Sentencia Civil Nº 54/2003, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 705/2002 de 29 de Enero de 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE TORREMOLINOS.

JUICIO ORDINARIO NÚMERO 440/2001.

ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 705/2002.

SENTENCIA Nº 54/2003

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Don Antonio Alcalá Navarro

Magistrados:

Don José Javier Díez Núñez

Doña Soledad Jurado Rodríguez

En la Ciudad de Málaga, a veintinueve de enero de dos mil tres. Vistos, en grado de

apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 440 de 2001, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Torremolinos, sobre nulidad contractual y, subsidiariamente, resolución contractual, seguidos a instancia de la entidad mercantil "Banco de Andalucía Sociedad Anónima", representada por la Procuradora de los Tribunales Doña María del Mar Conejo Doblado y defendida por el Letrado Don Andrés Vila Clavero, contra Don Gustavo y Asociación "Shotokan Karate- Do de España", defendidos por el Letrado Don Pedro Mora Lima; actuaciones que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Torremolinos se siguió juicio ordinario número 440/2001, del que este Rollo dimana, en el que con fecha dieciocho de abril de dos mil dos se dictó sentencia definitiva en la que se acordaba en su parte dispositiva: "FALLO: Que desestimando la demanda presentada por la procuradora de los tribunales Dª María del Mar Conejo Doblado, actuando en nombre y representación de la entidad Banco de Andalucía, S.A., contra D. Gustavo y Asociación Shokan Karate- Do de España, representados por la procuradora de los tribunales Dª Rocío Rosillo Rein, debo absolver y absuelvo a los demandados de todas las pretensiones deducidas contra ellos, no procediendo anular ni resolver el contrato de arrendamiento suscrito por los mismos en día 2 de enero de 1989 sobre las fincas a que se refiere el antecedente de hecho primero. Se impone a la demandante las costas procesales".

SEGUNDO.- Contra la indicada sentencia, en tiempo y forma, preparó y posteriormente formalizó por escrito recurso de apelación la representación procesal de la parte demandante, siendo impugnado en su fundamentación por la parte contraria, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia en donde al no proponerse prueba ni considerarse necesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación del tribunal el día veintitrés del presente mes, quedando a continuación las actuaciones conclusas para dictar sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso han sido observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, habiendo sido Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. Don José Javier Díez Núñez.

Fundamentos

PRIMERO.- A fin de dar respuesta a la cuestión objeto de controversia, parece procedente establecer una serie de premisas fácticas que se desprenden de las actuaciones debidamente acreditadas, a saber: 1) Que, con fecha veintinueve de noviembre de mil novecientos noventa y uno se concertó escritura pública ante el Notario Don Alfonso Rubio Vázquez -protocolo número 1585- en la que el "Banco de Andalucía Sociedad Anónima" concedía préstamo por veinte millones de pesetas (20.000.000 ptas.) a favor de Don Gustavo , constituyéndose como garantía real hipoteca sobre las fincas registrales NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad número Tres de Málaga, inmuebles que con anterioridad el nueve de marzo y seis de mayo de mil novecientos ochenta y ocho, respectivamente, habían sido adquiridos por compraventa de Don Luis Antonio y mercantil "Ircos S.A." mediante escrituras públicas otorgadas ante los fedatarios públicos Don Francisco José Torres Agea y Don José María de Prada Díez (folios 253 a 265) por precio de cinco millones de pesetas (5.000.000 ptas.) y un millón cien mil pesetas (1.100.000 ptas.), recogiéndose en su estipulación 2ª que "en este acto se hace constar por el Banco acreedor que ha accedido a conceder la presente operación en base a la garantía que para él se deriva de la presente constitución de hipoteca sobre bienes inmuebles que están libres de arrendatarios u ocupantes por cualquier otro título", añadiendo a continuación que, entre las obligaciones que recaían sobre la parte prestataria se encontraba la de no formalizar contratos de arrendamiento o cesión de uso de las fincas hipotecadas a favor de persona alguna, indicándose que "en este acto se hace constar por el Banco acreedor que ha accedido a conceder la presente operación en base a la garantía que para él se deriva de la presente constitución de hipoteca sobre bienes inmuebles que están libres de arrendatarios u ocupados por cualquier otro título" y que "por tanto la obligación de no arrendar que en este acto contrae el deudor, la contrae con carácter solemne de tener pleno conocimiento de que en el cumplimiento de la misma ha basado el acreedor la concesión de la presente operación, por lo que su incumplimiento tendría el alcance de un engaño doloso aparte de otras consecuencias jurídicas" -cláusula 6ª, apartado e)-, quedando inscrita en el Registro de la Propiedad con fecha ocho de enero de mil novecientos noventa y dos (folios 32 a 47); 2) Que vencido el crédito y ante el impago por el prestatario deudor, con fecha veintiséis de marzo de mil novecientos noventa y tres, previo requerimiento de pago practicado con fecha veintinueve de enero del mismo año por conducto del Notario Don Francisco José Torres Agea (folios 61 y 62), se instó procedimiento especial hipotecario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria del que correspondió conocer al Juzgado de Primera Instancia número Uno de Torremolinos -número 392/1993- y en el que por auto de veintiocho de octubre de mil novecientos noventa y cuatro se adjudicó a la ejecutante los inmuebles hipotecados (folios 103 y 104), sin que se hiciera entrega de los mismos a la entidad acreedora por encontrarse ocupados por la asociación "Shotokan Karate-Do España" en concepto de arrendataria, según auto dictado por el Juzgado con fecha veintitrés de junio de mil novecientos noventa y cinco (folio 130), confirmado en apelación por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial en auto de seis de febrero de mil novecientos noventa y siete (folio 149 a 151), al constar como en documento privado de dos de enero de mil novecientos ochenta y nueve Don Gustavo y la asociación Shotokan Karate-Do España, ésta representada por su Secretario Don Marcos , concertaron contrato de arrendamiento de los referidos locales, contrato entre cuyas cláusulas son de destacar las siguientes a los efectos debatidos en la litis: a) Que la duración del contrato sería por veinte años, quedando, por tanto, resuelto con fecha treinta y uno de diciembre de dos mil nueve, y b) Que el precio del arriendo sería de cuatrocientas veinte mil pesetas (420.000 ptas.) anuales, es decir, a razón de treinta y cinco mil pesetas (35.000 ptas.) mensuales (folios 182 a 185), y 3) Que, con fecha veintiséis de noviembre de dos mil uno se instó procedimiento judicial por la sociedad adjudicataria de los inmuebles solicitando la nulidad o, subsidiariamente, resolución del contrato de arrendamiento concertado entre Don Gustavo y la asociación "Shotokan Karate-Do España", pretensiones, principal y subsidiaria, que fueron desestimadas en la sentencia definitiva dictada por el juzgador de primera instancia, alzándose contra el fallo desestimatorio la representación procesal de la parte actora entendiendo ser improcedente aquél pronunciamiento judicial al existir una errónea valoración de la prueba practicada, infringiéndose el artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, así como los artículos 1261.3 y 1274 y concordantes del Código Civil en relación con el 1543 del mismo.

SEGUNDO.- Así las cosas, planteada la disconformidad con la sentencia emitida en la anterior instancia en los términos expresados, debe partirse de que la simulación contractual se define como un vicio de la declaración de voluntad en los negocios jurídicos, por el cual ambas partes, de común acuerdo y con la finalidad de obtener un resultado frente a terceros, que puede ser lícito o ilícito, dan a entender una manifestación de voluntad distinta de su interno querer, premisa ésta que habrá de quedar complementada con la expresada por la doctrina jurisprudencial en reiteradas ocasiones conforme a la cual, la simulación rara vez presenta prueba directa de su existencia, dado el deseo de las partes en ocultarla, debiendo fundarse en prueba indirecta de presunciones que lleven a Jueces y Tribunales a la apreciación de su realidad, correspondiendo a éstos dicha apreciación de la existencia o inexistencia de causa, o la concurrencia de causa falsa, por ser de naturaleza fáctica -T.S. 1ª SS. de 13 de octubre de 1987, 5 y 16 de septiembre de 1988, 28 de febrero, 24 de abril y 16 de septiembre de 1991, 29 de octubre de 1993 y 26 de enero de 1994-, cuestión de hecho ésta que, a juicio del tribunal colegiado de la segunda instancia, fue correctamente valorada por el juzgador entendiendo que la serie de extremos fácticos que se aportaban en las actuaciones no eran suficientes como para desvirtuar la validez y eficacia "aparente" del contrato de arrendamiento de los locales comerciales, siendo de resaltar en este sentido las siguientes consideraciones: 1) Que si bien es cierto que al concertarse ante fedatario público el contrato de constitución de préstamo con garantía hipotecaria se recogía en su clausulado que los locales comerciales se encontraban libres de cargas y arrendamientos, el testigo Don Esteban , Director que fuera del Banco de Andalucía en la sucursal de Torremolinos y que intervino como apoderado de ésta en la referida escritura de veintinueve de noviembre de mil novecientos noventa y uno, expresó al ser oído en el juicio saber que los locales en dicha fecha y en años anteriores eran ocupados por la asociación "Shotokan Karate-Do España", teniendo pleno conocimiento a la firma de la escritura de no responder a la verdad el hecho que se expresaba en la estipulación 2ª, aseveración que practicaba en razón a que frecuentaba como cliente el gimnasio ubicado en los locales objeto de litis; 2) Que si bien se pactó en el contrato de arrendamiento que la renta sería de treinta y cinco mil pesetas (35.000 ptas) mensuales y que en el informe emitido por el Arquitecto Técnico Don Carlos Alberto obrante en autos a los folios 186 a 189 aparece que la valoración del metro cuadrado en arrendamiento era de ochocientas pesetas (800 ptas./m.), lo que determinaba una renta de doscientas veintitrés mil ciento sesenta y ocho pesetas (223.168 ptas.) mensuales, retrotrayendo esas cantidades valorativas al año mil novecientos ochenta y nueve a trescientas treinta pesetas por metro cuadrado (330 ptas/m.) y renta de alquiler de noventa y dos mil cincuenta y seis pesetas (92.056 ptas.), no puede obviarse que, del mismo modo, también aparece en autos como en informe de la arquitecto Doña Alicia los locales en el año mil novecientos noventa y ocho presentaban un aspecto de total dejadez y abandono, ya que gran parte del edificio se encontraba en bruto con plantas diáfanas, con indicios de estar siendo ocupado en pernocta por personas, dada la existencia de colchones viejos, basura, restos de hogueras, etc., datos que se aportaron por ésta en certificación al haber sido la redactora del proyecto básico y de ejecución de reforma de los dos locales y respecto de los cuales le fue concedida licencia municipal de obras por el Ayuntamiento de Málaga -no Torremolinos- (folio 248), extremos los primeros expuestos que quedaron de la misma manera corroborados por el testigo Sr. Esteban , razón ésta que justificaría plenamente, dada la inversión que suponía adaptar los locales a la actividad comercial a que iban a ser destinados (gimnasio) el plazo de larga de duración pactado (veinte años) y el importe de la renta contractual (35.000 ptas/mes), sin que el hecho de que el contrato no contuviera sistema de revalorización de la renta, implique, por sí solo, ser simulado el contrato, a tenor de lo prevenido al respecto en la legislación arrendaticia urbana (Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos); 3) Por otro lado, no se puede cuestionar que la asociación demandada actuara en confabulación con el propietario de los locales y con finalidad defraudatoria de la entidad bancaria prestamista por el hecho de que su ámbito estatutario de actuación fuera Madrid, habida cuenta que por la certificación de la Delegación de Justicia y Administración Pública de la Junta de Andalucía aparece que desde el veintiuno de mayo de mil novecientos ochenta y siete -con anterioridad a la concertación del contrato de arrendamiento- es de ámbito de actuación es nacional, y que con fecha doce de agosto de mil novecientos noventa y dos trasladó su sede a los locales comerciales del Complejo San Enrique de Torremolinos, figurando en sus normas estatutarias la posibilidad de creación de locales sociales en otras ciudades diferentes a la capital de España, figurando en autos como acudió a diversas instancias administrativas y judiciales en el orden contencioso administrativo hasta conseguir de la Sala de lo Contencioso Administrativo de la Audiencia Nacional por sentencia de diez de junio de mil novecientos ochenta y ocho se le permitiera acceder al Registro de Asociaciones con carácter nacional (folios 241 y 242), resolución que recurrida en casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo por la Abogacía del Estado quedó definitivamente resuelta por sentencia de veintiséis de febrero de mil novecientos ochenta y nueve (folios 243 a 246), y 4) Se desprende la ocupación de los locales desde el inicio de la concertación del contrato de arrendamiento en base a la certificación expedida por el administrador de la Comunidad de Propietarios San Enrique en el que consta que la asociación demandada viene abonando los gastos comunitarios desde el año mil novecientos ochenta y nueve (folio 232) y por la documental 4 y 4 bis de la contestación a la demanda en que figura como la Consejería de Cultura de la Junta de Andalucía adjudicó provisionalmente en su favor, en régimen de oferta concertada, por los servicios a prestar en el albergue juvenil "Mijas" durante los días dos, tres y cuatro de marzo de mil novecientos noventa, , reseñándose como domicilio el del "Edificio San Enrique" -hoy Avenida Palma de Mallorca número 6- (folios 234 y 235), con lo cual cabe concluir la inexistencia de infracción cometida por el juzgador de primer grado en relación con lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley 1/2000 y restantes normas sustantivas anterior citadas como vulneradas, dada la falta de consistencia de la prueba indiciaria practicada en las actuaciones como para poder afirmar que el contrato de arrendamiento impugnado se realizara entre las partes demandadas en confabulación con finalidad defraudatoria de la entidad bancaria acreedora tanto en su vertiente anulatoria -"causa simulationis"- como resolutoria ejercitada con carácter subsidiario.

TERCERO. De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, procederá imponer las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por "Banco de Andalucía Sociedad Anónima", entidad mercantil representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Conejo Doblado, contra la sentencia de dieciocho de abril de dos mil dos, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Torremolinos en autos de juicio ordinario número 440 de 2001, confirmando íntegramente la misma, debemos acordar y acordamos imponer las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado del que dimanan, para que proceda a su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. E/

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día siguiente hábil de su fecha por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, en la Sala de Vistas de este Tribunal, de lo que yo, la Secretaria, doy fe.