hecho de haber abonado el precio pactado por la compraventa constituya una actuación contraria a los propios actos de la apelante, dado que de no haber realizado el pago podría haberse frustrado el contrato, y nada impide a aquella diferir la reclamación objeto del presente procedimiento una vez perfeccionada la venta, por lo que, en suma, debe tenerse a la apelante por legítima propietaria del inmueble litigioso.



TERCERO.- Contrato de arrendamiento.

Al respecto, si bien DIRECCION000 CB negaba su legitimación pasiva en la contestación a la demanda y en el escrito de oposición al recurso, lo cierto es que D. Belarmino , quien compareció en el procedimiento como representante de aquella (del mismo modo que lo hizo en el contrato de arrendamiento), reconoció en su interrogatorio que concertó con D. Higinio (vendedor junto con su esposa de la finca el 18 de noviembre de 2011) el arriendo de un pequeño local con acceso a la calle Tras la Cava de Ponferrada (además del 'local- mesón' al que se ha hecho referencia en el apartado precedente), lo que otorga plena validez probatoria al contrato aportado con la demanda como documento nº 8, que D. Belarmino reconoció haber entregado a la apelante, suscrito en fecha 1 de julio de 2009 entre D. Higinio como arrendador y DIRECCION000 CB como arrendataria sobre el local sito en el nº NUM005 de la CALLE001 de Ponferrada (cuya correspondencia con el inmueble objeto de la acción declarativa de dominio ya ha sido argumentada en el apartado precedente), contrato cuya vigencia presente resulta de su estipulación quinta, que fija su finalización el 30 de mayo de 2022.

La anterior consideración determina la íntegra estimación de la pretensión resolutoria ejercitada en la demanda, pues dado que el contrato de arrendamiento no consta inscrito en el Registro de la Propiedad, que la buena fe de la compradora no se ha cuestionado por la arrendataria, que en todo caso la misma se presume salvo prueba en contrario, que no se ha practicado, y que la escritura de compraventa recoge a manifestación de la parte vendedora que la finca transmitida se halla 'libre de cargas, gravámenes y arrendamientos', la transmisión de la finca debe determinar la extinción del contrato de acuerdo con el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , a cuyo tenor 'El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ', y por tanto la estimación de las pretensiones consecutivas a la resolución, en particular el desalojo del local arrendado y la restitución de las rentas percibidas por la parte vendedora, lo que en suma supone la íntegra estimación de la demanda, y por tanto la procedencia de la condena de las demandadas al pago de las costas procesales de la instancia, conforme al artículo 394 de la LEC .



CUARTO.- Por lo que se refiere a las costas procesales de esta alzada, no resulta procedente su imposición de acuerdo con el artículo 398 de la LEC .

VISTO S los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Josefa Julia Barrio Mato en nombre de Dª Adriana , contra la Sentencia dictada por la Ilma Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Ponferrada en fecha 17 de enero de 2018 , en los autos de Juicio Ordinario nº 530/16 de dicho Juzgado, que revocamos y en su lugar acordamos la estimación íntegra de la demanda presentada por la apelante contra la comunidad hereditaria de D. Higinio , integrada por Dª Ana María y D. Adriano , y DIRECCION000 CB, con los siguientes pronunciamientos: 1. De declaración de la titularidad de Dª Adriana sobre el 100% del pleno dominio de la siguiente finca: local con entrada independiente por la calle Tras la Cava nº 2 de Ponferrada, de 6 metros cuadrados de superficie, anejo de la vivienda de la planta NUM000 , situada a la derecha del edificio visto éste desde la CALLE000 y que es la de la izquierda subiendo por las escaleras, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Ponferrada al Tomo NUM001 , Libro NUM002 , Folio NUM003 , Finca nº NUM004 .

2. De condena de la comunidad hereditaria de D. Higinio , integrada por Dª Ana María y D. Adriano , a estar y pasar por la anterior declaración.

3. De resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de julio de 2009 entre D. Higinio como arrendador y DIRECCION000 CB como arrendataria sobre el local descrito en el apartado 1 anterior.

4. De condena de la comunidad hereditaria de D. Higinio , integrada por Dª Ana María y D. Adriano , a estar y pasar por la anterior declaración y a restituir a Dª Adriana las rentas percibidas por razón del referido contrato desde el 18 de noviembre de 2011.

5. De condena de DIRECCION000 CB a estar y pasar por la declaración efectuada en el apartado 3 anterior, y a dejar el local libre, expedito y a plena disposición de Dª Adriana , procediéndose a su lanzamiento en caso de no hacerlo.

6. De condena de la comunidad hereditaria de D. Higinio , integrada por Dª Ana María y D. Adriano , y DIRECCION000 CB, al pago de las costas procesales de la instancia.

Sin que proceda condena al pago de las costas de esta alzada.

Se acuerda la devolución de la totalidad del depósito constituido para interponer el recurso de apelación.

Notif íquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente, y remítanse las actuaciones al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para continuar con su sustanciación.

Contr a esta resolución cabe interponer recurso de casación ante este tribunal, únicamente por la vía del interés casacional, y, en su caso y en el mismo escrito, recurso extraordinario por infracción procesal, a presentar en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Confo rme a la D.A. decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso de casación se deberá acreditar haber constituido un depósito de 50 euros en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano judicial, y otros 50 si también se interpone recurso extraordinario por infracción procesal, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANCO DE SANTANDER, S.A., en la cuenta de este expediente.

Así por esta nuestra sentencia, juzgando en apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.