Sentencia CIVIL Nº 560/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 627/2018 de 20 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0052033
Recurso de Apelación 627/2018 -3
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 291/2017
APELANTE: D./Dña. Milagrosa
PROCURADOR D./Dña. CARMEN CATALINA REY VILLAVERDE
D./Dña. Milagrosa
APELADO: D./Dña. Olga
PROCURADOR D./Dña. MARIA DOLORES MAROTO GOMEZ
SENTENCIA NÚMERO:
RECURSO DE APELACIÓN Nº 627/2018
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS
D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
En Madrid, a veinte de diciembre de dos mil dieciocho
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
Autos de Procedimiento ordinario nº 291/2017 procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 16 de Madrid
a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 627/2018, en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelada Olga representado por la Procuradora Dña María Dolores Maroto Gómez ; y, de
otra, como demandada y hoy apelante Dª Milagrosa representada por la Procuradora Dña Carmen Catalina
Rey Villaverde; sobre resolución de contrato arrendamiento por necesidad.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO SR D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Madrid , en fecha 12/3/2018 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que me confiere la Constitución, he decidido estimar la demanda interpuesta por Dª. Olga frente a Dª. Milagrosa . En consecuencia, declaro resuelto, por causa de necesidad para su hijo, D. Serafin , el contrato de arrendamiento que, con referencia a la vivienda sita en C/ DIRECCION000 núm. NUM000 , NUM001 NUM002 , de Madrid, liga a ambas partes. Por tanto, condeno a la demandada a que la desaloje y deje libre y a disposicón de la actora, bajo el apercibimiento de que si así no lo verifica se procederá a su lanzamiento y a su costa, todo ello con expresa imposición de costas a la misma.'

SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día 19/12/2018

CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que deben entenderse completados por los de esta resolución.



SEGUNDO .- Con carácter previo a resolver el recurso de apelación debe partirse de los siguientes hechos que han quedado acreditados en los autos: 1º) La actora es propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 NUM000 , NUM001 º NUM002 de Madrid, habiendo firmado el padre de la actora con la demandada D ª Milagrosa , un contrato de arrendamiento el 1 de junio de 1973, que por lo tanto a la fecha de presentación de la demanda estaba sujeto al régimen de prórroga forzosa.

2º) El 13 de enero de 2016 la actora remitió un burofax a la demandada comunicando que se oponía a la prórroga forzosa por necesitar la vivienda para su hijo, que se trasladaba a Madrid a hacer un Master, habiéndose dado de alta en el colegio de sicólogos .

3º) En fecha 10 de febrero de 2016 la arrendataria contesto a dicho requerimiento, oponiéndose a la resolución del contrato, por entender que no concurría la causa de necesidad alegada.



TERCERO .- En el escrito de interposición del recurso de apelación se alegan esencialmente dos motivos de oposición a la sentencia, por un lado que no exista la situación de necesidad alegada, y en segundo lugar por no proceder la resolución del contrato de arrendamiento al tener la arrendadora a su disposición otras viviendas que de existir dicha necesidad podían servir para suplir esa necesidad.

No se puede desconocer que la ley de arrendamientos urbanos de 1964, tenía un carácter especialmente protector del arrendatario, lo que le manifestaba a través de la congelación de las rentas y especialmente de la prórroga forzosa.

A paliar en parte esta situación respondió el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, que suprimo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa par los arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985, y especial la vigente ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994.

Por lo que al ser la base de la prórroga forzosa proteger la situación Jurídica del inquilino pero, en cuanto excepción a la regla general de la Duración de los contratos, cede en los supuestos en que el propietario necesite la vivienda para sí o para alguna de las personas que establece la Ley, toda vez que la protección que pretende darse por la Ley de 1964 al inquilino a través de la prórroga forzosa cesa cuando existe necesidad por parte del Propietario ( sentencia de la Sección 3ª de Baleares de 4 de marzo de 2015 ). Debiendo por otro lado tenerse en cuenta la interpretación sociológica de las Normas de acuerdo con el artículo 3 del c. civil , que viene a establecer que Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo Fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.

Dado que el contrato de arrendamiento cuya resolución acuerda la sentencia apelada se celebró el día el 1 de junio de 1973, a tenor de la Disposición transitoria segunda de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 su régimen jurídico aplicable es el recogido en las normas de la a Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas dicha disposición transitoria.

Siendo por lo tanto aplicables a este tipo de contratos la prórroga forzosa que establece el artículo 57 de la ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1964, con las excepciones a tal derecho que establece el artículo 62 de la ley, siendo una excepción a la prorroga legal que el arrendatario necesite para él, o para sus ascendientes o descendientes la vivienda arrendada, presumiéndose de acuerdo con el artículo 63, presunción iuris tantum, que existe dicha necesidad, cuando la persona para la que se solicita la vivienda habite fuera del término municipal y necesite domiciliarse en el.



CUARTO .- Como ha señalado de forma reiterada la jurisprudencia STS ha de 18 de marzo de 2010 y de 22 de junio de 2011 -, por necesario ha de entenderse, no como aquello que es forzoso, obligado, o impuesto por causas ineludibles, sino como lo contrario a lo superfluo, pero más allá, o en grado superior, a lo que puede considerarse como conveniente para conseguir el fin útil pretendido de habitación, como aquello que constituye un medio adecuado para un fin lícito.

Por otro lado también ha de tenerse en cuenta que las causas de resolución establecidas en el artículo 62 y 63 de la LAU no establece un numerus clausus, en cuando a los supuestos de necesidad, sino que el artículo 63 de la LAU lo que hace es establecer un presunción de necesidad en los casos que dicho precepto establece, y por lo tanto cabe la posibilidad que el arrendador prueba la necesidad en otros casos y supuestos distintos a los contemplados en el artículo 63 de la LAU ; en base a este criterio la jurisprudencia ha venido entendiendo como causa de necesidad, el deseo real y serio de vida independiente, si bien dicho supuesto es distinto al previsto en el artículo 63.1 de la LAU que contempla como caso de necesidad, cuando el arrendador , ascendiente o descendiente para el que se solicita la vivienda, este domiciliado fuera del término municipal donde se encuentra la vivienda y necesite domiciliarse en el, supuesto de hecho y de necesidad distinto del deseo serio y real de querer vivir de forma independiente, la persona para la que se necesita la vivienda, por lo que en caso examinado, es decir cuando la persona para que se pide la vivienda viva fuera del término municipal, no se exige que tenga también independencia económica, bastando a tales efectos la necesidad de fijar su domicilio en la población donde se encuentre la vivienda.

En la sentencia de instancia ha de entenderse que se ha procedido a una correcta valoración de la prueba, en la medida que la persona para la que se pide la vivienda, hijo de la arrendadora, que tenía su domicilio en Albacete , por razón de estudios se ha visto obligada a trasladarse a Madrid a fin de llevar a cabo los correspondientes estudios de Master, como se deduce del certificado remitido por la Universidad Europea de Madrid, así como de la prueba documental aportada con la demanda, de lo que se deduce que su traslado es real, y responde a una necesidad y no a una mera conveniencia o capricho, sin que se le pueda exigir también que goce de esa independencia económica, puesto que no tiene fundamento que la arrendadora deba mantener el arrendamiento de la vivienda a favor de un tercero, cuando su hijo necesita el uso de la vivienda arrendada.



QUINTO .- Como segundo motivo del recurso de apelación se impugna la sentencia alegando que se infringe los artículos 64 y 65 de la ley de arrendamientos urbanos al ser la actora y apelada propietaria de dos viviendas más en Madrid otra en el mismo inmueble, sito en la calle DIRECCION000 n º NUM000 , y de otra vivienda sito en la CALLE000 de Madrid.

En cuanto a las causas de posposición , el artículo 64 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establece que, en las fincas arrendadas por pisos, el arrendador que intentare la denegación de la prórroga al amparo del artículo 62,1º, debe ejercitar su derecho: 1º.- sobre la vivienda que se halle habitualmente deshabitada, siempre que constituya medio adecuado a sus necesidades; 2º.- sobre la que no sirva de hogar familiar; 3º.- sobre la ocupada por familia menos numerosa; y 4º.- en último lugar, sobre las correspondientes a funcionarios, en activo o jubilados, clero secular, pensionistas, y quienes además ejerzan en la vivienda profesión u oficio por el que satisfagan contribución.

Estableciendo dicho precepto que en caso de igualdad se resolverá en favor del inquilino más antiguo.

Sobre la aplicación y las causas de posposición que establece el artículo 64 de la ley de arrendamientos urbanos , la jurisprudencia viene entendiendo que es aplicable de forma exclusiva a las fincas arrendadas por pisos y dentro de la misma finca, puesto que el arrendador para denegar la prórroga forzosa por necesidad puede escoger la vivienda en cualquiera de las fincas, y solo dentro de la misma finca elegida ha de estarse a la orden y prelación que establece el artículo 64 de la ley.

Como señala la SAP de Barcelona SECC. 13 N º 397/2017 de 05/07/2017 ' para que pueda prosperar la oposición del demandado arrendatario, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 11 de marzo de 2005 , y 15 de enero de 2014; JUR 125712/2005 y 52501/2014 ), que el demandado arrendatario debe acreditar el incumplimiento del orden de prelación para el ejercicio de la denegación de la prórroga impuesto por el artículo 54, en relación con el artículo 64 del Texto Refundido de 1964.

En general, para la determinación de la parte a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, hay que estar a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que recoge en parte la doctrina reiterada en este punto, según la cual ( Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1991 ), si bien es cierta la vigencia de la conocida regla 'incumbit probatio ei qui dicit, non qui negat', la misma no tiene un valor absoluto y axiomático, matizando la moderna doctrina el alcance del principio del 'onus probandi' que el antiguo artículo 1214 del Código Civil sancionaba, en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue ( Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1985 ), no pudiendo admitirse como norma absoluta, que los hechos negativos no puedan ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios; que si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción o pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos, u obstativos al efecto jurídico reclamado por el actor, tendrán que probarlos ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 1986 y 13 de diciembre de 1989 ); y que finalmente, la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a unos principios inflexibles, sino que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados, y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1986 , 18 de mayo y 15 de julio de 1988 , 17 de junio y 23 de septiembre de 1989 )'.

En la sentencia impugnada se desestima la oposición de la arrendataria, por entender que no se ha infringido el orden de posposición establecido en el artículo 64 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 , en la medida que la arrendadora no es propietaria de más viviendas en el mismo inmueble en el que se encuentra la vivienda a ella arrendada, toda vez que la vivienda existente en la calle DIRECCION000 NUM000 , no le pertenece de forma exclusiva, pues como se deduce de la copia del Registro de la Propiedad, folio 129 y 130 de los autos, el piso NUM003 º NUM002 de dicho inmueble no le pertenece en exclusiva a la arrendadora, sino que le pertenece en proindiviso con otras 10 personas, lo que hace difícil entender que pueda ser aplicable dicho precepto, el artículo 64 de la ley, para que pueda prosperar la oposición de la inquilina, toda vez que la vivienda cuya copropiedad pertenece a la actora, no puede servir para que sea ocupada por el hijo de la actora, y menos que pueda disponer de ella a fin de hacer frente a esa necesidad, y sin que el artículo 64 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 , tenga aplicación por el hecho de que la arrendadora tenga otra vivienda en otra calle de esta localidad, o en otra localidad distintas como es Albacete.

Debe llegarse a la misma conclusión que recoge la sentencia de instancia, toda vez que la denegación de prorroga ha de ser no una mera aspiración caprichosa, sino que responde a una verdadera causa de necesidad a los efectos de lo previsto en el art. 62 de la LAU , susceptible por tanto de tutela), en el supuesto de autos, habiendo acreditado la arrendadora que la necesidad de la vivienda para que la ocupe su hijo, por haber trasladado su residencia a Madrid, el hecho de que solo se haya puesto fin a la indivisión mediante su adjudicación a la actora como consecuencia de la escritura de extinción del condominio de fecha 26 de octubre de 2015, y no a la otra vivienda que los condóminos poseen en común en el mismo inmueble, puedan ser actos interesados y en interés de los condóminos, no por ello no es lícita, ni que existan motivos sustantivos ni procesales para que pueda ser reputada de fraudulenta, por lo que teniendo por acreditada la causa de necesidad, y no siendo aplicables las causas de posposición que establece el artículo 64 de la ley , debe confirmarse la sentencia de instancia.



SEXTO .-De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil , las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D ª Milagrosa , contra la sentencia dictada el 12 de marzo de 2018, por el Ilmo. Magistrado Juez del juzgado de primera instancia N º 16 de Madrid .

Todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante. con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Madrid a veinte de diciembre de dos mil dieciocho. Certifico.