Sentencia Civil Nº 514/2006, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 580/2006 de 04 de Diciembre de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00514/2006

CORUÑA Nº 7

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000580 /2006

SENTENCIA

Nº 514/06

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección Cuarta

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

CARLOS FUENTES CANDELAS

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNANDEZ

n LA CORUÑA/A CORUÑA, a cuatro de Diciembre de dos mil seis.

Vistos por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, integrada por los señores que al margen se

relacionan los presentes autos de juicio VERBAL CIVIL DESAHUCIO Nº 40/06 sustanciado en el

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 7 DE A CORUÑA, que ante la Audiencia Provincial pendían en

grado de apelación, seguidos entre partes de una como DEMANDANTE Y APELANTE DON Everardo , representado en primera instancia por la Procuradora Sra. Pérez García y con

la dirección del Letrado Sr. Rodríguez González y de otra como DEMANDADA Y APEALDA DOÑA

María Rosa , representado en primera y segunda instancia por el Procurador

Sr. Painceira Cortizo y con la dirección del Letrado Sr. Sierra Sánchez; versando los autos sobre

RESOLUCIÓN DE COTNRATO DE ARRENDAMIENTO POR EXPIRACIÓN DE PLAZO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 7 DE A CORUÑA, con fecha 9-3-06 . Su parte dispositiva literalmente dice: FALLO: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por DON Everardo , representado por la Procuradora SRA. PEREZ GARCIA, contra DOÑA María Rosa , representada por el Procurador SR. PAINCEIRA CORTIZO.

Debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos de la misma. Con imposición de costas al actor.

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por DEMANDANTE, se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.- Ha sido ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNANDEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual de arriendo, interpone recurso de apelación la parte actora, que pretende su revocación, fundamentándolo en que el contrato de arrendamiento de vivienda que vincula a las partes, suscrito vigente el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , no esta sometido a prórroga forzosa, él que debe ser acogido.

SEGUNDO.- El RDL de 30 de abril de 1985, antes invocado (conocido como Decreto Boyer), en su artículo 9, párrafo 1º , señala que los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor de tal disposición normativa tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea de aplicación el régimen de la prórroga forzosa del art. 57 de la LAU de 1964, y sin perjuicio de la tácita reconducción del art. 1566 del CC . Por consiguiente, como ha declarado la jurisprudencia, a la entrada en vigor de tal disposición legal existían dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a, aquélla norma, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que es de aplicación la tácita reconducción del art. 1566 del CC , a no ser que los contratantes hubiesen convenido, explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de la prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto del art. 1255 del CC, y cuya posibilidad de convenio contractual no se hallaba prohibida por el art. 9 del referido Decreto Ley , al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u "ope legis", y sin el consentimiento de la partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas (STS 20-4 y 10-6-1993; 14-6-1994; 23-5-1995; 22-7-1996 etc.).

Como decíamos en nuestra sentencia de fecha 3-12-2004 "Por ello, es indiscutible que la prórroga del contrato tras el vencimiento del plazo pactado sin que concurra la voluntad expresa o tácita de la parte arrendadora sólo puede producirse en el supuesto de que el contenido contractual incluyera esta prórroga forzosa, sometida a la sola voluntad del arrendatario. Aun cuando no faltan resoluciones jurisprudenciales que apuntan a la exigencia de que este pacto, se haga constar de forma expresa e inequívoca (STS 10/6/2003 -"con la debida claridad"-; 18/3/1994 -"pactada de manera expresa"-; 15/10/96 -"manera clara y precisa"- y 6/3/97 - "no pactaron expresamente"-, citadas por la sentencia de la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial de 11-4-2002 ), estamos ante una cuestión esencialmente casuística, en la que, salvo la existencia de una remisión expresa a la regulación anterior al citado Decreto-Ley o un pacto que califique la prórroga como obligada o forzosa para el arrendador, ha de atenderse al conjunto de disposiciones contractuales y demás datos concurrentes para obtener una conclusión sobre la inclusión de tal pacto en el contenido del arrendamiento, siendo este criterio interpretativo no extensivo respecto de la existencia de tal disposición consecuencia de la aplicación de principios jurídicos generales, con plasmación positiva en varios casos, como la consideración de que la duda o incertidumbre sobre tal pacto ha de perjudicar a la parte arrendataria, tanto por ser la que invoca en su beneficio tal pacto (art. 217.2 LEC.), como por tratarse de un régimen contractual excepcional respecto de la pauta derivada del art. 9 del RD-L 2/1985 (art. 4.2 CC.) e implicar además una restricción -no obstante su licitud- al principio de autonomía de las partes al implicar una vinculación prácticamente indefinida de una de ellas supeditada exclusivamente a la voluntad de la otra".

TERCERO.- El contrato de arrendamiento de vivienda se suscribió bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, concretamente el día 1 de noviembre de 1987 , estableciéndose su tiempo de duración por "meses", y en el mismo nada consta sobre sometimiento al régimen de prorroga forzosa, con lo que en principio no se está previendo un contrato de larga duración, máxime cuando no se pacta cláusula de revisión o de actualización de la renta, eso si, se fija anualmente en la cantidad de sesenta mil de las antiguas pesetas, lo que podría indicar que el plazo fuese anual, pero nada más. Se establece que el arrendatario podrá cesar en el contrato de arrendamiento en cualquier momento que estime oportuno, con la única obligación de notificarlo fehacientemente al arrendador o su representante con un mes de antelación, permitiendo durante dicho periodo verificar las inspecciones necesarias conducentes a la preparación del local, para la subsiguiente relación arrendataria. Por otra parte, procede destacar que en la cláusula 3ª del contrato suscrito se establece que "no podrá el arrendatario realizar ninguna clase de obras, en el local arrendado, sin el previo consentimiento expreso y escrito del arrendador, quedando en beneficio de la propiedad cuantas mejoras ejecute, a satisfacción y anuencia del propietario".

En consecuencia, del contenido de dicho contrato no consta pacto propio del sometimiento al régimen de la prórroga forzosa. Estamos pues, tras su vencimiento, ante la subsistencia del contrato a través de la tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil .

La realización de obras por la inquilina, como acto posterior al contrato para juzgar sobre la intención de las partes, no puede ser aceptada desde el momento que conforme al contrato no consta autorización por escrito del arrendador, y pese a lo que se recoge en la sentencia apelada el demandante desconoce quien abonó las obras de reparación ni la autorización de quien era arrendador en aquel momento, tanto las primeras realizadas en el tejado de la casa como las llevadas en el interior de la vivienda en el año 1995, que la demandada afirma que las sufragó personalmente y las llevó a cabo con el previo consentimiento del arrendador. No consta tampoco la aportación de facturas de la concreta reparación del tejado ni de la denominada reforma integral del interior de la vivienda alquilada, tampoco redacción de proyecto, planos, etc., que pudieran servir de referencia sobre la importancia de las mismas, y que corroboren las declaraciones del Sr. Ángel Jesús , que en todo caso consideramos insuficiente para poder acreditar la autorización del propietario, máxime cuando su conocimiento lo refiere a través de terceras personas no determinadas de forma mínima y suficiente, cuando se limita referir a un pretendido administrador.

Por todo ello, no puede estimarse probada, con la claridad exigible con arreglo a los anteriores razonamientos, la sujeción del contrato a una situación de prórroga forzosa, cuya condición de forzosa para la propiedad no se ha demostrado, por lo que procede la estimación del recurso y de la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

CUARTO.- La estimación del recurso y consecuente estimación de la demanda, conlleva la preceptiva imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte vencida, sin hacer mención especial de las de esta alzada (arts. 394 y 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad concedida por el Pueblo Español.

Fallo

Con estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Everardo , contra la sentencia dictada el 9 de marzo de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de A Coruña , que revocamos dejándola sin efecto, y dictamos otra en la que con estimación de la demanda, declaramos haber lugar al desahucio de la vivienda sita en el nº 28, piso 3º, de la calle del Vista en La Coruña, por expiración del plazo del contrato de arrendamiento, condenamos a la demandada Dª. María Rosa , a dejarla libre y expedita a disposición del demandante, con apercibimiento de lanzamiento si así no lo hiciera, y con expresa imposición a la demandada de las costas procesales causadas en primera instancia; todo ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales originadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia de la que se llevará certificación al rollo de Sala lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.