Sentencia CIVIL Nº 524/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 688/2019 de 28 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 688/2019 -3
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1)
1063/2018
Parte recurrente/Solicitante: Enma , INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA, S.L.
Procurador/a: Ramon Davi Navarro, Monica Murcia Serrano
Abogado/a: MARIA PONS RODRIGUEZ, ANTONI SOLANO BORRUEL
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 524/2020
Magistrados:
Elena Boet Serra Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 28 de julio de 2020
Ponente: Elena Boet Serra

Antecedentes

Primero. En fecha 1 de julio de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/ contract del plazo art. 250.1.1) 1063/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ramon Davi Navarro en nombre y representación de INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA, S.L. Y la Procuradora Monica Murcia Serrano, en nombre y representación de Enma , contra Sentencia - 15/04/2019 Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando parcialmente como estimo la demanda formulada por INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA, S.L.

contra DÑA. Enma , debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA EUROS CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (5.890,53 euros) devengará el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial, incrementada en dos puntos desde sentencia, y hasta su completo pago. Se aplicará al pago de esta cantidad la consignada por la demandada en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Juzgado. Se absuelve a la demandada en lo demás. No se hace especial pronunciamiento en materia de costas. ' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 08/07/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Elena Boet Serra .

Fundamentos

PRIMERO.-1. La parte actora, Inversiones Inmobiliarias Limara, S.L. formula demanda de juicio verbal contra Enma , en la que ejercita una acción de desahucio por expiración de plazo contractual y una acción de reclamación de cantidad, en concepto de las rentas vencidas y exigible y de cantidades asimiladas que devenguen con posterioridad a la demanda; e interesa que se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 30 de abril de 2014 y se condene a la demandada a dejar libre y expedita la vivienda y al pago de la cantidad de 3.841,65 euros, correspondiente a las rentas impagadas, y de la cantidad 256,11 euros mensuales, en concepto de rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la demanda y hasta la restitución de la posesión de la vivienda.

La demanda expone que es la titular dominical de la finca objeto del contrato de arrendamiento de autos que fue suscrito por la demandada, en calidad de arrendataria, y el Banco Popular Español, S.A., en calidad de propietario, en el que se pactó una duración de un año, renovable por períodos de un año hasta un máximo de tres años, con arreglo a lo dispuesto en el art. 9.1 LAU. Afirma la actora que notificó a la demandada la voluntad de no prorrogar el contrato mediante burofax de fecha 29 de marzo de 2018, y antes de que finalizara la prórroga de un año prevista en el art. 10.1 LAU, y que la demandada se ha negado a abandonar la vivienda y ha impagado las rentas desde el mes de mayo de 2017.

2. La demandada contestó a la demanda interesando, con carácter previo, la nulidad por abusiva de la cláusula 13ª del contrato de arrendamiento, relativa a la renuncia por la arrendataria a los derechos de tanteo y retracto que pudieran corresponderle sobre la vivienda. Además, se opone a la demanda invocando falta de legitimación activa, pluspetición, interesa la enervación de la acción y la prórroga del contrato por falta de requerimiento en plazo conforme al art. 10.1 LAU.

3. La sentencia de primera instancia, tras rechazar la excepción de falta de legitimación activa y pronunciarse sobre la nulidad de la cláusula contractual, estima parcialmente la demanda y concluye que no procede declarar la resolución del contrato por expiración del plazo contractual al no respetarse el plazo de preaviso de 30 días del art. 10.1 LAU y condena a la demanda al pago de las rentas reclamadas devengadas y no pagadas.

4. La demandada interpone recurso de apelación, interesando la nulidad de la sentencia por no haberse pronunciado sobre el carácter abusivo de la cláusula contractual, con retroacción de los autos al momento anterior a dictarse la sentencia.

5. La actora también se alza contra la sentencia de primera instancia, impugnando el pronunciamiento desestimatorio de la pretensión de declarar extinguido el contrato. Alega que no es de aplicación el art. 10 de la LAU sino el régimen de tácita reconducción regulado en los arts. 1566 y 1581 del Código Civil.



SEGUNDO.- 6. Planteado el debate en los términos expuestos en el anterior fundamento de derecho primero debemos, en primer lugar, desestimar el recurso de apelación de la demandada por los mismos argumentos jurídicos, que reiteramos, en los que la sentencia de primera instancia fundamenta el rechazo a la pretensión de nulidad por abusividad de la cláusula 13 ª del contrato de arrendamiento, a saber: 'esta causa de oposición no puede ser atendida, el objeto de este proceso, en cuanto juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual, queda limitado a analizar el alcance y efectos de la relación arrendaticia que vincula a las partes implicadas, para determinar si la misma quedó extinguida o no por el cumplimiento del término pactado, por lo que las cuestiones relativas a la posible nulidad de dicha cláusula habrán de resolverse en otro procedimiento'.

En efecto, de forma imperativa, el art. 250.1.1º;LEC; en relación con el art. 248 LEC, establece que 'se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas (...) que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca'. Consecuentemente, sólo existe un único juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y sigs. ( juicio verbal ' ordinario'), que tiene como finalidad la de reintegrar a los propietarios en la posesión material de la finca arrendada por impago de la renta o cantidades asimiladas o por expiración del plazo contractual, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio, con advertencia al arrendador para que ejercite su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría a este juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario ( SSTS de 14 de abril de 1992 , 10 de mayo de 1993 , 31 de enero de 1995 y 12 de junio de 1997 , entre las mas recientes). Solo pueden ser discutidas las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de este a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo). Así dice la STS de 10 de mayo de 1993 que: 'La doctrina de la Sala se ha pronunciado en la cuestión para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato de arrendamiento correspondiente'.

Ahora bien, tales principios no pueden tomarse con carácter absoluto, pues bastaría que el arrendatario empezase a introducir cuestiones complejas para que se desestimase siempre la acción de desahucio planteada. Por ello se ha matizado, por un lado, en el sentido de aceptar la discusión de aquellas cuestiones relacionadas con la acción de desahucio ejercitada. Se trata, pues, de un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), excluyéndose las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido, de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS de 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...).

7. En el supuesto de autos, la acción que se ejercita es la desahucio por expiración del plazo contractual y frente a la misma la recurrente alega la nulidad de la cláusula decimotercera relativa a los derechos de tanteo y retracto, esto es, de una cláusula que no tiene relación con la duración del contrato de arrendamiento.

La declaración de nulidad por abusiva de una cláusula contractual relativa al retracto o tanteo excede del ámbito del procedimiento sumario de desahucio por expiración del plazo contractual, no puede esa cuestión plantearse a través del cauce del presente procedimiento verbal sino, en su caso, a través del procedimiento ordinario.



TERCERO.- 8. En relación con la pretensión de desahucio por expiración del plazo contractual, debe ser estimada la impugnación formulada por la actora- apelada y revocar la sentencia de primera instancia en el sentido declarar extinguido el contrato de arrendamiento suscrito con fecha 30 de abril de 2014 sobre la vivienda cuya titularidad dominical de la actora resulta probada en autos (testimonio parcial de la escritura de fecha 22 de febrero de 2018 de adjudicación y formalización de decisiones sociales sobre aportación no dineraria de fondos propios de Banco Popular Español, S.A. , aportante, a favor de Inversiones Inmobiliarias Limara, S.L., en particular de la finca registral nº NUM000 -documento nº 1 de la demanda, al folio 46- y testimonio del acuerdo de cesión de créditos, en concreto ' En caso de contratos de arrendamiento que tengan renta y cantidades asimiladas en mora, dichos importes se ceden a la Sociedad por el aportante -documento nº 2 de la demanda, al folio 48).

9. Es incontrovertido en esta alzada que el contrato de arrendamiento de autos se firmó en fecha 30 de abril de 2014 por un plazo de un año a contar desde el día 1 de mayo de 2014 (documento nº 5 de la demanda) y que la actora, mediante burofax de fecha 29 de marzo de 2018 y entregado a la demandada el 3 de abril de 2018, comunicó a la arrendataria-demandada su voluntad de no prorrogar el contrato y darlo por finalizado el 30 de abril de 2018, requiriendo la restitución inmediata de la posesión a la propiedad (documento nº. 5 de la demanda).

La duración de los contratos de arrendamiento de vivienda tienen su regulación en lo dispuesto en los arts. 9 y 10 LAU 1994, en su redacción aplicable al supuesto de autos, que es la posterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. Conforme a lo dispuesto en el art. 9.1 LAU [l] a duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. De tal suerte, la duración del arrendamiento está sujeto a una prórroga anual obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario hasta alcanzar un máximo de tres años y llegada la fecha del vencimiento o transcurrida la prórroga obligatoria, opera una nueva prórroga tácita (si ninguna de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovación) por el plazo de un año con arreglo a lo estipulado en el art. 10.1 LAU ( Si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurrido como mínimo tres años de duración de aquél, ninguna de las partes hubieses notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más). Debe significarse que transcurrido dicho plazo el arriendo se renovara por tácita reconducción.

En el supuesto de autos, transcurridos los tres primeros años del contrato suscrito el 30 de abril de 2014 ninguna de las partes notificó la voluntad de no renovar el contrato, por lo que el contrato se prorrogó un año más, hasta el 1 de mayo de 2018, conforme al art. 10.1 LAU, pero transcurrido ese plazo la duración del contrato se rige por la regulación del Código Civil, y no por el art. 10 LAU, renovándose, en su caso, por tácita reconducción. Pues, según establece el art. 1566 CC, [ s]i al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los arts. 1577 y 1581 CC , a menos que haya precedido requerimiento. Así las cosas, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil , los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento. En el mismo sentido, según doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1899 y 6 de febrero de 1934, si ha precedido requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado los quince días, y no hay MACROBUTTON HTMLDirecttácita reconducción cuando, antes de los quince días, formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.

10. De lo que se sigue que en el caso de litis el contrato se extinguió el 1 de mayo de 2018, por el transcurso del plazo de duración mínima de tres años ( artículo 9 .1 LAU) y ras la prórroga del plazo de un año ( art. 10.1 LAU), sin que se dieran los requisitos para la tácita reconducción a partir de mayo de 2018 por cuanto precedió el requerimiento del arrendador. De ahí que no se advierta ninguna voluntad de aquiescencia por parte de la arrendadora de continuar el contrato a su terminación (1 de mayo de 2018) mediante el requerimiento recibido por la arrendataria el 3 de abril de 2018 y posterior demanda.

11. Por lo tanto, procede la estimación de la pretensión extintiva del contrato de arrendamiento por expiración del plazo de duración, con la consiguiente revocación parcial de la sentencia de primera instancia en el sentido de declarar extinguido el contrato de arrendamiento y, con ello, estimar íntegramente la demanda.



CUARTO.-12. La estimación de la demanda conlleva la condena a la demandada en las costas de la primera instancia ( art. 394 LEC).

13. No procede hacer expresa condena en las costas devengadas por el recurso de la actora, al haber sido estimado, y desestimado el recurso de la demandada deben imponerse a la apelante-demandada las costas causadas por el mismo ( arts. 394 y 398 LSC).

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Enma y estimar el formulado por la representación procesal de Inversiones Inmobiliarias Limara, S.L. contra la sentencia dictada con fecha 15 de abril de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers, en las actuaciones de las que dimana el presente rollo, que revocamos parcialmente, en el sentido de declarar extinguido el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito con fecha 30 de abril de 2014 y condenar a la demandada a dejar libre y expedita la referida finca y a disposición de la actora, apercibiéndole de lanzamiento si no lo verifica y con confirmación de los demás pronunciamientos; todo ello, con condena a la demandada en las costas de la primera instancia y en las causadas por su recurso de apelación y sin expresa imposición de las costas devengadas por el recurso de la actora.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

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