Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BADAJOZ
SENTENCIA: 00510/2021
Modelo: N10250
AVDA. COLÓN Nº 8, 2ª PLANTA
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Teléfono:924284238-924284241 Fax:FAX 924284275
Correo electrónico:audiencia.s2.badajoz@justicia.es
Equipo/usuario: 05
N.I.G.06015 42 1 2020 0004512
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000335 /2021
Juzgado de procedencia:JDO.DE 1A INSTANCIA N. 7 de BADAJOZ
Procedimiento de origen:JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000650 /2020
Recurrente: Angelica
Procurador: MARIA FERNANDA GOMEZ SALAZAR
Abogado: MANUEL MARIA VILLALON PLA
Recurrido: Ariadna
Procurador: LUIS VELA ALVAREZ
Abogado: LUIS MARQUEZ PEREZ
SENTENCIA Nº 510/2021
ILMOS. SRES......................../
PRESIDENTE:
DON LUIS ROMUALDO HERNÁNDEZ DÍAZ-AMBRONA (PONENTE)
MAGISTRADOS:
DON FERNANDO PAUMARD COLLADO
DON JUAN MANUEL CABRERA LÓPEZ
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Recurso civil número 335/2021.
Juicio verbal de desahucio 650/2020.
Juzgado de Primera Instancia número 7 de Badajoz.
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En la ciudad de Badajoz, a dieciséis de junio de dos mil veintiuno.
Visto en grado de apelación ante esta sección segunda de la Audiencia Provincial de Badajoz, el presente recurso civil dimanante del juicio verbal de desahucio 650/2020 del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Badajoz ; siendo apelante, doña Angelica, representada por la procuradora doña Fernanda Gómez Salazar y defendida por el letrado don Manuel Villalón Plá; y apelada, doña Ariadna, que ha comparecido representada por el procurador don Luis Vela Álvarez y defendida por el letrado don Luis Márquez Pérez.
Antecedentes
PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia número 7 de Badajoz, con fecha 4 de enero de 2021, dictó sentencia , cuya parte dispositiva dice así:
" Que, ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por Dña. Ariadna, representada por el Procurador Sr. Vela Álvarez y asistida por el Letrado Sr. Márquez Pérez, frente a Dña. Angelica, representada por la Procuradora Sra. Gómez Salazar y asistida del Letrado Sr. Villalón Plá y, en consecuencia, DECLARO RESUELTO el contrato de arrendamiento de local de negocio que vinculaba a las partes de fecha uno de marzo de 1987, CONDENANDO a la demandada a dejar libre y expedito el local sito en Avda. Aurelio Cabrera, 5-B de Alburquerque, con apercibimiento de lanzamiento. Así mismo se la condena a abonar a la actora la cantidad de trescientos quince euros con cuarenta y seis céntimos (315,46 €), en concepto de rentas vencidas e impagadas, más los intereses legales y costas. Se imponen las costas a Dña. Angelica".
SEGUNDO. Contra la expresada resolución interpuso recurso de apelación doña Angelica.
TERCERO. Admitido el recurso por el Juzgado, de conformidad con lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil se dio traslado a las partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran escrito de oposición al recurso. Doña Ariadna se opuso.
CUARTO. Tras ello, se remitieron los autos a este Tribunal, previo emplazamiento de las partes; donde se formó el rollo de Sala y se turnó la ponencia, señalándose para deliberación y fallo el día 2 de junio de 2021, quedando los autos en poder del ponente para dictar sentencia en el plazo previsto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ha sido ponente el magistrado don Luis Romualdo Hernández Díaz-Ambrona.
Fundamentos
PRIMERO. Resumen de los hechos relevantes.
Como se desprende de las actuaciones, constan sucintamente los siguientes:
(i) Doña Ariadna, tras compra realizada el 4 de mayo de 2020, es propietaria del local de negocio sito en el número 5-B de la Avenida Aurelio Cabrera de Alburquerque (Badajoz).
(ii) Ese local estaba arrendado desde el 1 de marzo de 1987 a doña Angelica.
(iii) El citado contrato de arrendamiento estipuló una renta inicial de 10.000 pesetas, sin bien se pactó lo siguiente: " La renta estipulada se revisará cada dos años para ajustarla a las condiciones del coste de la vida IPC y que ambos adaptasen".
(iv) El 11 de mayo de 2020 doña Ariadna, por conducto fehaciente, comunicó a la arrendataria lo siguiente:
"En relación al contrato de arrendamiento de local de negocio concertado entre Usted y doña Joaquina, que tiene por objeto el local sito en Alburquerque, Av. Aurelio Cabrera, 5 B; me dirijo a Usted al objeto de poner en su conocimiento las siguientes cuestiones: 1ª. La originaria arrendadora doña Joaquina nos ha transmitido el día 04/05/2020 la titularidad del inmueble del que Usted es arrendataria mediante Escritura Pública, ante el Notario Agustín Sanabria Crespo con el número l.144 de su protocolo, que pongo a su disposición para comprobación si lo estima oportuno, por lo que consiguientemente hemos de considerarnos subrogados en la posición arrendadora que ostentaba doña Joaquina, asumiendo la totalidad de derechos y obligaciones que le correspondían.
2ª. Siendo la renta inicial de 60,10.-€, y de conformidad con lo pactado en la cláusula sexta del contrato, procede actualizar dicha cantidad cada dos años, por lo tanto la renta para el periodo 11/05/2020 al 11/05/2021, tomando como referencia los datos oficiales publicados por el Instituto Nacional de Estadística, será de 156,70.-€.
En relación a cuando ha quedado expuesto, por medio del presente escrito formal y expresamente se le requiere a los efectos siguientes:
A) Tenga por comunicada la subrogación de Romulo y Doña Ariadna en la posición arrendadora del contrato arriba identificado, a quienes deberá pagar en los sucesivo la renta, así como en su caso los atrasos adeudados y a quienes deberá dirigirse para cualquier cuestión relativa al arrendamiento.
B) Tenga por comunicada la actualización de la renta en los términos pactados en el contrato, quedando fijada para el actual periodo en la cuantía de 156,70.-€, cantidad que deberá hacer efectiva en la forma habitual en las mensualidades sucesivas que se devenguen a partir del recibo de la presente comunicación, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación vigente sobre IVA y retención a cuenta del IRPF, en la siguiente domiciliación bancaria NUM000.
Quedando a su disposición para cualquier aclaración que requiera, atentamente".
(v) El 19 de mayo de 2020 la arrendataria envió un burofax a doña Ariadna en estos términos: " Como abogado de Doña Angelica y como contestación a su burofax de fecha 11 de Mayo recibido ayer 18 de Mayo, les requerimos formalmente conforme a lo establecido en la ley de arrendamientos urbanos y en el Código Civil, para que nos acrediten de forma fehaciente mediante remisión de la copia simple de la escritura de compraventa su condición de propietarios actuales del local objeto de arrendamiento en el que se subrogó Doña Joaquina y poder comprobar así los términos de referida compraventa y en qué sentido le afectan a nuestra clienta en su condición de arrendataria como ustedes indican en su burofax. Ya les advertimos que sin la remisión de la copia simple de la escritura de compraventa que acredite su condición de propietarios conforme exige la ley, no nos podremos dirigir a ustedes como actuales arrendadores, dejando sin efecto el burofax remitido y prorrogándose el derecho de retracto que le corresponde a nuestra clienta Dª. Angelica como arrendataria del local que supuestamente han adquirido ustedes".
(vi) A raíz de la anterior comunicación, doña Ariadna remitió una nota simple de la escritura de compraventa.
(vii) El 27 de mayo de 2020 doña Angelica contestó con un burofax que decía así: " A la vista que la escritura de compraventa que nos han remitido está incompleta pues tiene tachado o borrado el importe del precio de la compraventa en el apartado segundo de la misma, les requerimos otra vez formalmente conforme a lo establecido en la ley de arrendamientos urbanos y en el Código Civil, para que nos remitan la escritura de compraventa completa donde figure expresamente el precio de la compraventa pues como saben, Dª. Angelica por su condición de arrendataria, tiene el derecho de poder ejercitar el retracto de la compraventa del local, no siendo de aplicación al caso concreto el art. 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanosal que hacen mención en la escritura, advirtiéndoles por ello desde este momento de la nulidad de referido apartado e incluso de la totalidad de la escritura pues al firmarse en estado de alarma no cumple los requisitos exigidos por el Real Decreto 463 /2020, tal y como les fue advertido por el propio notario al final de la escritura en la Cláusula Especial Estado de Alarma RD463/2020, en la que se les advierte además expresamente de la suspensión de todos los plazos, incluido en este caso el del derecho de retracto que le corresponde como arrendataria".
(viii) El 5 de junio de 2020, también por burofax, doña Ariadna respondió lo siguiente: " En nombre de don Romulo y dñª. Ariadna, como compradores del edificio donde se enclava el local que tiene ud arrendado por contrato de 1 /3/19987 suscrito con doña Yolanda (qepd), reitero la comunicación por ellos efectuada por burofax de 11 de mayo, y atendiendo a su requerimiento expresado por burofax de 27 de mayo de su abogado, adjunto a la presente copia simple de la escritura de compraventa de 4 de mayo (num. 1144 del protocolo del Sr. Sanabria) por la que se adquirió el inmueble sito en la Avda de Aurelio Cabrera 5 de Alburquerque. Al tiempo adjunto actualización de la renta contractual obtenida en: (https://www.ine.es/calcula/calcula.do;jsessionid=46458CDEC70C2026A027C29CCBF 50DCC.calcula01) desde marzo de 1987 a marzo de 2019, que queda regularizada y establecida en los 154,64€/mes a los que son de aplicación la repercusión del 21 % vigente y la retención del IRPF del 19% de aplicación, y que le ruego haga efectiva el día uno de cada mes en la cuenta designada en el burofax del pasado 11 de mayo. Para cualquier duda o aclaración que precise no dude en contactar conmigo por medio del abogado que tenga designado, a quien he prevenido anteriormente de la remisión del presente".
(ix) El 21 de julio de 2020 doña Ariadna presentó demanda de desahucio contra doña Angelica alegando que por las rentas de junio y julio de 2020 se debían 315,46 euros.
(x) El 3 de noviembre de 2020, al tiempo de oponerse a la demanda de desahucio, doña Angelica hizo una consignación en el Juzgado bajo el concepto ad cautelampor importe de 364,56 euros. En su contestación a la demanda, antecedente de hecho cuarto, hizo constar lo siguiente: " Aun entendiendo que en este procedimiento no ha de llevarse a cabo discusión alguna sobre la actualización de la renta, y partiendo de que no consta la debida acreditación de la transmisión del inmueble con el cumplimiento de todos los requisitos legales (como la notificación al arrendatario), esta parte ha decidido AD CAUTELAM y para salvaguardar los intereses de mi mandante, consignar la diferencia entre la renta que esta parte estima la adecuada y la que se solicita en la demanda. Insistimos en que se hace esta consignación AD CAUTELAM, por cuanto no debe ser en este proceso donde se discutan tales extremos. Pero lo cierto es que, del histórico de los pagos efectuados, así como con la acreditación de las actualizaciones del 2012 y de 2015 efectuadas por las anteriores propietarias, no procede la actualización que pretende la actora desde el año 87".
(xi) Asimismo, en su oposición, fundamento de derecho primero, doña Angelica refirió esto: " El presente escrito se formula al amparo de lo prevenido en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuya virtud, en los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, el demandado podrá, en el plazo de diez días, comparecer ante el Tribunal y alegar sucintamente, formulando OPOSICIÓN, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".
SEGUNDO. Cuestión previa: incumplimiento del requisito procesal para que la apelación sea admitida.
La parte apelada esgrime el art. 449.1LECy pide la inadmisión del recurso, toda vez la apelante no ha cumplido con la obligación de tener satisfechas todas las rentas vencidas. Concretamente refiere que, entre rentas y consignaciones, se han abonado 1.410,03 euros, siendo lo cierto que se han devengado 1.417,14 euros, de modo que faltan 7,11 euros.
El artículo 449.1LEC, dice así: "En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas".
En este caso, al interponer su recurso de apelación, doña Angelica sí ha acreditado que estaba al corriente de pago. A la vista de los recibos de pago presentados y de las consignaciones realizadas, no hay constancia de que se deba nada. En el peor de los casos, a los efectos de este requisito de procedibilidad, no pueden exigirse las cantidades que son objeto de controversia en el propio procedimiento. Al ser un óbice procesal, su interpretación ha de ser restrictiva, de modo que solo serán exigibles el pago o la consignación de las rentas indiscutidas. Asimismo, al tiempo de la interposición del recurso, la última renta vencida era la de enero de 2021 y su pago se justificó documentalmente por medio del recibo correspondiente.
TERCERO. Primer motivo del recurso de apelación: que no hay falta de pago.
Doña Angelica pide la revocación de la sentencia de instancia para que, en su lugar, se acuerde sin más la desestimación de la demanda de desahucio. Con carácter subsidiario, interesa la aplicación de la figura de la enervación.
En primer lugar, se aclara que toda la controversia gira en torno a las cantidades derivadas de la actualización de la renta efectuada por la actora.
Sobre dicha actualización se hacen las consideraciones siguientes: i) que se trata de una actualización convencional; ii) que el método empleado para la actualización fue incorrecto; iii) que, por tal razón, se siguió pagando la misma renta, dando a entender tácitamente su oposición; iv) que la previsión del art. 101 de la LAU de 1964 solo está contemplada para los incrementos de carácter legal, no los pactados; v) que la arrendadora debió acudir al auxilio judicial para la confirmación de su propuesta de actualización; y vi) que, en sí mismo, el incremento llevado a cabo fue incorrecto porque la actualización procedía desde la última actualización habida (marzo de 2012), no desde el inicio del arrendamiento (año 1987).
CUARTO. Descargos de la parte arrendadora.
La parte actora se opone de plano al recurso.
En cuanto a la falta de pago, afirma que es manifiesta. Defiende que la actualización de la renta se llevó a cabo por el procedimiento legal. Resalta que la inquilina no expresó su oposición a la actualización. Critica que, en vez de expresar su disconformidad con el aumento, en vez de acudir a las vías legales, se limitó a no pagar. Primero no pagó durante los meses junio y julio, luego cuando paga solo abonó la renta que le pareció más justa; y por último, terminó pagando cuando quiso y a su libre conveniencia y sin poner esos importes a disposición de la actora, consignándolos cuando le pareció oportuno y sin efectos liberatorios o de pago. Es decir, ni pagó lo debido, ni impugnó la actualización.
Por otra parte, la apelada recuerda que, para aquellos contratos de arrendamientos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y que subsistieran a la entrada en vigor de la nueva LAU 1994, la actualización de la renta será la que hayan acordado las partes, y el régimen legal será el contemplado en el art. 101 de la LAU de 1964 , por el que puede ser actualizada a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, y el inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes. Al respeto aclara que las dudas que generaba el requerimiento en el caso de que la parte arrendataria no contestase en el plazo de 30 días a partir de su recepción han sido resueltas por la jurisprudencia.
Así, cita la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre 2010 , según la cual el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador, equivale a un consentimiento tácito, conforme al art 101.1º de la LAU de 1964 . Lo que no impide que, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106, pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de caducidad de los tres meses siguientes.
También se invoca la sentencia del Tribunal Supremo de 22 octubre 2014 : " En el caso de autos, es hecho probado que el arrendatario aceptó tácitamente la reclamación efectuada al no oponerse en el plazo legal, como dispone el art. 101 de la LAU de 1964 , interpretado por sentencia de esta Sala de 18 de abril de 2013, recurso 2100 de 2010 , por lo que por este motivo, también es estimable la acción ejercitada y rechazable el recurso de casación".
Por todo ello, la arrendadora concluye que, tras notificarse la actualización de la renta sin que la arrendataria se hubiese opuesto expresamente en el plazo de 30 días, necesariamente hay que entender que la actualización de la renta ha sido aceptada tácitamente por ella, por lo que ésta viene obligada a su pago. De no estar conforme debió acudir al procedimiento revisorio del art. 101.2.4º (LAU/1964 ) que tiene un plazo de caducidad de tres meses ( art. 106 LAU/1964 ), ya que el simple impago de las actualizaciones debidamente notificadas no puede considerarse como oposición a los efectos del art. 101 LAU de 1964 .
QUINTO. Decisión del tribunal: las actualizaciones de renta de carácter convencional se rigen también por el procedimiento del art. 101 de la LAU de 1964 .
La Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994, en el apartado segundo de la disposición transitoria primera, dispone que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, subsistentes en la fecha de entrada en vigor de dicha ley , continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
El Real Decreto-ley 2/1985, para los nuevos arrendamientos de viviendas y locales, dispuso en su art. 9la supresión de la prórroga forzosa y ordenó también que se regularían por la LAU de 1964.
Por su parte, la disposición transitoria tercera de la LAU de 1994 , para los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, prevé una serie de reglas de actualización de la renta. Entre ellas se recoge que la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente.
Por su parte, el art. 101 de la LAU de 1964 regula la facultad del arrendador para elevar la renta. En concreto, regula su ejercicio, indicando las siguientes reglas: " 1.ª El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.
2.ª Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.
3.ª Caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario. El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior.
4.ª No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, podrá aquél pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106.
5.ª Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido".
Sobre esta base jurídica, como hemos reseñado en los fundamentos jurídicos anteriores, las partes mantienen posiciones enfrentadas.
Para la apelante, la actualización unilateral de la renta por el arrendador solo es exigible cuando la acepta el arrendatario o la aprueba el juez. Cita jurisprudencia del Tribunal Supremo, concretamente las sentencias de 8 de febrero de 1957 , 19 de diciembre de 1966 y 15 de diciembre de 1971 . De las mismas, se quiere hacer ver que los aumentos de renta que provienen de la libertad de pacto no se someten al procedimiento del art. 101 LAU 1964 .
En cambio, para la arrendadora apelada, el trámite que ella ha seguido para actualizar la renta es conforme a la ley y a la doctrina de la jurisprudencia.
Pues bien, como ya hemos anunciado, el procedimiento seguido para actualizar la renta del contrato en litigio es el correcto.
En primer lugar, las normas transitorias de la LAU de 1994 dejan claro que el arrendamiento en disputa se sigue rigiendo por la LAU de 1964.
En segundo lugar, esa LAU de 1964 no regula dos procedimientos distintos de actualización. Solo contempla uno.
En tercer lugar, aun cuando entendamos que el art. 101 esté solo previsto para las actualizaciones legales, ninguna razón de peso existe para no hacer una aplicación analógica del mismo en los casos de actualizaciones convencionales. Es un trámite garantista y que facilita la solución autocompositiva. El aumento de la renta, tanto para los supuestos legales como dispositivos, es reglado, de modo que, en principio, no es un trámite complicado. De ahí que la vía judicial deba ser no un primer sino un último recurso.
En cuarto lugar, las sentencias del Tribunal Supremo citadas por la apelante, además de lejanas, no se compadecen bien con el régimen jurídico aplicable. Son todas ellas resoluciones anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento en litigio y anteriores a la publicación de las disposiciones transitorias de la LAU de 1994. Estas disposiciones vienen a avalar que el procedimiento de actualización de las rentas de arrendamiento de locales de negocio concertados en 1987, se ajustan a las prescripciones del art. 101 de la LAU de 1964 con independencia de que obedezcan a aumentos de renta legales o convencionales.
Y en quinto lugar, la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo, cuando ha abordado las actualizaciones de renta, ha incidido mucho en la doctrina de los actos propios y en la importancia de la fehaciencia.
La sentencia del Tribunal Supremo 331/2013, de 28 de mayo , indica lo siguiente:" Dice la sentencia de 5 de marzo de 2009 , que 'El derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar 'a partir del mes siguiente' a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18, tal y como venía sosteniendo con reiteración esta Sala en aplicación de la Ley de 1964 ( SSTS 23 de junio 1986 ; 21 de marzo 1995 ; 31 de enero 1998 )'".
Y de otra parte, la sentencia del Tribunal Supremo 848/2010, de 27 de diciembre unifica la doctrina contradictora de la jurisprudencia menor en orden a las notificaciones de actualización. Para unas Audiencias el silencio del arrendatario equivalía a un consentimiento tácito a la actualización de la renta; y para otras, la falta de exteriorización de una oposición del arrendatario a la actualización de la renta no comportaba una aceptación tácita de la misma, sino que tal falta de oposición fehaciente solo implicaba la pérdida de la facultad de impedir la actualización.
En esa sentencia 848/2010 , se establece lo siguiente:"A) Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe. ( SSTS 15/07/04 [RC n.º 2443/2008 ], 20/07/2006 [RC n.º 2534/1999 ] B) Como ya declaró esta Sala en STS de 23 de septiembre de 2008 [RC n.º 2836/2001 ] «[L]a incompleta y farragosa redacción de las normas examinadas conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehacencia) para oponerse sin más, con los efectos de la regla 6ª, párrafos primero y segundo; o para demostrar, en caso de que se encuentre en la situación que describe la regla 7ª, que los ingresos percibidos por el conjunto de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador. Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la regla 7ª, ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 TRLAU 1964 ». Tal y como se produce la composición de intereses en el seno de los preceptos que venimos comentando, la notificación del arrendador se ha de producir de modo que quede constancia de su fecha, y la respuesta del inquilino o del arrendatario parece también exigir certeza y claridad que, en el supuesto de la oposición formulada sin otra razón de apoyo que la mera voluntad del inquilino, se habría de traducir en la carga de comunicar también fehacientemente la oposición. La regla 7ª párrafo segundo se refiere a que el inquilino ha de 'acreditar' los ingresos y esta expresión parece referirse a algún medio o instrumento que permita adverar o comprobar el supuesto de hecho a que se contrae la regla 7ª, lo que claramente desborda la mera manifestación verbal. Pero no se está hablando de comunicación fehaciente en la regla 7ª (ni en la 8ª), y aunque no se está exactamente en la situación a que se refiere el artículo 101.2.2ª TRLAU 1964 (propuesta de elevación por escrito y aceptación o no por escrito en el plazo de 30 días, con aceptación tácita en caso de silencio), del tenor de las reglas 7ª, primero y segundo párrafo, podría deducirse que no se exige una notificación fehaciente, sino una suerte de principio de prueba por escrito, una respuesta escrita.» En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994 , equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994 ".
Si trasladamos la normativa expuesta y la interpretación que hace de la misma el Supremo, podemos sacar las siguientes conclusiones: i) que el procedimiento elegido para llevar a cabo la actualización fue el correcto, pues se comunicó de forma fehaciente el incremento; ii) que, con su silencio, doña Angelica aceptó la subida y prueba de ello es que toda su preocupación era el posible ejercicio del derecho de retracto; y iii) que, al no pagar las rentas por el importe actualizado, incumplió sus obligaciones de pago y dio lugar así a la resolución del contrato.
SEXTO. Último motivo del recurso: enervación de la acción.
Doña Angelica, con carácter subsidiario, pide que se declare enervada la acción de desahucio planteada. Alega que a tal fin realizó la oportuna consignación.
La apelada responde que el recurso de apelación no autoriza a resolver cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia. Denuncia que el suplico del escrito de apelación contiene una petición subsidiaria que se introduce ex novoen el proceso. Señala que, en su contestación a la demanda, doña Angelica se opuso, pero en su suplico no solicitó subsidiariamente, ni siquiera veladamente, que procediera la enervación de la acción, o se entendiera efectuada. En fin, sostiene que la demandada ha consignado, ad cautelam,pero sin dar el carácter de enervación al no poner las rentas a disposición de la actora y en cada ocasión ha consignado sólo una parte de las cantidades adeudadas.
Este motivo debe prosperar.
No estamos ante una cuestión nueva. No solo en la contestación a la demanda se alude a la enervación, sino que la propia doña Angelica ha consignado una cantidad con ese exclusivo fin.
En suma, la enervación ha formado parte del objeto de este proceso. Tanto es así que la sentencia de instancia se pronuncia sobre la procedencia o improcedencia de la enervación.
Y una vez dicho esto, entendemos que la enervación es temporánea y cumple los requisitos del art. 22.4LEC.
La consignación tuvo lugar el 3 de noviembre de 2020, es decir, dentro del plazo conferido en el requerimiento judicial.
Y en el escrito de contestación de la demanda de desahucio se indicaba lo siguiente: " Aun entendiendo que en este procedimiento no ha de llevarse a cabo discusión alguna sobre la actualización de la renta, y partiendo de que no consta la debida acreditación de la transmisión del inmueble con el cumplimiento de todos los requisitos legales (como la notificación al arrendatario), esta parte ha decidido AD CAUTELAM y para salvaguardar los intereses de mi mandante, consignarla diferencia entre la renta que esta parte estima la adecuada y la que se solicita en la demanda".
Como puede observarse, esa consignación solo se hizo a los fines de la enervación. La propia demandada hizo referencia a la enervación en los hechos y fundamentos jurídicos de su escrito de oposición. Esas alusiones más el mismo hecho de la consignación dan idea de su eventual y concluyente propósito.
La enervación es un efecto de la consignación. Solo requiere que la parte demandada pague o ponga a disposición de la demandante el importe de las cantidades reclamadas -y de las que adeude en dicho momento- en el momento inicial del proceso.
En consecuencia, debemos estimar en parte el recurso de apelación y declarar enervada la acción de desahucio.
SÉPTIMO. Costas y depósito.
Al haberse estimado en parte el recurso de apelación, no se hace especial pronunciamiento en costas en esta alzada ( art. 398.2LEC).
En cuanto a las costas de la instancia, conforme al art. 22.5LEC, se imponen a doña Angelica. Asimismo, acordamos la devolución a del depósito constituido para recurrir.
Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. el Rey y por la Autoridad que nos concede la Constitución, pronunciamos el siguiente:
Fallo
Primero. Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por doña Angelica contra la sentencia de 4 de enero de 2021 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Badajoz en el juicio de desahucio 650/2020 , dejamos sin efecto dicha resolución, y declaramos enervada la acción de desahucio, con imposición de las costas a la parte demandada.
Segundo. No se hace especial imposición de las costas de esta alzada y acordamos la devolución del depósito constituido para recurrir.
Notifíquese a las partes interesadas esta resolución y, con certificación literal a expedir por la Sr. Letrado de la Administración de Justicia de esta Audiencia Provincial y del oportuno despacho, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, para cumplimiento y ejecución de lo acordado. Archívese el original en el libro registro correspondiente de esta Sección.
Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno. Solo se admitirán los recursos extraordinarios de casación por infracción procesal y de casación, si se fundan en los motivos y supuestos previstos, respectivamente, en los artículos 469 (en relación con la disposición Final 16ª de la LEC) y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de los que conocerá la Sala de lo civil del Tribunal Supremo y que, en su caso, deberán interponerse por escrito ante este tribunal, en el plazo de los veinte días hábiles siguientes al de su notificación.
Conforme a la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ, la admisión a trámite del recurso precisará ingresar la cantidad de cincuenta euros en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Tribunal.
Así, por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
