Sentencia Civil Nº 54/2003, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 809/2002 de 28 de Enero de 2003

Encabezamiento

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 809/2002

SENTENCIA nº

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Don Vicente Ortega Llorca

MAGISTRADOS

Don Alberto Jarabo Calatayud

Doña Purificación Martorell Zulueta

En la ciudad de Valencia, a 28 de enero de 2003.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha diecinueve de junio de dos mil dos, recaída en autos de juicio ordinario nº 300 de 2001, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Quart de Poblet, sobre determinación de renta.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la demandada Dª María Luisa , representada por el Procurador D. Antonio García Reyes Comino y asistida del Letrado D. Vicente Luis Cariñena Carbonell, y, como apelado, el demandante D. Ismael , representado por el Procurador D. Alonso Moreno Martínez, y asistido de la Letrada Dª María José Bartual Sopena.

Es Ponente Don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice: "Que ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador D. Alonso Moreno Martínez, en nombre y representación de D. Ismael , y DESESTIMANDO LA DEMANDA RECONVENCIONAL formulada por el Procurador de los Tribunales D. Antonio García Reyes Comino, en nombre y representación de Dª María Luisa , debo declarar y declaro que la renta actualizada del local de negocio sito en Quart de Poblet, calle DIRECCION000 nº NUM000 , suscrito en fecha 15 de noviembre de 1979, es la de cincuenta y cuatro mil ochocientas noventa y seis pesetas (54.896 ptas), siendo el porcentaje a aplicar de la renta actualizada para el año 2000 el del 50%, por lo que la renta actualizada sería la de veintisiete mil cuatrocientas cuarenta y ocho pesetas (27.448 ptas) , y, dada la fecha de la presente resolución, el porcentaje a aplicar de la renta actualizada para el año 2001 el del 60%, por lo que la renta actualizada es la de treinta y dos mil novecientas treinta y ocho pesetas (32.938 ptas) o ciento noventa y siete euros con noventa y seis céntimos (197,96 euros), procediendo las partes a cuantificar el resto de porcentajes aplicables a partir de éste; absolviendo a D. Ismael de las pretensiones aducidas en su contra respecto al pago del IBI de los años 2000 y 2001.

Y ello con expresa imposición de costas a la demandada, actora reconvencional."

SEGUNDO.- La parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando, en síntesis, que: -Respecto a caducidad de la acción para pedir la revisión de renta, la actualización en la cantidad de 124.772 pesetas fue notificada por la arrendadora al arrendatario en 8 de Marzo de 2001, y éste dejó transcurrir los treinta días sin alegar nada, ni aceptación ni oposición hasta que interpuso la demanda en 23 de Julio de 2001 al recibir la citación para el Juicio de Desahucio nº 257/2001 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Quart de Poblet, y por tanto han transcurrido mas de tres meses.

En el ínterin el Sr. Ismael remite por giro cantidades a cuenta, la primera en 9 de Marzo de 2001 que no alcanza a pagar los meses atrasados de renta.

Al no haber manifestado el Sr. Ismael , su oposición expresa a la actualización de la renta desde 8 de Marzo de 2001, su acción ha caducado por el transcurso de los tres meses.

- Respecto a la fecha inicial que debe tenerse en cuenta para la actualización: Octubre de 1976 El anterior arrendatario del local y que lo cede al Sr. Ismael es D. Rodrigo , quien mediante requerimiento notarial a DON David , esposo de Dª María Luisa , de 5 de Octubre de 1979, expone que desde hace unos tres años es arrendatario (1976 Octubre).

DON David , en 11 de Octubre de 1.979, contesta al requerimiento y acepta el traspaso y cobrar el oportuno porcentaje de aumento.

En 15 de Noviembre de 1979 se firmó la escritura de traspaso entre el antiguo arrendatario, el nuevo arrendatario y el arrendador, y se aumenta la renta a 13.800 pesetas fijadas en la escritura. D. Ismael se subroga en los derechos y obligaciones del arrendamiento, asumiendo también dicha la fecha de inicio del contrato (Octubre de 1976)

Si se estimara 15 de Noviembre de 1979 la fecha inicial que debe tenerse en cuenta para la actualización, siendo la renta inicial de 13.800 pesetas, el porcentaje no sería el del 50% para el año 2000 (27.448 pts.) y para el año 2.001 el del 60% (32.938 pts.), la actualización se debe efectuar en menos de diez años si la renta que está pagando en el momento de efectuarse la actualización es superior a la revalorizada, pues se aplicaria el porcentaje superior siguiente (Disposición Transitoria Tercera c) 2ª), así como el arrendatario estaba pagando 13.800, cuando se le notifica la actualización la renta actualizada seria de 54.933 pesetas (Documento tres de la contestación de la demanda) y el tramo seria del 80% o sea la cantidad de 43.946 pesetas a la que debería añadirse el I.V.A. al 16% (7.031 pts.) menos la retención al 15% (6.592 pts.) o sea 44.385 pesetas mensuales, equivalentes a 266,76 Euros mensuales para el año 2.000 y para el año 2.001 sería el porcentaje del 90% y así sucesivamente hasta alcanzar el 100% y a partir de ahí el I.P.C. anual.

PIDIÓ sentencia que: A) Determine la renta que debe pagar DON Ismael en 124.772 pesetas, (749,89 Euros) incluido el I.V.A. y deducida la retención, tal y como le fue notificado al actor mediante carta remitida por conducto notarial, y desde Abril del 2.001.

B. 1) Subsidiariamente como consecuencia de la escritura de traspaso de local de negocio efectuada en 15 de Noviembre de 1.979, D. Ismael se subroga en la fecha inicial del contrato de arrendamiento o sea, Octubre de 1.976.

B. 2) Que la renta inicial del contrato que se subroga D. Ismael era la cantidad de 12.000 pesetas mensuales.

B. 3) Como consecuencia de lo anterior, determinando la actualización de renta que debe pagar D. Ismael desde Septiembre de 2001 es la de 68.708 pesetas (412,94 Euros) siendo la actualización (Renta inicial 12.000 por I.P.C. 136.7 final Septiembre de 2001 entre I.P.C. 19.1 inicial, Septiembre de 1976) hasta la siguiente actualización. Debiéndose añadir el I.V. A (16%) y reducir la retención 15%.

C) Subsidiariamente, se determine la renta en la cantidad de 43.946 pts igual a 264,12 Euros (equivalentes a 44.385 pesetas (260,75 Euros) incluido el I.V.A al 16% y deducida la retención) y desde Abril de 2.001 hasta la siguiente actualización, siendo el trámite a aplicar del 80%.

D) Con expresa condena en costas a D. Ismael de la Primera Instancia y sin hacer expresa condena en costas en esta segunda instancia.

TERCERO.- Dado traslado del escrito de interposición del recurso por un plazo de diez días, la defensa del demandante presentó escrito de oposición al recurso.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 27 de enero de 2003, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- Respecto a la alegada caducidad de la acción de revisión de rentas, han dicho nuestras Audiencias Provinciales: AP BARCELONA Fecha: 10/05/2000 Ponente: Hernandez Ruiz-Olalde Número de recurso: 314/1999 "Dentro de la complejidad de las actualizaciones de renta y numerosos interrogantes que en aplicación de las disposiciones transitorias se producen, uno de los cuales ha sido el tiempo y forma de oposición por parte del arrendatario y sus consecuencias, debe señalarse y en tanto el T. Supremo no se pronuncie al respecto que es doctrina casi unánime la que indica: que si bien la nueva ley no prevé la forma ni tiempo de oposición, y si bien no existe unanimidad la doctrina y jurisprudencia de las Audiencias viene considerando que con carácter general debe entenderse aplicable lo dispuesto por el art. 101 del Texto Refundido de 1964, ya que el apartado 1º de las disposiciones transitorias segunda y tercera establece que los contratos celebrados con anterioridad al 9 May. 1985 continuarán rigiéndose por la Ley arrendaticia derogada, salvo las modificaciones introducidas por el régimen transitorio y que dicho art. 101 preveía un plazo de contestación de treinta días interpretándose su silencio como aceptación tácita; mas en tal caso como en el de aceptación expresa, el arrendador en el siguiente recibo podría girar el incremento y devenía su pago obligatorio, no obstante lo cual, en caso de aceptación tácita, el arrendatario podría pedir la revisión y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del art. 106 (que era de tres meses y de caducidad), encontrando interpretación jurisprudencial en las SS de 28 Jun. 1952 y 28 May. 1956 (SS Sección 13 16 Oct. 1996, 20 Nov. 1996; 3 Jun. 1997; o de esta misma sección 30 May. 1997; 18 Dic. 1997; 26 May. 1998 o 21 Oct. 1998, entre otras), por lo que el plazo de caducidad es aplicable la tipo de acción ejercitada.

... el arrendatario no mostró su oposición en el plazo de treinta días ... sin que en el plazo de los tres meses pidiera revisión alguna y ... aun cuando se entendiera con generosidad que al existir correspondencia entre los litigantes, el plazo de los tres meses debía correr desde la última comunicación, como se apreció en SS de esta Sala de 17 Jul. 1998, el plazo de aquellos tres meses habría igualmente transcurrido, pues la comunicación obrante en el anexo 22 es de 11 Sep. 1997 y la demanda no se presenta hasta el 8 Ene. 1998, por lo que correctamente estuvo apreciada la excepción y el recurso debe decaer."

AP CASTELLON Fecha: 31/07/2000 Ponente: Ibañez Solaz Número de recurso: 276/1999 "En la Disposición Transitoria Tercera C) sobre locales de negocio, al igual que ocurre en la Disposición Transitoria Segunda D) sobre viviendas de la L.A.U. de 1.994 no existe una regulación expresa acerca del plazo de que dispone el arrendatario cuando quiere mostrar su discrepancia u oposición a la actualización de la renta practicada por el arrendador por entender que es excesiva o porque entiende que es improcedente. Dos son las posibles soluciones a esa laguna normativa, la primera entender de aplicación analógica el plazo de treinta días establecido en la regla 6 de la Disposición Transitoria Tercera 8 para el caso en que el arrendatario opte por la no aplicación de la actualización con la consecuencia de que el arrendamiento se extingue a los cinco años de que venza la última anualidad a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley; y la segunda la de estimar de aplicación los artículos 101.2.2º y 4º y 106 de la L.A.U. de 1.964 en virtud de la remisión que se hace a esa Ley en la Disposición Transitoria Tercera A) 1. de la L.A.U. de 1.994 respecto de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 May. 1985, donde se establece la obligación del inquilino, dentro de los treinta días siguientes a la recepción de la notificación del arrendador, de comunicar por escrito la aceptación o no de la obligación de pago propuesta por el arrendador, interpretándose su silencio como aceptación tácita; y si entiende, a pesar de la aceptación tácita, que la cantidad girada resulta superior a la autorizada legalmente, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de tres meses. Esta segunda solución expuesta es la mayoritariamente acogida por la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, pudiendo citarse entre otras las de la A.P. de Asturias de 25 Nov. 1996, la A.P. de Baleares, sec. 3ª de 13 Nov. 1997, A.P. de Barcelona, sec. 4ª, de 5 Nov. 1999, A.P. de Granada, sec. 3ª de 13-10-- 1999, A.P. de Alicante, sec. 5ª, de 10 Sep. 1998, y A.P. de Madrid, sec. 14ª de 11 Ene. 1998.

Œ tampoco puede aceptarse la tesis ... de ... que en todo caso el momento inicial para el cómputo de la caducidad deba ser el primer pago indebido de la renta ... toda vez que cuando el art. 106 de la L.A.U. de 1.964 se refiere a que el plazo de caducidad de tres meses se cuenta a partir del hecho que lo motiva, este momento no es otro que el de la fecha del requerimiento de actualización efectuado por la arrendadora Œ"

AP LA CORUÑA Fecha: 28/06/2000 Ponente: Seoane Spiegelberg Número de recurso: 661/2000 "... la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994 indica que los contratos de arrendamiento de vivienda, celebrados antes del 9 May. 1985 (Decreto Boyer), que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la LAU de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de dicha Transitoria, ninguna de las cuales se refiere al caso que nos ocupa.

... dentro de la regulación normativa de la precedente ley arrendaticia se encuentran los art. 101 y 106, en los cuales se establece el régimen jurídico de actualización de renta, precisamente aplicable a los supuestos de incrementos legales de la misma, que es caso que nos ocupa (STS 13 Dic. 1986, 4 Feb. 1987, 20 Oct. 1988, 20 Jul. 1989, 15 Nov. 1989, 29 Oct. 1990, 8 Oct. 1991, 29 Sep. 1994 entre otras), preceptos que, en modo alguno, habrán de considerarse derogados por la nueva legislación. Conforme al primero de ellos, las posibilidades que se le ofrecen al arrendatario, ante el requerimiento actualizador, son las siguientes: A) expresar su conformidad con la renta que se le gira, en el plazo de los treinta días, que señala tal precepto; B) guardar silencio, en cuyo caso el mismo se interpreta como consentimiento tácito a la revisión rentística comunicada, y, en consecuencia, el arrendador podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el arrendatario, sin perjuicio claro está, que, dentro de los tres meses siguientes a haber efectuado el primer pago, pueda pedir la revisión de la renta con devolución de lo indebidamente abonado, siempre y cuando la cantidad reclamada fuera superior a la legalmente procedente, plazo que el Tribunal Supremo ha venido considerando, al interpretar el art. 106 de la LAU de 1964, como de caducidad y como tal susceptible de apreciación de oficio (STS 27 Ene. 1965, 27 Ene. 1985 entre otras), y C) oponerse al mismo, cuestionando la actualización notificada, lo que motivará la necesidad de acudir al juicio verbal previsto en la Ley para determinarla

No desvirtúa la interpretación efectuada lo normado en la Disposición Adicional Décima de la LAU de 1994, según la cual «todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil»; pues es lo cierto que, en el caso que nos ocupa, no existe ninguna laguna legal a cubrir, que nos conduzca a la aplicación del precitado régimen legal de prescripción del invocado Código, cuando existe una remisión expresa a la legislación arrendaticia precedente (Dips, Trans. Segunda de LAU de 1994), y con ello a la aplicación de los art. 101 y 106 de la ley de 1964, que establece precisamente un plazo de caducidad de tres meses. Por otra parte, elementales razones de seguridad jurídica conllevan a la indicada solución normativa, ante las graves consecuencias que se derivarían de la aplicación de los amplios márgenes de prescripción de la legislación civil común.

Pues bien, la solución que hemos expuesto, ya no solo es mayoritaria en el ámbito de la jurisprudencia menor SAP Madrid, sección 10ª, 9 Oct. 1999; AP Barcelona, sección 13, de 17 Jul. y 21 Jun. 1999; AP Tenerife, sección 3ª, de 19 Jun. 1999; AP Sevilla, sección 5ª, de 5 Abr. 1999; AP Valencia sección 7ª, 24 Ene. 1999; AP Alicante, sección 5ª, de 10 Sep. 1998, que cita, además, las de Segovia de 25 Jun. 1997; Madrid, 21 Jul. 1997; Asturias, 1 Sep. 1997; Tarragona, 13 Oct. 1997; Burgos, 22 Oct. 1997. AP Cantabria, sección 2ª, 8 Sep. 1998 entre otras muchas), sino que es la seguida por esta misma sección 4ª de la AP de A Coruña, en sentencia de 31 Dic. 1999, así como la de de 13 Jul. 1999, de la sección 1ª de la AP de León, que cita, a su vez, las de 3 May. 1999 de dicha Sección, así como las de la Sección 4ª de la Audiencia de Baleares (sentencia de 25 Feb. 1998); Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (sentencia de 28 May. 1998) entre otras.

... aplicando la doctrina expuesta ... no es lícito a la arrendataria, al cabo de más dos años desde que le fue comunicada la renta, con su actualización correspondiente, al amparo de la LAU de 1994, cuestionar el montante de la misma ..."

SEGUNDO.- Aplicando la doctrina expuesta al caso de autos, de acuerdo con la previsión del artículo 106 LAU de 1964, el cómputo del plazo de tres meses de caducidad de la acción de revisión de la renta debe realizarse "a partir del hecho que la motiva", esto es desde que la arrendadora comunicó la actualización de la renta al arrendatario, con independencia de que aquélla presentara o no recibo al cobro o reclamara su pago.

Así pues, como el arrendatario recibió el 8 de Marzo de 2001 la comunicación fehaciente de la actualización de la renta (folios 79 a 84) y no ejercitó la acción de revisión hasta el 23 de julio de 2001 (folio 1), resulta patente que debe estimarse caducada esa acción, y declarar que la renta que debe pagar el arrendatario DON Ismael es la que le fue comunicada y que él aceptó tácitamente, de 124.772 pesetas (749,89 Euros) incluido el I.V.A. y deducida la retención, desde Abril del 2.001. Sin que el Tribunal tenga posibilidad legal ninguna de entrar a valorar la corrección de los cálculos que condujeron a aquella cantidad, pues se lo impide la inactividad del arrendatario durante aquel plazo en el que pudo pedir el amparo judicial y no lo hizo.

TERCERO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC, las costas causadas por la demanda inicial, íntegramente desestimada, deben imponerse al demandante, mientras que no procede hacer expresa imposición de las costas ocasionadas por la reconvención, parcialmente estimada, ni de las de este recurso.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

1º) Estimamos el recurso interpuesto por Dª María Luisa .

2º) Revocamos la sentencia impugnada, y en su lugar: A] Desestimamos la demanda interpuesta por Don Ismael contra Dª María Luisa .

B] Estimamos en parte la reconvención formulada por Dª María Luisa contra Don Ismael , y declaramos que la renta mensual que debe pagarle DON Ismael , como arrendatario del local sito en Quart de Poblet, calle DIRECCION000 nº NUM000 , es la de 124.772 pesetas (749,89 Euros) incluido el I.V.A. y deducida la retención, desde Abril del 2.001.

C] Imponemos a Don Ismael las costas causadas por su demanda, y no hacemos expresa imposición de las costas ocasionadas por la reconvención.

3º) No hacemos expresa imposición de las cosatas causadas por este recurso.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.