Sentencia CIVIL Nº 472/2022, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 187/2022 de 10 de Octubre de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000187/2022

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ELX

Autos de Juicio Ordinario - 000728/2018

SENTENCIA Nº 472/2022

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz

Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente

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En ELCHE, a diez de octubre de dos mil veintidós

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario 728/2018, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 3 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, D. Evaristo, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Sra. Georgina Montenegro Sánchez y dirigida por la Letrada Sra. Mónica San Emeterio Gil, y como apelada Dª Remedios, representada por la Procuradora Sra. Rosario Mateu García y dirigida por la Letrada Sra. Begoña Pinto Mediola.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de primera instancia nº 3 de Elche en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 6 de octubre de 2021 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'1.- Que debo estimar y estimo parcialmente, la demanda presentada por Dª. Remedios, en representación como tutora del heredero D. Mario, D. Maximo, D. Millán y Dª. Vanesa, representados por la Procuradora Dª. Rosario Mateu García, contra D. Evaristo, representado por la Procuradora Dª. Georgina Montenegro; y debo condenar y condeno, a la demandada a abonar a los demandantes el importe de DIEZ MIL EUROS (10.000 euros), más los intereses legales desde el 3 de mayo de 2018, sin perjuicio del devengo de los intereses de demora procesal; todo ello sin condena en costas a ninguna de las partes.

2.- Que debo desestimar y desestimó, la demanda reconvencional interpuesta por D. Evaristo, representado por la Procuradora Dª. Georgina Montenegro frente a Dª. Remedios, en representación como tutora del heredero D. Mario, D. Maximo, D. Millán y Dª. Vanesa, representados por la Procuradora Dª. Rosario Mateu García, a quienes absuelvo de los pedimentos de dicha demanda reconvencional; todo ello con expresa condena en costas al demandante reconvencional.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, D. Evaristo en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 187/2022, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 6 de octubre de 2021.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Calle de la Fuente.

Fundamentos

PRIMERO.-Objeto del recurso

La sentencia recurrida, tras analizar la normativa y jurisprudencia que estima de aplicación, considera que, en base a lo actuado en el proceso, la relación que une a las partes es la de un contrato de arrendamiento con opción de compra, que la no haber ejercitado la parte demandada la opción de compra en el plazo previsto en el contrato, y además dejo de abonar las rentas y parte del precio pactado continuando con la posesión del local, por lo que procede a declarar la caducidad del derecho de opción y la resolución del contrato de arrendamiento y condena al demandado al pago de las rentas adeudadas desde septiembre de 2016 a mayo de 2018, por importe de 10.000 euros, desestimando la pretensión reconvencional, todo ello en los términos que constan en la resolución recurrida.

Se recurre dicha sentencia por la parte demandada alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba, error en la interpretación del contenido y alcance del contrato, dado que en su opinión no se trataba de un contrato de arrendamiento con opción de compra, sino que se trata de una compraventa con precio aplazado como lo revelan los actos coetáneos y posteriores de las partes, que en la fecha en que se debía escriturar la actora no contaba con la autorización judicial, para la venta en nombre del menor, y que al acompañar a la madre del menor al despacho de un letrado para obtener dicha autorización ya manifestó su voluntad de ejercer la opción de compra, que cuando conoció que no tenía la autorización fue el motivo por el que dejo de pagar la renta, hasta que no se arreglaran cosas por la parte actora, y que pese a ello de forma maliciosa y antes de ser firme el auto por el que se autorizaba judicialmente la venta, remite una comunicación extrajudicial el 11 de agosto alegando que la parte demandada había incumplido, lo que es falso. Todo ello en los términos que constan en el recurso de apelación.

Por la parte actora se opone a dicho recurso e incide en el acierto de la resolución recurrida, todo ello en los términos que constan en el escrito de oposición por ella presentado.

SEGUNDO.-En relación a la interpretación de los contratos y sobre la valoración de la prueba

A este respecto, procede indicar que en relación con la interpretación de los contratos efectuada por el juzgado de instancia, debemos tener en cuenta que, esta sección en su sentencia de fecha 15 de abril de 2019 señalábamos que la STSupremo de 13 de diciembre de 2012 establecía: 'Esta Sala ha establecido que: Dejando al margen cuestiones formales, es doctrina constante de esta Sala que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario, sin que haya lugar a considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando, lejos de combatirse una labor hermenéutica abiertamente contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial efectiva -por prescindir de las reglas de la lógica racional en la selección de las premisas, en la elaboración de las inferencias o en la obtención de las conclusiones-, el recurrente se limita en su recurso a justificar el desacierto de la apreciación -inherente a la labor interpretativa- realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto, ya que también se ha dicho reiteradamente por la jurisprudencia quelo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico, siendo así que en estos casos deberá prevalecer el criterio del tribunal de instancia por no darse esa abierta contradicción aunque la interpretación acogida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud( SSTS, entre las más recientes, de 6 de febrero de 2007 [RC nº. 941/2000 ], 13 de diciembre de 2007 [RC nº 4994/2000 ], 21 de noviembre de 2008 [RC n.º 2690/2002 ], 20 de marzo de 2009 [RC n.º 128/2004 ], 19 de diciembre de 2009 [RC n.º 2790/1999 ], 5 de mayo de 2010 [RC n.º 699/2005 ], 1 de octubre de 2010 [RC n.º 633/2006 ] y 16 de marzo de 2011 [RC n.º 200/2007 ]).

En la misma línea se ha pronunciado la reciente STS de fecha14/09/2021 cuando dice :'...es doctrina constante de esta Sala que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario, sin que haya lugar a considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando, lejos de combatirse una labor hermenéutica abiertamente contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial efectiva - por prescindir de las reglas de la lógica racional en la selección de las premisas, en la elaboración de las inferencias o en la obtención de las conclusiones-, el recurrente se limita en su recurso a justificar el desacierto de la apreciación- inherente a la labor interpretativa- realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto..'

En relación a la valoración de la prueba, Constituye criterio reiterado en esta Sección que la doctrina referida a la valoración de la prueba en la segunda instancia, establece que cuando de valoraciones probatorias se trata, debe prevalecer, en virtud del principio de inmediación, la valoración de la prueba realizada por el Juzgador de instancia, salvo que aparezca claramente que: a- existe una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba; b- el propio relato fáctico es oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, puesto que lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico, lo cual en este supuesto no concurre.

En relación al alegado error en la valoración de la prueba, procede reiterar el criterio expresado en esta sección en sentencias de 18 de septiembre y 20 de diciembre de 2018, que resolvieron 'Con carácter previo debemos significar que según consolidada jurisprudencia del TS ( STS de 8 de abril de 2014, con cita de las SSTS de 18 de febrero de 2013 y 4 de enero de 2013, entre las más recientes) la valoración de la prueba corresponde en principio a la Sala de instancia, debiéndose reducir su examen en esta sede a problemas de infracción en concreto de una regla de valoración, al error patente y a la interdicción de la arbitrariedad o irrazonabilidad; de forma que procede la revisión probatoria: a) cuando se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio; b) cuando se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica o se adopten criterios desorbitados o irracionales; c) cuando se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, o se falsee de forma arbitraria sus dictados, o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericia; y d) cuando se efectúen apreciaciones arbitrarias; sin que le sea factible al recurrente, en los casos de valoración conjunta de la prueba, desarticularla para ofrecer sus propias conclusiones o deducciones. En línea con lo anterior, se encuentra igualmente consolidada la doctrina que declara ( STS de 8 de abril de 2014): a) que la valoración de la prueba y la motivación de la sentencia son dos cuestiones diversas que no pueden tratarse conjuntamente ni mezclarse ( STS 3 de noviembre de 2009, y 25 de noviembre de 2010) y que el hecho de que en la sentencia impugnada no se tome en consideración determinado o determinados elementos de prueba, relevantes a juicio de la recurrente, carece de trascendencia en relación con el cumplimiento del requisito de motivación y es suficiente que el tribunal razone sobre aquellos elementos a partir de los cuales obtiene sus conclusiones, sin necesidad de que se refiera de manera exhaustiva a todos los medios de prueba obrantes en los autos( STS de 8 de julio de 2009 y 25 de noviembre de 2010)'.

Igualmente la sentencia dictada por esta Sección de 16 de junio de 2018, resolvió ' Es decir, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, más si el criterio del tribunal a quo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicaday convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable'.

Ciertamente estos criterios se aplican desde el punto de vista de que el recurso de casación es de naturaleza extraordinaria, pero ello no quita que también puedan tenerse en cuenta por el tribunal de apelación, a modo de referencias para ayudar a determinar la bondad de la valoración de la prueba en el particular de las periciales concurrentes

En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva LEC, que informe el proceso civil debe concluir 'ad initio' por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

TERCERO.-En relación a la calificación e interpretación del contrato

Partiendo de los parámetros fijados en el fundamento precedente, debemos tener en cuenta que en el presente supuesto, una lectura desinteresada del contrato que sirve de base a la reclamación de la actora, que se aporta como documento nº 1 de la demanda, folios 11 y ss de estos autos, revela, no solo por su denominación, sino también por su contenido, que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento con opción de compra, pues se contiene en el mismos todos los elementos esenciales definitorios tanto del arrendamiento como de la opción de compra, diferenciándose lo que es la figura del arrendamiento, y la opción de compra, así como la forma y tiempo en que esta última debía de ser ejercitada.

Por otra parte, teniendo en cuenta, tal y como se desprende de la prueba practicada en estos autos, no consta probado por la demandada, que es quien lo alega, la existencia de actos coetáneos de las partes que desvirtúen la calificación jurídica que otorga al contrato la sentencia de instancia. En cuanto a los actos posteriores, baste un examen de los recibos de pago que aporta la actora, y que hace suyos la demandada para observar, que en todos ellos, documentos 6 y ss de la demanda, que contra la entrega del dinero por la demandada se expedía un recibo señalando que la cantidad se recibía en concepto de alquiler con opción de compra, de la finca que hoy nos ocupa, y que dichos recibos fueron aceptados sin reserva alguna por parte de la hoy demandada.

Por otra parte de la declaración del sr Jose Ramón, y de las propias manifestaciones que efectúa la demandada en su contestación a la demanda, así como en su escrito de apelación, se desprende que la parte demandada acompañó a la actora al despacho del sr. Jose Ramón, para que este solicitara una autorización judicial para la venta del bien que nos ocupa en nombre del menor, y tal y como se recoge en la sentencia recurrida el sr Jose Ramón, estuvo en la reunión para solicitar dicha autorización, reunión a la que asistieron ambas partes litigantes. Que si dicho extremo lo ponemos en relación con el documento 5 de la demanda, folios 44 y ss de estos autos, que es el auto de fecha de 13 de julio de 2017, del que la parte recurrente solo transcribe su parte dispositiva, lo cierto es que en dicha resolución se indica de forma expresa, en relación a la solicitud presentada, fundamento derecho segundo de la misma se alude al contrato que hoy nos ocupa como un alquiler con opción de compra, extremo que se reitera en el fundamento de derecho tercero de la citada resolución.

Partiendo de las precedentes consideraciones, hemos de tener en cuenta que, tal y como se razona en la sentencia recurrida, a las normas interpretativas de los contratos son las contenidas en los arts 1281 y ss del CC, siendo la interpretación literal del contrato el criterio preferente de la interpretación, según reseña la sentencia del TS de fecha 01/03/2018, por lo que las alegaciones que se efectúan en el recurso sobre el extremo de que el juzgado ha dado prevalencia al tenor literal del acuerdo, no supone infracción de doctrina jurisprudencial alguna.

Por otra parte, debemos tener en cuenta que el art 1283 del CC dice: Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar'.

Por tanto, si el punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas ( STS 30-9-2003). A estos efectos conviene recordar con la STS de 1 de diciembre 2006 que 'La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal, de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003. En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002, 13 de diciembre de 2001, 12 de julio de 2001, 11 de julio de 2000, 24 de junio de 1999, 18 de mayo de 1998, 4 de diciembre de 1997, 2 de septiembre de 1996, 28 de julio de 1995, 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991, así como la antes indicada de 1 de marzo de 2018.

Este criterio, ha sido reiterado en la reciente sentencia del TS de fecha 21/12/2021 en la que se señala que: '... Como hemos recordado en otras ocasiones, por ejemplo en la sentencia 156/2020, de 6 de marzo , aunque cabe fundar un motivo de casación en la infracción de las reglas de interpretación consagradas en los arts. 1281 y ss. del Código Civil , la infracción denunciada no debe ser una mera excusa para solicitar un nuevo enjuiciamiento del asunto y, en concreto, una revisión de la interpretación del contrato.

La interpretación de los contratos corresponde al tribunal de instancia y no puede ser revisada en casación en tanto no se haya producido una vulneración de la normativa que debe ser tenida en cuenta en la interpretación de los contratos. Queda fuera del ámbito del recurso toda interpretación que resulte respetuosa con los imperativos que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea la única admisible ( sentencias 389/2013, de 12 de junio ; y 786/2013, de 19 de diciembre ).

...En el presente recurso, los artículos que se denuncian infringidos se refieren a la interpretación de los contratos, los arts. 1281 y 1283 CC . Conforme al art. 1281 CC :

'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará sentido literal de sus cláusulas.

'Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas'.

Y el art. 1283 CC dispone lo siguiente:

'Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar'.

La jurisprudencia sobre el alcance del criterio de interpretación gramatical, consagrado en el primer párrafo del art. 1281 CC , en relación con el resto de los criterios legales, se haya contenida en la sentencia 13/2016, de 1 de febrero , que cita las anteriores sentencias 294/2012, de 18 de mayo , 27/2015, de 29 de enero :

'El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

'No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

'Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, comer pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ('si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas').

'Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.'.

En el presente supuesto, lo cierto es que, tal y como razona la sentencia de instancia, y antes ya ha sido apuntado por esta sala, no existe elemento alguno en el contrato que haga necesario acudir a otros criterios interpretativos, que no sea el tenor literal del contrato, por cuanto los términos son claros al respecto, y la denominación que al mismo le dan las partes de contrato de arrendamiento con opción de compra, se compadece adecuadamente con el contenido del mismo.

En relación con lo anterior, no se prueba, por la parte demandada, que es quien lo alega, la existencia de actos coetáneos o posteriores a la firma del contrato que impidan que deba prevalecer el tenor literal del mismo. Y ello por cuanto si como el recurrente alega, la parte actora tenia ciertas dificultades económicas, lo lógico es que se formalizara una figura como la que ahora nos ocupa, que era equilibrada para ambas partes, pues el demandado tenía la posesión del local, y la parte actora un rendimiento por ello, mientras se solucionaban los papeles, para la venta, por lo que no cabe considerar que se tratara de una compraventa con precio aplazado, pues la actora en este supuesto, y pese a las dificultades económicas que padecía, financiaría la adquisición del bien por el demandado, sin percibir ningún tipo de interés por ello, es decir a coste cero para el demandado, este extremo no se puede considerar en modo alguno probado de lo actuado en autos, y por lo tanto procederá analizar la relación jurídica de las partes como un contrato de arrendamiento con opción de compra, tal y como sostiene la sentencia recurrida.

CUARTO.- En relación al derecho de opción de compra

A este respecto, procede reseñar que es doctrina y jurisprudencia retirada la que señala que este derecho, al carecer de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico, el contrato, el pacto y el derecho de opción han merecido una prolija atención por parte de la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo que ha enfatizado, por aquella razón, que su contenido se rige esencialmente por el principio de autonomía de la voluntad sin otros límites que los que se derivan de su aplicación. Que la vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza, pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la venta ( STS de 02/07/2008).

Por su parte, la STS de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra 'es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno'.

La sentencia del TS de 23 de abril de 2010 precisa:

'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. [...] Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'.

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores:

'Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima'.

Asimismo, el TS señala que antes del ejercicio del derecho potestativo de la opción, del propio contrato preliminar surgen obligaciones para el concedente u optatario (y en su caso también para el optante, como el pago de una prima). La sentencia de 5 julio 2006 precisa las obligaciones que surgen del precontrato de opción de compra para el concedente aún antes del ejercicio de la opción, consistiendo estas en concreto en 'no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado', plazo dentro del cual 'el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005 )'.

Si bien esto último (la perfección automática de la compraventa) sólo tendrá lugar cuando el propio contrato de opción así lo haya previsto, pues en otro caso lo que nace con el ejercicio de la opción (a través de la emisión por el optante de una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifestando su voluntad de celebrar el contrato principal - vid STS 690/2014, de 9 de diciembre ) es la facultad de exigir al optatario su celebración

Ahora bien, para que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ('la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes') se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC ); b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC ).

En la primera etapa (la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de disposición serán inoponibles al optante ex art. 32 LH ) y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato ( art. 1258 CC ), así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iternegocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas. En la tercera etapase consuma la opción de acuerdo con lo pactado.

En el presente caso, observamos que en el contrato se establecía en su cláusula octava, cuál era la forma de ejercer ese derecho de opción de compra y el plazo para ello, cual era de dos años, pues el derecho de opción de compra estaba anudado a la duración del contrato de arrendamiento, y no se sometía a ninguna condicionamiento, y lo cierto es que los dos años finalizaban en septiembre de 2016, sin que durante ese tiempo pactado, ni después de transcurrido el mismo, el demandado manifestara a la parte actora su intención de ejercer ese derecho de opción de compra en la forma, términos y plazos pactados, y no solo no lo comunico en dicha fecha, sino que además, tal y como dice la sentencia recurrida, dejo de abonar las rentas y no efectuó comunicación alguna a la actora, ni de porque dejaba de abonar las rentas, ni de su intención de ejercer la opción de compra. De hecho la parte demandada, solo ha pretendido hacer valer su derecho de opción de compra el demandado a través de la demanda reconvencional, pues con anterioridad a dicha contestación a la demanda y reconvención efectuada por el demandado, no consta comunicación escrita alguna dirigida por el demandado a la actora, en los términos pactados, en la que mostrara de su intención de exigir ese derecho de opción de compra.

Cierto es que se alega por el demandado, que la actora en dichas fechas de septiembre de 2016, carecía de autorización judicial para la venta del local objeto del contrato en nombre del menor, pero no es menos cierto también, que durante todo ese periodo, el demandado pese a ostentar la posesión del local, dejo de abonar las rentas, así como el resto de los pagos a los que venía obligado según el contrato, pero es que además, el propio demandado era conocedor de la intención de la actora de subsanar esa posible deficiencia, por cuanto que acompañó a la misma a al despacho del sr Jose Ramón, y en presencia de ambos, este redacto dicha solicitud de autorización judicial que fue concedida posteriormente tal y como se ha indicado anteriormente. Pese a ello, durante todo ese tiempo, desde que se formula la solicitud, hasta que se obtiene, el demandado sigue sin abonar suma alguna, y sin manifestar su intención de ejercer el derecho de compra. Incluso después de obtenida dicha autorización, ninguna renta abona la demandada a la actora, y ninguna comunicación le remite, sino que por el contrario, es la actora quien ante el impago de la parte demandada le remite una comulación extrajudicial al demandado, de fecha 11 de agosto de 2017, documento 41 de la demanda, folio 100 y ss de estos autos, en la que da por resuelto el contrato la actora por el incumplimiento de la parte demandada. Comunicación, que reconoce haber recibido la demanda en su escrito de apelación, y no consta que contestara.

Se alude a su vez por la demandada, que se le cito en el despacho de la letrada de la actora para resolver, pero lo cierto es que no existe prueba objetiva de esa reunión. Pese a todo ello, lo cierto es que presentada la demanda inicial de estos autos en mayo de 2018, a fecha de su presentación, no consta que el demandado hubiera abonado renta alguna desde septiembre de 2016, ni pagado ninguna otra cantidad, ni consta prueba objetiva y concluyente de que hubiera manifestado la demandada a laactora su intención de ejercer la opción de compra en los términos pactados.

Por su parte, como señala la SAp de Salamanca de 16/09/2020, en el 'arrendamiento con opción de compra '(más allá de las diversas construcciones dogmáticas sobre su naturaleza o, en cualquier caso, de lo específicamente querido y pactado por las partes) el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así la STS 27.5.1967.

En todo caso la 'opción de compra' supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987 , 24.1.1991 , 13.11.1992 , 18.6.1993 ...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 28.10.1991 ...)

Son sus requisitos (así, las SSTS 15.10.1993 , 19.4.1995 , 15.12.1997 , 11.4.2000 ):

1) La determinación del objeto (concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra) con aceptación expresa del optante.

2) El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición (en definitiva, supone una compraventa conclusa sin actividad posterior de las partes, pero bastando - necesariamente - la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, por todas la STS 17.3.1993 , 22.11.1993 , 14.2.1997 ).

3) El establecimiento de plazo para el ejercicio de la opción, transcurrido el cual, no podrá válidamente pretenderse el ejercicio del derecho, plazo que es de caducidad ( SSTS. 26.1.1988 , 9.10.1989 ,30'.6. 1994), lo que no puede confundirse con el plazo para el ejercicio de la opción ante los Tribunales (así la STS. 14.2.1995 ).

4) La obligación del concedente de no vender a nadie durante el referido plazo, (así las SSTS 14.2.1991 , 29.9.1993 , 4.2.1994 , 17.2.1997 , 20.4.2000 ) pues el derecho que nace de la opción implica una facultad preferente de adquirir a favor del optante (STS. 22.12.1992y las que en ella se citan), dado que a lo que se compromete el concedente o promitente es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que aquél se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo; el pago de la prima es elemento accesorio.

En definitiva, se trata de un arrendamiento al que 'se le añade' una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993 ). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26.4.2010 .

En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido. Lo que no excluye la posibilidad de su configuración como contrato oneroso y bilateral, cuando se pacta una prima a modo de reserva ( STS de 22 junio 2001 ) que en caso de no ejercitarse la opción y caducar implica que el concedente hace suya aquélla, como se indica en la Sentencias de 17 noviembre 1986 y 9 octubre 1989, en las que el TS recoge la tesis de que 'al concertar, el contrato de opción de compra, la oferta puede no siempre manifestarse de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de tal manera que si no se cumplen de modo estricto, no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos, dado el principio de autonomía de la voluntad'. En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante. Y, para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción ( Sentencia de la Sala de lo Civil del TS núm. 103/1999, de 12 febrero 1999 ).

Por su parte, debemos reseñar que la STS Pleno de 17-09-2010 , dentro del contrato de opción de compra se refiere al plazo de caducidad para el ejercicio del derecho de opción, estableciendo que el mismo constituye una declaración de voluntad unilateral recepticia, que se perfecciona con su emisión, aunque el concedente tenga conocimiento posterior del mismo, partiendo de que el derecho de opción se configura como un derecho sujeto a plazo de caducidad, siendo la finalidad de la declaración de voluntad del optante la perfección del contrato optado que, si por un lado constituye una declaración unilateral, por otro no es más que la aceptación de lo ofrecido de forma irrevocable durante el plazo fijado.

De otro lado,las normas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 CC conforman un conjunto complementario y subordinado, entre las que tiene preferencia la contenida en el primer párrafo del artículo 1281 CC , de modo que se deberá estar a la interpretación literal del contrato cuando no existan dudas sobre la intención de los contratantes y solo entrarán en juego el resto de reglas interpretativas cuando, a falta de esta claridad, no sea posible determinar cuál fue la intención de los contratantes ( SSTS 6 de mayo y 22 de diciembre 2010 , 20 de abril 2011 , 9.3.2012 ).

Solo cuando el primer párrafo del art. 1281 no pueda ser aplicado deberá realizarse la interpretación de acuerdo con el segundo ( SSTS de 23 de febrero de 2007 , 2 de diciembre de 2009 , 22 de junio de 2010 , 27 de junio de 2011 , entre muchas más), y la regla de interpretación literal contenida en el artículo 1281.1º CC tiene carácter preponderante sobre el resto de criterios ( SSTS de 10 de marzo de 2010 , 27 de junio de 2011 , 1 del 26 de Marzo del 2012 entre las más recientes), que son de aplicación subsidiaria. De ahí que esté proscrita en casación tanto la cita simultánea como infringidos de ambos párrafos del artículo 1281 CC como la invocación de cualquiera de ellos en relación con los demás artículos del CC dedicados a la interpretación de los contratos pues, por contener cada uno reglas de interpretación diversas, su aplicación resulta subsidiaria de la literal, y por ende, no cabe su vulneración al mismo tiempo. El artículo 1282 CC en particular, solo entra en juego cuando la falta de claridad de los términos del contrato impide alcanzar, a través de ellos, cuál es la verdadera intención de los contratantes, lo que veda su vulneración al mismo tiempo que el artículo 1281 CC , ya que no puede propugnarse simultáneamente la interpretación literal y espiritualista del contrato( SSTS de 21 de febrero de 2008 y 25 de marzo de 2011 , entre otras).

En el presente supuesto, resulta evidente que la parte demandada, no ejerció su derecho de opción de compra en la forma y plazos pactados, ni siquiera después de conocer la reclamación extrajudicial de la actora, y aun conociendo que ya se habían iniciado los trámites para subsanar esa posible falta de autorización judicial, pero lo cierto es que nunca, hasta después de iniciado el presente proceso, manifestó su derecho e intención de ejercer ese derecho de opción de compra, y de hecho dejo de abonar las rentas pactadas desde septiembre de 2016, pese a continuar ocupando el local, por todo ello consideramos que la aplicación e interpretación que se hace en la resolución de recurrida se ajusta la doctrina y jurisprudencia vigente, lo que unido a los argumentos expuestos por esta sala, hace que deba desestimarse íntegramente el recurso interpuesto (en la misma línea STS de 25/01/2017 y TS de 19/02/2020 así como la SAp de Barcelona de 13/05/2021)

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LECivil, procede realizar expresa condena a la parte recurrente, de las costas causadas en esta alzada, al haber sido desestimado su recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Evaristo contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Elche, de fecha 6 de octubre de 2021, recaída en los autos de juicio ordinario 728/2018, debemos CONFIRMARdicha resolución, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte recurrente y pérdida del depósito, en su caso constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.