Sentencia CIVIL Nº 535/2020, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 104/2019 de 01 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA SECCION Nº 1
Ciudad de la Justicia- C/ Isla Mallorca s/n (planta tercera)
Tlf.: 957.745.076 - 600.156.208 - 600.156.218. Fax: 957 00 24 43
N.I.G. 1400741C20161000514
Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil 104/2019-JM
Autos de: Procedimiento Ordinario 439/2016
Juzgado de origen: JUZGADO MIXTO Nº1 DE BAENA
S E N T E N C I A Nº 535/2020
Iltmos. Sres.:
Presidente
D. FELIPE LUIS MORENO GOMEZ
Magistrados:
Dª CRISTINA MIR RUZA
Dª. MARÍA PAZ RUIZ DEL CAMPO
En Córdoba, a uno de Junio de dos mil veinte.
Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que
ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por D. Dionisio , representado
por el Procurador D. Carlos Garrido Giménez, bajo la dirección jurídica del Letrado D. Rafael Peña Ibáñez; siendo
parte apelada Dª. Gema , representada por el Procurador D. Miguel Hidalgo Torcuato, bajo la dirección jurídica
del Letrado D. Fernando Balaguer Luque.
Es Ponente del recurso D. FELIPE LUIS MORENO GOMEZ.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y
PRIMERO.- El día 30 de Abril de 2018, el Juzgado referido dictó sentencia cuyo fallo establece: 'Que Debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por DON Dionisio , representado por el Procurador Sr. Garrido Giménez contra DOÑA Gema representada por el Procuradora Sr. Hidalgo Torcuato y defendido y contra DON Fernando en situación procesal de rebeldía, ABSOLVIENDOLOS DE TODAS LAS PRETENSIONES EJERCITADAS POR LA ACTORA.

Que debo condenar en costas procesales a la actora. '

SEGUNDO. - Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada con base en la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado por el término legal del mismo a la parte contraria que se opuso, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo. Esta Sala se reunió para deliberación el 12 de Mayo de 2020.



TERCERO. - Por organización interna de la Sala se ha reestructurado el Tribunal en los términos que resultan del encabezamiento de la presente resolución, habiéndose reunido para deliberación el día que viene señalado.

Fundamentos

Se acepta la fundamentación jurídica de la resolución apelada.


PRIMERO.-La sentencia de primera instancia ha desestimado la demanda que, en fecha 5 de julio de 2016, dedujo don Dionisio en sustancial reconocimiento de la validez del ejercicio que , en fecha 14 de marzo de 2016 (documento número seis de los presentados con el escrito de demanda; folios 32 y 33 de las actuaciones), hizo de la opción de compra que aparece incluida en la estipulación octava del contrato de arrendamiento urbano de vivienda celebrado entre las partes el día 20 de febrero de 2013 (copia indiscutida del mismo ha sido presentada como documento número uno de la demanda; folios 19 y siguientes de las actuaciones).

No comparte don Dionisio dicho pronunciamiento desestimatorio; razón por la cual, interpone el presente recurso de apelación, aduciendo, con carácter principal, que la sentencia de primera instancia ha incidido en ' infracción de ley y y de jurisprudencia con error en la valoración de la prueba y fractura de los artículos 1255, 1281, 1288 y concordantes del código civil en relación con la jurisprudencia invocada...' y, con carácter subsidiario, la ' fractura de la previsión del artículo 394 LEC y de la jurisprudencia derivada... cuando concurran serias dudas de hecho o de derecho'.

A dicho recurso se ha opuesto la parte demandada solicitando la confirmación de la sentencia con expresa imposición de costas.



SEGUNDO.-Planteado así el debate y revisado el contenido de las actuaciones, en especial el referido contrato de arrendamiento urbano en lo que se refiere a su cuarta manifestación inicial sobre la duración del arrendamiento y al contenido de su estipulaciones segunda y octava, se ha de anticipar que el recurso debe ser desestimado.

En este sentido y sin perjuicio de tener por reproducidas, por elementales razones de economía procesal, la adecuada condensación de las pretensiones de las partes y la ordenada relación cronológica de las concretas circunstancias del caso, que respectivamente se refieren en los fundamentos de derecho primero y segundo de la sentencia apelada, así como las consideraciones que esta igualmente ofrece en su fundamento cuarto en orden a la explicitación del carácter bilateral que en este caso ostenta la opción de compra, así como de los elementos principales de la misma desde un punto de vista jurídico de alcance general, procede señalar como razón para la desestimación del presente recurso, que este Tribunal considera de plena y acertada proyección al caso las valoraciones interpretativas que en relación al contrato y sus cláusulas, en relación a la delimitación temporal del derecho de opción de compra, se ofrece en el fundamento tercero de la propia sentencia apelada.

No obstante dicha remisión, se considera conveniente remarcar los siguientes extremos: - Estamos en presencia de un contrato de arrendamiento urbano con estipulación expresa determinante de una opción de compra. En este sentido,procede indicar siguiendo la doctrina fijada por el Tribunal Supremo, que el contrato de opción de compra puede ir 'incorporado' a uno de arrendamiento de bienes inmuebles, relación calificada en su conjunto como un 'contrato atípico complejo' 'en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como 'dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento' ( STS de 13 julio 1993 -EDJ 1993/7043-).

-El plazo para el ejercicio de la opción, que las partes han establecido, al amparo del principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1091 del código civil) y de libertad de pacto ( artículo 1255 del código civil), no aparece exclusivamente delimitado por el párrafo inicial del estipulación octava (' el arrendador concede una opción de compra al al arrendatario durante la vigencia de este contrato de arrendamiento...'), tal y como voluntaristamente hace el demandante-apelante en base a una aislada lectura literal del mismo; sino que se trata de un plazo que aparecen delimitado por la interpretación conjunta que merece dicho párrafo con lo establecido en la estipulación segunda del contrato (que bajo la rúbrica ' Duración inicial del arrendamiento y prórrogas' establece: ' el contrato no será prorrogable, por lo que comienza el día 1 de marzo de 2013 dándose por resuelto el día 29 de febrero de 2015') y con lo establecido en el último párrafo de la citada estipulación octava (' la parte arrendadora podrá solicitar hacer la escritura pública en cualquier momento a partir de este acto, siempre que disponga de la autorización del juez para la venta (esto es evidentemente antes de cumplirse el plazo máximo fijado en este contrato).').

-No puede confundirse la prórroga obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que se establece en el artículo 9 de LAU (en la fecha del contrato la duración mínima del mismo estaba legalmente fijada en cinco años), con la prórroga voluntaria del contrato que se contempla en el artículo 10 de LAU, ni ninguna de las dos con el plazo para el ejercicio de la opción (téngase presente lo antes indicado respecto de que arrendamiento y opción de compra son dos negocios jurídicos coligados y formalmente unidos en un solo documento que ello distintos en cuanto a su régimen y más especialmente en lo que a la duración y plazo respectivos se refiere).

-Pleno reflejo de lo acabado de indicar es lo expresado en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario; norma en la que se establece, que ' En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento'.

- En el caso de que las partes no hayan determinado el plazo de vigencia del derecho de opción de compra, la Jurisprudencia suele apuntar el del periodo de arriendo con exclusión de las prórrogas legales y tácitas. Así por ejemplo la SAP Jaén de 3 abril 2003.

-Suscitan dudas las prórrogas voluntarias del contrato de arriendo. Pese a ello el TS en Sentencia de 6-5-1994 -EDJ 1994/4049-, viene a entender que en este supuesto puede entenderse que el período de la opción no pactado, puede ser fijado que abarque estas prórrogas, siempre que sean voluntarias En conclusión, por razón de los extremos ante indicados, por razón de la prórroga obligatoria para el arrendador en la en que se encontraba contrato, y por razón de la obligada y racional interpretación sistemática que merecían todas las cláusulas del contrato de arrendamiento con opción de compra de autos (en especial las antes indicadas), sin que el relación al natural resultado interpretativo sea detectable duda o confusión alguna dada la clara diferenciación que procede hacer entre arrendamiento y opción de compra y remarcando, insistimos, la claridad de las cláusulas antes indicadas y no la sesgada acotación que la parte realizando realizado , es por lo que procede confirmar la resolución apelada.



TERCERO.-Igual suerte desestimatorios merece el motivo de apelación subsidiariamente aducido; téngase presente, que la norma general en materia de imposición de costas está representada por el criterio objetivo del vencimiento subyacente en la proposición inicial del párrafo primero del artículo 394-uno de LEC; y si bien es cierto que la proposición final del mismo precepto permite excepcionar dicha regla general, ello esta condición de que el tribunal aprecie-y expresamente lo motive-la concurrencia de ' serias' dudas de hecho o de derecho; extremo que por lo antes dicho no es apreciar en el caso de autos, pues la seriedad de las dudas no puede confundirse con la interesada y empecinada consecuencia que una de las partes pueda subjetivamente alcanzar respecto del contenido del contrato..



CUARTO.-Al desestimarse el presente recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante el abono de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador señor Garrido Giménez, en representación de don Dionisio , frente a la sentencia dictada por el señor Juez del Juzgado de primera instancia de Baena en fecha 30 de abril de 2018, que se confirma.

Se impone al apelante el abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de conformidad con los criterios de admisión recogidos en el Acuerdo del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27.1.2017; recursos que se interpondrán en el plazo de veinte días y ante esta misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

El plazo para su interposición se computará desde el momento en que pierda vigencia el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, o, en su caso, las prórrogas del mismo. De conformidad con el artículo 2.2 del Real Decreto Ley 16/2020 de 28.4., los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Una vez firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.