Sentencia CIVIL Nº 528/2021, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 541/2021 de 10 de Diciembre de 2021

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCIÓN SEXTA

Rollo nº 000541/2021

SENTENCIA Nº 528

En la ciudad de Valencia, a diez de diciembre de dos mil veintiuno.

Vistos por Dña. Dª MARÍA-EUGENIA FERRAGUT PÉREZ, Magistrada de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Verbal nº 1.090/2.020 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º 21 de VALENCIA, entre partes; de una, como demandante y demandada en reconvención-apelante D. Hipolito, representada por la Procuradora Dª ANA MARÍA BALLESTEROS NAVARRO y dirigida por el Letrado D. JUAN MANUEL RIERA CABRERA y de otra, como apelada-demandada y demandante en reconvención DÑA. Ángeles, representada por la Procuradora Dª. MIREIA GÓMEZ CARBONELL y dirigida por el Letrado D. JULIÁN CLAVEL PADRO.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos se dictó sentencia el 4 de Mayo de 2.021 , cuya parte dispositiva es como sigue:

'resuelvo DESESTIMAR la demanda interpuesta por D. Hipolito contra DÑA. Ángeles.

Resuelvo además ESTIMAR la demanda reconvencional de DÑA. Ángeles contra D. Hipolito. En consecuencia, condeno a D. Hipolito. a abonar a DÑA. Ángeles la cuantía de TRES MIL TRESCIENTOS euros (3.300 €) en concepto de restitución de las rentas pagadas de julio a diciembre de 2019. Asimismo, condeno en costas a la parte demandante y reconvenida D. Hipolito, tanto respecto de la demanda principal como de la reconvencional.'

SEGUNDO.-Contra dicha resolución, por la representación de la demandante-demandada en reconvención se interpuso recurso de apelación y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, que por tratarse un juicio verbal tramitado por razón de la cuantía, se turnó como dispone el artículo 82.2 1ª de la LOPJ, constituyéndose este Tribunal con un solo Magistrado.

Se señaló para resolver el día 7 de Diciembre de 2.021.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora reclamaba contra su arrendataria, con la que suscribió en de julio de 2019 contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, piso NUM001, de Valencia las mensualidades de enero a septiembre de 2020.

La demandada se opuso y formuló reconvención para que se declarase nulo el contrato de arrendamiento dado que, al incumplir el arrendador con sus obligaciones, la vivienda no reunía las condiciones de habitabilidad, y por tanto no había podido tomar posesión de la misma en ningún momento.

Por todo ello, solicitaba que se dictase sentencia por la que se declarase nulo el contrato de arrendamiento.

La sentencia apelada desestimó la demanda y estimó la reconvención argumentando:

'Contra esta demanda contestó la demandada DÑA. Ángeles, quien explicó que el inmueble se arrendó como vivienda, pero antes se arrendó como oficina a la mercantil 'General Video Production, S.L.', de la que era propietaria la demandada, desde 1996 a 2010, y de dicho año hasta la terminación de la relación contractual con los nuevos propietarios de la sociedad. Concluido este arrendamiento, explica que DÑA. Ángeles se interesó por arrendar el inmueble como persona física, para destinarlo a vivienda, pero que el inmueble carecía de lo indispensable para ocuparse en este concepto y necesitaba de una reforma integral. Por esta razón, el punto 4 del contrato fijaba unas obras que debían realizarse por ambas partes.

Explica la demandada que, siendo el arrendador el primero que debía cumplir con las obras de cambio de tres ventanales y saneamiento de las ventanas antes del 30 de junio de 2020, el mismo no cumplió con su obligación en plazo, impidiendo a la arrendataria hacer las suyas. La arrendataria se puso en contacto con el demandante, y le expresó que hasta que no hiciera sus obras ella no podía iniciar las suyas, razón por la que no abonaría el alquiler hasta ese momento, dado que se trataba de un contrato de vivienda que no podía ser ocupada, y por lo tanto entendía que nulo y sin objeto, concertándose entre las partes que toda esta situación se discutiría más adelante. La cláusula 13, añade, establecía como condición indispensable que se solicitasen licencias para la instalación del ascensor, de lo que tampoco tiene constancia que se haya cumplido por el demandante.

A todo lo anterior se sumó, explica la demandada, un accidente en enero de 2020, que la mantuvo impedida en cama durante varios meses y con necesidad de asistencia de terceros, lo que disminuyó sus ingresos y le hizo imposible abonar el alquiler de su domicilio actual y el de otra vivienda no acondicionada. Posteriormente sobrevino la pandemia, impidiendo la realización de cualquier actuación, y en el mes de diciembre comenzó a recibir tratamiento médico por un tumor cancerígeno.

Señala la demandada que desde junio del 2019 a septiembre del año siguiente no ha tomado posesión del inmueble ni habitado allí, y aclara que si abonó las rentas de 2019 fue por esperar que el arrendador iniciase las obras a las que se había comprometido.

Considera la demandada que, dado que el arrendador no ha cumplido con sus obligaciones, el contrato es nulo y sin efecto, dado que la demandada no ha podido ocupar la vivienda. Por esta razón, aduce, se entregaron las llaves un día después de la interposición de la demanda, alegando que en ningún momento se le reclamaron por ningún medio las cantidades reclamadas por la parte actora.

Terminaba la demandada alegando pluspetición, dado que si se reclamaban nueve meses de renta, la cantidad debía limitarse a 5.050 euros.

-A continuación, la demandada formulaba demandad de reconvención, reclamando la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito, dado que la cláusula 4 obligaba a ambos contratantes a realizar una serie de obras antes del 30 de julio de 2020, que no se cumplieron, y la cláusula 16 obligaba a solicitar la licencia para instalar ascensor en la finca. Se entiende que, a la fecha indicada, el contrato pasó a ser nulo al tener por objeto un inmueble que no reúne las condiciones de habitabilidad necesarias. Se reclama así la restitución de 3.300 euros, abonados en concepto de renta durante 2019, sin que la demandada reconviniente haya podido en ningún momento tomar posesión del inmueble.

-Contra la demanda reconvencional formulo escrito de oposición el demandante D. Hipolito, que comenzó explicando que el contrato no puede declararse nulo, al contar con todos los elementos exigidos por el Código Civil: consentimiento libremente prestado por la actora, el inmueble como objeto, del que DÑA. Ángeles tuvo la posesión pacífica, y causa aceptada por la demandada.

Señala que la cláusula 4 del contrato indica que la demandada se hará cargo de la rehabilitación integral del inmueble, y el arrendador solo asumía la obligación de sustituir tres ventanales y sanear el resto de las ventanas. Afirma que a 25 de junio de 2019, D. Hipolito adquirió ya presupuesto para los trabajos, y a 25 de julio adquirió los materiales para evitar mayores costes ante la inacción de la demandada. Al continuar incumpliendo ésta última, se procedió a instalar los ventanales y a sanear la carpintería el 11 de febrero de 2020, y también se obtuvo la licencia para la instalación de ascensor, de modo que si la arrendataria no pudo convertir el inmueble en su vivienda habitual fue por su propia inacción. Niega que la demandada no tuviera la posesión del inmueble, alegando que ha mantenido injustificadamente privado de la posesión a D. Hipolito desde que se concertó el contrato.

SEGUNDO.- NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La parte demandada y reconviniente entiende que nos encontramos ante un contrato nulo, dado que el inmueble carece de las condiciones de habitabilidad necesarias, y lo pactado en relación con la realización de obras se opone a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

A estos efectos, debemos de tener en cuenta lo previsto en el Código Civil sobre la nulidad de los contratos. Así, debe partirse de que el artículo 1255 determina que 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público'.Por lo que respecta a los requisitos del contrato, el artículo 1261 establece que 'No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca',y respecto del objeto indica el artículo 1272 que 'No podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles'.

En este punto debe señalarse que no pueden acogerse las manifestaciones de error en el consentimiento planteadas por la parte demandada y reconviniente en las conclusiones que formuló en el acto de la vista, por cuanto que no habían sido formuladas en el escrito de contestación a la demanda ni en la demanda reconvencional, y admitir la introducción de las mismas en dicho momento supondría colocar a la parte reconvenida en situación de indefensión.'

La sentencia apelada, tomando en consideración los requisitos de habitabilidad de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento, según el artículo 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, y el contrato, dice:

' se pactan la realización de una serie de obras por las partes en su cláusula cuarta, que manifiesta que 'La vivienda arrendada precisa de una serie de obras de rehabilitación, las cuales se efectuarán por ambas partes en la forma y plazos siguientes: a) La arrendataria se compromete y obliga a reponer las instalaciones de fontanería, instalación eléctrica, pavimento, rehabilitación integral de baños y cocina, demoler y unir a la zona de estar los dos dormitorios colindantes al número NUM002 de la CALLE000, dejando practicables dos dormitorios existentes y próximos a la puerta de entrada, proceder a la pintura de toda la vivienda, estimándose que, todas las obras mencionadas y que la arrendataria asume, ascienden a VEINTE MIL EUROS (20.000'00 €), cuya rehabilitación deberá efectuarse antes del 30 de junio de 2020, que, en cualquier momento, podrá ser supervisado por el arrendador o persona que éste designe. La arrendataria asume la responsabilidad y obligación de obtener las preceptivas Licencias Administrativas. b) El arrendador se compromete y obliga en el mismo plazo antes citado a sustituir tres ventanales que recaen a la CALLE000 y a sanear el resto de ventanas de la vivienda'. Como consecuencia, la cláusula tercera, que indica la renta a pagar por la arrendataria, señala expresamente que 'La renta se establece en OCHOCIENTOS EUROS (800'00 €) mensuales, equivalentes a NUEVE MIL SEISCIENTOS EUROS (9.600'00 €) anuales, que se verá disminuida en los primeros años en función de las obras que la arrendataria se compromete a efectuar y se determinan en el pacto CUARTO, cuya disminución y fraccionamiento se señala a continuación'.

Por lo que puede observarse, se pacta por tanto la realización de una serie de obras, necesarias para la habitabilidad de la vivienda, a cargo de la arrendataria, incluida la obtención de las licencias administrativas correspondientes, a cambio de una reducción inicial de la renta. A este respecto, debe partirse de que el contrato no puede imponer la realización de las obras de conservación del artículo 21.1 al arrendador.' (debe entenderse que se refiere al arrendatario).

Y concluye que:

'no es válida la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, por la que se imponía la realización de obras necesarias para la habitabilidad de la vivienda a la arrendataria, que debe declararse nula y tenerse por no puesta.

Partiendo de esta base, y analizando la documentación expuesta y el propio contrato de arrendamiento, no puede entenderse que el mismo se encontrara en condiciones de habitabilidad en el momento de su suscripción. En la causa consta la contestación al Oficio remitido al Ayuntamiento de Valencia, en la que se informa que 'no aparece concesión alguna de cédula de habitabilidad ni consta que se haya presentado declaración responsable para una segunda ocupación de la vivienda' y añade que 'No obstante, al consultar el catastro, se observa que el inmueble citado, (...), tiene el uso principal de "oficinas", y la cédula de habitabilidad o la ocupación de vivienda, solo se tramita para inmuebles cuyo uso principal es "residencial"'. Conforme a la normativa y la jurisprudencia expuesta, se entiende que no puede deferirse la obtención de la obtención de la cédula de habitabilidad hasta después del inicio de la relación arrendaticia, ni tampoco imponer su obtención al arrendatario. El contrato de arrendamiento de vivienda se suscribió, por tanto, teniendo por objeto un inmueble que carecía de cédula de habitabilidad, y de las condiciones necesarias para considerarse vivienda, por lo que éste era impropio para el uso al que se destinaba en el contrato.

No son admisibles los argumentos de la parte actora reconvenida, por el cual el contrato contaba originalmente con cédula de habitabilidad que databa de 1986, dado que como reconocen ambas partes el arrendamiento pasó a ser posteriormente para uso distinto de vivienda hasta el momento en el que se suscribió el contrato que es objeto de este procedimiento, en 2019, y para el que requería la correspondiente cédula de habitabilidad en regla. Tampoco puede acogerse el razonamiento de la parte reconvenida, por el que la arrendataria disfrutó de la pacífica posesión del inmueble durante todo el arrendamiento, cosa que parece quedar acreditada pese a la no ocupación del piso por la misma.

A la vista de lo expuesto, el contrato debe declararse nulo por carencia de objeto, por lo que procede la recíproca restitución de las prestaciones conforme a lo dispuesto por el artículo 1303 del Código Civil, por el cual 'Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes'.El documento 2 de la contestación a la demanda y la demanda reconvencional recoge cuatro recibos de pago por 550 euros cada uno, faltando dos a pagar, pese a que la ausencia de los mismos no fue discutida en el procedimiento por la parte actora y reconvenida, que de hecho en su escrito de demanda inicial reclama el pago de las rentas de enero a septiembre de 2020, por lo que debe entenderse que la demandada reconviniente abonó los 3.300 euros que reclama.

Así, y de acuerdo con lo expuesto, procede estimar la demanda reconvencional, declarar nulo el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, procediendo por el demandante la restitución de 3.300 euros pagados en su día por la actora.

La estimación de la demanda reconvencional supone necesariamente la desestimación de la demanda planteada por la actora, dado que no cabe reclamar el pago de rentas en base a un contrato que ha sido declarado nulo.'.

SEGUNDO.- Alega la apelante en su recurso y en esencia que:

'Este último contrato, que bajo ningún concepto puede considerarse iniciador de una relación contractual 'ex novo', es objeto de una simbiosis surgida con autonomía de la voluntad ( artículo 1.255 del Código Civil ), en el que se conjugan unos distintos tramos de renta asumióles por quien va a soportar unas obras de adaptación (pactos SEGUNDO y CUARTO del contrato), obras que, a mayor abundamiento, tal y como ha quedado acreditado, jamás fueron ejecutadas por la demandada y sí por el recurrente, además de la constitución de un plazo locativo amplio, desmesurado e inusual de QUINCE AÑOS (pacto SÉPTIMO), de todo lo cual se desprende con toda claridad el reparto de cargas arrendaticias entre las dos partes, así como la elasticidad en la constitución de la renta.'

'En consecuencia, por la peculiaridad contractual existente, tal relación no puede considerarse un contrato de arrendamiento 'ex novo', sino la continuidad de un negocio jurídico surgido en el 14 de abril de 1.986 (documento UNO de la demanda reconvencional), o dicho de otra manera, la tenencia continuada, quieta y pacífica del inmueble por parte de la Sra Sandra, elemento constitutivo y esencial del arriendo, que no obstante ha sufrido múltiples adaptaciones, mediante los documentos novatorios referidos, al constante deseo exigido por la arrendataria, cuyo ámbito queda claramente excluido de la nulidad que la sentencia determina al amparo del artículo 6 de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos .'

'En tal sentido, hierra la sentencia recurrida al determinar que no se le ha proporcionado la Cédula de Habitabilidad a la arrendataria, cuando tal figura administrativa le fue concedida en el año 1.986 cuando concertó el arrendamiento de vivienda, con independencia y además, que, en el pacto CUARTO, apartado a) in fine del contrato de fecha 1 de julio de 2019 (documento UNO de la demanda inicial), se deja claramente determinado que 'la arrendataria asume la responsabilidad y obligación de obtener las preceptivas Licencias Administrativas'.

En definitiva, consideramos incorrecta la aplicación del artículo 21 de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , por cuanto en una correcta interpretación literal y finalista ( artículos 1.282 y siguientes del Código Civil ) dicho precepto legal defiere la obligación del arrendador de asumir las reparaciones necesarias para el futuro devenir de las relaciones contractuales, aspecto no concurrente en el presente supuesto, por cuanto estamos partiendo de un negocio jurídico contractual nacido al tráfico jurídico en el año 1.986, cuando tal imposición legal era inexistente y, en consecuencia, inaplicable. No se olvide que en el año 1.986 no existía Legislación Arrendaticia Tuitiva alguna en materia locativa, ya que el Real Decreto Ley 2/1.985, de 30 de abril, liberó totalmente las restricciones en materia de arrendamientos.

CONCLUSIÓN: Estamos ante un negocio jurídico de clara peculiaridad, cuyo nacimiento al tráfico data del 14 de abril de 1.986, en el que han concurrido una serie de modificaciones contractuales que no afectan a su esencia inicial, lo que se acredita con el mantenimiento quieto, pacífico y constante de la posesión en la persona de la Sra. Ángeles, en cuyo inicio no existía restricción o protección especial alguna, concurriendo una clara singularidad en el último contrato de fecha 1 de julio de 2.019, en el que se conjugan un escalonamiento de la renta y una duración del arriendo inusuales y favorecedores hacia la arrendataria.'

TERCERO.- A la vista de la prueba documental y esencialmente de los contratos de arrendamiento sobre la vivienda, se constata que ya en el año 1.986 se arrendó a la demandada y demandante en reconvención, la vivienda sita CALLE000, número NUM000, piso NUM001 de Valencia al amparo de la entonces vigente LAU.

El 7 de Noviembre de 2.006 se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento 'para uso distinto de vivienda', que se destinaba a oficinas.

El 1 de Julio de 2.019 se suscribe un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda y por ello sometido a la LAU y en el que las partes pactaron:

'CUARTO.- CONSERVACIÓN.-La vivienda arrendada precisa de una serie de obras de rehabilitación, las cuales se efectuarán por ambas partes en la forma y plazos siguientes:

a)La arrendataria se compromete y obliga a reponer las instalaciones de fontanería, instalación eléctrica, pavimento, rehabilitación integral de baños y cocina, demoler y unir a la zona de estar los dos dormitorios colindantes al número NUM002 de la CALLE000, dejando practicables dos dormitorios existentes y próximos a la puerta de entrada, proceder a la pintura de toda la vivienda, estimándose que, todas las obras mencionadas y que la arrendataria asume, ascienden a VEINTE MIL EUROS (20.000'00 €), cuya rehabilitación deberá efectuarse antes del 30 de junio de 2020, que, en cualquier momento, podrá ser supervisado por el arrendador o persona que éste designe. La arrendataria asume la responsabilidad y obligación de obtener las preceptivas Licencias Administrativas.

b)El arrendador se compromete y obliga en el mismo plazo antes citado a sustituir tres ventanales que recaen a la CALLE000 y a sanear el resto de ventanas de la vivienda.'

Partiendo de ello, no puede afirmarse que estemos ante una misma relación locaticia puesto que mediante el último de los contratos referidos se alteró el uso que antes se había pactado; para uso distinto de vivienda (oficina) pasó a ser uso para vivienda y, por ello, quedaba sometido a la LAU en la actual redacción cuyo art 21 dispone que:

'1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.'

Y ese precepto es el que aplica la sentencia apelada para declarar la nulidad del contrato, ya que concluye que el inmueble:

'no puede entenderse que el mismo se encontrara en condiciones de habitabilidad en el momento de su suscripción.'

Y no es cierto que el mismo contara con la cédula de habitabilidad, puesto que esta se refería al inmueble tal como se encontraba en el año 1986 y que, después, cambió a uso distinto al de vivienda y, por ello, al cambiar de nuevo el uso en el año 2.019 a vivienda, necesitaba nuevamente la cédula de habitabilidad.

Según la Ley 3/2004, de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, en su Artículo 32 relativo a la Licencia Municipal de Ocupación, dispone:

'1. La Licencia Municipal de Ocupación es el acto que reconoce y ampara la aptitud para el uso de las edificaciones a las que se refiere esta ley, ya sea en su totalidad o en alguna de sus partes susceptibles de uso individualizado. Tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la Licencia Municipal de Edificación. 2. Para todas las edificaciones existentes, ya sea en su totalidad o en las partes susceptibles de uso individualizado, la Licencia Municipal de Ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de las mismas a la normativa de aplicación, en función del uso y características de los edificios. 3. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, deberán exigir para la contratación con los usuarios finales de los respectivos servicios, la licencia de ocupación.'

Y según el art 34, debe solicitarla el propietario y, por ello, aunque las partes pactaran que era obligación del arrendatario la de obtener las preceptivas licencias, no podía referirse a la de ocupación, porque no podía solicitarla la arrendataria.

También dispone la referida Ley en su Artículo 24:

' Deber de mantenimiento y rehabilitación. 1. Los propietarios de los edificios deberán mantenerlos en condiciones de funcionalidad, seguridad y habitabilidad, suficientes para obtener la licencia de ocupación para el uso al que se destina el edificio'

Por tanto, lleva razón la sentencia apelada cuando dice:

'El contrato de arrendamiento de vivienda se suscribió, por tanto, teniendo por objeto un inmueble que carecía de cédula de habitabilidad, y de las condiciones necesarias para considerarse vivienda, por lo que éste era impropio para el uso al que se destinaba en el contrato.'

CUARTO.- También alega la apelante que:

' La tesis mantenida en la sentencia sobre nulidad contractual, y con mayor concreción, en la estimación de la reconvención representa un enriquecimiento injusto de la Sra. Ángeles que, desde ese punto de vista, representa es objeto de una clara confiscación sin compensación alguna para mi mandante por el hecho de haberse visto privado de la libre disposición de su vivienda.

Admitiendo, a los solos efectos dialécticos, la concurrencia de una nulidad contractual, ello nos llevaría a la citada figura del 'enriquecimiento injusto' de la arrendataria, quien se ha visto favorecida por la ocupación de la vivienda sin soportar contraprestación alguna, lo que atenta frontalmente contra todo principio de disposición inmobiliaria, provocando una clara situación confiscatoria de mi representado, quien se ha visto privado de la legítima y libre tenencia de un bien de su propiedad sin la equivalente y justa contraprestación económica.

Partiendo de esta situación hipotética, entrarían en juego los artículos 1.106 y 1.108 del Código Civil , por cuanto la arrendataria Sra. Ángeles, quien ha estado disfrutando de la vivienda con todos los pronunciamientos favorables y negándose a entregar su posesión, representa un claro perjuicio para mi mandante que debe ser compensado con una cantidad equivalente a la renta mensual en concepto de indemnización por ocupación.'

Sobre la indemnización por ocupación y enriquecimiento injusto, dijo la STS de 7 de abril de 2016 (ROJ: STS 1501/2016 -ECLI:ES:TS:2016:1501 ):

'En relación con la acción de enriquecimiento injusto, tiene declarado esta Sala (además de las citadas, sentencias 387/2015, de 29 de junio, 467/2012, de 19 de julio, 295/2012, de 17 de mayo, 859/2011, de 7 de diciembre, 887/2011, de 25 de noviembre, y 529/2010, de 23 de julio, entre las más recientes), que dicha institución, arraigada en la jurisprudencia desde Las Partidas como principio general del derecho, tiene su razón jurídica en la atribución patrimonial no justificada, de tal manera que, como declara el § 812 del BBG alemán, 'quien obtiene algo sin causa jurídica por la prestación de otro o de cualquier otra forma a costa del mismo, está obligado para con él a la restitución'.

Por tanto, analizando sus presupuestos, la jurisprudencia ha declarado con reiteración ( sentencia 887/2011, de 25 de noviembre, con cita de la 529/2010, de 23 de julio) que 'los requisitos para apreciar una situación de injusto enriquecimiento son, en primer lugar, el enriquecimiento de una persona, como incremento patrimonial; en segundo lugar, el correlativo empobrecimiento de la otra parte, como pérdida o perjuicio patrimonial; en tercer lugar, inexistencia de causa que justifique la atribución patrimonial del enriquecido, presupuesto que no se da cuando media una relación jurídica que la fundamente: carácter de subsidiariedad que se ha destacado jurisprudencialmente (así, sentencias de 4 de noviembre de 2004 y 24 de junio de 2010 , que cita otras anteriores). La misma sentencia sostiene que el enriquecimiento sin causa supone una subsidiariedad que implica la falta de causa que justifique la atribución patrimonial y si ésta se ha hecho a plena voluntad y a sabiendas por el autor, no puede luego ampararse en una falta de causa'.

Como también recuerda la sentencia 162/2008, 29 de febrero, no cabe apreciar enriquecimiento injusto cuando el beneficio patrimonial de una de las partes es consecuencia de pactos libremente asumidos, debiendo exigirse para considerar un enriquecimiento como ilícito e improcedente que el mismo carezca absolutamente de toda razón jurídica, es decir, que no concurra justa causa, entendiéndose por tal una situación que autorice el beneficio obtenido, sea porque existe una norma que lo legitima, sea porque ha mediado un negocio jurídico válido y eficaz. Según una de las últimas sentencias de esta Sala que analiza en profundidad esta figura '[n]o hay tal falta de causa cuando la atribución patrimonial corresponde a una relación jurídica patrimonial o a un precepto legal, pues cuando existe un contrato válido o cuando el legislador, por razones de interés social, tolera consecuencias en casos concretos, no puede sostenerse que los beneficiados indirectamente por ella se enriquezcan injustamente' ( sentencia 387/2015, de 29 de junio).'

Esa Sentencia que recoge la anterior del Tribunal Supremo, la de 29 de febrero de 2008 ( ROJ: STS 3589/2008), dijo:

' Viene en aplicación, pues, la reiterada doctrina de esta Sala, con arreglo a la cual no cabe apreciar el enriquecimiento injusto cuando el beneficio patrimonial de una de las partes es consecuencia de pactos libremente asumidos, debiendo exigirse para considerar un enriquecimiento como ilícito e improcedente que el mismo carezca absolutamente de toda razón jurídica, es decir, que no concurra justa causa, entendiéndose por tal una situación que autorice el beneficio obtenido, sea porque existe una norma que lo legitima, sea porque ha mediado un negocio jurídico válido y eficaz ( Sentencia de 10 de octubre de 2007, que cita, entre otras, la de 18 de febrero del mismo año; en el mismo sentido, Sentencia de 21 de junio de 2007, que cita otras anteriores y de 30 de octubre de 2007 ).

Y el ATS de 27 de mayo de 2020 ( ROJ: ATS 2854/2020 ) dice:

' la audiencia no se opone a la doctrina del enriquecimiento injusto establecida, ya que reconoce los requisitos que han de concurrir para que se aprecie dicho enriquecimiento injusto, sino que entiende que no concurre aquí el requisito relativo a la inexistencia de causa que justifique la atribución patrimonial al establecer:

'[...] Considera la Sala que la ocupación por parte de Doña Trinidad del que ha sido su domicilio durante tantos años viene claramente amparada en una situación jurídica que la fundamenta, sin que en modo alguno pueda afirmarse que su posesión carece absolutamente de toda razón jurídica. Su posesión proviene de haber constituido dicha vivienda su domicilio familiar, y debe ser mantenida en ella, hasta que una resolución judicial ejecutiva así lo acuerde, pues ostenta un interés legítimo en su posesión'

Y en este caso, la arrendataria ha venido ocupando el mismo inmueble desde el año 1.986 amparada en diversos contratos de arrendamiento, por tanto con título para ello, y en esa ocupación se ha mantenido hasta la entrega de las llaves porque el arrendador no cumplió con aquello a lo que venía obligado.'

Además, dispone el art 26 de la LAU:

' HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA.

cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.'

y que:

'la suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.'

Por todo ello, el recurso se desestima.

QUINTO.-Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

SEXTO.- La desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido para recurrir, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

1. Desestimo el recurso interpuesto por D. Hipolito.

2. Confirmo la sentencia apelada.

3. Impongo a la apelante las costas de este recurso.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta sentencia, lo acuerdo y firmo.