Sentencia CIVIL Nº 498/2022, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 231/2022 de 15 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00498/2022

Modelo: N10250

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

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Equipo/usuario: MTG

N.I.G.10067 41 1 2017 0000355

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000231 /2022

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CORIA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000135 /2017

Recurrente: SABAFER ASESORES SL

Procurador: ELVIRA MATA HIDALGO

Abogado: DIEGO RUIZ LOPEZ

Recurrido: BANKIA S.A.

Procurador: JOAQUIN MARIA JAÑEZ RAMOS

Abogado: MARIA JOSE COSMEA RODRIGUEZ

S E N T E N C I A NÚM.- 498/2022

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO

DOÑA MARÍA LUZ CHARCO GÓMEZ

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Rollo de Apelación núm.- 231/2022

Autos núm.- 135/2017

Juzgado de 1ª Instancia núm.-1 de Coria

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En la Ciudad de Cáceres a quince de Junio de dos mil veintidós.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm.- 135/2017 del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 1 de Coria, siendo parte apelante, el demandante SABAFER ASESORES, S.L.representado en la instancia y en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Mata Hidalgoy defendido por el Letrado Sr. Ruiz López,y como parte apelada, el demandado, BANKIA, S.A.representado en la instancia y en la presente alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Jañez Ramosy defendido por la Letrada Sra.Cosmea Rodríguez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.- 1 de Coria en los Autos núm.- 136/2017 con fecha 3 de Junio de 2019 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que desestimó la demanda interpuesta por la procuradora doña Elvira Mata Hidalgo en representación de SABAFER ASESORES SL frente a Bankia SA a la que absuelvo de las pretensiones de la misma con imposición de las costas de 1ª instancia a la parte demandante...'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de la parte demandante se interpuso en tiempo en forma recurso de apelación, se tuvo por interpuesto y de, conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

TERCERO.- La representación procesal de la parte demandada presentó escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario. Seguidamente se remitieron los Autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.

CUARTO.-Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día14 de Junio de 2022, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C.

QUINTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la Sentencia de fecha 3 de Junio de 2.019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de Coria en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 135/2.017, conforme a la cual se acuerda -y es cita literal- lo siguiente: ' Que desestimó la demanda interpuesta por la procuradora doña Elvira Mata Hidalgo en representación de SABAFER ASESORES SL frente a Bankia SA a la que absuelvo de las pretensiones de la misma con imposición de las costas de 1ª instancia a la parte demandante', se alza la parte apelante -demandante, Sabafer Asesores, S.L.- alegando, básicamente y en esencia, como motivos del Recurso, los siguientes: en primer término, la existencia de vulneración de normas y garantías procesales según lo indicado en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al transgredir el Auto de fecha 19 de Noviembre de 2.019 lo dispuesto en el artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en clara relación con el artículo 208.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), produciendo resultado de indefensión proscrito en el artículo 24 de la Constitución Española; en segundo lugar, la infracción del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, realizándose una interpretación 'strictu sensu' por parte del Juez a quo, desfigurando el propio sentido del precepto invocado, conectado a la existencia de error en la valoración de la prueba practicada, siendo más que válido el contrato de arrendamiento que cierne la presente litis concertado entre Finca Matasanos, S.L. y Sabafer Asesores, S.L., en fecha 22 de Diciembre de 2.014; en tercer lugar, la inexistencia de conocimiento alguno por parte de los administradores de las sociedades mercantiles intervinientes en la celebración del contrato de arrendamiento rústico de fecha 22 de Diciembre de 2.014, con respecto del Procedimiento de Ejecución Hipotecaria 1/2.015, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Coria, siendo ello 'causa de simulación contractual' o 'fraudulenta'; en cuarto lugar, la inexistencia de 'maquinación fraudulenta' con respecto de la celebración del contrato de arrendamiento de naturaleza rústica concertado en fecha 22 de Diciembre de 2.014, produciéndose una interpretación errónea de lo dispuesto en el artículo 1.261 del Código Civil, en relación con el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y, finalmente, la aplicación de la Doctrina referente a los 'actos propios', en referencia a la ulterior prestación de consentimiento y subsunción en los propios efectos previstos por el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. En sentido inverso, la parte apelada -demandada, Bankia, S.A.- se ha opuesto al Recurso de Apelación interpuesto, interesando su desestimación y la confirmación de la Sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Centrado el Recurso de Apelación en los términos que, de manera sucinta, han quedado expuestos en el Fundamento Jurídico anterior y, examinadas las alegaciones que lo conforman, el primero de los motivos en los que aquél se sustenta denuncia -como se acaba de anticipar- la existencia de vulneración de normas y garantías procesales según lo indicado en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al transgredir el Auto de fecha 19 de Noviembre de 2.019 lo dispuesto en el artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en clara relación con el artículo 208.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), produciendo resultado de indefensión proscrito en el artículo 24 de la Constitución Española. El motivo reprocha -en rigor- el que el Juzgado de instancia, en el Auto de fecha 19 de Noviembre de 2.019, no haya complementado la Sentencia, finalmente impugnada, en el sentido que interesó en su Escrito de fecha 13 de Junio de 2.019, sobre la determinación de la cuantía del Proceso, que no es otra que el interés de la Demanda y que tendría que haber fijado la parte demandante en el expresado Escrito Expositivo; motivo por el cual llama la atención el que ahora muestre un acusado interés en que se determine la cuantía del pleito, si bien debe reconocerse que el Juzgado de instancia no ha dado a esta pretensión la respuesta procesal que sería procedente, en la medida en que no era la Audiencia Previa al Juicio la sede oportuna para fijar la cuantía del asunto, ni lo es la Sentencia (no pude deferirse a este momento la toma de la decisión que se juzgue procedente), ni menos aun lo puede ser la presente Resolución. Y es que la Demanda se ha sustanciado por los trámites del Juicio Ordinario, por razón de la materia, no por razón de la cuantía, motivo por el cual no cabía en la Audiencia Previa la adopción de ninguna decisión en este sentido (el artículo 422 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a la 'resolución en casos de inadecuación de procedimiento por razón de la cuantía'); por tanto, ha de estarse, en principio, a lo que hubiera acordado el Juzgado de Primera Instancia en el momento de la admisión a trámite de la Demanda, sin que haya pasado desapercibido a este Tribunal el que, en realidad, el interés suscitado en este momento por la parte apelante radica -a nuestro juicio- en las consecuencias económicas de una eventual condena y tasación de costas.

El motivo no resulta, pues, admisible, y esta inadmisibilidad del motivo encuentra su fundamento en que no es la segunda instancia el momento procesal hábil y adecuado conforme al cual hubiera de determinarse el valor de la Demanda y, por tanto, la cuantía del Proceso, cuando tal problemática no se suscitó -en debida forma- en la instancia (es insuficiente, a este efecto, la alegación que, sobre la cuantía del Proceso, pudiera efectuarse en el Escrito de Contestación a la Demanda) y -desde luego- no lo fue -ni podía serlo- en la Sentencia que es objeto de impugnación, como ya se ha adelantado. Es el Incidente sobre la cuantía que explícitamente contempla la Ley de Enjuiciamiento Civil ( artículo 254 y 255 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) la sede en la cual debe dirimirse esta cuestión, si la parte hoy apelante consideraba que la cuantía fijada en la Demanda, y admitida por el Juzgado de instancia con impugnación (o desacuerdo) de parte interesada, no debía considerarse como indeterminada o debía fijarse en un importe líquido y determinado. En consecuencia, no es la Sentencia que se pronuncia en la segunda instancia (resolutoria del Recurso de Apelación) la Resolución Judicial que debe fijar la cuantía del Proceso y, por tanto, no puede este Tribunal resolver una problemática (procesal, más que sustantiva) que no fue objeto de controversia formal en la instancia; ni -en el supuesto que examinamos- la cuantía del Proceso (interés económico de la Demanda) constituye factor alguno determinante del Juicio que hubiera de seguirse -como también se ha significado-. Finalmente, conviene reiterar que la relevancia de la cuantía del Proceso lo es a los efectos de una hipotética imposición de las costas causadas en el presente procedimiento, de tal modo que las alegaciones que, en tal sentido, interesen a las partes poner de manifiesto deberán residenciarse en el Incidente de Tasación de Costas que, en su caso, pudiera seguirse, pero no con motivo del Recurso de Apelación que ha sido interpuesto y que, ahora, se decide.

TERCERO.-El segundo de los motivos del Recurso de Apelación acusa la infracción del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, realizándose una interpretación 'strictu sensu' por parte del Juez a quo, desfigurando el propio sentido del precepto invocado, conectado a la existencia de error en la valoración de la prueba practicada, siendo más que válido el contrato de arrendamiento que cierne la presente litis concertado entre Finca Matasanos, S.L. y Sabafer Asesores, S.L., en fecha 22 de Diciembre de 2.014; o, expresado con otros términos, el motivo acusa el supuesto error en la valoración de la prueba en el que habría incurrido el Juzgado de instancia y que habría conducido a la decisión adoptada en la Sentencia recurrida, por la que se desestima la Demanda y, por tanto, la acción declarativa de derechos ejercitada en la misma, en relación con la infracción de precepto legal por indebida o inadecuada interpretación del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Respecto del indicado motivo, este Tribunal viene estableciendo, de forma constante y en términos generales, que la circunstancia de que, entre las partes contendientes, existan posturas contrapuestas o contradictorias en orden a la cuestión litigiosa que, en concreto, se suscite no supone necesariamente un impedimento insuperable para que aquella cuestión pueda dirimirse con el suficiente criterio si se practican pruebas que, mediante una exégesis valorativa lógica, permitan llegar a una convicción objetivamente razonada; de manera que, si la prueba practicada en el Procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Ciertamente, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el Organo Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse que la actividad valorativa del Organo Jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con la de las partes que, por lo general y hasta con una cierta lógica, aparece con tintes parciales y subjetivos.

En realidad y, con el máximo rigor, la controversia litigiosa sustantiva a la que se contrae, en todas sus vertientes, el segundo de los motivos del Recurso constituye una problemática que afecta única y exclusivamente a la valoración de la prueba y a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este último donde -con carácter general- opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la Demanda y de la Reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

A la luz de las consideraciones preliminares que se acaban de indicar, este Tribunal comparte la hermenéutica apreciativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida por cuanto que descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas practicadas en el Procedimiento, de modo que la mera remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en la indicada Resolución sería suficiente para desestimar, en todas sus vertientes, el motivo del Recurso que se examina. El Juzgado a quo, en efecto, ha analizado la prueba practicada en el Procedimiento de forma conjunta, en una exégesis apreciativa razonada y razonable, llegando a una decisión absolutamente correcta que objetivamente se corresponde con los resultados de las pruebas practicadas y con las reglas generales que, sobre la carga de la prueba, establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De esta manera, insistir en el análisis de dichas pruebas no supondría más que redundar innecesariamente sobre las mismas cuestiones para llegar indefectiblemente a conclusiones idénticas a aquellas que recoge la Sentencia recurrida.

CUARTO.-Así pues y, atendiendo -insistimos- a las referidas consideraciones preliminares, cabría reiterar que la hermenéutica valorativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida resulta correcta y en absoluto ha quedado desvirtuada por las alegaciones -abiertamente subjetivas y de defensa de su tesis- en las que se sustenta el planteamiento del segundo de los motivos del Recurso. Efectivamente, después del análisis aséptico de las pruebas practicadas en el Procedimiento, este Tribunal no puede sino convenir necesariamente con los razonamientos expuestos por el Juzgado a quo en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida, donde, con el suficiente rigor, se han examinado todas las pretensiones ahora discutidas, sin que incluso -por las propias razones jurídicas explicitadas en aquella Resolución- fuera necesario añadir otras consideraciones adicionales o complementarias.

Difícilmente puede resultar atendible el criterio que defiende la parte actora apelante en el segundo de los motivos del Recurso ante los acertados razonamientos jurídicos puestos de manifiesto por el Juzgado de instancia en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida que no sólo no se han visto desvirtuados ni un ápice por las alegaciones en las que se sustentan todas las vertientes del indicado motivo, sino que incluso llegan a agotar cualquier otra consideración jurídica que pudiera efectuarse sobre los extremos en los que descansa el referido motivo de la Impugnación. En este sentido, puede ya adelantarse que -ante la carencia de solidez sustantiva en su postulado- las objeciones que la parte apelante opone respecto de la valoración de la prueba realizada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida no gozan -según el criterio de este Tribunal- de la habilidad material necesaria para modificar la decisión -correcta, insistimos- que, sobre los extremos discutidos, ha sido adoptada en la Resolución recurrida.

Y es que, por más que la parte actora apelante pretenda hacer ver lo contrario en las alegaciones que comprende el segundo de los motivos de la Impugnación, lo cierto y real es que la apreciación probatoria desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida resulta racionalmente acertada y, en consecuencia, no admite tacha de tipo alguno, como igualmente puede afirmarse que se han aplicado de forma correcta, tanto las normas generales sobre la carga de la prueba que contempla el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos.

QUINTO.-En este sentido, no desconoce este Tribunal el esfuerzo desplegado por la parte actora apelante en las alegaciones que conforman todas las vertientes del segundo de los motivos del Recurso de Apelación; no obstante lo cual la problemática litigiosa que se plantea en esta segunda instancia no ofrece ninguna dificultad material por cuanto que se ciñe, con exclusividad, a una cuestión de mera valoración de la prueba. La parte apelante se limita a analizar los medios de prueba que se han practicado en este Juicio desde su propia perspectiva subjetiva, diametralmente distinta a la del Juzgado de instancia, quien ha apreciado el elenco acreditativo practicado en este Juicio, no sólo de manera conjunta, sino también en términos estrictamente objetivos, apreciación que autoriza a reconocer la absoluta validez de su convicción, en la medida en que la exégesis desarrollada no se ha revelado ilógica, absurda, arbitraria ni irracional, por lo que, siendo -como es- admisible no resulta susceptible de modificación.

En función del contenido intrínseco de las posiciones sustantivas que, en este Proceso, han mantenido, respectivamente y en ambas instancias, las partes actora y demandada y, una vez analizado el sentido y el alcance de las concretas alegaciones que conforman todas las vertientes del segundo de los motivos del Recurso de Apelación, no cabe duda de que la cuestión controvertida se concreta -prácticamente con exclusividad (como se acaba de indicar)- en la valoración de la prueba y en la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba. Y, así, conviene indicar, como premisa inicial y, como declaración de principio, que el segundo de los motivos del Recurso de Apelación se encuentra íntimamente relacionado con los tres restantes, hasta el punto que no es fácil delimitar unos de otros. En este sentido, dichos motivos conforman la cuestión de fondo que se dilucida en este Juicio y que, con el máximo rigor, se concreta en la legitimidad del contrato de arrendamiento rústico de fecha 22 de Diciembre de 2.014, a los efectos de que la entidad financiera demandada se encontrara en la obligación de subrogarse en los derechos y obligaciones del mismo al haberse adjudicado en Proceso de Ejecución Hipotecara la finca objeto de dicho contrato, formada por veintidós parcelas de la finca 'Matasanos', que era propiedad de Finca Matasanos, S.L. (deudora hipotecante en el Proceso de Ejecución Hipotecaria 1/2.015, que se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de Coria) y que fue concertado, en la indicada fecha, con la entidad, hoy actora apelante, Sabafer Asesores, S.L.

Antes de abordar el examen del motivo en su vertiente de vulneración, por inadecuada interpretación, del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamiento Rústicos, convendría recordar que Sabafer Asesores, S.L. (desde ahora, Sabafer) compareció en el Proceso de Ejecución Hipotecaria en calidad de ocupante-arrendataria de la finca hipotecada, sustanciándose, en su ámbito, el Incidente que contempla el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que culminó por Auto de fecha 29 de Julio de 2.016, declarándose que D. Conrado, como administrador de Sabafer, no tenía derecho a permanecer en el inmueble objeto del Procedimiento de Ejecución Hipotecaria, pudiendo el ejecutante o quien resultara adjudicatario del mismo, una vez subastado, solicitar la posesión y lanzamiento. Tal decisión se basaba, en esencia, en la ausencia de capacidad de Sabafer para ostentar la condición de arrendataria de la finca dado que, en el momento en el que se interpuso la Demanda de Ejecución Hipotecaria, su objeto social no incluía actividades agrarias, ganaderas ni forestales, aplicando el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos; decisión que no impedía a los ocupantes del inmueble ejercitar los derechos que creyeran pudieran asistírsele en el Juicio que correspondiera (que es el presente Juicio Ordinario), tal y como permite el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEXTO.-El artículo 6.3 de la Ley 49/2.003, de 26 de Noviembre, de Arrendamientos Rústicos, no puede interpretarse sin su necesaria vinculación -o conexión- con el artículo 1 de la expresada norma (1. Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestala cambio de un precio o renta.

2. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.

3. Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de esta ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado). Pues bien, el artículo 9 de la Ley de Arrendamiento Rústicos, bajo la rúbrica ' Capacidad y limitaciones a la extensión del arrendamiento', establece, en sus apartados 1 y 3, lo siguiente: '1. Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas.

3. Para ser arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT), deberán tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro del ámbito rural, siempre que no excedan los límites establecidos en el apartado 6'.

Las normas jurídicas han de interpretarse y aplicarse conforme al artículo 3.1 del Código Civil, cuyo inciso inicial de su apartado 1, fijando el método hermenéutico fundamental, señala que las ' las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras'; es decir, la interpretación gramatical se erige como el método o instrumento interpretativo que debe prevalecer sobre cualquier otro, en la medida en que dota de seguridad jurídica a la propia norma y a la exégesis que pudiera desarrollar el intérprete. En el presente caso, el artículo 6.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos establece que para ser arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT), deberán tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro del ámbito rural, siempre que no excedan los límites establecidos en el apartado 6. Por tanto, se trata de un precepto legal cuya claridad no admite interpretación alguna más allá de la literal o gramatical, es decir, si el objeto social de la persona jurídica no incluye el ejercicio de actividades agrarias o complementarias a éstas en el ámbito rural, esta sociedad no puede ser arrendataria y si, en tales condiciones suscribe un contrato de arrendamiento rústico, tal relación locativa carece de efectos y, por tanto, en ningún caso puede ser oponible frente a terceros.

Y entendemos que, con el planteamiento expuesto en el párrafo anterior, culminaría la fundamentación jurídica del motivo e incluso del Recurso de Apelación en el conjunto de sus motivos, en la medida en que, en el momento de la suscripción del contrato, Sabafer no incluía en su objeto social ninguna actividad agraria, ganadera, forestal, cinegética ni ninguna otra complementaria, por lo que la ineficacia del contrato resulta patente. Y no se trata de un requisito que admita subsanación, validación ni cualquier otra justificación sustantiva (como atisba la parte actora en el Recurso de Apelación), sino que es un presupuesto consustancial al contrato que tiene que darse en el momento en el que se suscribe o concierta. Este planteamiento enlaza con las consideraciones que, con posterioridad, se expondrán, y que conducen a aseverar que el contrato de 22 de Diciembre de 2.014 es un negocio jurídico simulado, cuya realidad no es otra que revestir de un halo de legitimidad la ocupación de la finca 'Matasanos' de cara a mantener la posesión de la misma una vez que ha sido adjudicada a la entidad financiera, acreedora hipotecaria, en el Proceso de Ejecución. El objeto social de Sabafer, conforme al contrato de 22 de Diciembre de 2.014 (y Escritura Notarial de elevación a público del anterior, de fecha 23 de Diciembre de 2.014), se encuentra en las antípodas de lo que sería el de una sociedad con vinculaciones agrarias, ganaderas o forestales (esto es, el asesoramiento laboral, fiscal, contable, financiero y auditorías), siendo de destacar que no fue objeto del contrato el aprovechamiento cinegético de la finca, manifestándose en el propio documento de 22 de Diciembre de 2.014 que se encontraba en vigor con un arrendatario diferente, que no se concretó, más allá de la constancia de que el arrendatario, Sabafer, conocía los términos de ese contrato de arrendamiento. Ese aprovechamiento se arrendó el día 30 de Diciembre de 2.015, ampliándose entonces el objeto de contrato. Por lo demás, el contrato de 22 de Diciembre de 2.014 se elevó a público -como decimos- en fecha 23 de Diciembre de 2014, y la modificación del objeto social de Sabafer no se produjo hasta el día 31 de Marzo 2.015, después de la Junta Extraordinaria de la Sociedad del día 27 de Marzo de 2.015, presentada en el Registro Mercantil de Toledo el día 13 de Abril de 2.015; todo ello, cuando ya se había despachado Ejecución, en el Proceso de Ejecución Hipotecaria, por Auto de fecha 27 de Enero de 2.015. No se trata, por tanto, de sancionar una suerte de 'casualidades' que, en rigor, no lo son, sino de constatar un hecho cierto e incuestionable: esto es, que Sabafer no podía ser arrendataria de la finca 'Matasanos' por disposición preceptiva e imperativa del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos; de tal modo que el contrato de arrendamiento de 22 de Diciembre de 2.014 no puede amparar una ocupación ficticia de la finca, y contraria a una norma imperativa en el ámbito de la Legislación Especial.

SEPTIMO.-En cuanto a la pretensión relativa a la validez del contrato de arrendamiento concertado entre Finca Matasanos, S.L. y Sabafer Asesores, S.L., de fecha 22 de Diciembre de 2.014, ya se ha indicado que la infracción del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos priva de efectos a la relación locativa y, en consecuencia, no puede afectar a terceros, lo que justifica -y advera en esta sede- la decisión adoptada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de Coria en el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria mediante Auto de fecha 29 de Julio de 2.016. Ciertamente, el ejecutante tendría que subrogarse en el contrato con motivo de la adjudicación de la finca, situación que no ocurre cuando el contrato de arrendamiento responde a fines espurios y es consecuencia de una clara simulación contractual, como después se desarrollará con mayor detalle; situación en la que no cabe ningún tipo de convalidación que pudiera sanar o validar el expresado negocio jurídico.

Esa situación irregular en la suscripción del contrato se advierte de un cúmulo de circunstancias que, lejos de parecer meras coincidencias, implican un intento de revestir bajo el paraguas de una legalidad ficticia una situación abiertamente alejada de la realidad. Es de destacar, en tal sentido: 1) el lapso temporal entre la firma del contrato y el despacho de la Ejecución Hipotecaria, con el intento de dotar a la entidad Sabafer de un objeto social que se adecuara a la exigencia del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, cuando ya se había presentado la Demanda de Ejecución y se había despachado la misma; 2) los vínculos personales de socios de Finca Matasanos, S.L. y Sabafer, con relaciones de amistad y de vecindad (D. Eloy es partícipe en Sabafer, cuando antes los fue en Lasebe, S.L., que constituyó Finca Matasanos, S.L., y en esta última participa Dª. Elisa, cónyuge del anterior), y 3) la renta del contrato de arrendamiento es 'quasi' simbólica (3.000 euros anules), para una finca de valor 1.290.000 euros, con diversos aprovechamientos, incluido el cinegético. Ello revela que las relaciones entre ambas sociedades no son asépticas, sino que se enmarcan en un auténtico conocimiento de finalidad simulatoria al objeto de no perder la posesión de la finca.

Interesa destacar, en este sentido, el criterio establecido por el Tribunal Supremo en la Sentencia número 783/2.021, de 15 noviembre, en un supuesto de contrato de arrendamiento urbano de uso distinto al de vivienda, pero que entendemos extrapolable a cualquier relación locativa, salvo las peculiaridades propias y específicas de la Ley Especial. Entre otros extremos, se establece lo siguiente: ' 5.- El régimen de los arts. 1549 y 1571 del Código civil respecto de la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos. Por tanto, en ausencia de pacto contractual en la materia (que en este caso no existe al producirse la transmisión no mediante contrato translativo sino por enajenación forzosa), hay que acudir al Código civil por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU . Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC . Según el primero:

'El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria'.

Esta última referencia se enmarca en la previsión más amplia del art. 1549 CC , que dispone:

'con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad'.

Como declaramos en la sentencia 729/1998, de 21 de julio (RJ 1998, 6128), al hacer la exégesis de aquel precepto del Código:

'La ley general no ha procurado una protección singular al arrendatario, por lo que, al desaparecer el derecho del arrendador, la locación se extingue y el nuevo titular no viene obligado a respetarlo, tal como acaece en el supuesto de transmisión contemplado en el artículo 1571 del Código Civil .

'Si la causa de extinción del derecho del arrendador deriva de la resolución de su derecho, la ley general distingue para cualquier supuesto y no sólo para el arrendamiento: si proviene del ejercicio de una acción personal, el arrendamiento puede permanecer cuando su titular posee los requisitos legalmente necesarios para su protección; si deriva del ejercicio por un tercero de un derecho real, la fuerza de oposición del mismo provoca la extinción del derecho de arrendamiento; si se funda en la extinción del derecho del arrendador, la resolución del arrendamiento deviene en secuela lógica, como para el usufructo dispone el artículo 480 del Código Civil .

'La Ley Hipotecaria de 1861 introdujo el acceso de los arrendamientos al Registro de la Propiedad, con lo que, si el arrendatario inscribía su derecho, permanecía a salvo del desahucio al enajenarse el inmueble, y, además, resistía las acciones de terceros cuando las mismas no se basaban en circunstancias provenientes del propio Registro.

'La citada óptica fue modificada al promulgarse textos legales especiales que, con la intención de incrementar la protección del arrendatario, extienden su campo de defensa fuera de los libros del Registro de la Propiedad.

'En la actualidad, la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 hace hincapié en la voluntad del legislador de favorecer la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad mediante medidas de fomento'.

En cuanto al ámbito de aplicación del art. 1571 CC , que debe analizarse sistemáticamente con el art. 1549 CC , la doctrina más autorizada lo ha interpretado en un sentido amplio, comprensivo también de las transmisiones realizadas a título de permuta, dación en pago o renta vitalicia. Esta interpretación se basa en una idea que ya se contenía en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, conforme a la cual 'el que adquiere el dominio en virtud de un título universal está obligado a respetar el arrendamiento hecho por su antecesor, pero no el que lo hace por un título singular'.

La clásica sentencia de esta sala de 22 de diciembre de 1945 también admitió la aplicación del art. 1571 CC a la enajenación judicial de finca hipotecada, incluso respecto de los arrendamientos inscritos cuando la hipoteca ejecutada tenga rango registral preferente al arrendamiento (en virtud del principio de purga de las inscripciones y anotaciones posteriores del antiguo art. 131 LH ):

'El artículo 1571 del Código Civil no autoriza la subsistencia del arriendo en todos los casos de transmisión de la finca, ni dicho precepto rige en los casos de enajenación judicial de la finca hipotecada, regulados específicamente en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria , según la cual verificado el remate o la adjudicación se decretará de oficio por imperio de la ley, la cancelación de las inscripciones o anotaciones posteriores a las inscripción de la hipoteca en atención a que ésta actúa a modo de condición resolutoria y determina de iure automáticamente la extinción de los derechos del deudor-dueño y de los que de él traigan causa, sin que pueda ofrecer duda que en el concepto de inscripciones posteriores y susceptibles de cancelación está comprendido el arriendo inscrito, como limitación del dominio, similar, en algún aspecto, al derecho real propiamente dicho ( artículo 79 de la Ley Hipotecaria [... ]'.

Doctrina posteriormente reiterada, entre otras, en las sentencias de 22 de mayo de 1963 ( RJ 1963, 3587), 31 de octubre de 1986 ( RJ 1986, 6022), 20 de noviembre de 1987 ( RJ 1987, 8410), 23 de diciembre de 1988 y 17 de noviembre de 1989 (RJ 1989, 7890).

Conforme a este régimen legal común, respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código civil en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) el arrendamiento'.

OCTAVO.-Los motivos Tercero y Cuarto del Recurso de Apelación (dada la acusada relación existente entre los mismos y su planteamiento mimético) merecerán, en la presente Resolución, un examen conjunto y unitario. Dichos motivos denuncian, por un lado, la inexistencia de conocimiento alguno por parte de los administradores de las sociedades mercantiles intervinientes en la celebración del contrato de arrendamiento rústico de fecha 22 de Diciembre de 2.014, con respecto del Procedimiento de Ejecución Hipotecaria 1/2.015, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Coria, siendo ello 'causa de simulación contractual' o 'fraudulenta'; y, por otro, la inexistencia de 'maquinación fraudulenta' con respecto de la celebración del contrato de arrendamiento de naturaleza rústica concertado en fecha 22 de Diciembre de 2.014, produciéndose una interpretación errónea de lo dispuesto en el artículo 1.261 del Código Civil, en relación con el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos.

La Sala no comparte en modo alguno el posicionamiento expuesto por la parte actora apelante diseccionada en ambos motivos; y, antes al contrario, la prueba practicada en el Proceso, en una apreciación conjunta, lógica y objetiva, demuestra la instrumentalidad del contrato de arrendamiento de 22 de Diciembre de 2.014 de cara a permanecer en la ocupación de la finca 'Matasanos' después de que fuera adjudicada a la entidad financiera en el Proceso de Ejecución Hipotecaria. Ya hemos justificado los vínculos existentes entre las entidades Sabafer y Finca Matasanos, S.L., y el proceso intelectual (y material) llevado a cabo para mantenerse en la ocupación de la finca. Si ello es así -como así lo entiende este Tribunal que lo es-, resulta imposible que Finca Matasanos, S.L. (y, por ende, también Sabafer) no conocieran la existencia del Proceso de Ejecución Hipotecaria (y de la deuda hipotecaria) y su inminente interposición, como así se advierte de los plazos y momentos en los que el contrato se suscribió y cómo se pretendió adaptar a las exigencias del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Por lo demás, es difícil imaginar que el deudor hipotecario (Finca Matasanos, S.L.) no conociera la deuda hipotecaria derivada del impago de las cuotas del préstamo, porque el deudor siempre sabe que debe lo que no paga, y, en este caso, nos estamos refiriendo a una Ejecución Hipotecaria despachada por un principal de nada menos 1.391.704,83 euros. Tal y como antes se apuntó, la relación entre D. Eloy (partícipe en Sabafer, cuando antes lo fue en Lasebe, S.L., que constituyó Finca Matasanos, S.L.) y Dª. Elisa, cónyuge del anterior, que participa en esta última, no es simplemente testimonial y carente de trascendencia en función a sus porcentajes de participación en las sociedades; sino que es exponente del intento de mantener la posesión de una finca a un coste mínimo (renta anual de 3.000 euros) y, por tanto, con notable perjuicio del propietario; motivo por el cual se crea la ficción (simulación) de una relación locativa que determina el gravamen de la finca por un dilatado periodo de tiempo, y sin que, en la realidad, responda a un acuerdo de voluntades entre dos sociedades con la finalidad que se expresa en el contrato.

NOVENO.-Respecto de la simulación contractual, el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 18 de Marzo de 2.002, con cita de las Sentencias del mismo Tribunal de fechas 22 de Marzo de 2.001, 29 de Noviembre de 1.989 y de 18 de Julio de 1.989, incide en la tesis sustentada por la Jurisprudencia sobre que la simulación total o absoluta la llamada 'simulatio nuda', la misma por su naturaleza es esencialmente contraventora de la legalidad, la cual como es sabido, no está específicamente regulada o contemplada por nuestro Código Civil, ha sido estructurada por la doctrina más decantada, y frente a la tesis de que pueda ser una manifestación de discordancia entre la voluntad real y declarada -vicio de la voluntad-, debe subsumirse como un supuesto incluible dentro de la causa del negocio, es decir, la simulación que implica un vicio en la causa negocial, con la sanción de los artículos 1.275 y 1.276 del Código Civil, y por tanto con la declaración imperativa de nulidad, salvo que se acredite la existencia de otra causa verdadera y lícita; y se puede distinguir una dualidad, o simulación absoluta, cuando el propósito negocial inexiste por completo por carencia de causa (...) y la relativa que es cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado, y que la primera ostenta una afinidad cuasi pública con los institutos que en su juego operativo se prevalen de la significativa tutela de la intemporalidad o imprescriptibilidad de aquellas acciones que persiguen la destrucción de lo así 'simulado' y el prevalimiento de la realidad con el desenmascaramiento del negocio de ficción efectuado; y la Sentencia de 13 de Octubre de 1.987, afirmaba que, como ha declarado la Jurisprudencia, son grandes las dificultades que encierra la prueba plena de la simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad; lo que obliga, en la totalidad de los casos, a deducir la simulación de la prueba indirecta de las presunciones. El Código Civil, fiel a la teoría de la causa, regula dos supuestos o clases en cuanto a su falsedad o fingimiento: uno, el más general y operativo en la práctica, en la que la falsa declaración es el fiel exponente de la carencia de causa (...) y que configura la llamada simulación absoluta, y el otro, aquél en que la declaración representa la cobertura de otro negocio jurídico verdadero y cuya causa participa de tal naturaleza (...) y que opera con carta de naturaleza propia bajo la denominación de contrato disimulado o, simplemente, simulación relativa: y asimismo en línea de principio según Sentencias de 14 de Febrero de 1.985, 23 de Enero de 1.989 y 12 de Noviembre de 1.989, entre otras, la constitución de tal simulación es una cuestión de hecho (...) al estar sometida a la libre apreciación del Tribunal; por otro lado, en cuanto a la relación causa-motivos en citada Sentencia de 29 de Noviembre de 1.989, se dice que, como es sabido, a través del artículo 1.274 se da un supuesto de inexistencia contractual -por falta de causa-; y en la Sentencia de 24 de Febrero de 1.986 que tal carencia proviene en razón al sentido de la causa inmerso en el artículo 1.275 del Código Civil (...).

Convendría recordar que el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 6 de Junio de 2.000, con cita de las Sentencias del mismo Tribunal de fechas 31 de Diciembre de 1.999 y de 21 de Julio de 1.998 (que recopila la doctrina de esa Sala sobre la simulación contractual), ha establecido que 'la doctrina jurisprudencial ha declarado que es facultad peculiar del Juzgador de instancia la estimación de los elementos de hecho sobre los que ha de basarse la declaración de existencia de la causa o de su falsedad o ilicitud ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de Octubre de 1.966, 11 de Mayo de 1.970 y 11 de Octubre de 1.985); igualmente, la simulación es una cuestión de hecho sometida a la libre apreciación del Juzgador de instancia ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de Junio de 1.953, 23 de Junio de 1.962, 20 de Enero de 1.968, 3 de Junio de 1.968, 17 de Noviembre de 1.983, 14 de Febrero de 1.985, 5 de Marzo de 1.987, 16 de Septiembre y 1 de Julio de 1.988, 12 de Diciembre de 1.991, 29 de Julio de 1.993 y 19 de Junio de 1.997); que la simulación se revela por pruebas indiciarias que llevan al Juzgador a la apreciación de su realidad ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de Abril de 1.984 y 13 de Octubre de 1.987); que la 'simulatio nuda' es una mera apariencia engañosa ('substancia vero nullam') carente de causa y urdida con determinada finalidad ajena al negocio que se finge ( Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Julio de 1.984); que el contrato simulado se produce cuando no existe la causa que nominalmente se expresa, por responder a otra finalidad jurídica ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Julio de 1.989); que la simulación implica un vicio en la causa negocial ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Julio de 1.989); que en ningún sitio consta dicho por esa Sala que la simulación no se puede declarar si no se prueba una finalidad defraudatoria ( Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de Marzo de 1.996); que el negocio con falta de causa es inexistente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Mayo de 1.980); que la falsedad de la causa equivale a su no existencia y, por consiguiente, produce también la nulidad del negocio, en tanto no se pruebe la existencia de otra verdadera ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de Marzo de 1.956); que la simulación absoluta da lugar a un negocio jurídico que carece de causa y éste es el caso de la compraventa en que no ha habido precio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de Octubre de 1.992, 7 de Febrero de 1.994, 24 de Mayo de 1.995 y 26 de Marzo de 1.997, además de otras que también cita); y se añade a este repertorio jurisprudencial, que 'ha de tenerse en cuenta que es reiterada doctrina de esa Sala ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2 y 5 de Noviembre de 1.988, 23 de Septiembre de 1.989, 17 de Junio de 1.991 y 15 de Noviembre de 1.993, por citar algunas) la de que, al ser grandes las dificultades que encierra la prueba directa y plena de la simulación de los contratos, por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad se hace preciso acudir a la prueba indirecta de las presunciones, que autoriza el artículo 1.253 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de Noviembre de 1.988); declarando la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Marzo de 1.999, con abundante cita jurisprudencial, que la apreciación de la existencia o no de la simulación contractual (absoluta o relativa), en cuanto integrante a una cuestión de hecho, es de la exclusiva incumbencia de los Juzgadores de instancia, cuya apreciación probatoria ha de ser mantenida en casación en tanto la misma no sea desvirtuada por medio impugnatorio adecuado para ello'.

Finalmente, conviene destacar, asimismo, la Sentencia del Tribunal Supremo, Civil, Sección 1, de fecha 7 de Abril de 2.015, cuando, en términos literales y, entre otros particulares, establece que: 'Asumida así la instancia, esta Sala comparte los argumentos mediante los cuales la juzgadora de primera instancia considera que la compraventa de que se trata integra un negocio jurídico nulo por simulación ya que no consta contraprestación alguna por parte de la compradora y ni siquiera cabe asumir la tesis subsidiaria de una simulación relativa, que encubriría una donación, ya que tratándose de un derecho real sobre bien inmueble -usufructo- la donación habría de reunir para su validez los requisitos expresados en el artículo 633 del Código Civil, como son el de otorgamiento de escritura pública y aceptación en la misma forma por el donatario, según la jurisprudencia de esta Sala (sentencias, entre otras, de 11 enero 2007 (Rec. 5281/1999), seguida por las posteriores 684/2007 de 20 junio, 956/2007 de 10 septiembre, 236/2008 de 18 marzo, 317/2008 de 5 mayo, 287/2009 de 4 mayo, 378/2009 de 27 mayo y 25/2010 de 3 febrero'.

Por último, ha de significarse que el Tribunal Supremo, en la Sentencia número 236/2.008, de 18 de Marzo, ha significado que: 'como refiere la sentencia de 22 febrero 2007 ( RJ 2007, 1478), es constante la jurisprudencia de esta Sala al proclamar que la simulación contractual da lugar a la nulidad absoluta o radical del contrato simulado pues falta en el mismo la causa como elemento fundamental exigido por el artículo 1.261-3º del Código Civil; nulidad radical, sin posibilidad de sanación posterior, que resulta predicable tanto en los supuestos de simulación absoluta como en los de simulación relativa, si bien en este último caso referida al contrato simulado bajo cuya apariencia pudiera encubrirse otro fundado en una causa verdadera y lícita ( artículo 1.276 Código Civil). Como consecuencia de ello la acción para pedir la declaración de nulidad del contrato simulado no está sujeta en su ejercicio a plazo de caducidad o de prescripción alguno, pues lo que no existe no puede pasar a tener realidad jurídica por el transcurso del tiempo. De ahí que en tales casos no pueda acudirse a las normas que sobre la nulidad contractual ('rectius': anulabilidad) establecen los artículos 1300 y 1301 del Código Civil, pues ya el primero se refiere de modo expreso a «los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1261», los cuales, siendo existentes, pueden ser anulados cuando adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la Ley. En este sentido señala la sentencia de esta Sala de 18 octubre 2005, y reitera la de 4 octubre 2006, que «aunque ciertamente la literalidad del artículo 1301 CC podría llevar a un lector profano a considerar que la acción de nulidad caduca a los cuatro años, tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden unánimemente en interpretar que el artículo 1301 CC se aplica a la anulabilidad y no a la nulidad, que es definitiva y no puede sanarse por el paso del tiempo, habiendo declarado la sentencia de 4 de noviembre de 1996 (RJ 1996, 7910), que 'la nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción' (en el mismo sentido la sentencia de 14 de marzo de 2000 [ RJ 2000, 1203], entre muchas otras)».

(....) La sentencia de esta Sala de 11 febrero 2005 (RJ 2005, 1918), entre otras muchas, tras poner de manifiesto la dificultad de la prueba de la simulación contractual, acrecentada por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad ( SS. 13 octubre 1987 [ RJ 1987, 9985], 5 noviembre 1988 [ RJ 1988, 8418], 27 noviembre 2000 [ RJ 2000, 9317]), señala que «la doctrina de esta Sala, admite como suficiente la prueba de presunciones, la cual se configura en torno a un conjunto de indicios, que si bien tomados individualmente pueden no ser significativos, e incluso cabe que sean equívocos, sin embargo, en conjunto, y en relación con las circunstancias, son reveladores de la actuación simulatoria. Y en tal orden se han tomado en cuenta entre otros aspectos fácticos la existencia de 'causa simulandi' (tratar de sustraer el bien a una ejecución), relación de parentesco próximo entre los intervinientes en la operación; precio irrisorio; carencia de prueba de pago del precio; falta de capacidad económica del adquirente, etc. ( Sentencias, entre otras, 29 diciembre 2000 [ RJ 2001, 714] y 25 septiembre 2003 [ RJ 2003, 7004])»'.

DECIMO.-En el quinto de los motivos del Recurso de Apelación, la parte demandante y recurrente apela a la aplicación de la Doctrina referente a los 'actos propios', en referencia a la ulterior prestación de consentimiento y subsunción en los propios efectos previstos por el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. El motivo tampoco resulta admisible en virtud de un doble fundamento. Por un lado, la parte apelante se refiere a 'sus propios hechos' o a 'sus propios actos', es decir, a aquellos hechos, actos y actuaciones para que el contrato de 22 de Diciembre de 2.014 pudiera incardinarse en el ámbito del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos; es decir, al efecto de demostrar la voluntad de la entidad demandante de dirigir su objeto social a una actividad agraria o complementaria de la misma; como sería la contratación de personal encargado del mantenimiento y conservación de la finca, modernización de instalaciones, vallado de la finca, compra de piensos, gasóleo, etc. Sin embargo, como ya se ha apuntado, no es posible la subsanación, confirmación o validación de un presupuesto de exigencia para la validez de un contrato que, en el momento del despacho de la Ejecución, no reunía las exigencias ineludibles sobre la capacidad requerida para que una persona jurídica pudiera ser arrendataria de una finca rústica. Como también se ha dicho, lo que ha pretendido la parte apelante es revestir de una aparente legitimidad una situación que no admite la Ley de Arrendamientos Rústicos, como norma imperativa. Y, por otro lado, la parte apelante no aplica correctamente la Doctrina Jurisprudencial que veda ir contra los propios actos, en la medida en que tal construcción jurisprudencial no se proyecta sobre uno mismo, sino sobre quien discute el derecho que se arroga la parte que apela a la aplicación de este Doctrina.

Por tanto, este Tribunal no aprecia la infracción del artículo 7 del Código Civil en relación con la construcción jurisprudencial sobre la prohibición de venir contra los actos propios, porque no existen actos revestidos con las exigencias que establece el Alto Tribunal para admitir esta figura. Y, así, el Tribunal Supremo ha establecido, en Sentencia de fecha 21 de Mayo de 2.001, que esa Sala tiene declarado que para la aplicación de la doctrina de los actos propios es preciso que los hechos tengan una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada ( Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 6 de Abril y 4 de Julio de 1.962); y como ha señalado la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de Enero de 2.000, 'el principio general de derecho que veda ir contra los propios actos ('nemo potest contra proprium actum venire'), como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, cuyo apoyo legal se encuentra en el artículo 7.1 del Código Civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior, y esta doctrina (recogida en numerosas Sentencias del Tribunal Supremo, como las de 27 de Enero y 24 de Junio de 1.996, 19 de Mayo y 23 Julio de 1.998, 30 de Enero, 3 de Febrero, 30 de Marzo y 9 de Julio de 1.999) no es de aplicación cuando la significación de los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo e inconcreto ( Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 23 de Julio de 1.997 y de 9 de Julio de 1.999), o carecen de la trascendencia que se pretende para producir el cambio jurídico'. Por demás, la construcción jurisprudencial respecto a los requisitos para que los actos propios vengan a ser vinculantes exige que los mismos, como expresión del consentimiento, han de realizarse con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo y para que tengan naturaleza de sujeción han de ser concluyentes y definitivos ( Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 16 de Febrero de 1.988, 25 de Enero de 1.989, 6 de Noviembre de 1.990, 14 de Mayo de 1.991 y de 27 de Junio de 1.991), con lo que viene a ser del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto ( Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 22 de Septiembre y 10 de Octubre de 1.988 y de 4 de Junio de 1.992).

DECIMO PRIMERO.-Por tanto y, en virtud de las consideraciones que anteceden, procede la desestimación del Recurso de Apelación interpuesto, y, como consecuencia lógica, la confirmación de la Sentencia que constituye su objeto.

DECIMO SEGUNDO.-Desestimándose el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el apartado 1 del artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Que, desestimando el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de SABAFER ASESORES, S.L.contra la Sentencia 36/2.019, de tres de Junio, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de Coria en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 135/2.017, del que dimana este Rollo, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOSla indicada Resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009, en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./