Sentencia Civil Nº 478/2008, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 448/2008 de 31 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00478/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 448/08.

Asunto: VERBAL 375/07.

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE CANGAS.

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS

MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO.

Dña. BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ.

D. JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ.

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.478

En Pontevedra a treinta y uno de julio de dos mil ocho.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de juicio verbal de desahucio, procedentes del juzgado de primera instancia e instrucción nº 1 de Cangas, a los que ha correspondido el Rollo núm. 448/08, en los que aparece como parte apelante-demandante: Dña. Araceli y Dña. Encarna , no personadas en esta alzada, y como parte apelado-demandado: D. Darío y Dña. Marcelina , no personados en esta alzada, sobre desahucio, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm 1 de Cangas, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Estimando parcialmente la demanda de desahucio por transcurso del plazo pactado, interpuesta por la Procuradora Sra. Enríquez Lolo, en nombre y representación de Dña. Araceli y Dña. Encarna , contra D. Darío y Dña. Marcelina , representadas por el Procurador Sr. Maquieira Gesteira, y en su virtud, debo declarar y declaro que el contrato de arrendamiento de local de negocio de la litis, suscrito en fecha 1 de noviembre de 1.990, se extinguirá al cumplimiento de los plazos señalados en la D.T. 3ª, apdo b). 3. de la LAU de 1994 , y ello sin expresa imposición de costas causadas a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Dña. Araceli y Dña. Encarna se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día 24 de julio de 2008 para la deliberación de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente proceso, de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio por expiración del plazo de duración, frente a la sentencia de instancia parcialmente estimatoria de la demanda en cuanto que viene a declarar que el contrato de arrendamiento del local de negocio de litis, suscrito en fecha 1 de noviembre de 1990, se extinguirá al cumplimiento de los plazos señalados en la Disposición Transitoria Tercera, apartado B) 3 de la LAU de 1994 , y ello sin expresa imposición de las costas causadas a ninguna de las partes litigantes, recurren en apelación las demandantes-arrendadoras en pretensión de que se acuerde la estimación íntegra de la demanda, aprovechando la ocasión los demandados para formular impugnación de la resolución apelada al objeto de que se desestime íntegramente la demanda.

De la documental aportada a los autos, y por su interés de cara a la resolución del pleito, las vicisitudes formales en torno a la ocupación del local de negocio de litis, cabe resumirlas del modo siguiente:

1) la existencia de un contrato de arrendamiento, de fecha 15-5-1980, suscrito entre las demandantes, como arrendadoras, y los esposos D. Pablo y Dña. Blanca , como arrendatarios, en el que se fija la duración del arriendo por tiempo indefinido y como destino del local arrendado el de café-bar o café-bar restaurante, pactándose como renta la cantidad de 20.000 pesetas mensuales, actualizables cada tres años, con autorización a los arrendatarios para la realización de obras de adecentamiento, reforma y mejora en el local, indicándose en el contrato que el local se encuentra en dicho momento destinado a café-bar y regentado por D. Carlos Alberto , padre y suegro, respectivamente, de los nuevos arrendatarios, quién, en acuerdo familiar, cede sus derechos a sus mencionados hijos;

2) la existencia de un documento privado, de fecha 28-5-1980, de cesión de la explotación del negocio ubicado en el local de litis, por parte de D. Carlos Alberto en favor de su hijo D. Pablo ;

3) la existencia de un documento privado de resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 15-5-1980, de fecha 1-11- 1990, suscrito entre las demandantes-arrendadoras y los esposos arrendatarios D. Pablo y Dña. Blanca ;

4) la existencia de un contrato de arrendamiento, de fecha 1-11-1990, suscrito entre las demandantes, como arrendadoras, y D. Pedro Enrique y D. Donato , como arrendatarios, en el que se fija que el plazo de vigencia del contrato será de carácter indefinido, que el destino del local será el de café-bar y similares, pactándose como precio del arrendamiento la cantidad de 60.000 pesetas mensuales más IVA, actualizables cada tres años, con autorización a los arrendatarios para la realización de obras de adecentamiento, reforma y mejora en el local;

5) el otorgamiento de una escritura pública de traspaso del local de litis, de fecha 9-5-2007, llevado a cabo entre D. Pedro Enrique y Dña. María Consuelo , por si y en nombre y representación de su hermano D. Donato , por un lado, y D. Darío y Dña. Marcelina , de otro, en cuya virtud los primeros traspasan a los segundos el local de negocio arrendado por el precio de 30.000 euros; recogiéndose en dicho documento público, con ocasión de la notificación a los arrendadores de la realización del traspaso, su oposición al mismo, dado el establecimiento de la duración del contrato como indefinido, y en atención al requerimiento efectuado por las arrendadoras en la contestación a la comunicación notarial de la decisión de traspasar por parte de los arrendatarios, de fecha 26-3-2007, en orden a tener por expirado el término contractual, y de que los arrendatarios procedieran en el plazo máximo de un mes al desalojo del local; y

6) la existencia de un burofax, de fecha 7-6-2007, remitido por la parte arrendadora a los adquirentes del traspaso, requiriéndoles para que desalojen el local.

En la resolución apelada, la juzgadora de instancia fundamenta su decisión con base en la consideración de que el contrato del año 1990 no era un nuevo contrato sino que se trataba de un traspaso del contrato de arrendamiento de 1980, por lo que resulta de aplicación al caso la normativa contenida en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos, con lo cual resuelve acoger parcialmente la demanda de desahucio por expiración del plazo pactado, y, en su virtud, declarar que el contrato de arrendamiento de local de negocio de litis, suscrito en fecha 1-11-1990, se extinguirá al cumplimiento de los plazos señalados en la Disposición Transitoria Tercera B) 3 de la LAU de 1994 .

En su escrito de interposición de recurso de apelación la parte demandante argumenta que la consideración del contrato de arrendamiento litigioso, de fecha 1-11-1990, como un traspaso del precedente contrato de arrendamiento de 1980, no tiene sustento alguno en la documental obrante en los autos, toda vez los contratos de arrendamiento de 1980 y 1990 nada tienen que ver en cuanto a su redacción ni en cuanto a su contenido. Por lo demás, consta aportado a los autos un documento privado, de fecha 1-11-1990, suscrito entre las demandantes-arrendadoras y D. Pablo y Dña. Blanca (arrendatarios en el contrato de arrendamiento, de fecha 15-5-1980), de resolución del contrato de arrendamiento, por lo que mal puede hablarse de traspaso de local de negocio de un contrato resuelto.

En definitiva, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento, de fecha 1-11-1990, al que resulta de aplicación la Disposición Transitoria Primera, apartado 2 de la LAU de 1994 , con plazo contractual indefinido, y toda vez que el empleo de dicho término indefinido no supone el sometimiento a la prórroga forzosa, entra al juego el art. 1581 del Código Civil , por lo que habrá de estarse al plazo de la renta, por lo que siendo éste mensual, el contrato se considera prorrogado mensualmente, por lo que habida cuenta del tiempo transcurrido desde la firma del contrato y los requerimientos efectuados al arrendatario (antes de proceder a su traspaso) debe de entenderse que el plazo contractual ha expirado, y, por lo tanto, debe ser estimada la demanda.

Por su parte, los demandados, en su impugnación de la resolución apelada mantienen que el fallo de la sentencia incurre en un defecto de incongruencia extra petita. La parte actora no insta una declaración en la que se establezca cuando se extinguirá el contrato de litis sino que éste ya se había extinguido y que, por ende, se condene a los demandados al desalojo del local.

La juzgadora "a quo" no se ha ajustado a la causa petendi ni al petitum contenido en el suplico de la demanda, infringiendo el deber de congruencia que impone el art. 218 de la LEC , puesto que lo que se decide en el fallo no tiene nada que ver con la declaración exigida por la parte actora en la demanda ni las pretensiones deducidas oportunamente en el pleito.

Debiendo conllevar la incongruencia denunciada a la revocación de la sentencia de instancia, con íntegra desestimación de la demanda y expresa imposición de las costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Dada la interrelación existente entre los recursos de ambas partes litigantes, procede su análisis conjunto.

Por lo que se refiere al tema de la incongruencia de la sentencia objeto de revocación por los demandados, a tenor de lo señalado en la sentencia del T.S., de fecha 17-4-1985 , cabe concluir que, aún cuando la congruencia no suponga en modo alguno una acomodación literal del fallo a las pretensiones formuladas por las partes en el caso de la llamada fase de alegaciones, existente en todo proceso, y si, únicamente, a lo que constituye la esencia de la contradicción "inter pates", lo que resulta indudable es que la resolución que pone término a una contienda procesal no puede: 1) sustituir las cuestiones o temas de debate por otros no alegados; 2) alterar la causa de pedir, en cuanto ello impedirá a una de las partes rebatir los argumentos contrarios; y 3) si bien el juzgador, cual tiene dicho la doctrina jurisprudencial insistentemente, puede en uso o aplicación del principio "iura novit curia" en relación con el de "da mihi factum dabo tibi ius" aplicar normas distintas e incluso no invocadas por los litigantes a los hechos por los mismos establecidos, esto no puede ser causa ni tampoco dar lugar a que como consecuencia de ello se opere la entrada en la cuestión sometida a debate de un elemento, una defensa o una excepción que no hubiere sido objeto de alegación en el momento procesal oportuno, al punto de alterar con ello la pretensión deducida, salvo que se trate de pretensiones que afecten al denominado "orden público", y ello, porque admitir referida potestad equivaldría a subvertir o alterar dos principios fundamentales del proceso civil español, el dispositivo en su doble manifestación de aportación de parte y dispositivo "stricto sensu", y el de contradicción, principios ambos que confieren a las partes la facultad de determinar la temática de la litis y aportar los hechos en la forma y medida que estimen procedente, así como el derecho a oponer las oportunas excepciones o alegar los hechos impeditivos al derecho de la contraparte que estimen conveniente, siempre que se lleve a cabo en el pertinente momento procesal.

De tal forma, que es de apreciar incongruencia extra petita cuando el juez o tribunal altera o modifica los términos del debate judicial (sentencia T.C. 29/1987, de 6 de marzo, y 142/1987, de 23 de julio ), puesto que el juez no puede decidir sobre cosa distinta, derivada de la modificación, alteración o sustitución del presupuesto de hecho, básico para la causa petendi, respecto del cual el juez no tiene facultad de disposición (sentencia T.C. 125/1989, de 12 de julio ).

En la línea expresada, cabe citar las sentencias de esta misma Sala, de fechas 14-2-2005 y 20-7-2006 .

Pues bien, en el supuesto examinado, es dable la constatación de la situación de incongruencia denunciada, a la vista de las alegaciones de ambas partes contendientes en sus respectivos trámites de demanda y contestación, teniendo en cuenta que los litigantes parten de la consideración del contrato de fecha 1-11-1990, suscrito entre las demandantes, por un lado, y D. Pedro Enrique y D. Donato , de otro, como un contrato de arrendamiento autónomo y no como resultado de un negocio de traspaso del procedente contrato de arrendamiento de fecha 15-5-1980, -que es precisamente la conclusión a la que llega la juzgadora de instancia y la que le da pie para la aplicación al caso de la previsión contenida en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , para los supuestos de extinción y subrogación de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985-, siendo ciertamente la cuestión litigiosa sometida a debate la determinación de si el contrato de arrendamiento de fecha 1-11-1990, en cuanto a su término o duración, está sometido al régimen de prórroga forzosa, o al mismo le es aplicable la normativa de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del Código Civil , que en este último caso conllevaría al acogimiento de la pretensión actora, de declaración de extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual.

TERCERO.- Así las cosas, centrado el debate litigioso en los términos expuestos, dada la indefinición del contrato de arrendamiento de litis acerca de su duración, a la resolución de tal cuestión hemos de ceñirnos en esta alzada.

Evidentemente, a partir de la vigencia del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, se pueden diferenciar dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores, a los que será de aplicación la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubieren convenido explícita o implícitamente el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 del Código Civil , y cuya posibilidad de pacto no se hallaba prohibida por el art. 9 del referido Real Decreto -ley, al haberse limitado dicho precepto a suprimir el mero automatismo legal u "ope legis", y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórroga forzosa; pudiendo la existencia del acuerdo del sometimiento del arrendador a la prórroga forzosa deducirse implícitamente de los propios términos del contrato sin necesidad de estar establecida en una cláusula específica, debiendo tal deducción de ser clara y terminante para entender que existe tal acuerdo. En el sentido expresado, cabe citar como exponentes las sentencias del TS, de fechas 12-5-1989, 4-2-1992, 20-4-1993, 14-6-1994 y 13-6-2002 .

Pues bien retomando el análisis del caso objeto de enjuiciamiento, a través de la aplicación al contrato de arrendamiento de las reglas interpretativas contenidas en los arts. 1281 y ss. del Código Civil , cabe concluir que la voluntad de las partes contratantes fue la de someterse al régimen de prórroga forzosa.

Y ello en razón a la concurrencia de las siguientes circunstancias:

1) del propio tenor de la cláusula primera del contrato, en donde se recoge que "el plazo de vigencia del presente contrato será de carácter indefinido y su fecha inicial el uno de noviembre de mil novecientos noventa", cuando de querer estipularse un plazo determinado y sin posibilidad de prórroga sería muy fácil hacerlo indicándolo así explícitamente, tanto mencionando un plazo concreto como prohibiendo la prórroga y evitando de este modo cualquier duda; el término "indefinido" es sinónimo tanto de indeterminado o inconcreto como de ilimitado o inagotable;

2) de la estipulación tercera del contrato sobre la cláusula de revisión automática de la renta cada tres años, conforme al aumento o disminución que fije el INE, lo que da idea de la vocación de permanencia, al punto de mantenerse vigente el arriendo entre las partes contratantes hasta que los arrendatarios deciden llevar a cabo, en el año 207, el traspaso del local de negocio a favor de los aquí demandados;

3) la autorización a los arrendatarios, en la cláusula cuarta del contrato, para la realización de obras de adecentamiento, reforma y mejora en el local, para su destino a negocio de café-bar y similares; y

4) el establecimiento de la renta con periodicidad mensual, por lo que la duración del contrato, de seguirse la tesis de las demandantes-arrendadoras, sería también mensual art. 1581 CC ), lo que no resulta lógico ni concordante con el resto del clausulado contractual, máxime cuando las arrendadoras formulan por vez primera requerimiento en orden a la extinción del arriendo y desalojo del local, por expiración del plazo convenido, transcurridos casi diecisiete años de su ocupación por los arrendatarios, y tras comunicarles éstos su decisión de traspasar.

En consecuencia, se impone la desestimación del recurso de apelación interpuesto por las demandantes y la estimación de la impugnación de la resolución apelada formulada por los demandados, lo que conlleva la desestimación de la demanda y consiguiente revocación de la sentencia de instancia impugnada.

CUARTO.- Dada la desestimación del recurso de apelación interpuesto por las demandantes y la estimación de la impugnación de la resolución apelada formulada por los demandados, que conlleva la íntegra desestimación de la demanda, se imponen a las demandantes las costas procesales de la primera instancia, así como las derivadas de la interposición del recurso de apelación, sin hacer especial imposición de las costas procesales derivadas de la formulación de la impugnación de la sentencia apelada (arts. 394-1 y 398-1 y 2 de la LEC).

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Dña. Araceli y Dña. Encarna , se estima la impugnación de la resolución apelada formulada por D. Darío y Dña. Marcelina , y se revoca la sentencia de instancia impugnada, y, en consecuencia, se desestima la demanda interpuesta por Dña. Araceli y Dña. Encarna contra D. Darío y Dña. Marcelina y se absuelve a dichos demandados de las pretensiones contra los mismos formuladas en el escrito de demanda; todo ello con expresa imposición a las demandantes de las costas procesales de la primera instancia.

Dada la desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dña. Araceli y Dña. Encarna , se imponen a dichas recurrentes las costas procesales derivadas de su interposición; mientras que, al ser estimada la impugnación de la resolución apelada formulada por D. Darío y Dña. Marcelina , no se hace especial imposición de las costas procesales derivadas de su interposición.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.