Sentencia Civil Nº 512/2019, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 578/2018 de 05 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil
Calle Canyeret, 1 - Lleida - C.P.: 25007
TEL.: 973705820
FAX: 973700281
EMAIL:aps2.lleida@xij.gencat.cat
N.I.G.: 2512042120178110378
Recurso de apelación 578/2018 -C
Materia: Procedimiento Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Lleida
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 769/2017
Parte recurrente/Solicitante: Patricio
Procurador/a: Cecilia Moll Maestre
Abogado/a: JAUME FACERIAS DAURA
Parte recurrida: Porfirio
Procurador/a: Divina Lluisa De Muelas Drudis
Abogado/a: Anna Nadal Braqué
SENTENCIA Nº 512/2019
Presidente:
Ilmo. Sr. Albert Guilanyà i Foix
Magistrados/as:
Ilmo. Sr. Albert Montell Garcia Ilma. Sra. Ana Cristina Sainz Pereda
Lleida, 5 de noviembre de 2019
Ponente: Ana Cristina Sainz Pereda

Antecedentes

PRIMERO. - Se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 769/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Lleida a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Cecilia Moll Maestre, en nombre y representación de Patricio contra la Sentencia de fecha 20/03/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Divina Lluisa De Muelas Drudis, en nombre y representación de Porfirio .



SEGUNDO. - El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'DESESTIMAR LA DEMANDA interpuesta por D. Patricio contra D. Porfirio , ABSOLVIÉNDOLO de todos los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante.[...]'

TERCERO. - El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 05/11/2019.



CUARTO. - En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Ana Cristina Sainz Pereda.

Fundamentos

PRIMERO. - Interpone el demandante recurso de apelación mostrando su disconformidad con la decisión adoptada en la sentencia de primera instancia que aprecia la excepción de cosa juzgada -en relación con el anterior procedimiento nº1222/2013 que finalizó por acuerdo transaccional aprobado judicialmente- y la prescripción de la accion respecto de las sumas reclamadas por cantidades asimiladas a la renta devengadas con anterioridad al 14-9-2014, es decir, tres años antes a la fecha de presentación de la demanda que ha dado lugar al presente procedimiento. Aduce el apelante que la finalidad del anterior procedimiento instado en el año 2013 era dejar clara la forma en que debía efectuarse la actualización de la renta, constando en el acuerdo homologado que con dicho acuerdo las partes no se reclamarán las variaciones del IPC existentes y dejadas de percibir con anterioridad, sin hacer ninguna indicación sobre el resto de los conceptos que integraban los recibos de alquiler que constan en los autos como documentos nº 28 a 49, por lo que siguen pendientes de pago y por ello se reclaman en el presente procedimiento, sin que pueda apreciarse cosa juzgada ya que la homologación se hizo exclusivamente sobre la forma de efectuar la actualización de renta, y sin que proceda apreciar la prescripción puesto que quedó interrumpida con la demanda de 2013, y con la posterior de 2016 por lo que ninguna de las reclamaciones planteadas está prescrita.



SEGUNDO. - La resolución recurrida da cumplida y correcta respuesta a las excepciones de cosa juzgada y prescripción de la acción invocadas por la parte demandada, aplicando igualmente lo dispuesto en el art. 400 de la LEC en relación con las cantidades anteriores al 1-1-2012 que no fueron objeto de reclamación en el anterior procedimiento, por lo que este primer motivo de recurso no puede ser atendido.

En el presente procedimiento el arrendador reclama las sumas adeudadas por el arrendatario por las cantidades asimiladas a la renta, en concreto, IBI desde 2011 a 2017; basuras de 2014 a 2016; agua desde el 1-1-2012 hasta el 31-5-2017 y contribuciones especiales desde enero de 2012 a julio de 2017 (67 meses a razón de 25,43 euros al mes), por un total de 4.770,73 euros.

El anterior juicio verbal nº1222/2013 se inició mediante demanda presentada en el mes de septiembre de 2013, en la que no sólo se planteaba la forma de actualización de la renta pactada entre las partes en el contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado en el año 1992 sino que además se reclamaban las sumas adeudadas por dicho concepto y por cantidades asimiladas a la renta, en concreto, según se desprende de la demanda y de los documentos-recibos aportados (documento nº2 y recibos aportados como documentos nº 28 a 49) el IBI desde 2009 a 2013, basuras y agua (desde 2011, según documento nº2) y contribuciones especiales desde el 1-1-2012 hasta septiembre de 2013.

El procedimiento finalizó por auto de 8-10-2014 que homologó la transacción acordada entre las partes, en los términos que constan en el mismo y que se transcriben en la sentencia de primera instancia, esto es, en síntesis, estableciendo que la renta actualizada quedaba fijada en 1.000 euros al mes, actualizándose en lo sucesivo en la forma que se indica en el acuerdo, concluyendo que con el presente acuerdo las partes acuerdan no reclamarse las variaciones del IPC existentes y dejadas de percibir con anterioridad. No se alude a las cantidades asimiladas reclamadas en la demanda, que no sólo eran las devengadas hasta la fecha de presentación de la demanda sino también las que se devengaran hasta la terminación del procedimiento, pero lo cierto es que a petición de las partes se homologó judicialmente la transacción y se declaró finalizado el proceso, archivando las actuaciones, todo ello sin que se interesara la continuación del mismo por las cantidades asimiladas a la renta, sin que se efectuara ninguna reserva de acciones ni alusión o excepción de algún tipo por aquellos conceptos, quedando así definitivamente resuelta la cuestión debatida.

Si a ello se añade que en su demanda la parte actora no ha ofrecido la más mínima explicación al respecto y que la única prueba practicada además de la documental ha sido la testifical de la Sra. Leonor según la cual lo que se pactó fue que en base al acuerdo alcanzado quedaba solventado todo y empezaban de nuevo a partir de octubre de 2014 (1.000 euros mensuales, más IVA, basuras y agua, según contrato), la consecuencia de todo ello, decimos, es que la excepción de cosa juzgada ha sido correctamente acogida, resultando de aplicación al caso tanto el art .222 de la LEC como lo previsto en los arts. 1809 y 1816 CC, indicando el primero que la transacción es un contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que había comenzado.

Por tanto, a través del acuerdo transaccional se sustituye la relación jurídica puesta en litigio por otra cierta e incontrovertida. La transacción tiene como finalidad la sustitución de una relación incierta por otra cierta con autoridad de cosa juzgada. Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2008 'la transacción borra el pasado y sustituye la relación jurídica litigiosa por otra nueva e incontrovertida, como dice la sentencia de 29 julio 1998 y añade la de 20 diciembre 2000 su finalidad es poner término a la relación jurídica incierta, lo que reitera la de 20 octubre 2004', y añade esta misma sentencia que '...las partes se apartaron del procedimiento de ejecución hipotecaria, quedando zanjadas sus diferencias por la transacción aprobada judicialmente y no puede ahora una parte, la sociedad demandante, resucitar una reclamación derivada de tal ejecución hipotecaria'.

El art. 1816 C.C. establece que la transacción tiene para las partes la autoridad de la cosa juzgada, y según declara la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2002, recogiendo la doctrina jurisprudencial sobre la materia 'toda transacción provoca el nacimiento de nuevos vínculos u obligaciones, en sustitución de los extinguidos, o la modificación de éstos, de suerte que, sea judicial o extrajudicial, 'tiene carácter novatorio y produce el efecto de la sustitución de una relación jurídica puesta en litigio por otra cierta e incontrovertida'. A su vez, la STS de 5 de abril de 2010 (nº199/2010 ) indica que 'Si la transacción tiene para la partes efectos de cosa juzgada , según el artículo 1816 CC , vincula al órgano jurisdiccional en un proceso posterior cuando concurre identidad de elementos subjetivos y objetivos ( SSTS de 30 de enero de 1999, RC núm. 2281/1994 ), añadiendo no obstante que la jurisprudencia ha declarado que la transacción no puede identificarse totalmente con los efectos de la cosa juzgada propia de las sentencias firmes ( SSTS de 28 de septiembre de 1984 , 10 de abril de 1985 y 14 de diciembre de 1988 ) y que la imposibilidad de replantear las cuestiones transigidas no implica que la transacción sea invulnerable, ya que puede impugnarse su validez y eficacia, dejándola sin efecto y reavivando la situación jurídica anterior. La interpretación del artículo 1816 CC ha de hacerse sin mengua de la naturaleza contractual propia de la transacción como negocio jurídico dirigido a la autorregulación de los intereses de las partes y, por tanto, aunque las transacciones judiciales puedan hacerse efectivas por la vía de apremio, el artículo 1817 CC no las elimina de la impugnación por vicios del consentimiento ( STS de 26 de enero de 1993 )'.

En el presente caso no se impugna la eficacia y validez del acuerdo transaccional por lo que ha de desplegar todos sus efectos, sin que quepa plantear nuevamente la reclamación de aquellas cantidades a las que se refería la demanda entablada en el año 2013, habiendo quedada resuelta la cuestión mediante el acuerdo transaccional aprobado judicialmente.

Además, en cualquier caso, teniendo en cuenta que en la presente demanda se están reclamando cantidades devengadas con anterioridad a la interposición de la demanda presentada en el año 2013 y no reclamadas en ella, resulta de aplicación la preclusión que se deriva de lo previsto en el art. 400 de la LEC, a lo que hay que añadir que la demanda que ha dado lugar a esta litis no se presentó en 2016 como dice el recurrente sino el 14-9-2017 por lo que respecto de las sumas devengadas con anterioridad al 14-9-2014 también resulta de aplicación la excepción de prescripción de la acción por el transcurso de tres años ( art.

121. 21-a) CCCat.), no siendo aplicable la interrupción que pretende el apelante, precisamente porque se aprecia cosa juzgada.



TERCERO. - En cuanto a los distintos conceptos reclamados las extensas alegaciones ofrecidas por el recurrente respecto de cada uno de ellos contrastan significativamente con las breves explicaciones de la demanda y, principalmente, con la escasa prueba propuesta por el actor, que se ha limitado a la documental pese a que conocía sobradamente los motivos de oposición alegados de contrario en cuanto a la procedencia de cada uno de los cuatro conceptos. En este sentido ninguna prueba se ha practicado para acreditar que la configuración del edificio en la que está ubicado el local se corresponda con la que se indica en el recurso (4 viviendas y tres locales, siendo el actor el propietario de todo el edificio), constando únicamente, porque así figura en el contrato, que el local arrendado es 'local comercial sito en los bajos del inmueble demarcado con el nº24 de la calle Pi i Margall de esta ciudad'.

La testigo Sra. Leonor se refirió en su declaración a la existencia de tres locales, por lo que éste es el único dato que cabe dar por cierto, sin que ello comporte que el local arrendado sea el de mayor extensión (como aduce el apelante) ni que se corresponda con el número 2, dato éste que no ha quedado debidamente acreditado por ningún medio de prueba, que sin duda pudo haber aportado la parte actora, resultando por ello de aplicación los principios de facilidad y disponibilidad probatoria a que se refiere el art. 217-7 de la LEC .

No puede admitirse el argumento de que la parte arrendataria estaba de acuerdo en pagar los distintos conceptos que se están reclamando. Lo único que ha admitido el arrendatario es la procedencia de repercutir las sumas procedentes por agua y basuras (otra cosa será su importe, con el que discrepa), debiendo subrayar que en el documento nº27 aportado en el anterior juicio verbal nº 1222/2013 no consta conformidad en el sentido que propugna el apelante, antes al contrario puesto que dicho documento es la respuesta del arrendatario a la reclamación dirigida por el arrendador en su carta-documento nº2, de fecha 14-12-2011 en la que le reclama, además de la actualización de la renta, el IBI de 2009 a 2011, basura de 2011 y agua de 2011, respondiendo el arrendatario en fecha 3-1- 2012 que 'en relación con los otros gastos que se adeudan tendremos que proceder a su revisión para ver si ya han sido abonados o están bien repercutidos según lo pactado entre las partes', por lo que difícilmente cabe conferir a dicho documento el valor probatorio que se pretende en el recurso.

Sentado lo anterior, por lo que se refiere al IBI, es evidente que la cláusula contractual resulta un tanto equívoca al referirse a 'los incrementos que se produzcan en las cargas fiscales, sean de nueva creación o aumento de las existentes...', y así viene a admitirlo el apelante, alegando no obstante que desde el año 1992 se ha venido abonando el IBI por parte del arrendatario. Pese a conocer los motivos de oposición esgrimidos por el arrendatario (que niega que se le haya repercutido este impuesto desde el año 1992) ninguna prueba se ha ofrecido por el actor para corroborar sus afirmaciones, no habiendo aportado ningún recibo anterior a los presentados en la demanda de 2013, no constando tampoco el escrito de contestación a la demanda presentado por el arrendatario en aquél procedimiento ni ningún otro dato que permita acoger la tesis del arrendador, que además ha venido a modificar parcialmente su postura en cuanto a la repercusión de este impuesto pues en la demanda presentada en 2013 reclamaba el importe íntegro mientras que ahora indica que la voluntad de las partes al suscribir el contrato era que arrendatario abonara el incremento del IBI, por lo que descuenta de cada recibo 80 euros que, según dice, era el importe pagado en el recibo de 1992, extremo éste que tampoco ha acreditado.

Además, como bien se indica en la sentencia de instancia surgen fundadas dudas sobre la identificación del local (también planteadas por el arrendatario en su contestación), constando en el contrato de arrendamiento que se trata del local comercial sito en los bajos del inmueble del nº 24, sin mayor precisión, no habiendo quedado debidamente acreditado que sea el local de mayor superficie de los tres existentes, ni que efectivamente se corresponda con el número 02 que figura en los recibos aportados como documento nº8 y 9 de la demanda por lo que, en definitiva, el actor debe pechar con las consecuencias negativas que se derivan de la falta de prueba ( art. 217-1 , 2 y 7 de la LEC ).

Otro tanto sucede con la tasa de basuras. Los documentos aportados resultan claramente insuficientes, no habiendo aportado recibo del año 2016, y en el del 2015 no está identificada la finca, no siendo hasta la fase final de valoración de pruebas (una vez incorporado el testimonio del anterior procedimiento del año 2013) cuando el arrendador aduce que todos los locales pagan la misma cantidad y que el importe es el mismo que el arrendatario pagó en el año 2011. Estos argumentos son los que reitera en el recurso y ya han obtenido razonada respuesta en la sentencia de primera instancia pues nuevamente nos encontramos con que tales alegaciones no vienen avaladas por ningún medio de prueba, debiendo remitirnos otra vez al art. 217 de la LEC y a los principios de facilidad y disponibilidad probatoria, no advirtiendo ningún obstáculo para que el actor, que conocía los motivos de oposición de la parte demandada, hubiera acreditado documentalmente que la reclamación se corresponde efectivamente con el local arrendado.



CUARTO.- La misma situación nos encontramos en lo que se refiere con el consumo de agua y alcantarillado. En la demanda se limita el actor a reclamar por este concepto 824,23 euros, por agua desde el 1-12-2012 hasta el 31-5-2017, aportando como justificante los documentos nº15 a 19, ascendiendo el importe total de las facturas a 5.769,63 euros, sin ofrecer ninguna otra explicación. La parte demandada alegó cosa juzgada y prescripción, acogidas en la sentencia de primera instancia y confirmadas en esta alzada conforme a lo expuesto en el Fundamento anterior, debiendo analizar la procedencia o no de la reclamación respecto a las mensualidades que no están prescritas, es decir, desde el 24-9-2014.

La parte demandada alegó que no se acredita que los consumos de agua correspondan realmente al local arrendado, ni la cuota de participación aplicada, siendo que el edificio no dispone de un contador comunitario, del que debería atribuirse una participación bien por consumo o por bien por coeficiente, no constando en los documentos aportados el consumo, ni el local, ni el pago por parte del demandante del suministro de agua, por lo que esta parte se opone al pago.

Frente a tales alegaciones la parte actora no propuso ninguna prueba al margen de la documental aportada con la demanda, que se limita a una relación de facturas emitida por Aigües Lleida, desde el 1-1--2012 hasta el 31-5-2017, alegando en su escrito de conclusiones finales que el agua de todo el edificio se ha repartido desde siempre entre 7 usuarios (tres locales y cuatro viviendas).

Pues bien, al margen de que no ha quedado acreditada la composición del edificio, el argumento del reparto por igual no ha sido admitido por el arrendatario, ignorando por otro lado cual es la superficie de cada una de las siete entidades que indica el arrendador o su participación en el edificio, por lo que sus explicaciones, además de extemporáneas, no están debidamente acreditadas, debiendo por ello mantener el criterio valorativo de la juzgadora de instancia cuando descarta la procedencia de la reclamación por no haber acreditado en forma la cuantía concreta de la deuda por este concepto, a lo que cabe añadir que el hecho de que el arrendador haya pagado con anterioridad las sumas que se le fueron reclamando por agua y basuras no impide que pueda exigir en este procedimiento la justificación procedente por estos conceptos, que no se le ha ofrecido en tiempo y forma pese a que en su escrito de contestación expuso claramente los motivos por lo que se oponía al pago de las cantidades reclamadas por cada uno de los conceptos.

La cantidad reclamada por contribuciones especiales (pavimento de la calle) asciende a 25,43 euros al mes, habiendo sido desestimada -además de por aplicación de la cosa juzgada y la prescripción- porque según consta en la demanda se fraccionó el pago en 67 mensualidades, que han transcurrido sobradamente desde 2006 y 2009, según los documentos nº 13 y 14 aportados con la demanda.

El recurrente aduce que los cálculos que efectúa la juzgadora no son correctos y que la repercusión no tiene porqué limitarse a 67 meses, añadiendo que estamos ante un contrato sujeto a la LAU de 1964 y que el art. 108-2 contempla el derecho a repercutir el importe de las contribuciones especiales establecidas por los Ayuntamientos, habiendo efectuado la repercusión según lo previsto en el art. 108-1 , esto es, aplicando el 12% al total abonado de 2.542,96 euros (305,16 euros al año, que entre 12 meses arroja un resultado de 25,43 euros al mes, que quedan fijos mientras dure el arrendamiento) constando estos cálculos en el documento nº14 de la demanda, habiendo notificado dicho importe en su día, siendo abonado por el arrendatario desde el año 2009.

Nuevamente nos encontramos con alegaciones carentes de justificación, constando únicamente los pagos efectuados en 2006 y 2009 (documentos nº 13 y 14), habiendo manifestado la testigo Sra.

Leonor que el arrendador les dijo que en lugar de pagar el total podían hacerlo fraccionado, en partes, y que eran unos 25 euros al mes lo que estaban abonando en cada recibo, aunque no recuerda si es desde el año 2006, añadiendo que en el pacto alcanzado en el año 2014 se acordó que la renta quedaba en 1.000 euros al mes con la actualización, incluyendo todo, también este concepto.

No ha sido objeto de controversia que resulta de aplicación al contrato de autos lo previsto en la LAU de 1964, al establecer la Disposición Transitoria primera.2 de la LAU de 1994, Ley 29/1994 que 'Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964'.

El art. 108 de la LAU de 1964 establece: '1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el art. 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el art. 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12 por 100 anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta del 50 por 100 de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.

2. Del mismo modo le asistirá al arrendador el derecho regulado en el número anterior sobre el importe de las contribuciones especiales establecidas por los Ayuntamientos y abonadas por el arrendador.

3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los arts. 95.2; 96.6; 99.2, y 100.4.'.

A su vez, el art. 109 de la misma LAU de 1964 establece que: '1. A los efectos prevenidos en el precedente artículo, el arrendador, una vez terminadas las obras o pagadas las contribuciones especiales, notificará a los inquilinos o arrendatarios por escrito: la naturaleza y alcance de las mismas, su importe, el del porcentaje de interés que corresponda al capital invertido o pagado y la participación con que cada uno de aquéllos deba contribuir en la cantidad representativa de dicho interés.

2. En todo lo demás, relativo a la aceptación u oposición al aumento por los inquilinos o arrendatarios, se estará a lo dispuesto en las reglas 2ª y 5ª del art. 101'.

Estas reglas son las siguientes (art. 101): 1. La facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo.

2. El ejercicio de dicha facultad estará sujeto a las reglas siguientes: 1ª) El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.

2ª) Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.

3ª) Caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario. El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior.

4ª) No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, podrá aquél pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el art. 106.

5ª) Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido'.

Por tanto, según se deriva de estos preceptos para poder hacer efectivo el derecho del arrendador a exigir la repercusión han de observarse los requisitos formales que establece el art. 109, en relación con el 101, en orden a la notificación y su contenido, y cuya finalidad no es otra que la de dotar de seguridad jurídica a esta reclamación posibilitando que el arrendatario pueda hacer efectivo su derecho a revisar la legalidad de los importes que se le pretenden girar y la corrección de los cálculos efectuados por el arrendador, como único medio de poder decidir sobre su aceptación u oposición ( arts.

109-2 y 101 LAU de 1964 ).

No consta que estos requisitos formales a los que se subordina la procedencia de la reclamación se hayan cumplido en el presente caso.

De conformidad con lo previsto en el art. 108-2 LAU y siendo que los cálculos manuscritos que figuran en el documento nº14 de la demanda se corresponden con lo que aduce el actor en su recurso (aplicación del 12% de la suma abonada) podría en principio admitirse que la repercusión de este concepto se ajusta a lo que establece este precepto, siendo en este sentido incorrecta la apreciación de la juzgadora de instancia cuando se refiere a las 67 mensualidades en que se habría fraccionado la repercusión, pudiendo obedecer esta alusión a 67 meses a lo que consta en la misma demanda (67 mensualidades, desde enero de 2012 hasta julio de 2017), demanda en la que nuevamente nos encontramos con que nada se explica al respecto, ya no sólo en cuanto a la procedencia de la repercusión por este concepto y los cálculos efectuados, sino tampoco en cuanto al cumplimiento de los requisitos formales, ni la fecha concreta en que comenzó a girarse este concepto.

Atendiendo a lo manifestado por la testigo podría también admitirse su tácita aceptación por el arrendatario (al menos hasta 2014, en que quedó zanjado lo devengado con anterioridad) pero resulta que no se ha acreditado el momento en que comenzó a girarse el pago de 25,43 euros. En el escrito de resumen de prueba el actor alegó que la suma de 25,43 euros por este concepto la venía pagando el arrendatario desde el año 2006. En el recurso se dice que se notificó el importe en su día y el Sr. Porfirio lo venía pagando desde 2009. Como ya se ha dicho no se ha acreditado el cumplimiento de los requisitos formales, y la cuestión no es baladí pues como consecuencia de esa falta de prueba se ignora si ha quedado o no agotado el derecho del arrendador, no pudiendo admitir su tesis cuando pretende repercutir este concepto indefinidamente, resultando en cambio que, según sus propios cálculos, a razón de 305,16 euros al año, el total de 2.542,96 euros quedaría totalmente abonado en ocho años y tres meses, por lo que si la repercusión se inició en el año 2006 ya estaría finalizado en 2014, cobrando en este sentido verosimilitud las manifestaciones de la testigo cuando aduce que con el acuerdo homologado judicialmente en octubre de 2014 quedaba zanjado todo, incluida la repercusión de este concepto.

En definitiva, la insuficiencia probatoria revierte de nuevo en perjuicio del arrendador al no haber acreditado en forma la procedencia de la reclamación. A ello se añade otro dato fundamental cual es la más que cuestionable aplicación del art. 108-2 LAU de 1964 en los términos que propugna el apelante habida cuenta que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento celebrado el 22-5-1992, posterior a la entrada en vigor del Real Decreto Ley de 1985. Las contribuciones especiales a que se refiere el art. 108-2 LAU tienen idéntico tratamiento al de las reparaciones necesarias de conservación a que se refiere el art. 108-1, en relación con el art. 107, siendo doctrina jurisprudencial ( STS de 29 de octubre de 2013, nº680/2013 , con cita de la STS de 21 de mayo de 2009) que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio sujeto al RDL 2/1985 , de 30 de abril no resulta procedente la repercusión por obras necesarias prevista en el art. 108-1 de tal forma que sólo se permite la repercusión de los gastos por obras en los locales de negocio a que se refiere el art. 95, es decir, cuyo arrendamiento subsistiese el día en que comenzó a regir la LAU de 1964, lo cual no sucede en este caso puesto que la relación contractual se inició en el año 1.992.

En este sentido la citada STS nº680/2013 indica que '...Si esta Sala en la sentencia de 21 de mayo de 2009 , declaró que no era necesario extender el proteccionismo a los arrendamientos posteriores a la LAU de 1964, puesto que las partes pudieron estabilizar la renta mediante la correspondiente cláusula, dicho razonamiento adquiere mayor vigor si cabe, para los contratos concertados durante la vigencia de RDL 2/1985 de 30 de abril que liberalizó la duración de los contratos de arrendamiento, suprimiendo la prórroga forzosa.

Por tanto, al ser un contrato posterior al RDL 2/85 le es de aplicación la LAU de 1964 y su art. 108 que establece: 1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 (....).

Es decir, solo se permite la repercusión de los gastos por obras en los locales relacionados en el art. 95 de la LAU de 1964 , que son los locales de negocio cuyo arrendamiento subsistiese el día en que comenzó a regir la LAU de 1964.

Esos contratos son los que ya estaban vigentes cuando se promulgó la LAU de 1964 y el contrato analizado no es uno de ellos, pues surge a la vida jurídica en 1989, por lo que procede estimar el motivo...'.



QUINTO.- Al desestimar el recurso las costas de esta alzada han de imponerse al recurrente ( art. 398-1 y 394-1 de la LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Patricio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº4 de LLeida en los autos de Juicio Verbal nº 769/2017 y CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.